ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6314-078-2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. St. 117 s objektem bydlení č.p. 66 a pozemky p.č. 130/1 a 130/2 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Stálky, k.ú. Stálky Adresa nemovité věci: Stálky, 671 06 Vlastník stavby: Paní Yveta Trechová, Máchova 458/25, 12000 Praha, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Paní Yveta Trechová, Máchova 458/25, 12000 Praha, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Plzeň - město Soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka Palackého nám. 28, 30100 Plzeň
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, 66412 Oslavany IČ: 10557270 telefon: 602201853 DIČ: CZ5801280496 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA pozemku p.č. st. 117 s domem č.p. 66 a pozemkem p.č. 130/2
OBVYKLÁ CENA pozemku p.č. 130/2
Datum místního šetření: Počet stran:
19
e-mail:
[email protected]
14.4.2015
stran
V Oslavanech, dne 25.4.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 10
Ing. Antonín Faltýnek
1 370 000 Kč
13 500 Kč
14.4.2015 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č.j. 108EX08133/14-053 Přehled podkladů - výpis z LV č.4 pro k.ú. Stálky - kopie KM - orientační mapa -údaje zjištěné při osobní prohlídce nemovitostí - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů Místopis Oceňované nemovitosti se nacházejí na severním okraji obce Stálky u hlavní komunikace procházející obcí. Stálky jsou malou zemědělskou obcí s 156 obyvateli a minimální občanskou vybaveností. Obe leží cca 25 km západně od Znojma u státní hranice s Rakouskem mimo hlavní silniční trasy. 8,5 km severovýchodně od obce se nachází vodní nádrž Vranov. V obci je veřejný rozvod elektřiny a vody. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění jsou pozemky p.č. St. 117 se stavbou č.p. 66 a pozemky p.č. 130/1 a 130/2. Stavba je rodinný dům v současné době v rekonstrukci a modernizaci. Ocenění bylo provedeno na základě venkovní obhlídky, neboť znalci nebyl umožněn vstup do objektu. Jedná se o starší rodinný domek - dle použitého materiálu (smíšené kamenné a cihelné zdivo) minimálně 100 let starý. V době ocenění je dům ve stádiu celkové přestavby, rekonstrukce a modernizace - je provedeno zvýšení nadezdívky je položena nová pálená tašková krytina, jsou instalovány nové klempířské konstrukce, jsou instalována nová okna a vstupní dveře s izolačním dvojsklem, jsou provedeny venkovní omítky v dvorní část,je provedena min. část vnitřních omítek a rozvodů sítí. Při venkovní obhlídce nebylo možné zjistit zda je dvorní křídlo postavené kompletně nově nebo se jedná o rekonstrukci stejně jako v uliční části - štítová zadní stěna je nová z keramických bloků. Dům stojí samostatně, není pravděpodobně podsklepen a dle provedení se uvažuje s využitím podkroví pro obytné účely. Skutečné dispozice stavby neodpovídají zákresu v KM.
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Stavba je ve stádiu přestavby a rekonstrukce - současný stav neodpovídá zákresu v KM. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojen s umístěním nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Dle LV se k nemovitosti nevážou žádná věcná břemena, exekuce a zástavní práva zapsaná na Lv nemají vzhledem k účelu ocenění vliv na cenu obvyklou. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: Stavba je rozestavěna - nebylo možné zjistit rozsah a provedení rekonstrukce uvnitř objektu.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemek
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro účely tohoto ocenění se jednotková cena stanoví dle běžně dosahovaných cen za stavební pozemky dosahované v lokalitě s přihlédnutím k poloze, velikosti a vybavení pozemku. V obci a okolí kde se nachází oceňovaný pozemek se stavbou rodinného domu se stavební pozemky obchodují v rozpětí cen150-300 Kč/m2. S přihlédnutím k parametrům oceňovaného pozemku a s nezbytnou obezřetností byla jednotková cena stanovena při spodní hranici rozpětí. Cena samostatně oceňované parcely byla s ohledem na problematickou využitelnost - velikost a absence přístupu, stanovena na polovině hodnoty pro pozemky u domu.
-3-
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a st. 117 nádvoří ostatní plocha 130/2 ostatní plocha 130/1 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 616
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 180
0 201 817
180 90 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 110 880 0 18 090 128 970
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům č.p. 66 Věcná hodnota dle THU Samostatně stojící zděný přízemní nepodsklepený rodinný dům půdorysného tvaru L se sedlovou střechou nad většinou půdorysu. Dům je ve stádiu kompletní rekonstrukce a modernizace. Znalci nebyl umožněn vstup, popis a ocenění je provedeno pouze na základě venkovní obhlídky. Zdivo přední uliční části je smíšené kamenné, dvorní část má nový z cihelných bloků zděný štít. Uliční část je bez omítek, dvorní má omítky bez finálního nátěru. Pravděpodobně je kompletně nový krov na kterém je nová pálená tašková krytina, klempířské konstrukce jsou nové z pozinkovaného plechu, chybí svody. V rámci rekonstrukce byla zvýšená nadezdívka přední části pálené keramické bloky. Dům má nová plastová okna a vstupní dveře. Pokud bylo možné zjistit jsou provedeny vnitřní omítky a částečně rozvody. Dle venkovní obhlídky bude pravděpodobně provedena vestavba do podkroví. Dle zjištění je předpoklad dokončení stavby při nezbytné obezřetnosti 65%. Vzhledem ke skutečnosti, že jsou použity původní konstrukce pouze z menší části a to ještě po kompletní rekonstrukci opotřebení se neuvažuje. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 198,97 m2 3,30 m
Název I.NP Výčet místností: rodinný dům Užitná plocha celkem:
155,00 m2
1,00
155,00 m2 155,00 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.NP (11,40*6,21+18,35*5,90)*(3,30)+(11,40*6,21*0,9 = /2)+(63,62*5,32*2,95) krov (11,40*6,21+18,35*5,90)*2,80/2 = (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
-4-
[m3] 1 621,20 m3 250,68 m3
Název
Typ
I.NP krov Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy ob. místností 15. Podlahy ost. místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Rozestavěnost Věcná hodnota (VH)
Popis betonové pasy izolované smíšené kamenné a keramické bloky rovné omítnuté krov dřevěný, vázaný tašky pálené pozinkovaný plech vápenné vápenné nejsou nezjištěno nezjištěno vstupní plast, ostatní dřevěné plastová nezjištěno nezjištěno nezjištěno nedokončená chybí nezjištěno nezjištěno není nezjištěno nehodnotí se nezjištěno nezjištěno nezjištěno
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 199 155 1 871,89 3 758 100,00 3 758 7 034 551
roků roků % % [Kč]
100 100 0 65,00 4 572 458
2
-5-
Obestavěný prostor 1 621,20 m3 250,68 m3 1 871,89 m3
Výpočet porovnávací hodnoty
Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
155,00 m2 1 871,89 m3 198,97 m2 817,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Viz. věcná hodnota. Dům je dle zadání porovnáván pouze se dvěma parcelami. Aby bylo docíleno objektivnosti je dům porovnáván v předpokládaném stavu po dokončení rekonstrukce a v závěru v oddílu názor znalce je provedena korekce za dokončenost oceňovaného objektu v odhadnutém rozsahu 68%. Vzhledem k nemožnosti prohlídky nemovitosti není uvažována plocha užitná podkroví.
Srovnatelné nemovité věci Název: RD 5+1 Samostatně stojící zděný přízemní rodinný dům po částečné rekonstrukci v roce 2011. Dům má sedlovou střechu s novou pálenou taškovou krytinou a novými klempířskými konstrukcemi. Okna jsou nová dřevěná EURO s dvojsklem. Byla provedena nová koupelna se sprchovým koutem, záchod je splachovací. Topení je lokální na tuhá paliva. Voda je z vlastní vrtané studny, odkanalizování je do septiku. Lokalita Šafov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,30 K5 Celkový stav 1,30 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,65 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,98 9 804 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 110,00 m 743 m 1 100 000 Kč 10 000 Kč/m2
-6-
Název: RD 3+1 Starší přízemní samostatně stojící zděný rodinný dům se sedlovou střechou s pálenou krytinou. Dům byl rekonstruován cca před 40 roky a od této doby je pouze běžně udržován. Omítky jsou vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné. V domě je ústřední topení na tuhá paliva, koupelna s vanou, umyvadlem a keramickým obkladem stěn. Dům má vlastní zásobení pitnou vodou ze studny ( před domem je přiveden veřejný vodovou), odpady jsou svedeny do veřejné kanalizace. Před domem je přípojka plynu.Podlahy jsou prkenné s koberci a dlažby. K domu patří garáž, stodola, udírna s posezením. K domu patří velký pozemek. Lokalita Vranětín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,25 K5 Celkový stav 1,35 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,65 Celkový Upravená j. cena Kč/m2 koef. KC 0,95 8 441 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 90,00 m 1 091 m 800 000 Kč 8 889 Kč/m2 Název: RD 2+1 Samostatně stojící zděný přízemní z menší části podsklepený rodinný dům se sedlovou střechou. V roce 2009 proběhla rekonstrukce - nová střecha s pálenou krytinou, zateplená fasáda, nová plastová okna a vstupní dveře, vytápění je ústřední s el. kotlem a kotlem na tuhá paliva. V domě je samostatná koupelna s umyvadlem, sprchovým koutem a keramickým obkladem, WC je samostatné splachovací, v kuchyni je plynový sporák a keramické obklady stěn. Dům má vlastní studnu a septik, na zahradě je zahradní domek a kryté stání pro auto. Lokalita Podhradí nad Dyjí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,08 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,65 Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,77 9 667 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 80,00 m 535 m 1 000 000 Kč 12 500 Kč/m2
-7-
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
8 441 Kč/m2 9 304 Kč/m2 9 804 Kč/m2 9 304 Kč/m2 155,00 m2 1 442 120 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
1 442 120 Kč 0 Kč 4 701 428 Kč 128 970 Kč
Obvyklá cena pozemku p.č. st. 117 s domem č.p. 66 a pozemkem p.č. 130/2
1 370 000 Kč slovy: Jedenmiliontřistasedmdesáttisíc Kč
Obvyklá cena pozemkem p.č. 130/1
14 500 Kč slovy: Čtrnácttisícpětset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10
Komentář ke stanovení výsledné ceny Výsledná cena obvyklá, pozemku p.č. st. 117 s domem č.p. 66 a pozemkem p.č. 130/2, byla stanovena dle porovnávací hodnoty, která má většinou největší vypovídací schopnost. Z důvodu obezřetnosti byla výsledná cena stanovena mírně cca 5% pod touto hodnotou. Snížení zohledňuje možné skryté závady a skutečnost, že znalci nebyla umožněna prohlídka interiéru a tedy ani zjištění reálného stavu. Věcná hodnota má v tomto případě pouze informativní význam pro investora. Samostatně byl oceněn pozemek p.č.130/1 dle věcné hodnoty stanovené srovnávací metodou ( 18 090 Kč) z důvodů obezřetnosti a pravděpodobně velmi špatné samostatné prodejnosti byla výsledná hodnota snížena o cca 20%.
-8-
Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech závady, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou.
V Oslavanech 25.4.2015
Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6 66412 Oslavany
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.5.1984 pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí,
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6314-078-2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 078-2015.
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4 ze dne 11.3.2015 Snímek katastrální mapy ze dne 5.2.2015 Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Letecký snímek s KM
- 10 -
počet stran A4 příloze 4 2 1 2 1
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -