ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6596-301/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci:
Penzion Libuše če. 23 Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Dobroslavice, k.ú. Dobroslavice Na Rybárně 23, 747 92 Dobroslavice
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701
telefon: 608 972 071
DIČ: CZ7102135425
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Pro účely nedobrovolné dražby
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
1 950 000 Kč 23.9.2015
Stav ke dni:
23.9.2015
Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran:
14
V Rohově, dne 30.9.2015
Počet stran příloh:
5
Martin Vehovský
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 683 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, ke dni 23.9.2015, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 683 ze dne 26.8.2015. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 23.9.2015. Údaje o stáří stavby a provedených opravách, sdělené zástupcem zadavatele p. Čápovou. Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci a kú Dobroslavice, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a dešťovou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - samota zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 714/1 Obec Darkovice
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II., III.tř
Celkový popis Stavba je přístupná ze zpevněné komunikace parc. čís. 714/1 - ostatní plocha (ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Obec Dobroslavice, v místě je možnost napojení na rozvod elektroinstalace a vodovod. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy
-2-
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: 1. Stavba je situovaná v záplavové oblasti č. 4. Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch TG CREDIT CZ s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. 2. Na pozemku parc. čís. 700 vázne věcné břemeno chůze a jízdy za účelem přístupu k protipovodňové hrázi, oprávnění pro vlastníka pozemku parc. čís. 660/5. Výše uvedené věcné břemeno nemá zásadní vliv na stanovenou cenu obvyklou. Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha ostatní plocha Celkem
P.Č. 696 697/1 698/6 700 701/2
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 95 500,00 899 500,00 175 500,00 415 50,00 122 50,00 1 706
Výsledná cena
=
-3-
Cena [Kč] 47 500,00 449 500,00 87 500,00 20 750,00 6 100,00 611 350,00 611 350,– Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Penzion Libuše Je užívaný od roku 1975, jako podsklepený, o 2.NP, je součásti pozemku parc. čís. 696. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v PP 2x garáž, kotelnu a skladovací prostory, v 1.NP zádveří, společenská místnost se schodištěm, koupelna s WC (sprchovací kout, umývadlo, záchod, pisoár), WC, kuchyni (dřez v lince, sporák) a 1x pokoj, ve 2.NP je chodba a 3x pokoj. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy betonové a dřevěné trámové, střecha plochá, krytina živičná, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl z keramických obkladů, vnitřní omítky vápenné, okna plastová, dveře plné a prosklené, podlahy s dlažbou a koberci, bleskosvod není instalován, schody dřevěné, vytápění ústřední, radiátory panelové, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav stavby je dobrý. Příslušenství stavby tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, oplocení, zpevněné plochy, venkovní schody. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ D zděná podsklepená nemá podkroví s plochou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.PP (12,11×8,63)-(3,15×3,13) 1.NP (12,11×8,63)-(3,15×3,13) 2.NP (12,11×8,63)-(3,15×3,13)
= = =
[m2] 94,65 94,65 94,65
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 94,65 m2 2,15 m 2 94,65 m 2,95 m 94,65 m2 2,90 m
Název 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkový (94,65×8,30)
=
Název
Typ
Celkový Obestavěný prostor - celkem:
NP
-4-
[m3] 785,60 m3 Obestavěný prostor 785,60 m3 785,60 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení standardu 1. Základy betonové pasy S 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 3. Stropy betonové, dřevěné trámové S 4. Střecha plochá střecha S 5. Krytina živičná, vícevrstvá S 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 9. Vnější obklady sokl - keramické obklady S 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 11. Schody dřevěné S 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 13. Okna plastová S 14. Podlahy obytných místností koberec S 15. Podlahy ostatních místností dlažba S 16. Vytápění ústřední topení S 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 18. Bleskosvod chybí C 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 20. Zdroj teplé vody bojler S 21. Instalace plynu rozvod zemního plynu S 22. Kanalizace plastové potrubí S 23. Vybavení kuchyně PB sporák, dřez v lince S 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout, pisoáry S 25. Záchod splachovací S 26. Ostatní chybí C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S S S S S
4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 -5-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20
17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S C S S S S S S S C
4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
= × × × =
785,60 m3 × 3 379,90 Kč/m3
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1- 40,0 % / 100)
×
Penzion Libuše - zjištěná cena
=
Plná cena:
4,00 0,00 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 0,00 96,50 0,9650
2 070,– 0,9650 0,8000 2,1150 3 379,90 2 655 249,40 Kč
0,600 1 593 149,60 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Zastavěná plocha:
174,10 m2 94,65 m2
Obestavěný prostor: 785,60 m3 Plocha pozemku: 1 706,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí).
Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP s plochou střechou, užívaný od roku 1975. Dům obsahuje byt o velikosti 2+1 a 3+1, je situován v lepší lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem.
-6-
Lokalita Hlučín, U stadionu 6 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: Zdůvodnění koeficientu Kc: Poloha - lepší poloha; Užitná plocha 224,33 m2
Výměra pozemku. 884 m2
1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 kupní smlouva Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,85 9 852 Celková cena Jednotková cena 2 600 000 Kč 11 590 Kč/m2
Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP s plochou střechou, užívaný od roku 1981. Dům obsahuje 2x byt o velikosti 4+1, je situován v lepší lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Hlučín, Dělnická 3 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: kupní smlouva Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Poloha - lepší poloha; 0,85 10 097 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 252,55 m 894 m 3 000 000 Kč 11 879 Kč/m2 Název: RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP s plochou střechou, užívaný od roku 1947. Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, je situován v lepší lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem.
-7-
Lokalita Děhylov, Porubská 77 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: Zdůvodnění koeficientu Kc: Poloha - lepší poloha; Užitná plocha 91,69 m2
Výměra pozemku. 903 m2
1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 kupní smlouva Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,90 13 742 Celková cena Jednotková cena 1 400 000 Kč 15 269 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
9 852 Kč/m2 11 230 Kč/m2 13 742 Kč/m2 11 230 Kč/m2 174,10 m2 1 955 143 Kč
Výpočet věcných břemen 1 Věcné břemeno Věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc. čís. 700 za účelem přístupu k protipovodňové hrázi. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí
10 000,– Kč =
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno
1 955 143 Kč 0 Kč 2 204 500 Kč 611 350 Kč 10 000 Kč
-8-
10 000,– Kč
Obvyklá cena 1 950 000 Kč slovy: Jedenmiliondevětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Výsledná cena obvyklá je včetně váznoucího věcného břemene chůze a jízdy. V Rohově 30.9.2015 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6596-301/2015 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 683 ze dne 26.8.2015. Snímek katastrální mapy ze dne 26.8.2015. Mapa oblasti
-9-
počet stran A4 příloze 1 2 1 1
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
