ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5479 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci pozemku:
Pozemky, podíl ve výši 1/5 pozemku parc.č. 1190/16 ( orná půda ) Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Senomaty, k.ú. Senomaty Senomaty, 270 31 Ivana Pavlíčková, Šanov 23, 270 31, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 Libuše Šulcová, Husovo náměstí 27, 269 01 Rakovník I, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 František Zuska, Šanov 160, 270 31, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 Libuše Zusková, Šanov 166, 270 31, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 Miroslava Zusková, Šanov 12, 270 31, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: DIČ: CZ29042054 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 085 EX 7997/13 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
V Praze, dne 25.2.2014
e-mail:
[email protected]
54 000 Kč 19.2.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 6
Znalecká společnost s.r.o. 1
19.2.2014 Počet vyhotovení:3
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/5 pozemku parc. č. 1190/16 ( orná půda ) v kat. území Senomaty, obec Senomaty, okres Rakovník, zapsáno na LV 52. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
-2-
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 3.7.2013 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Zusková Miroslava, č.p. 12, 27031 Šanov. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 19.2.2014.
Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Obec Senomaty se nachází v okrese Rakovník, kraj Středočeský, v údolí Rakovnického potoka zhruba 5,5 km západně od Rakovníka. Obcí prochází železniční trať 161 Rakovník - Bečov nad Teplou.
-3-
Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky: voda elektro
BUDOUCÍ STAV
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Přípojky: voda elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř.
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/5 pozemku parc. č. 1190/16 ( orná půda ) v kat. území Senomaty, obec Senomaty, okres Rakovník, zapsáno na LV 52. Předmětný pozemek se nachází mimo zastavenou část obce s přístupem z místních nezpevněných cest a přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek je neoplocen součástí větší zemědělské plochy.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých končinách Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Věcná břemena nezjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny.
-4-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Podíl pozemku parc.č. 1190/16 ( orná půda )
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: orná půda Velká Chmelištná KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
49 753
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: orná půda Děkov KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
59 575
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: orná půda Běsno KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
54 715 Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: orná půda Velká Chmelištná KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
49 753
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: orná půda Nesuchyně KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena Druh pozemku
Parcela č.
orná půda 1190/16 Celková výměra pozemků
11 918
KMZ: 1,00
780 000
KMZ: 1,00
923 413
KMZ: 1,00
499 000
KMZ: 1,00
780 000
KMZ: 1,00
169 180
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
15,68
0,90
14,11
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
15,50
0,90
13,95
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
9,12
0,90
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
15,68
0,90
14,11
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
14,20
0,90
12,78
8,21
12,63 Kč/m2 Výměra [ m2 ] 4 055 4 055
-5-
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 13 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 52 715 52 715
REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 52 715 Kč
Porovnávací hodnota
Obvyklá cena 54 000 Kč slovy: Padesátčtyřitisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.0
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 12 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě.
Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/5 na předmětné nemovitosti v objektivní zaokrouhlené výši 54.000,- Kč.
V Praze 25.2.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících)
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5479 znaleckého deníku. -6-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
-7-
