ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3803 - 33/14 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Prostějov, obec Plumlov, k.ú. Plumlov Adresa nemovité věci: Ohrozimská 329, 798 03 Plumlov Vlastník stavby: Drahomír Motal, Ohrozimská 329, 79803 Plumlov OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petr Čech Oblá 83, 634 00 Brno IČ: 63373513

ÚČEL OCENĚNÍ:

Počet stran:

16 stran

V Brně dne 19.12.2014

e-mail: [email protected]

Veřejná dražba.

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

telefon: 721 741 066

1 300 000 Kč 16.12.2014 Počet příloh: 12

Stav ke dni :

16.12.2014

Počet vyhotovení: 2 + elektronická podoba

Ing. Petr Čech

NÁLEZ Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro veřejnou dražbu. Přehled podkladů • • • • • • •

Objednávka znaleckého posudku ze dne 1.12.2014. Výpis z listu vlastnictví č. 535 pro obec Plumlov, k.ú. Plumlov vyhotovený dne 21.11.2014. Výkresy - půdorys a řez A-Á na přístavbu rodinného domu potvrzený stavebním úřadem MNV v Plumlově pod zn. Výst./102/332/84 dne 3.5.1984 Projekt na přístavbu rodinného domu č.p. 329 v Plumlově vypracovaný panem Ing. Milošem Lužným v VIII/2006 a ověřený stavebním úřadem Městského úřadu Plumlov dne 27.6.2007. Znalecký posudek č. 1949-73/06 znalce pana Ing. Jana Adamčíka. Informace sdělené panem Drahomírem Motalem a jeho manželkou. Webové stránky Sreality.

Místopis Město Plumlov má podle malého lexikonu obcí 2 407 obyvatel. Město má základní školu, zdravotnické zařízení a další základní vybavenost. Nachází se asi 8 km od okresního města Prostějova v Olomouckém kraji. Celkový popis Oceňovaný rodinný dům č.p. 329 stojí na pozemku p.č. 1347 - zastavěná plocha a nádvoří v souvislé řadové zástavbě podél Ohrozimské ulice. Před domem na pozemku p.č. 1573/1 vede silnice s chodníkem ve vlastnictví Olomouckého kraje s právem hospodaření Správy silnic Olomouckého kraje, příspěvkové organizace. Mezi průčelím domu a veřejným chodníkem podél vozovky je na p.č. 1573/1 - ostatní plocha plocha z betonové zámkové dlažby. Za rodinným domem je na pozemku p.č. 1347 dvorek. Zde podél jeho levé strany (pohled směrem od Ohrozimské ulice stejně jako všechny další popisy stran) je přistavěné dvorní křídlo domu s plochou střechou. Dvorek částečně zpevňuje betonová plocha. Pravou a zadní stranu dvorku uzavírá plot z drátěného pletiva. Brankou v zadním plotě se vstupuje na pozemek p.č. 1352 - ostatní plocha (ostatní komunikace) ve vlastnictví fyzické osoby (LV 56).V pravém zadním rohu dvorku stojí dřevěný sklad nářadí. Rodinný dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a na rozvod elektrické energie.

2

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemek 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům

OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Řadový vnitřní zděný rodinný dům má 1 nadzemní podlaží. Současný objekt je výsledkem rekonstrukce a přístavby původního rodinného domu stojícího podél ulice. V části domu podél ulice jsou 3 pokoje, kuchyň, spíž, koupelna, záchod a chodba. Místnost nazvaná na výkrese jako „průjezd” se vstupními dvokřídlovými dveřmi je pouze chodbou rozměrů 2,4x4 m. Přístavěné dvorní křídlo (provozně propojené se starší částí stavby) podél levé strany dvorku má předsíň, závětří pro vstup přímo ze dvorku, chodbu, koupelnu, kuchyň, 2 pokoje a komoru s kotlem etážového vytápění. Obvodové konstrukce starší části stavby jsou zděné tl. 45 cm, základy tvoří betonové pasy s izolací proti vodě. Přístavba má zdivo z tvárnic Ytong silné 40 cm. Stropní konstrukce je z dřevěných trámů s rovným podhledem a u přístavby i s viditelnými trámy bez podhledu. Sedlová střecha podél ulice má krytinu z pálených drážkových tašek, střecha pultová nad přístavbou z 80. let má vlnité eternitové desky, plochá střecha nad dvorním křídlem má krytinu z asfaltových pásů. Klempířské výrobky jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, omítky venkovní jsou břizolitové a vápenné dvouvrstvé. Podlahy jsou z betonové mazaniny s volně položenými pásy PVC, prkenné a z keramické dlažby. Okna jsou špaletová, dřevěná zdvojená a plastová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou hladké plné a prosklené a dřevěné rámové. Koupelna ve přední části stavby má vanu a umývadlo, druhá koupelna má vanu, sprchový kout, umývadlo a keramickou mísu WC. Záchod ve starší části domu je samostatný s keramickou mísou WC. Jako zdroje teplé vody slouží elektrické bojlery. Vany, stěny koupelen a stěna ve starší kuchyni mají keramické obklady. Kuchyně mají sporáky na zemní plyn s elektrickými troubami. Vytápění je ústřední (etážové) se 2 samostatnými kotli na zemní plyn a plechovými deskovými radiátory. Elektrická instalace je 230/400 V. Přesné stáří původní části domu není zřejmé, přístavba směrem do dvora a rekonstrukce byly povoleny dne 3.5.1984. Dvorní křídlo bylo dodatečně povoleno 27.6.2007. 3

Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadzemního podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 1121

Výpočet jednotlivých ploch Název 1.NP

Plocha 11,00*9,25+(16,90+17,22)/2*4,60

=

[m2] 180,23

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 180,23 m2 3,10 m

Název 1.NP

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr

Obestavěný prostor 11,00*4,90*3,12+11,00*4,35*2,90+ (16,90+17,22)/2*4,60*(2,85+3,00)/2 Střecha nad uliční částí 11,00*4,90*(0,60+2,00/2)+ 11,00*4,35*(0,20+0,90)/2

Název 1.NP

=

[m3] 536,48 m3

=

112,56 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Název 1.NP Střecha nad uliční částí Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z

4

Obest. prostor 536,48 m3 112,56 m3 649,04 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

S S S S S S S S C S C S S P S S S C S S S S S S S C

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

= * * * = =

5

Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 1,01 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 93,31 0,9331

2 290,00 0,9331 1,0000 2,1190 4 527,88 2 938 775,24 Kč

649,04 m3 * 4 527,88 Kč/m3 Určení opotřebení odborným odhadem -

1 469 387,62 Kč

=

1 469 387,62 Kč

Opotřebení: 50,000 % Rodinný dům – věcná hodnota

6

2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemek

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky se v Plumlově obchodují v cenách 500 - 1 500 Kč/m2 dle svojí polohy, velikosti, tvaru a možnosti napojení na inženýrské sítě. Cenu pozemku s ohledem na jeho menší výměru oceňuji sazbou 800 Kč/m2.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří

Výměra [ m2 ]

Jednotková cena [ Kč/m2 ]

272

800

217 600

272

Hodnota pozemků celkem

217 600

1347

Celková výměra pozemků

7

Celková cena pozemku [Kč]

3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

137,60 m2 649,04 m3 180,23 m2 272,00 m2

Rodinný dům cenově porovnávám s domy nabízenými k prodeji v Plumlově a dalších obcích na okrese Prostějov. Protože se jedná o ceny nabídkové, redukuji ceny s ohledem na zdroj informace koeficientem ve výši 0,80. Rozdíly mezi domy nabídkovými a oceňovaným dále zohledňuji pomocí řady dalších koeficientů.

Popisy porovnatelných nemovitých věcí

1. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v obci Ptení je řadový vnitřní velikosti 3+1. Citace z realitní inzerce (bez úprav): Jedná se o patrovou budovu v řadové zástavbě o dispozicích 3+1 s ložnicí, dvěma pokoji, chodbou s úložnými prostory, kuchyní, koupelnou s vanou i sprchovým koutem a samostatným WC. Horní patro potom představuje půda a částečně obytné podkroví vytápěné vlastními kamny na tuhá paliva, které je možno rozšířit dle představy. Dům je vytápěn plynovým kotlem nebo je možno si pouze přitopit víceúčelovými kachlovými kamny umístěnými v kuchyni. Dům je zajímavě prostorově řešen. Najdeme zde také prostornou terasu s výhledem do zahrady, rozsáhlé hospodářské zázemí v podobě sklepních prostor, prádelny, venkovní králíkárny, skleníku aj. Součástí domu je také garáž, přístup jak ze zahrady, tak vchodem při hlavní komunikaci. Předností domu je nová střecha z pálené tašky, možnost okamžitého nastěhování a představuje bydlení bez větších počátečních investic.

2. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Plumlově na Ohrozimské ulici se 2 bytové jednotky velikosti 2+1 a 3+1. Citace z realitní inzerce (bez úprav): 1BJ v 1.PP je dispozičně řešena jako 2+1, průchozí pokoje, v kuchyni je špajzka a sprchový kout. V chodbě je samostatné wc, hlavní vstup, „zadní vchod“ a přístup k 2.BJ v 1.NP. Zadním vchodem 8

je přístup do zastřešené přístavby, která je vhodná k realizaci zastřešeného posezení, dále je tu vstup do menší koupelny, do sklepa, do místnosti s kotlem na tuhá paliva, do místnosti sloužící jako dílna a malé technické místnosti. V meziprostoru BJ se nachází bojler, šatní výklenek a je vhodný např.pro vestavěné skříně nebo pro uskladnění úklidových prostředků. 2BJ je v 1.NP dispozičně řešena jako 3+1 s terasou, atypicky řešená chodba, neprůchozí místnosti, dvě ložnice, kuchyně se špajzkou, samostatná koupelna s vanou a oddělené wc, obývací pokoj se vstupem na terasu a krásným výhledem do vojenského újezdu Březina. Terasa potřebuje stavební úpravy. Vjezd na pozemek je zastřešený a vhodný jako garáž.

3. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Určicích se 2 byty velikostí 2+1 a 3+1. Citace z realitní inzerce (bez úprav): Cihlový, patrový, řadový rodinný dům s vjezdem, průjezdem, dvorem, hospodářskými přístavky, zahradou a malou prodejnou v obci Určice na prodej. Nemovitost má z přední strany 2 vchody, jeden do bývalé prodejny s výlohou, druhý vraty do průjezdu. Zastavěná plocha hlavní stavby 136 m2, užitná plocha domu 180 m2, dvůr 187 m2, zastavěná plocha hospodářských staveb 84 m2, zahrada 715 m2, plocha pozemku celkem 1.122 m2. Rodinný dům se skládá ze 2 bytů. Přízemí 2+1 s dispozicí: kotelna, WC, koupelna, komora, kuchyně, obývací pokoj, 1 místnost – bývalá prodejna se vstupem a výlohou. První patro 3+1 s dispozicí: dětský pokoj, spíž, kuchyně, obývací pokoj, ložnice. Jedná se o budovu postavenou v r. 1943 z pálených cihel. Schody dřevěné. Dům je napojen na hloubkovou kanalizaci. Voda – 2x studna i voda obecní (pitná). Elektřina 220/380 V. Vytápění domu UT s radiátory - kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody zajištěn elektrickým bojlerem. Plyn před domem. Podlahy přízemí: dlažba, PVC, 1. patro: dřevěné, lino. Okna, dřevěná, kastlová tří/čtyřdílná. Střecha sedlová s dřevěnými trámy a krytinou s pálených tašek. Orientace: východ, západ (zahrada na západ). Z ulice je dům odizolován. Výhodou pěkné hospodářské přístavky např. pro stáj. Nachází se v klidné ulici v Určicích.

4. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Kostelci na Hané. Citace z realitní inzerce (bez úprav): Prostějov - Kostelec na Hané (7km), prodej suchého, slunného RD 5+1 určeného k modernizaci. Dům je ve velmi dobrém, udržovaném stavu, nové rozvody vody, elektřiny, v patře nově zrekonstruované místnosti. Prostorné podsklepení, uzavřený dvorek s garáží pro parkování os.automobilu, dílna a hospodářské přístavky, 2x balkon, krásná udržovaná zahrada o rozloze 490m2 s posezením, skleníkem a ovocnými stromy. Vytápění domu zajištěno plyn.kotlem.IS: vlastní studna, hloubková kanalizace, plyn, elektřina 220/380V.

9

5. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Krumsíně s 1 podzemním a 2 nadzemními podlažími. Citace z realitní inzerce: Nabízíme ke koupi rodinný dům se zahradou. V přízemí tohoto domu se nachází kuchyň, dva pokoje, koupelna a toaleta. V patře je jeden menší pokoj a velké půdní prostory pro rozšíření obytných prostor. 6. rodinný dům Rodinný dům prodávaný v Plumlově, citace údajů z realitní inzerce: Exkluzivně vám nabízíme prodej RD 5+1 v Plumlově, zdivo - přízemí smíšené, zast.plocha 197 m2, 1.P. cihla, střecha plech a taška, garáž s průjezdem do dvora, v domě podl.beton, lino, okna plast., dveře dřev., el.240/380, voda obecní, septik. topení el.a TP. V přízemí kuchyně 3 pokoje, koupelna spol.s WC, v 1.P. 2 pokoje s kuchyňkou a koupelnou, terasa do dvora. Předzahrádka před domem, dvorek za domem, na dvorku kůlna, kotelna a průchod do garáže. Pěkné prostředí s výhledem na zámek a Podhradský rybník. V obci veškerá občanská obslužnost.

7. rodinný dům Rodinný dům prodávaný v Plumlově. Citace informací z realitní inzerce: Exkluzivně vám nabízíme prodej RD 5+1 v Plumlově, zdivo - přízemí smíšené, zast.plocha 197 m2, 1.P. cihla, střecha plech a taška, garáž s průjezdem do dvora, v domě podl.beton, lino, okna plast., dveře dřev., el.240/380, voda obecní, septik. topení el.a TP. V přízemí kuchyně + 3 pokoje, koupelna spol.s WC, v 1.P. 2 pokoje s kuchyňkou a koupelnou, terasa do dvora. Předzahrádka před domem, dvorek za domem, na dvorku kůlna, kotelna a průchod do garáže. Pěkné prostředí s výhledem na zámek a Podhradský rybník. V obci veškerá občanská obslužnost. Dům je v jedné nabídce (Reality Pohoda) uváděn jako 1+1 za cenu 1 300 000 Kč, M & M reality holding jej nabízí jako 2+kk v ceně 1 350 000 Kč.

10

Srovnatelné nemovité věci

Název: 1. rodinný dům Lokalita: Ptení Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Obest. prostor

0,85 1,10 1,05 1,00 1,00 0,90 1,00 Celkový koef. Upravená cena Kč 1 192 826 KC 0,88 Celková cena 1 350 000 Kč

Výměra pozemku 464 m2

Název: 2. rodinný dům Lokalita: Plumlov, Ohrozimská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Obest. prostor

0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 Celkový koef. Upravená cena Kč 815 320 KC 0,68 Celková cena 1 199 000 Kč

Výměra pozemku 1 707 m2

11

Název: 3. rodinný dům Lokalita: Určice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Obest. prostor


Výměra pozemku 1 122 m2

Název: 4. rodinný dům Lokalita: Kostelec na Hané Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Obest. prostor



12

Název: 5. rodinný dům Lokalita: Krumsín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Obest. prostor



Název: 6. rodinný dům Lokalita: Plumlov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Obest. prostor

0,85 1,00 1,00 1,10 1,00 1,10 1,00 Celkový koef. KC 1,03 Celková cena 1 390 000 Kč


13

Upravená cena Kč/ks 1 429 615

Název: 7. rodinný dům Lokalita: Plumlov, Bližník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Obest. prostor 0



Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci

815 320 Kč 1 306 839 Kč 1 939 005 Kč 1 306 839 Kč

Výsledná porovnávací hodnota

1 306 839 Kč

14

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1

Rodinný dům

1 469 390,00 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1

Stavební pozemek

217 600,00 Kč

3. Porovnávací ocenění 3.1

Rodinný dům

1 306 840,00 Kč

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při odhadu obvyklé ceny dávám v tomto případě větší váhu porovnávací hodnotě. Závěr Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu celé nemovitosti ve výši

1 300 000 Kč. slovy:jedenmiliontřistatisíc Kč

V Brně dne 19.12.2014

Ing. Petr Čech Oblá 83

kancelář: Ukrajinská 19

634 00 Brno

625 00 Brno

tel.: 721 741 066

tel.: 547 215 926

e-mail: [email protected] 15

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3803 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 31.

SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze

Přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Poloha domu v obci + poloha Plumlova v Olomouckém kraji 16

3 1 1 1

Fotodokumentace nemovitosti

Průčelí rodinného domu

Zadní strana domu a část dvorního křídla

Část přední strany domu

Konec dvorního křídla domu

Zpevněná plocha dvorku

Dřevěný sklad nářadí

Kuchyň v uliční části domu

Kuchyň v uliční části domu 17

Koupelna v uliční části domu

Záchod v přední části domu

El. bojler na záchodě

Kotel ÚT v přední části domu

Kamna

Pokoj v uliční části domu

Vstup do domu z ulice

Kuchyň ve dvorním křídle stavby 18

Koupelna ve dvorním křídle stavby

El. bojler ve dvorním křídle

oupelna ve dvorním křídle stavby

Záchod ve dvorním křídle domu

Pokoj

Pokoj

Komora

Kotel ÚT v komoře dvorního křídla stavby 19

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents