ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 29, stavba bez čp/če, pozemky Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Lobeč, k.ú. Lobeč u Mšena Adresa nemovité věci: Lobeč 29, 277 36 Vlastník stavby: SJM Dohnalík Luděk a Dohnalíková Iva, Lobeč 29, 27736, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Dohnalík Luděk a Dohnalíková Iva, Lobeč 29, 27736, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: DIČ: fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení 085 EX 696/15 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

V Praze, dne 1.2.2016

e-mail:

2 700 000 Kč 1.2.2016

Stav ke dni : Počet příloh: 0

1.2.2016 Počet vyhotovení:

Znalecká společnost s.r.o.

NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavba (budova) č.p. 29, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 60 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 127 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 76 ( ovocný sad ), pozemek parc.č. 82 ( zahrada ), pozemek parc.č. 131 ( zahrada ) v kat. území Lobeč u Mšena, obec Lobeč, okres Mělník, zapsáno na LV 39. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka objednávka znaleckého posudku ze dne 21.9.2015.

o ustanovení znaleckého ústavu a

Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 1.2.2016. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů.

Literatura:

-2-

Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle ceno vých předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Obec Lobeč se nachází v okrese Mělník ve Středočeském kraji, rozkládá se asi dvacet kilometrů severovýchodně od Mělníka severovýchodně od Mšena.

SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.

bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé stavba (budova) č.p. 29, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 60 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 127 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 76 ( ovocný sad ), pozemek parc.č. 82 ( zahrada ), pozemek parc.č. 131 ( zahrada ) v kat. území Lobeč u Mšena, obec Lobeč, okres Mělník, zapsáno na LV 39. Stavba je postavena na oploceném pozemku mírně svažitého charakteru, přístup k nemovité věci je z místní zpevněné komunikace. Dům je v dobrém stavebně technickém stavu. -3-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Sad Troskovice KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

8 481

Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: Sad Mělník KRC: 0,90

KMP: 1,00

KMZ: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

Druh pozemku ovocný sad Celková výměra pozemků

KMZ: 1,00

7 720

Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena

362 278

150 000

KIV: 1,00

42,72

KIV: 1,00

19,43

KVP: 1,00

KUV: 1,00

0,90

38,45

KVP: 1,00

KUV: 1,00

0,90

17,49 27,97 Kč/m2

Parcela č. 76

Výměra Jednotková cena Celková cena [ m2 ] [ Kč/m2 ] pozemku [Kč] 2 869 30 86 070 2 869Hodnota pozemků 86 070 celkem -4-

Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] [ Kč ] Lokalita: St pozemek Hlínoviště KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

7 000 1 330 000

Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: St pozemek Kanina KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

0,90

171,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

0,90

225,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

0,90

180,00

190,00

KIV: 1,00

250,00

KIV: 1,00

200,00

192,00 Kč/m2

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada Celková výměra pozemků

KMZ: 1,00

9 500 1 900 000

Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena Druh pozemku

KMZ: 1,00

5 880 1 470 000

Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: St pozemek Lobeč KRC: 0,90

KMZ: 1,00

60

Výměra [ m2 ] 451

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 190

Celková cena pozemku [Kč] 85 690

127

322

190

61 180

82 131

1 779 1 870 4 422

190 190 Hodnota pozemků celkem

338 010 355 300 840 180

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku:

7 291,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Stavba s jedním nadzemním patrem a podkrovní částí postavena na pozemku mírně svažitého charakteru. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající průměrné údržbě. Střecha budovy je dřevěná osazena pálenou krytinou. Okna domu jsou dřevěná. Přístup k nemovité věci je po místní zpevněné komunikaci. V domě se nachází bytová jednotka 4+1, stavba je užívaná od roku 1935 s rekonstrukcí v roce 2008. Na obytnou část navazuje dílna s pracovnou a sociálním zařízením. Vytápění je ústřední pomocí -5-

kotle na dřevěné brikety. Dílna je přístupná z nádvoří. 1 NP - kancelář, chodba, sklad, spíž, hala, wc, koupelna, kuchyň, pokoj, truhlářská dílna, přípravna u dílny, chodba, sociální zařízení. Podkroví - chodba, ložnice, dva pokoje, koupelna s wc, balkon. Vedle domu je položena zděná garáž v dobrém stavebně technickém stavu. Inženýrské sítě: elektro, kanalizace je svedena do septiku, vodovod, plyn - není. Ohledání bylo provedeno dne 1.2.2016. Souhrnný stavebně technický stav nemovité věci je dobrý.

Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Živonín Dům 4+1, 200m2, pozemek 917m2 v Živoníně, v krásné oblasti Kokořínska, nedaleko obce Řepín. Dům prošel kompletní rekonstrukcí a je vhodný k rekreaci i k trvalému bydlení. V přízemí domu je obývací pokoj s kachlovými kamny, kuchyně, koupelna a dílna odkud je vstup na zahradu. V druhém patře jsou dvě ložnice a průchozí obývací pokoj, na půdě je vybudována malá ložnice. Na dům navazuje garáž s průchodem na zahradu, kde je stylové letní posezení a další přístavky.Rekonstrukce včetně zateplení a nové střechy proběhla v roce 2009 a je velmi vkusně řešena, byly použity přírodní materiály. Dům je vytápěn pomocí kachlových kamen a el. akumulačních kamen. Do domu je zaveden vodovod, odpad do jímky. Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,90 2 699 910 Celková cena Jednotková cena 2 999 900 Kč 2 999 900 Kč/ks

Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 917 m2 Název: Rodinný dům Bělá pod Bezdězem Rodinný dům o dispozici 3+1, 142m2 na Mladoboleslavské ulici v Bělé pod Bezdězem. Celý dům prošel rekonstrukcí v roce 2000. V 1.patře se nachází další 3 místnosti, které jsou nyní před dokončením a kde lze vybudovat další bytovou jednotku o dispozici 3+kk. V prostorné koupelně je rohová vana a sprchový kout. Ve dvoře naleznete opravenou garáž, dílnu, dřevník, pergolu. Lokalita: Použité koeficienty: -6-

K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 825 m2 Název: Rodinný dům Plužná Rodinný dům po celkové rekonstrukci v obci Plužná u Mladé Boleslavi /10 km/ na pozemku 1093 m2. V přízemí se nachází obývací pokoj s krbovými kamny a francouzským oknem se vstupem na terasu, kuchyně se zakázkovou kuchyňskou linkou s vestavnými spotřebiči, koupelna s vanou, WC, prostorná chodba a zádveří, ze kterého je možné projít do dílny se vstupem do sklepa a na půdu. Z dílny je samostatný vstup do garáže. Z kuchyně vedou schody do podkroví, kde se nachází velký pokoj se šatnou, chodba, koupelna se sprchovým koutem a toaletou a druhý pokoj. V podkroví je ještě možnost vytvořit další pokoj o velikosti cca 46 m2. Dům byl rekonstruován v letech 2006 2008, na rekonstrukci byl zpracován projekt a vše je možno doložit dokumentací a doklady za jednotlivého práce. Bylo provedeno podříznutí a odizolování základů, izolace podlah, izolace cihelných stěn polystyrenem, nová fasáda, zdvojená dřevěná okna a zateplení střechy se šindelovou krytinou. Ohřev vody je řešen elektrickým bojlerem, vytápění krbovými kamny v kombinaci se sálavými topnými panely Mirava. Pro odpočinek je vedle garáže prostorné kryté posezení s krbem. Dům je napojen na vodovod, odpad sveden do septiku. Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 993 m2 Název: Rodinný dům Bělá pod Bezdězem RD se nachází u hlavní komunikace spojující Mladou Boleslav a Českou Lípu (Hlínoviště). Součástí objektu je rodinný dům, zkolaudovaná soustružnická dílna včetně zázemí, dvougaráž a samostatně stojící zděná stodola. RD prošel rozsáhlou rekonstrukcí před 10 lety. Částečně podsklepeno, v přízemí - kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, koupelna a WC. Ve zvýšeném přízemí -7-

je obytná místnost s krbem, podkroví - 2 obytné místnosti s možností další vestavby. Dvůr je částečně zpevněn zámkovou dlažbou. Rozloha pozemku cca 5.000m. Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Obest. prostor 0,00 m3

Výměra pozemku 5 670 m2


Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

2 511 000 Kč/ks 2 697 728 Kč/ks 2 970 000 Kč/ks 2 697 728 Kč/ks 2 697 728 Kč

Výpočet věcných břemen 1 Věcné břemeno užívání - Květoslava Dohnalíková Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 60 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 60 000,00 Kč * 100 % = 60 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 60 000,- Kč * 10 let = 600 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí

=

2 Věcné břemeno - Emil Dohnalík Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům -8-

600 000,- Kč

Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 60 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 60 000,00 Kč * 100 % = 60 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 60 000,- Kč * 10 let = 600 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí

=

600 000,- Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno

2 697 728 Kč 926 250 Kč 1 200 000 Kč

Obvyklá cena 2 700 000 Kč slovy: Dvamilionysedmsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12

Komentář ke stanovení výsledné ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitých věcí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 37 porovnávacích nemovitých věcí, z nichž jsme vybrali 4, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovité věci byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou v objektivní zaokrouhlené výši 2.700.000,- Kč. I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - stavba (budova) č.p. 29, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 60 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 127 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 76 ( ovocný sad ), pozemek parc.č. 82 ( zahrada ), pozemek parc.č. 131 ( zahrada ) v kat. území Lobeč u Mšena, obec Lobeč, okres Mělník, zapsáno na LV 39.

-9-

II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - oplocení. III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 2.700.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - věcná břemena oceňujeme v částce 1.200.000,-- Kč. V Praze 1.2.2016 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka:

Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Mgr. Petr Slepička Ing. Jiří Roub Kateřina Jirkovská Štěpán Chlouba, DiS. Za Znalecká společnost s.r.o. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Mgr. Petr Slepička JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. znaleckého deníku.

- 10 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 0 0 0 0

Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 39 Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovité věci Mapa oblasti

- 11 -

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents