ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5148/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/3 pozemku p.č. 315 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Králův Dvůr, k.ú. Zahořany u Berouna Adresa nemovité věci: Králův Dvůr, 267 01 Vlastníci pozemku: SJM Hašek Miroslav a Hašková Ludmila, Za Potokem 13, 267 01 Králův Dvůr, vlastnický podíl: 1 / 3 Omar Maala, Husova 82, 513 01 Semily, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Tarik Maala, Husova 82, 513 01 Semily, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 124 EX 23947/12 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 1/3
133 500 Kč
Datum místního šetření: 11.6.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti spolumajitele Počet stran: 6 stran Počet příloh: 0
V Praze, dne 15.7.2015
MONTEKALA, spol. s r.o.
11.6.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/3 pozemku p.č. 315 v k.ú. Zahořany u Berouna, obec Králův Dvůr, okres Beroun na listu vlastnictví č. 133. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 15.4.2015, LV 133 - snímek z katastrální mapy - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 23947/12-40 ze dne 3.4.2015 - usnesení o ustanovení znalce 124 EX 23947/12-88 ze dne 15.4.2015 - informace sdělené zástupcem obce - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Město Králův Dvůr se nachází v okrese Beroun ve Středočeském kraji, v těsné blízkosti města Beroun, na řece Litavce. Ve městě je veškerá občanská vybavenost. Doprava autobusy. V těsné blízkosti dálnice D5. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaný pozemek p.č. 315 se nachází mimo zastavěné území obce Králův Dvůr, k.ú. Záhořany u Berouna. Pozemek je nepravidelného tvaru, svažitý severním směrem. V územním plánu je veden v území příměstské krajiny (obecně nezastavěné území). RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území 2
území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č. 315
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č. 315
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Zahořany u Berouna:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č. 315 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
80 % 80,00 %
Výměra [m2] 5 936,00 8 040,00 3 441,00
JC [Kč/m2] 6,25 4,35 5,14
Úprava [%] 80,00 80,00 80,00
orná půda 315 42611 orná půda 315 44851 orná půda 315 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 17 417,00 m2 Pozemek p.č. 315 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek p.č. 315 - zjištěná cena
3
UC [Kč/m2] 11,25 7,83 9,25
Cena [Kč] 66 780,00 62 953,20 31 829,25
= *
161 562,45 161 562,45 Kč 1/3
=
53 854,15 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č. 315 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Louka, Koněprusy - Bítov KRC: 0,95
KMP: 1,10
KPP: 0,80
KDD: 0,80
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,95
KUV: 0,70
3 169 218 661 69,00 0,44 Parcela č.: Popis pozemku: K prodeji louka , která se nachází v krásné přírodní krajině Bítov u Koněprus a dle uzemního plánu je vedena jako trvalý travní porost. Celková plocha 3169 m2. K pozemku je příjezd po zpevněné komunikaci, nájezd na D5 cca 5 min. Lokalita: Pole, Tetín KRC: 0,95
KVP: 0,95
KUV: 0,70
4 197 135 000 32,17 0,56 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej zemědělského pozemku v blízkosti obce Tetín, okres Beroun. Velikost 4.197 m2, svažitý pozemek s orientací jihovýchod, přístup je z obecní asfaltové komunikace. Obdélníkový tvar. Lokalita: Louka, Tetín
17,88
KRC: 0,95
KMP: 1,10
KMP: 1,10
KPP: 0,80
KPP: 0,80
KDD: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
30,69
KIV: 1,00
KVP: 0,95
KUV: 0,70
5 197 199 000 38,29 0,56 Parcela č.: 21,29 Popis pozemku: Nabízíme Vám velmi hezký pozemek v obci Tetín nedaleko Berouna s dobrou dostupností. Pozemek je svou polohou vhodný pro chov koní, pěstování, zemědělskou činnost. Od centra Berouna je pozemek vzdálen 2,5 km vzdušnou čarou. Pozemek je svažitý na jihovýchod, přístup je z obecní asfaltové komunikace. Pozemek je veden jako orná půda. Okolo pozemku jsou pastviny. Pozemek má v terénu znatelné hranice, je tvaru obdélníka cca 98x43 m. Delší stranou přiléhá k silnici mezi Tetínem a Koněprusy. Průměrná jednotková cena 23,29 Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č.
orná půda 315 Obvyklá cena před korekcí ceny spoluvlastnický podíl
Výměra [ m2 ] 17 417
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 23,00
Celková cena pozemku [Kč] 400 591 400 591
* 1,00 / 3,00 = Celková výměra pozemků
17 417 4
Hodnota pozemků
13 3 530,33 133 530
celkem
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č. 315
53 854,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č. 315
133 500,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
0 Kč 0 Kč 133 530 Kč 133 530 Kč 53 854 Kč
Obvyklá cena 133 500 Kč slovy: Jedno sto třicet tři tisíc pět set Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na střední úrovni, b) parametry povyšující cenu: nezjištěny, c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl, pozemek mimo zastavitelné území, přístup přes pozemky jiných vlastníků Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/3 nemovitostí ve výši 133 500,- Kč.
V Praze 15.7.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 5
Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5148/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 148/2015.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
6
