ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6939-254/2016 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci:
Rodinný dům čp. 463 Kraj Olomoucký, okres Šumperk, obec Bludov, k.ú. Bludov Husova 463, 789 61 Bludov
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
IMEX REALITY s.r.o. Havlíčkovo nábřeží 1167/12, 702 00 Ostrava
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701
telefon: 608 972 071
DIČ: CZ7102135425
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Pro účely nedobrovolné dražby
OBVYKLÁ CENA
Datum místního šetření:
2 600 000 Kč
15.11.2016
Stav ke dni:
15.11.2016
Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran:
15
V Rohově, dne 19.11.2016
Počet stran příloh: 6
Martin Vehovský
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 257 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Šumperk, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 257 ze dne 2.11.2016. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 14.11.2016. Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci a kú Bludov, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a dešťovou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí: nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1230 Obec Bludov
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 1230 - ostatní plocha (ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Obec Bludov, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebyla umožněna fyzická prohlídka nemovitostí, veškeré údaje o nemovitosti byly poskytnuty zástupcem zadavatele p.Čápovou. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v KN Nemovitá věc není řádně zapsána v KN Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její -2-
kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v zápl. území Nemovitá věc situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno doživotního užívání Zástavní právo Komentář: 1. Na předloženém LV čís. 257 pro kú Bludov ze dne 2.11.2016 je evidováno věcné břemeno užívání pro oprávněné Jáně Alois a Jánětová Jiřina. Dle sdělení zadavatele došlo k zániku věcných břemen úmrtím oprávněných osob, proto v ocenění není proveden odpočet hodnoty věcných břemen. 2. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch CFIG SE, Sladkovského 767, Pardubice. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celkem
P.Č. 1236 1237
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 390 800,00 351 800,00 741
Výsledná cena
=
Cena [Kč] 312 000,00 280 800,00 592 800,00 592 800,– Kč
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Popis Parc. číslo zděná, o 1.NP, 1236 ZP = 93,09 m2 Věcná hodnota ostatních staveb celkem Název HB
Množství 414,00 m3
JC RC (Kč) Opotř. 1 000 414 000 50 % Kč/m3
VH (Kč) 207 000 207 000
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 463 Je užívaný od roku 1935, původně jako částečně podsklepený, o 1.NP, je součásti pozemku parc. čís. 1236. V roce 1975 byla provedena nástavba 2.NP se sedlovou střechou. Dispozičně v podzemním podlaží chodbu a sklad, v nadzemních podlažích obsahuje byt o velikosti 3+1. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy betonové, střecha sedlová, krytina z vlnitého eternitu, klempířské prvky -3-
z pozinkovaných plechů, fasáda chybí, vnitřní omítky vápenné, okna plastová, dveře plné a prosklené do kovových zárubní, podlahy obytných místností s dřevotřískou a koberci, ostatní podlahy s dlažbou s PVC, bleskosvod je instalován, schody betonové s dřevěným obložením, vytápění ústřední, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav domu je průměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, přípojka elektro, přípojka plynu, HUP, oplocení, zpevněné plochy, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1.PP 34,26 1.NP (11,23×12,81) 2.NP (11,23×12,81)
[m2] 34,26 143,86 143,86
= = =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 34,26 m2 1,95 m 2 143,86 m 2,95 m 143,86 m2 2,75 m
Název 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkový (34,26×1,95)+143,86×(5,75+3,35/2) Název Celkový Obestavěný prostor - celkem:
= Typ NP
[m3] 1 134,97 m3 Obest. prostor 1 134,97 m3 1 134,97 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení standardu 1. Základy kamenné bez izolace P 2. Zdivo zděné o tl. 40 cm P 3. Stropy betonové S 4. Střecha sedlová střecha S -4-
Část [%] 100 100 100 100
5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
vlnitý eternit pozinkovaný plech vápenné omítky chybí chybí keramické obklady betonové s dřevěným obložením náplňové plastová koberce, dřevotříska PVC, dlažba ústřední topení světelná, třífázová bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda bojler rozvod zemního plynu plastové potrubí linka vč. spotřebičů vana, umývadlo splachovací chybí
S S S C C S S S S S S S S S S S S S S S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení
Obj. podíl [%] P P S S S S S C C S S S S S S S S S S S S S S S
7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 -5-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 3,27 10,26 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 0,00 0,00 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10
25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S C
0,40 3,60
100 100
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
1 134,97 m3 × 3 418,50 Kč/m3
1,00 0,00
= × × × = =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 81 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 81 / 160 = 50,6 % Koeficient opotřebení: (1- 50,6 % / 100)
×
Rodinný dům čp. 463 - zjištěná cena
=
0,40 0,00 77,03 0,7703
1 975,– 0,7703 1,0500 2,1400 3 418,50 3 879 894,90 Kč
0,494 1 916 668,10 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
228,90 m2 1 134,97 m3 143,86 m2 741,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 5 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí).
Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku 1965. Dům obsahuje 2x byt o velikosti 3+1, u domu je hospodářská budova, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Bludov, Boženy Němcové 641 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 -6-
K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 koef. K C Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; 0,81 12 066 Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 226,90 m 1 009 m 3 380 000 Kč 14 896 Kč/m2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP a podkroví, užívaný od roku 1935. Dům obsahuje 2x byt o velikosti 3+1, je situován v lepší lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Šumperk, Zábřežská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 koef. KC Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; 0,77 11 373 Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 254,40 m 212 m 3 760 000 Kč 14 780 Kč/m2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP a podkroví, užívaný od roku 1972. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Zábřeh, Na Hrádku Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 -7-
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; 0,81 10 915 Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 200,00 m 487 m 2 695 000 Kč 13 475 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
10 915 Kč/m2 11 451 Kč/m2 12 066 Kč/m2 11 451 Kč/m2 228,90 m2 2 621 134 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
2 621 134 Kč 2 716 468 Kč 592 800 Kč
Obvyklá cena 2 600 000 Kč slovy: Dvamilionyšestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Ve výsledné ceně není proveden odpočet hodnoty věcných břemen, která zanikla úmrtím oprávněných osob a doposud nebyl proveden jejich výmaz v katastru nemovitostí. V Rohově 19.11.2016 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail:
[email protected]
-8-
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6939-254/2016 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 257 ze dne 2.11.2016. Snímek katastrální mapy ze dne 14.11.2016. Mapa oblasti
-9-
počet stran A4 příloze 3 1 2
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
