ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0910-088/2015 NEMOVITÁ VĚC: Řadová garáž na pozemku jiného vlastníka Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Slezské Předměstí Adresa nemovité věci: Slezská ul., 500 03 Hradec Králové Vlastník stavby: Bc. Martin Bednář, Uhelná 786/16, 500 03 Hradec Králové, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Adresa objednavatele: Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 DIČ: fax:
Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 EX 1975/12
OBVYKLÁ CENA STAVBY BEZ POZEMKU Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
10 stran
V Plzni, dne 11.5.2015
13.4.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 6 stran
JUDr. Karel Mošna
60 000 Kč 13.4.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou stavby bez čp/če - garáž, na pozemku parc.č. st.400/6 (LV 25035), zapsané na LV č. 20671 pro katastrální území Slezské Předměstí, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 1975/12-27 ze dne 16.3.2015, výpis z katastru nemovitostí LV č. 20671 ze dne 7.1.2015 a snímek z katastrální mapy ze dne 7.1.2015. Na 13.4.2015 bylo naplánováno ohledání nemovitých věcí, povinný byl řádně obeslán, avšak k ohledání se nedostavil. Z tohoto důvodu nebyla možná prohlídka vnitřních prostor objektu a na místě byla provedena prohlídka exteriéru stavby a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaná garáž je situována v oploceném a uzamčeném dvorním traktu náležejícího bytového domu, v severovýchodní části zastavěného území města Hradec Králové, ve Slezském Předměstí, na rohu Uhelné a Slezské ulice, s příjezdem z ulice Slezská, ve vzdálenosti cca 2 km severovýchodně od centra města. Okolní zástavbu tvoří rodinné a bytové domy, doplněné stavbami občanské vybavenosti, v místě je velmi dobrá technická i občanská infrastruktura, dopravní spojení v místě je zajištěno autobusy a trolejbusy MHD se zastávkou ve vzdálenosti cca 200 m od objektu. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o jednopodlažní řadovou garáž zastřešenou plochou střechou. Základy jsou betonové, obvodové stěny zděné, střecha plochá s krytinou z asfaltových pasů, klempířské konstrukce úplné z pozink. plechu, podlaha patrně betonová, vrata dřevěná dvoukřídlá z 1/3 prosklená, do objektu je zřejmě zavedena elektřina z přilehlého bytového domu. Dle typu stavby a umístění v zástavbě byl objekt postaven patrně v letech 1970 - 1980, a ke dni ocenění je v dobrém stavebně technickém stavu. Objekt je postaven na pozemku ve vlastnictví Bytového družstva 42 a přes pozemek stejného vlastníka je též zajištěn jediný možný příjezd k objektu z veřejné komunikace. Dle dostupných informací není povinný členem shora uvedeného bytového družstva, a proto bylo na oceňovanou garáž pohlíženo při ocenění jako na stavbu na pozemku jiného vlastníka a jako na stavbu, k níž je možný přístup pouze přes pozemek jiného vlastníka. Zatímco druhá ze shora uvedených skutečností byla při ocenění zohledněna koeficientem 0,90, skutečnost, že objekt stojí na pozemku jiného vlastníka byla zohledněna odpočtem hodnoty pozemku od celkové porovnávací hodnoty objektu.
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Stavba stojí na pozemku Bytového družstva 42, jehož členem povinný není, přes pozemek stejného subjektu je též zajištěn jediný přístup k objektu z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu vázne zástavní právo exekutorské, zahájená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena
-3-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemek
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Pozemek ul. Na Mlejnku KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
959 2 867 410
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: Pozemek Kladská ul. KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena Druh pozemku
KMZ: 1,00
1 177 3 519 230
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: Pozemek Kladská ul. KRC: 0,90
KMZ: 1,00
1 091 3 600 000
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: Pozemek Kladská ul. KRC: 0,90
KMZ: 1,00
6 362 9 956 530
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: Pozemek Trávní ul. KRC: 0,90
KMZ: 1,00
Parcela č.
zastavěná plocha a st.400/6 nádvoří Celková výměra pozemků
KMZ: 1,00
618 1 452 300
KIV: 1,00
KVP: 1,00
2 990,00
KIV: 1,00
0,90
KVP: 1,00
1 565,00
KIV: 1,00
0,90
KVP: 1,00
3 299,73
KIV: 1,00
0,90
KVP: 1,00
2 990,00
KIV: 1,00
0,90
KVP: 1,00
2 350,00
0,90
KUV: 1,00
2 691,00
KUV: 1,00
1 408,50
KUV: 1,00
2 969,76
KUV: 1,00
2 691,00
KUV: 1,00
2 115,00
2 375,05 Kč/m2 Výměra [ m2 ] 21
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 2 375
21
Hodnota pozemků celkem
-4-
Celková cena pozemku [Kč] 49 875 49 875
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 18,00 m2 Zastavěná plocha: 21,00 m2 Srovnatelné nemovité věci Název: Garáž ul. Bratří Štefanů Garáž v osobním vlastnictví na Slezském Předměstí v Hradci Králové - vedle pekárny. Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,10 K4 Celkový stav 1,00 K5 Forma vlastnictví 1,00 0,90 K6 Přístup k objektu Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,94 69 597 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez elektřiny; Celkový stav - srovnatelný; Forma vlastnictví - ve vlastnictví; Přístup k objektu - veřejná komunikace; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 20 m 74 000 Kč 74 000 Kč/ks Název: Garáž Jánošíkova ul. Řadová cihlová garáž v Hradci Králové. Garáž je nově vymalovaná. Nově také nátěr vrat. Osobní vlastnictví. Bez možností připojení k elektrice. Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,10 K4 Celkový stav 1,00 K5 Forma vlastnictví 1,00 K6 Přístup k objektu 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,94 121 325 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez elektřiny; Celkový stav - srovnatelný; Forma vlastnictví - ve vlastnictví; Přístup k objektu - veřejná komunikace; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 20 m 129 000 Kč 129 000 Kč/ks
-5-
Název: Garáž u sodovkárny Zděná řadová garáž, v osobním vlastnictví. Garáž se nachází v lokalitě u Sodovkárny na Slezském Předměstí v Hradci Králové. Garáž má výměru 16 m2. a nachází se na vlastním pozemku. Přístup ja zajištěn po nezpevněné komunikaci, která je ve spoluvlastnictví. Stavebně technický stav garáže odpovídá stáří nemovitosti. Obvodové zdivo vyzdívané, stropy - monolit. beton, střešní krytina asfalt. lepenka, podlaha betonová, vrata plechová - dvoukřídlá. Není zavedeno elektro. Garáž je vyklizená, připravená k okamžitému užívání. Na nemovitosti neváznou žádná zástavní práva, či jiná omezení. Lokalita: Hradec Králové – Slezské Předměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,10 K4 Celkový stav 1,00 K5 Forma vlastnictví 1,00 K6 Přístup k objektu 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 1,03 98 282 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez elektřiny; Celkový stav - srovnatelný; Forma vlastnictví - ve vlastnictví; Přístup k objektu - veřejná komunikace; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 18 m 95 000 Kč 95 000 Kč/ks Název: Garáž Zemědělská ul. Zděná řadová garáž v družstevním vlastnictví. Velikost garáže je 16 m2, je vhodná pro jedno auto, případně uskladňování. Garáž je situovaná v lokalitě U Sodovkárny v ulici Zemědělská. Elektřina zavedena. Poplatky na družstvu činí 1100 Kč/rok. Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,10 K4 Celkový stav 1,00 K5 Forma vlastnictví 1,10 K6 Přístup k objektu 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 1,14 142 251 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez elektřiny; Celkový stav - srovnatelný; Forma vlastnictví družstevní; Přístup k objektu - veřejná komunikace; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 18 m 125 000 Kč 125 000 Kč/ks
-6-
Název: Garáž ul. U Mostku Pěkná garáž se zavedenou elektřinou, v Hradci Králové - ulice U Mostku (blízkost Slezského předměstí a ulice Severní). Garáž je v dobrém technickém stavu, pěkná, čistá. Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Forma vlastnictví 1,00 K6 Přístup k objektu 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,94 111 920 - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Forma vlastnictví - ve vlastnictví; Přístup k objektu - veřejná komunikace; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 22 m 119 000 Kč 119 000 Kč/ks Název: Garáž u sodovkárny Řadová garáž bez elektrické přípojky v lokalitě u Sodovkárny na Slezském Předměstí v Hradci Králové. Garáž má výměru 16 m2. Stáří garáže je odhadováno cca na 50 let. Jedná se o nemovitost dobře udržovanou. Přístupová cesta je nezpevněná. Obvodová konstrukce z panelů, podlahy betonové, zastřešení plochou střechou krytou lepenkovými pásy, do objektu nezatéká. Garáž je vyklizená, připravená k okamžitému užívání. Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,10 K4 Celkový stav 1,00 K5 Forma vlastnictví 1,00 K6 Přístup k objektu 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 1,03 113 801 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez elektřiny; Celkový stav - srovnatelný; Forma vlastnictví - ve vlastnictví; Přístup k objektu - veřejná komunikace; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 18 m 110 000 Kč 110 000 Kč/ks Název: Garáž Zemědělská ul. Řadová garáž se zavedenou elektřinou na Slezském Předměstí u Hradecké pekárny. Garáž je v dobrém stavu, vrata jsou uzamykatelná na tři zámky.
-7-
Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Forma vlastnictví 1,00 K6 Přístup k objektu 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,94 98 753 - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Forma vlastnictví - ve vlastnictví; Přístup k objektu - veřejná komunikace; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 21 m 105 000 Kč 105 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny Odpočet ceny pozemku - 49 875,00 Výsledná porovnávací hodnota stavby
-8-
69 597 Kč/ks 107 990 Kč/ks 142 251 Kč/ks 107 990 Kč/ks =
58 115,00 58 115 Kč
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Fotodokumentace 1 Usnesení Soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 1975/122 27 ze dne 16.3.2015 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 20671 ze dne 7.1.2015 2 Snímek katastrální mapy ze dne 7.1.2015 1
- 10 -
Fotodokumentace
- 11 -
