ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3871 - 6/16 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastníci:

Rodinný dům Kraj Olomoucký, okres Prostějov, obec Nezamyslice, k.ú. Nezamyslice nad Hanou Vyškovská 154, 798 26 Nezamyslice Bc. Lenka Lazová, Jana Škody 183/4, Dubina, 700 30 Ostrava ½ Tomáš Lorenc, Vyškovská 154, 798 26 Nezamyslice ½

OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

EURODRAŹBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petr Čech Ukrajinská 545/19, 625 00 Brno IČ: 633 73 513 telefon: 721 741 066

ÚČEL OCENĚNÍ:

Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka.

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

e-mail: [email protected]

250 000 Kč 21.1.2016

Stav ke dni :

21.1.2016

Za přítomnosti: p. Lapčíka, p. Maňáka a Mgr. Evy Čechové Počet stran:

23

V Brně dne 27.1.2016

Počet příloh:

5

Počet vyhotovení:

2 + elektronická příloha

Ing. Petr Čech

Rodinný dům v Nezamyslicích, Vyškovská 154 Znalecký posudek č. 3871 – 6/16 ___________________________________________________________________________

NÁLEZ Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka. Přehled podkladů − Objednávka znaleckého posudku ze dne 5.1.2016. − Výpis z listu vlastnictví č. 278 pro obec Nezamyslice, k.ú. Nezamyslice nad Hanou, vyhotovený dne 5.1.2016. − Databáze prodaných nemovitostí MOISES. − Webové stránky Sreality. − Webové stránky ČÚZK včetně podrobností o rodinném domě na stránce http://vdp.cuzk.cz/vdp/ruian/stavebniobjekty/10484418. − Znalecké standardy Asociace znalců a odhadců ČR Místopis Nezamyslice jsou městysem s 1478 obyvateli nacházejícím se v Olomouckém kraji na okrese Prostějov. Nedaleko Nezamyslic sousedí Olomoucký kraj s krajem Jihomoravským a krajem Zlínským. Od okresního města je městys ve vzdálenosti asi 20 km, do krajského města Olomouce je vzdálenost cca 38 km. Nezamyslice mají obecní úřad, poštu, mateřskou školu a školu základní, zdravotnické zařízení, lékárnu, obchod s potravinami. Od městyse je přibližně ve vzdálenosti 2,5 km nájezd na dálnici D1. Kromě dopravy osobní má město autobusové dopravní spojení. V obci je i železniční zastávka. Z inženýrských sítí je v obci vodovod, kanalizace a plynovod. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1009/4 1009/1

BUDOUCÍ STAV bytová zóna ostatní / voda / / elektro

MHD železnice dálnice/silnice I. tř okraj obce - zástavba RD

zpevněná komunikace

průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon

autobus silnice II.,III.tř

nezpevněná komunikace

Městys Nezamyslice Olomoucký kraj (hospodaření pro: Správa silnic Olomouckého kraje, příspěvková organizace)

________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

2

Rodinný dům v Nezamyslicích, Vyškovská 154 Znalecký posudek č. 3871 – 6/16 ___________________________________________________________________________ Celkový popis Dvoupodlažní (1 PP + 1 NP) řadový koncový rodinný dům č.p. 154 velikosti 3+1 se nachází na okraji zastavěné části Nezamyslic po pravé straně silnice vedoucí od Vyškova. Dům stojí na pozemku p.č. st. 187/2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož je součástí. Dům má přípojku vody z veřejného vodovodu a zemního plynu. Jestli je dům napojen na veřejnou kanalizaci není možné prokázat. K levé straně domu (pohled směrem ze silnice stejně jako všechny další popisy stran) je přistavěn sousední rodinný dům, pravá strana je volná. Mezi průčelím rodinného domu a komunikací je oplocená předzahrádka. Část zahrady parc. čísla 90/3 za rodinným domem je upravena a slouží jako dvorek. Na levě straně a straně zadní stojí zděné vedlejší stavby. Napravo je stavba dřevěná, která sloužila údajně jako garáž. Kromě vedlejších staveb je na dvorku zděná udírna. Po levé straně dvorku na pozemku p.č. St. 187/2 u domu č.p. 154 směrem k sousední nemovitosti je studna, která z ½ poloviny zasahuje na pozemek p.č. 187/1 u sousedního rodinného domu. Z ní čerpala vodu automatická domácí vodárna ve sklepním podlaží.

Silné stránky Silnou stránkou je poloha na okraji obce v klidném prostředí a velký pozemek u domu. Slabé stránky Slabou stránkou je zhoršený technický stav domu a nutnost vložení investic do oprav.

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn

Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace

Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území

Nemovitá věc situována v záplavovém území


3


Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV 278 je evidováno: − − − − −

zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. zástavní právo exekutorské zahájení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti nařízení exekuce

Ostatní rizika: nejsou


4


OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Porovnávací metoda Pozemky evidované na LV č. 278 cenově porovnávám se stavebními pozemky nabízenými k prodeji v obcích na okrese Prostějov. Rozdíly mezi nimi odlišuji pomocí koeficientů. Cenu zahrady s podstatně převládajícím rozměrem oproti šířce vedoucí směrem k zemědělskému podniku a s ohledem na svoji větší výměru s ohledem na menší zájem o velké pozemky pro výstavby redukuji. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Vrchoslavice KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

698

KMZ: 0,90

389 000

KIV: 0,90

557,31

KVP: 1,00

KUV: 0,90

0,66

365,65

Popis pozemku: Pozemek nabízený k prodeji ve Vrchoslavicích je v nově zastavěné části obce. Přístup je po nově vybudované komunikaci. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Lokalita: Koválovice u Tišína KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,10

KDD: 1,00

542

KMZ: 1,00

350 000

KIV: 1,00

645,76

KVP: 1,00

KUV: 0,90

0,89

575,37

Popis pozemku: Stavební pozemek nabízený k prodeji má všechny inženýrské sítě na svojí hranici. Na pozemku stojí starý rodinný dům, který zapotřebí odstranit. Lokalita: Brodek u Prostějova KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

1 442

KMZ: 1,00

640 000

KIV: 1,00

443,83

KVP: 1,00

KUV: 1,00

0,90

399,45

Popis pozemku: Stavební pozemek nabízený k prodeji má inženýrské sítě na svojí hranici. Příjezd je asfaltovou komunikací. ________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

5

Rodinný dům v Nezamyslicích, Vyškovská 154 Znalecký posudek č. 3871 – 6/16 ___________________________________________________________________________ Lokalita: Otaslavice KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

1 710

KMZ: 1,00

769 500

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

0,90

405,00

450,00

Popis pozemku: Stavební pozemek nabízený k prodeji v Otaslavicích má šířku 15,32 m a délku 217,40 m. Inženýrské sítě jsou na jeho hranici. 436,37 Kč/m2

Průměrná jednotková cena

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků

st. 187/2 90/3

Výměra [ m2 ]

Jednotková cena [ Kč/m2 ]

151

400,00

60 400

1 851

200,00

370 200

2 002

Hodnota pozemků celkem

430 600

Celková cena pozemku [Kč]


6


Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Řadový koncový rodinný dům velikosti 3+1 půdorysu tvaru písmene L má 1 podlaží nadzemní (1.NP) a částečné podlaží podzemní (1.PP) s chodbou a 2 sklepy.

1.PP - výčet místností chodba sklep sklep Součet ploch za podlaží

podlahová plocha 3.46 m2 6.40 m2 1.82 m2 11.68 m2

1.NP - výčet místností spíž koupelna s WC kuchyně chodba chodba pokoj pokoj chodba chodba pokoj Součet ploch za podlaží

podlahová plocha 2.32 m2 3.73 m2 12.51 m2 3.11 m2 5.70 m2 12.21 m2 20.61 m2 2.70 m2 0.93 m2 9.38 m2 73.20 m2

Obvodové zdivo je cihelné s největší pravděpodobností s již nefunkční izolací proti vodě. Stropy jsou s rovným podhledem, jeden pokoj má strop dřevěný trámový bez rovného podhledu. Dřevěný sedlový krov má střešní krytinu z eternitových šablon a pálené drážkové tašky. Plochá střecha má plechovou krytinu. Venkovní omítky jsou břizolitové a vápenocementové, průčelí má kabřincový obklad. 1.PP má betonové schody. Nášlapnou vrstvu podlah tvoří prkna, teracová dlažba a dlažba teracová. Okna jsou převážně dřevěná dvojitá s deštěným ostěním, na přední a boční straně stavby mají okna předokenní žaluzie. Dřevěné dveře jsou hladké plné a rámové. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn v kuchyni. Elektrická instalace je 230 V, střecha má bleskosvod. Koupelna je společná s WC. Zdrojem teplé vody je elektrický bojler v koupelně. Kuchyň má elektrický sporák. Dům je napojen na veřejný vodovod, ve sklepě je i elektrická domácí vodárna, která čerpá vodu ze studny na dvorku. Údržba domu je zanedbaná, technický stav je zhoršený.


7


Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadzemního podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Výpočet jednotlivých ploch Název 1.PP 1.NP

Plocha 5,55*3,60 5,40*8,65+1,84*7,85+5,14*5,37+5,05*3,68

= =

[m2] 19,98 107,34

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název 1.PP 1.NP 1.NP vč. střechy Střecha

Obestavěný prostor (5,55*3,60)*2,72 (5,40*8,65+1,84*7,85+5,14*5,37)*2,80 (5,05*3,68)*(3,50+2,40)/2 5,40*8,65*(1,45+2,80/2)+ 5,14*5,37*(0,20+2,25/2)

= = = =

[m3] 54,35 m3 248,52 m3 54,82 m3 169,70 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Název 1.PP 1.NP 1.NP vč. střechy Střecha Obestavěný prostor - celkem:

Typ PP NP NP NP

Obest. prostor 54,35 m3 248,52 m3 54,82 m3 169,70 m3 527,39 m3


8


Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

P S P S S S S S S P P S S S P S S P S S S S S S S S C

Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

Část [%] 100 100 10 90 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 3,27 22,30 0,39 7,56 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,18 1,06 2,40 3,30 5,20 1,01 1,10 4,40 1,89 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 87,26 0,8726


9


Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

527,39 m3 * 3 280,46 Kč/m3

= * * * =

1 975,00 0,8726 0,9000 2,1150 3 280,46

=

1 730 081,80 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení odhadem : 65,000 %

-

1 124 553,17 Kč

Rodinný dům – věcná hodnota

=

605 528,63 Kč

________________________________________________________________________ 10 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí


Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

84,88 m2 527,39 m3 107,34 m2 2 002 m2

Popis oceňované nemovité věci V Nezamyslicích není k dispozici dostatečný počet údajů o prodaných podobných rodinných domech. Z tohoto důvodu dům č.p. 154 cenově porovnávám s domy nabízenými k prodeji a domy prodanými v obcích na okrese Prostějov. Rozdíly mezi domem oceňovaným a rodinnými domy srovnávacími odlišuji pomocí řady koeficientů. Srovnatelné nemovité věci Název: 1. rodinný dům Rodinný dům nabízený k dnešnímu dni k prodeji v Ondraticích, popis převzat bez úprav z realitní nabídky: Dům je jednopodlažní, částečně podsklepený, s malým dvorkem a s veškerými sítěmi. K domu náleží pozemek parcelní č. St. 27/2 o výměře 125 m2 a obsahuje vlastní rodinný domek, zděnou dílnu po levé straně dvora a malý dvorek zakončený zděným plotem. Na domě byla zahájena rekonstrukce, byla odstraněna část podlah a omítek. Ve dvorní části byla vybudovaná malá koupelna se sprchovým koutem, WC a umývadlem. Dvůr je v současné době zavezen sutí, bez venkovních úprav, zděná dílna je přístupná ze dvorku a obsahuje 1 místnost. Lokalita Ondratice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,85 1,05 1,00 1,00 1,00 1,30 1,05

Zdroj: Sreality, FILUTA REAL, spol. s r.o.) ________________________________________________________________________ 11 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

Rodinný dům v Nezamyslicích, Vyškovská 154 Znalecký posudek č. 3871 – 6/16 ___________________________________________________________________________ Celkový koef. KC 1,22 Užitná plocha 65,00 m2

Výměra pozemku. 125 m2

Celková cena 350 000 Kč

Upravená j. cena Kč/m2 6 560 Jednotková cena 5 385 Kč/m2

Název: 2. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Dětkovicích: Řadový koncový rodinný dům velikosti 2+1 s přízemím a částečným podkrovím je určen k rekonstrukci. Dům má kuchyň, 2 průchozí pokoje, koupelnu, záchod, chodbu a v podkroví 1 pokoj a komoru. Dům je napojen na obecní vodovod, kanalizace vede do septiku. Plynová přípojka je na sousedním domě. K domu náleží starší hospodářské stavení, sklepy a zahrada s možností vjezdu až na pozemek Lokalita Dětkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,85 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 0,90

Zdroj: Sreality (Reality 11 Olomoucko) Celkový koef. KC 0,80 Užitná plocha 88,00 m2

Výměra pozemku. 1 021 m2




Rodinný dům v Nezamyslicích, Vyškovská 154 Znalecký posudek č. 3871 – 6/16 ___________________________________________________________________________ Název: 3. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Dobromilicích, popis převzat bez úprav z realitní inzerce: Rodinný dům má 2. NP + průjezd pro osobní automobil z levé strany pozemku, vstup do domu je ze střední části s přístřeškem nad vchodem, dále je před domem předzahrádka a za domem se nachází zahrada s několika ovocnými stromy. Na zahradě se nachází studna. Pozemek, který je využíván jako zahrada je oplocen, má rovinatý terén kolem celého domu. Celková podlahová plocha bytu 3+1 umístěného v domě má cca 120 m2 s tím, že v 1.NP se nachází předsíň, 1 místnost + kuchyně, schodiště do 2. NP. Ve 2. NP se nachází 2 místnosti, koupelna + WC a vstup do půdního prostoru. Obvodové a vnitřní příčky – smíšené, okna i dveře venkovní a vnitřní – vše zastaralé původní dřevěné, stropy zřejmě dřevěné trámové, podlaha – pokoj a kuchyně v 1. NP – beton, lino, pokoje ve 2. NP – prkenná podlaha a koberce, předsíň, koupelna, WC – dlažba, schodiště je betonové, půdní prostor – krovy v dobrém stavu (některé části na výměnu), fasádní omítka – brizolit. Přípojka vody je ze studny umístěné na zahradě - vrtaná studna, kanalizační přípojka, kotel na tuhá paliva, všechny přípojky jsou původní a spíše nefunkční (nutná renovace + revize), elektrické rozvody původní, rozvod vody původní stav, dům je s původním rozvodem topení, kuchyně je vybavena starší kuchyňskou linkou – vše původní stav, stará koupelna se započatou rekonstrukcí – vana, elektrický bojler, splachovací WC. Pozemek kolem domu je oplocený zatravněný se sadovou úpravou, starší ovocné stromy - neudržovaný stav. Dům má sedlovou střechu, krytina střechy – pálená taška, stáři cca 40 – 50 let. Dům s přístavky na zahradě - vše v původním stavu, určeno k rekonstrukci a modernizaci. Lokalita Dobromilice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,85 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 0,80

Zdroj: Sreality (RE/MAX MONARCHA realitní kancelář) Celkový koef. KC 0,71 Užitná plocha 120,00 m2






Název: 4. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Klenovicích na Hané, popis převzat bez úprav z realitní inzerce: V přízemí domu je kuchyň, 2 pokoje, koupelna s WC, v podkroví jedna místnost s nízkým dřevěným stropem. Kastlová okna, střešní krytina původní (pálená taška), podlahy v pokojích jsou dřevěné, na chodbě je dlažba a v kuchyni beton s PVC. V obýváku se nachází komín, možno vybudovat krb apod. Vedle vstupu do domu je vjezd do možné budoucí garáže původně mlata/stodola. Zde je také možné dům rozšířit o další obytné místnosti, případně lze vybudovat podkroví. Zájemci, kteří chtějí hospodařit, mohou využít budovu s chlívky k chovu prasat, slepic, králíků, nahoře býval holubník. Nebo po odstranění staveb může vzniknout krásný pozemek s okrasnou nebo ovocnou zahradou. Nyní se v zadní části nachází ovocné stromy, zadní část pozemku není oplocená. V domě je rozvod ústředního topení s plynovým kotlem, ohřev vody el. bojlerem, obecní vodovod, vlastní studna, splašková kanalizace. V obci je veškerá občanská vybavenost, vzdálenost do Prostějova 11 km, do Tovačova 8 km, do Kojetína 10 km. Lokalita Klenovice na Hané Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10

Zdroj: Sreality (NEXT REALITY) Celkový koef. KC 0,94 Užitná plocha 75,00 m2






Název: 5. rodinný dům Rodinný dům velikosti 3+1 nabízený k prodeji v Brodku u Prostějova, údaje o nemovitosti převzaty z real. inzerce bez úprav: Lokalita s dobrou dostupností jak do Prostějova tak i Vyškova, v místě nájezd na dálnici. Celková plocha parcely je 525 m2. Rodinný dům v řadové zástavbě, jednopodlažní s možností využití půdních prostor. V domě centrální chodba, se vstupem do kuchyně s kuchyňskou linkou, odtud do pokoje, možností využití jako jídelna. Z chodby dále vstup do průchozího obývacího pokoje a ložnice, technické místnosti, na půdu a na dvorek. V domě je třeba zbudovat koupelnu a WC které je v současné době suché. Před domem zbudovaná nová přípojka veřejné hloubkové kanalizace, voda v domě obecní, na dvoře studna, dům má ústřední plynové topení. Na dvorku hospodářské přístavky. Nemovitost je ihned k dispozici. V obci veškerá občanská vybavenost: škola, školka, zdravotní středisko, nákupní středisko, pošta, benzinová pumpa. Lokalita Brodek u Prostějova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 0,80

Zdroj: Sreality (DUMREALIT.CZ) Celkový koef. KC 0,75 Užitná plocha 75,00 m2






Název: 6. rodinný dům

Rodinný dům velikosti 2+1 nabízený k prodeji v Určicích má 1 nadzemní podlaží a částečné podlaží podzemní. Vytápění je lokální plynovými kamny. Příslušenství tvoří hospodářská budova s černou kuchyní, chlívkem, dřevěná kůlna a studna. Za domem je zahrada. Stav domu je uváděn „před rekonstrukcí”. Lokalita Určice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,85 1,00 1,05 1,00 1,00 1,10 0,95

Zdroj: Sreality (Realitní kancelář STING, s r.o.) Celkový koef. KC 0,93 Užitná plocha 44,00 m2






Název: 7. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Rakové u Konice - popis převzat z databáze prodaných nemovitostí MOISES bez úprav: Jedná se o menší rodinný dům částečně podsklepený, přízemní s neobytným podkrovím. Dům je odhadovaného stáří 100 let, významnější rekonstrukce před ca 40 lety - nová krytina, fasáda, modernizace vybavení - kotel, ústřední vytápění, koupelna s wc. V posledním období neobýván. Dům je aktuálně v dobrém stavu, vybavenost standard až podstandard, k částečné rekonstrukci. Dům je částečně podsklepený, přízemní s neobytným podkrovím, půdorys je nepravidelný. Stavba je tradiční zděné technologie, zdivo smíšené, základy pasy bez izolace - vrchní stavba je suchá, stropy dřevěné s rovným podhledem, schodiště není - přístup na půdu po žebříku. Zastřešení je sedlovou střechou s taškovou krytinou, oplechování pozink. Podlahy jsou dlažba a betonová mazanina, omítky vnitřní vápenné, fasáda břizolit. Sokl není, vnitřní obklady keramické v koupelně a kuchyni. Dveře jsou dřevěné masivní do obložky, okna dřevěná špaletová. Vybavenost koupelny s wc standardní - vana, umyvadlo wc. V kuchyni pouze krátká linka. Vybavenost morálně zastaralá, ale převážně funkční. Vytápění kotlem na tuhá paliva ústřední, ohřev TUV bojlerem. Dům je napojen na veř. vodovod, elektro, plyn napojen není, ale je v dosahu, kanalizace je do jímky. Lokalita Raková u Konice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Zdroj: databáze prodaných nemovitostí MOISES, záznam. č. 23158 Celkový koef. KC 1,00 Užitná plocha 100,50 m2






Název: 8. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Ludmírově, kat. území Milkov na Moravě - popis převzat z databáze prodaných nemovitostí MOISES bez úprav: Objekt byl postaven v roce 1890, jeho stáří ke dni prodeje je tedy 122 let. V roce 1990 byly zřízeny rozvody vody, a kanalizace, bylo osazeno umyvadlo v kuchyni. Byly osazeny podokapní žlaby a střešní svody. V roce 2001 byla provedena elektroinstalace objektu. Zařízení a konstrukce domu jsou starší. Pro dosažení současných standardů bydlení je třeba provést rozsáhlé stavební úpravy. Nemovitost se nachází v obci Ludmírov, místní části Milkov, v blízkosti okraje zastavěného území této místní části. Jedná se o částečně podsklepený, jednopodlažní, samostatně stojící dům, se sedlovou střechou, bez podkroví, obdélníkového půdorysu, s přístavbou vstupní verandy. V objektu je 1 byt. Příslušenství domu tvoří venkovní úpravy : přípojka vody z obecního vodovodu, žumpa, přípojka kanalizace do žumpy, přípojka elektro, oplocení se vstupními vrátky a zpevněná plocha. Základy : kamenné základové pasy. Izolace : není provedena Svislé nosné konstrukce : zdivo 1. PP je z pálených cihel tl. 600 mm. Zdivo 1. NP je nepálených cihel tl. 600 mm. Stropy : nad 1. PP jsou cihelné klenby, nad 1. NP jsou dřevěné trámové stropy s podbitím a záklopem dřevěnými prkny. Střecha : sedlová střecha, krov dřevěný vaznicové soustavy. Krytina sedlové střechy z keramických pálených tašek. Bleskosvod není instalován. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádu tvoří vápenocementová štuková omítka. Přípojky : je provedena přípojka přípojka vody z obecního vodovodu, přípojka kanalizace do žumpy a přípojka elektro, Vnitřní úpravy povrchů : omítka vápenná štuková Vnitřní obklady : v podlaží nejsou Dveře : dřevěné hladké v dřevěných zárubních. Okna : dřevěná, kastlová Podlahy obytných místností : v pokojích je položena podlaha z dřevěných prken. Podlahy ostatních místností : ve vstupní verandě, v kuchyni a v komoře je betonová mazanina. V místnosti dílny je dusaná hlína. Vytápění : lokální vytápění topidly na tuhá paliva. Elektroinstalace : světelná i zásuvková 230/400 V Rozvod vody : je proveden rozvod jen studené vody v kuchyni . Vnitřní kanalizace : je provedena z kuchyně do žumpy. Rozvod plynu : v objektu ani v podlaží není. Objekt byl postaven v roce 1890, jeho stáří ke dni prodeje je tedy 122 let. V roce 1990 byly zřízeny rozvody vody, a kanalizace, bylo osazeno umyvadlo v kuchyni. ________________________________________________________________________ 18 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí


Byly osazeny podokapní žlaby a střešní svody. V roce 2001 byla provedena elektroinstalace objektu. Zařízení a konstrukce domu jsou starší. Pro dosažení současných standardů bydlení je třeba provést rozsáhlé stavební úpravy. Všechny konstrukce jsou dokončené. Lokalita Ludmírov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,10

Zdroj: databáze prodaných nemovitostí MOISES, záznam. č. 23631

Užitná plocha 77,00 m2


Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,21 7 858 Celková cena Jednotková cena 500 000 Kč 6 494 Kč/m2


Rodinný dům v Nezamyslicích, Vyškovská 154 Znalecký posudek č. 3871 – 6/16 ___________________________________________________________________________ Název: 9. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Lipové - Seči, údaje převzaty z databáze prodejních cen MOISES: Dům stáří přes 100 let, posl. období neužíván. Významná rekonstrukce naposledy v r. 1980. Aktuálně započata rekonstrukce. Dům je přízemní s částečným podsklepením a obsahuje obytnou a hospodářskou část. V posledním období nebyl užíván, údržba zanedbaná. Po zakoupení současným vlastníkem započata rekonstrukce - drobné bourací práce - vybourání části podlah, odstranění kuchyňské linky, apod. Dům je tedy rozestavěn, záměrem je úprava objektu na budoucí využití jako jednobytový RD s příslušenstvím. Stavba je tradiční zděné technologie, základy smíšené bez izolace, stropy dřevěné. Krov dřevěný vázaný, střecha sedlová s taškovou krytinou, oplechování pozink. Vnější omítka břizolit, vnitřní omítky hladké, v části chybí. Vnitřní vybavenost minimální - započata rekonstrukce. Dům je napojen na elektro vzdušným kabelem (elektro odstřiženo), voda je čerpána z vlastní studny, kanalizace je do jímky k vyvážení, zemní plyn ani telefon napojen není. Napojení na komunikaci je sjezdem - zpevněná plocha. Lokalita Lipová - Seč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: databáze prodaných nemovitostí MOISES, záznam. č. 23572 Celkový koef. KC 1,21 Užitná plocha 127,93 m2



Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota


2 023 Kč/m2 5 911 Kč/m2 13 778 Kč/m2 5 911 Kč/m2 84,88 m2 501 726 Kč



REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

501 726 Kč 1 036 129 Kč 430 600 Kč



ZÁVĚR Komentář ke stanovení výsledné ceny Větší váhu při odhadu obvyklé ceny dávám porovnávací hodnotě. Úkolem znalce je odhad obvyklé ceny podílu ½ pozemků: p.č. St. 187/2 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož je součástí rodinný dům č.p. 154 a pozemku p.č. 90/3 – zahrada. Na základě všech výše uvedených údajů odhaduji obvyklou cenu výše uvedených pozemků p.č. St. 187/2, p.č. 90/3 se všemi součástmi a příslušenstvím ve výši 500 000 Kč. Obvyklou cenu podílu ½ výše uvedených pozemků se všemi součástmi a příslušenstvím odhaduji ve výši

250 000 Kč.

slovy: dvěstěpadesáttisíc korun českých

V Brně dne 27. ledna 2016

Ing. Petr Čech



Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3871 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 6.

SEZNAM PŘÍLOH Přílohy Fotodokumentace Snímek katastrální mapy Ortofotomapa Poloha nemovitosti v obci + poloha Nezamyslic v Olomouckém kraji

počet stran A4 v příloze 2 1 1 1


Rodinný dům v Nezamyslicích, Vyškovská 154 Znalecký posudek č. 3871 – 6/16 ___________________________________________________________________________ Fotodokumentace

Přední strana rodinného domu

Dvorní křídlo domu s vyznačenou studnou

Boční (pravá) strana rodinného domu

Podhled na dvorní křídlo domu ze zahrady

Kuchyň

Koupelna



Koupelna

Pokoj

Pokoj

Pokoj

Vedlejší stavba na dvoře



Zahrada parc. č. 90/3


Rodinný dům v Nezamyslicích, Vyškovská 154 Znalecký posudek č. 3871 – 6/16 ___________________________________________________________________________ Snímek katastrální mapy

Pozemek p.č. St. 187/2 - zast. plocha a nádvoří s rod. domem č.p. 154 a p.č. 90/3 - zahrada


Rodinný dům v Nezamyslicích, Vyškovská 154 Znalecký posudek č. 3871 – 6/16 ___________________________________________________________________________ Ortofotomapa

Pozemek p.č. St. 187/2 - zast. plocha a nádvoří s rod. domem č.p. 154 a p.č. 90/3 - zahrada



Poloha nemovitosti v obci

Poloha Nezamyslic v Olomouckém kraji


ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents