ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1829-44/16 pozemky parc.č. 1301 jehož součástí je rodinný dům č.p. 6, parc.č. 1302, parc.č. 1329 Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Tábor, obec Tábor, k.ú. Měšice u Tábora Adresa nemovité věci: Záluží 6, 390 01 Tábor Vlastník stavby: Ivana Ilichová, Záluží 6, 390 02 Tábor, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Ivana Ilichová, Záluží 6, 390 02 Tábor, vlastnictví: výhradní NEMOVITÁ VĚC:
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Insolvenční společnost, v.o.s., insolvenční správce dlužníků Milana Ilicha a Ivany Ilichové, Vlasákova 1419/21, 150 00 Praha
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSCB 41 INS 30514/2015 (ocenění stávajícího stavu)
Datum místního šetření: Za přítomnosti: vlastníka Počet stran: 24 stran
11.5.2016
Ve Velaticích, dne 20.5.2016
Stav ke dni : Počet příloh: 5
Ing. Tomáš Volek
11.5.2016 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci ve vlastnictví paní Ivany Ilichové zapsané na LV č. 3915 k.ú. Měšice u Tábora, obec Tábor, okres Tábor. Jedná se o pozemek parc.č. 1301 jehož součástí je rodinný dům č.p. 6 a o pozemky parc.č. 1302, parc.č. 1329, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitých věcí pro účely zpeněžování majetkové podstaty dlužníků v rámci insolvenčního řízení a to k datu ocenění, tj. k 11.5.2016. Zvolené metody pro ocenění I. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tuto metody výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí v k.ú. Měšice u Tábora bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení tzv. obvyklé ceny (tržní hodnoty) pro potřeby zpeněžení majetkové podstaty -2-
dlužníka v rámci insolvenčního řízení. Přehled podkladů a) Informace získané z katastru nemovitostí, LV č. 3915, k.ú. Měšice u Tábora ze dne 10.3.2016. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Měšice u Tábora. c) Vyhláška MF č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Tábor a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 11.5.2016 za přítomnosti vlastníka nemovitých věcí paní Ivany Ilichové. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. j) Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 16.5.1996 Místopis Město Tábor leží administrativně v okrese Tábor a náleží pod Jihočeský kraj. Tábor je také obcí s rozšířenou působností. Úředně žije v katastru tohoto středně velkého města zhruba 34 700 obyvatel. Město má 15 místních částí: Čekanice, Čelkovice, Hlinice, Horky, Klokoty, Měšice, Náchod, Smyslov, Stoklasná Lhota, Tábor, Větrovy, Všechov, Zahrádka, Záluží, Zárybničná Lhota. Oceňovaná nemovitost je umístěna v severovýchodní okrajové části města Tábor, v jeho místní části Záluží, vzdálené cca 4 km od samotného centra města. Lokalita je dopravně dostupná automobilovou a autobusovou dopravou. Zastávka autobusu MHD je od RD vzdálena cca 5 min. chůze. Občanská vybavenost v okolí RD je minimální. Celkový popis Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 6, který je součástí pozemku parc.č. 1301 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 487 m2, zahradou na parc.č. 1302 o výměře 466 m2 využívanou ve funkčním celku a dále zahradou na parc.č. 1329 o výměře 148 m2, která je situována přes cestu naproti domu. Příslušenství tvoří vedlejší stavby: rozestavěná stavba na parc.č. 1301, 1302. Jedná se o stavbu o půdorysném rozměru 6 x 6 m, která je ve stavu hrubé stavby (je dokončeno obvodové zdivo a střecha s krytinou). Stavba je postavena za rodinným domem z části na místě původní hospodářské stavby. Dle sdělení vlastníka je stavba postavena bez souhlasu stavebního úřadu. Stáří stavby je cca 10 let. dřevěná kůlna s pultovou střechou na parc.č. 1301, dřevěná kůlna s pultovou střechou a k ní přistavěný jednoduchý přístřešek na parc.č. 1302. Příslušenství dále tvoří kopaná studna na parc.č. 1301, která zásobuje dům vodou a venkovní úpravy standardního rozsahu (oplocení zahrady, brána, branka, zpevněné plochy, přípojka kanalizace, přípojka vody ze studny a přípojka el.nn). Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné -3-
obvyklé ceně. Objekt je osazen do rovinatého terénu. Celkový tvar pozemků parc.č. 1301 a parc.č. 1302 je lichoběžníkový a oba pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. V přední jihozápadní části je na parc.č. 1301 postavený rodinný dům č.p. 6, o přibližně obdélníkovém půdorysném tvaru, na který navazuje rozestavěná stavba. V jihovýchodní části parc.č. 1301 je postavena vedlejší stavba kůlny. V severní části ja ne parc.č. 1302 postavena druhá kůlna s přístřeškem. Kolem domu je na parc.č. 1301, 1302 situována oplocená zahrada. Součástí zahrady jsou okrasné trvalé porosty minimálního rozsahu, bez vlivu na cenu obvyklou. Pozemek parc.č. 1329 je situovaný jižně od rodinného domu č.p. 6, za přístupovou komunikací. Pozemek je využívaný jako zahrada a parkovací plocha a je částečně oplocený zbytky původního plotu, dnes v havarijním stavu. Dle platného územního plánu města Tábor leží pozemky v plochách s funkčním využitím Bn plochy bydlení. Přístup k nemovitým věcem je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace na pozemku parc.č. 1294 ve vlastnictví Města Tábor. Silné stránky - poloha v klidné části města, dostatečné pozemkové zázemí, možnost parkování na vlastním pozemku, dopravní dostupnost MHD. Slabé stránky - zhoršený stavebně technický stav, absence vodovodní přípojky z řadu (voda z vlastní studny), absence přípojky plynu, absence garáže, nepraktické dispoziční řešení (průchozí pokoje), minimální občanská vybavenost v bezprostředním okolí rodinného domu, větší docházková vzdálenost do centra města cca 4 km RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: - Rozestavěná stavba za rodinným domem o zastavěné ploše 36 m2 je postavena bez souhlasu stavebního úřadu a není zapsána v evidenci katastru nemovitostí. - Zákres nemovitých věcí v katastrální mapě neodpovídá skutečnému stavu. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Věcné břemeno doživotního užívání Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení -4-
Komentář: Na LV č. 3915 k.ú. Měšice u Tábora jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Ilichová Ivana - Věcné břemeno bytu pro paní Entovou Věru - Věcné břemeno užívání pro paní Entovou Věru - Zahájení exekuce - Ilichová Ivana - Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Věcné břemeno bytu a užívání pro paní Entovou Věru má výrazný vliv na stanovenou cenu obvyklou a je oceněno samostatně viz níže. Ostatní shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka odpovídá poptávce. Proto s přihlédnutím k velikosti a stavebně technickému stavu nemovitosti, jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc, bez omezení vlastnického práva (viz. věcné břemeno níže), je v současné době průměrně obchodovatelná.
-5-
1.1 Rodinný dům č.p. 6 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má pouze malý sklep na brambory cca 4 m2, jedno nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou. Celkový půdorysný tvar domu je přibližně obdélníkový. Rodinný dům obsahuje jeden byt o velikosti 3+1 s příslušenstvím, který je přístupný hlavním vstupem ze zahrady. Dispoziční řešení: 1.NP - v přední části směrem k přístupové komunikaci je situovaný obývací pokoj, průchozí kuchyň. Ve středové části je vstupní chodba, koupelna s kotlem na TP, WC, schody na půdu a do sklepa. V zadní části je průchozí pokoj a ložnice. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové prokládané kamenem bez účinných izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva tl. 50 cm. Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová, dřevěný krov, krytina je z betonové tašky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody jsou do sklepa cihelné, na půdu dřevěné. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky domu jsou vápenocementové hladké. Vnitřní keramický obklad je proveden ve standardu v kuchyni a na WC (v koupelně obklad chybí). Podlahy tvoří beton s PVC, prkna s koberci a keramická dlažba. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední z kotle na tuhá paliva, který je umístěný v koupelně. Ohřev TUV zajištěn el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do řadu. Kuchyň je vybavena ve standardu linkou a sporákem na propan-butan. Hygienické vybavení tvoří umyvadlo, vana, 1x WC. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Rodinný dům byl dle sdělení vlastníka postavený kolem roku 1926. Během životnosti stavby byla prováděna pouze nutná údržba, bez výrazné modernizace. Pouze v roce 2006 byla provedena výměna střešní krytiny a zadní hospodářská část byla přestavěna na obytný pokoj. Celkový stavebně technický stav domu je mírně zhoršený. Prvky krátkodobé životnosti jsou na hranici svého maximálního opotřebení (okna, dveře, podlahy, vytápění, rozvody instalací, opadaná venkovní omítka, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti). Dispoziční řešení je nepraktické (průchozí koupelna, pokoj, kotel na tuhá paliva umístěný v koupelně). Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 75%. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 133,42 m2 3,00 m
Název 1.NP Výčet místností: Byt 3+1 s příslušenstvím Užitná plocha celkem:
100,18 m2
1,00
100,18 m2 100,18 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba (6,12*21,80)*(3,00) Zastřešení (6,12*21,80)*(3,30/2) Obestavěný prostor - celkem:
= =
-6-
[m3] 400,25 m3 220,14 m3 620,38 m3
Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
100,18 m2 620,38 m3 133,42 m2 1 101,00 m2
Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Udržovaný rodinný dům se zahradou a garáží, v klidné části centra Tábora, CP 450 m2. Přízemí dispozičně: vstupní veranda, chodba, 2 pokoje, kuchyně, koupelna, WC. V podkroví obytná místnost a půda vhodná pro vestavbu. Dům částečně podsklepen. Vytápění plynovým kotlem s rozvodem ústřed. topení, ohřev vody plyn. bojlerem. Vodovod i kanalizace obecní. Volné ihned. Možno zajistit výhodné financování. Lokalita Hromádkova, Tábor Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj:www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,71 18 503 Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - kvalitnější příslušenství (garáž); Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 2 2 98,00 m 450 m 2 550 000 Kč
-7-
Jednotková cena 26 020 Kč/m2
Název: č.2 Prodej patrového RD 6+1 s garáží o CP 865 m2. 1. NP 3+1, koupelna s vanou a WC, 2. NP 2+1, WC a balkon, možnost půdní vestavby. Vytápění kotlem na TP nebo elektřinou s ústředním topením, TUV bojler. Dům je podsklepen. Před domem parkovací stání na vl. pozemku, udržovaná zahrada ovocné stromy, možnost bazénu. Není v zátopové oblasti. Hypotéku vyřídíme. Lokalita Mlýnská, Tábor - Čelkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj:www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně 0,71 10 040 větší; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - kvalitnější příslušenství; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 170,00 m 865 m 2 400 000 Kč 14 118 Kč/m2 Název: č.3 Prodej patrového RD 4+1 o CP 1101 m2, zastavěná plocha 113 m2 v klidné části města Tábor. Dispozice: 1. NP 2+1,veranda, komora, koupelna s vanou a samostatné WC, 2. NP 2 pokoje s terasou, chodba, koupelna, WC. Nemovitost je vytápěna kamny na TP+ plynová karma. TUV bojler. Dům je celý podsklepený a napojený na veřejný vodovod + kanalizaci. Na pozemku je studna s užitkovou vodou. Před domem parkovací stání na vl. pozemku. Udržovaná zahrada 988 m2 s ovocnými stromy. Není v zátopové oblasti. Nemovitost je vhodná k rekonstrukce. Veškerá občanská vybavenost se nachází v Táboře. Možno financovat výhodným hypotečním úvěrem. Prohlídkou vás provede inzerující makléř. Lokalita U Zahrad, Tábor - Čelkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj:www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně 0,77 13 173 -8-
větší; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný RD; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 170,00 m 1 101 m 2 900 000 Kč 17 059 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 10 040- Kč/m2 až 18 503,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 13 905,- Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota *cena bez zohlednění omezení vlastnického práva věcným břemenem
10 040 Kč/m2 13 905 Kč/m2 18 503 Kč/m2 13 905 Kč/m2 100,18 m2 1 393 003 Kč *
2. Ocenění věcných břemen (závady na nemovitosti váznoucí) 2.1 Věcné břemeno Jedná se o omezení vlastnického práva věcným břemenem doživotního a bezplatného užívání bytu a užívání pozemků, které bylo zřízeno Darovací smlouvou a smlouvou o zřízení věcného břemene ze dne 16.5.1996. Dle zákona č. 151/1997 Sb. se právo odpovídající věcnému břemenu oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklého nájemného. Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene: Oprávněná z věcného břemene bude užívat spolu s vlastníkem nemovitosti celý byt nacházející se v domě č.p. 6. Společně s vlastníkem nemovitosti bude užívat veškeré vedlejší stavby a příslušenství a bude mít právo volné chůze a jízdy po pozemcích parc.č. 1301, parc.č. 1302 a parc.č. 1329 k domu č.p. 6 v Záluží náležejících. Podrobný rozsah věcného břemene je patrný z níže uvedené listiny, která je nedílnou součástí tohoto znaleckého posudku. Oprávnění pro: ve prospěch Věry Entové, r.č. 455707/049.
-9-
Roční užitek: Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v daném místě. Obvyklé nájemné je navržené na základě informací získaných z místních realitních kanceláří a na základě informací z internetových realitních serverů, kde se nájemné za obdobné nemovité věci pohybuje v poměrně širokém rozmezí 5.000,-Kč až 10.000,-Kč/měsíc, v závislosti na poloze, vybavení, velikosti a technickém stavu. Pro daný případ, vzhledem ke špatnému stavebně technickému stavu, navrhuji obvyklé nájemné ve spodním pásmu daného intervalu, tj. na 5.000,-Kč/měsíc. Pro stanovení užitku z věcného břemene, v daném místě a čase, zpracovatel vychází z obvyklého nájemného získaného z vlastní databáze, databáze spolupracujících realitních kanceláří, znalců, odhadců a internetových realitních serverů (www.sreality.cz, www.reality.cz, www.nemovitosti.cz). Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Nemovitost jako celek: Nájemné: 5 000,- Kč/měsíc Obvyklé nájemné: 60 000,- Kč/rok Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 60 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 60 000,- Kč * 10 let = 600 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
600 000,- Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům s pozemky 2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno
1 393 000,00 Kč 600 000,00 Kč
Porovnávací hodnota Věcné břemeno
1 393 003 Kč 600 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.3
- 10 -
Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitých věcí - pozemku parc.č. 1301 jehož součástí je rodinný dům č.p. 6 a pozemků parc.č. 1302, parc.č. 1329 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Měšice u Tábora, obec Tábor, okres Tábor, vše zapsáno na LV č. 3915, k datu ocenění 11.5.2016, po zaokrouhlení: 1. bez zohlednění závady (věcného břemene) na
1 400 000,- Kč Slovy: jedenmiliončtyřistatisíc korun českých 2. se zohledněním závady (věcného břemene) na
800 000,- Kč Slovy: osmsettisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 20.5.2016 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1829-44/16 znaleckého deníku.
- 11 -
SEZNAM PŘÍLOH Přílohy 1. 2. 3. 4. 5.
List vlastnictví Katastrální mapa Fotodokumentace Mapa oblasti Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene
- 12 -
počet stran A4 příloze 5 1 2 1 3
LV
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
KM
- 18 -
Fotodokumentace
- 19 -
- 20 -
Mapa oblasti
- 21 -
Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene
- 22 -
- 23 -
- 24 -
