ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6802-117/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 216 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdek-Místek, k.ú. Chlebovice Adresa nemovité věci: Chlebovice 216, 738 01 Frýdek-Místek OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
IMEX REALITY s.r.o. Havlíčkovo nábřeží 1167/12, 702 00 Ostrava
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 DIČ: CZ7102135425
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
fax:
Pro účely nedobrovolné dražby
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
2 500 000 Kč 31.3.2016
Stav ke dni:
31.3.2016
Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce a majitele Počet stran:
15
V Rohově, dne 5.4.2016
Počet stran příloh: 6
Martin Vehovský
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 157 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Frýdek-Místek, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 157 ze dne 31.3.2016. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 31.3.2016. Kolaudační rozhodnutí domu, vydané dne 23.9.1985, Výst. 2530/85. Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Frýdek-Místek, kú Chlebovice, v obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a veřejnou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí: nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 504/3 Statutární město Frýdek-Místek
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 504/3 - ostatní plocha (ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Statutárního města Frýdek-Místek, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její -2-
kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch OREA - INVEST s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celkem
P.Č. 504/5 504/4
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 290 700,00 484 700,00 774
Výsledná cena
=
Cena [Kč] 203 000,00 338 800,00 541 800,00 541 800,– Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 216 Je užívaný od roku 1985, jako částečně podsklepený, o 2.NP, je součásti pozemku parc. čís. 504/5. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Jedná se o mezonetový dům, dispozičně obsahuje ve spodní části chodbu se schodištěm, kotelnu (kotel ÚT na tuhá paliva), 3x sklad, ve zvýšené části je zádveří, prádelna (vana, boiler), WC, garáž, v patře je chodba, koupelna (vana, umývadlo), WC, kuchyně (plynový sporák, dřez v lince), spíž, jídelna, obývací pokoj a 3x pokoj. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy hurdisové do I.nosičů, střecha plochá, krytina živičná, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl z kabřince, vnitřní omítky vápenné, okna plastová a dřevěná zdvojená, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností s jespilkami, ostatní podlahy s dlažbou, bleskosvod není instalován, schody kovové s dřevěnými stupni, vytápění ústřední, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav domu je průměrný.
-3-
Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, přípojka elektro, přípojka plynu, oplocení, zpevněné plochy, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví s plochou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.PP (6,85×8,71) 1.NP (6,85×8,71)+(10,67×7,33) 2.NP (10,67×7,33)
[m2] 59,66 137,87 78,21
= = =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 59,66 m2 2,62 m 2 137,87 m 2,80 m 78,21 m2 2,98 m
Název 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkový (59,66×2,62)+(137,87×3,10)+(78,21×2,98)-(26,13×2,62)
=
Název
Typ
Celkový Obestavěný prostor - celkem:
NP
[m3] 748,31 m3 Obestavěný prostor 748,31 m3 748,31 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení standardu 1. Základy betonové pasy S 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 3. Stropy hurdisové do I.nosičů S 4. Střecha plochá střecha S 5. Krytina živičná, vícevrstvá S 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S -4-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100
9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
kabřinec keramické obklady kovové s dřevěnými stupni hladké plné a prosklené dveře plastová, dřevěná zdvojená jespilky dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler rozvod zemního plynu plastové potrubí plynový sporák, dřez v lince 2x umyvadlo, 2x vana 2x splachovací chybí
S S S S S S S S S C S S S S S S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S S S S S S C S S S S S S S C
7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
-5-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,00 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 95,80 0,9580
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= × × × =
748,31 m3 × 4 841,70 Kč/m3
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 69 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 31 / 100 = 31,0 % Koeficient opotřebení: (1- 31,0 % / 100)
×
Rodinný dům čp. 216 - zjištěná cena
=
Plná cena:
2 150,– 0,9580 1,1000 2,1370 4 841,70 3 623 092,50 Kč
0,690 2 499 933,80 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
173,50 m2 748,31 m3 137,87 m2 774,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí).
Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku 1975. Dům obsahuje byt o velikosti 5+1, v domě je garáž pro 1 stání, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Frýdek-Místek, Skalice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,92 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: sreality -6-
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; 0,92 13 469 Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 157,10 m 760 m 2 300 000 Kč 14 640 Kč/m2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku 1970. Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, v domě je garáž pro 1 stání, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Frýdek-Místek, Nové Dvory Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,92 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 koef. KC Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; 0,92 16 025 Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 155,00 m 844 m 2 700 000 Kč 17 419 Kč/m2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP, užívaný od roku 1974. Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Frýdek-Místek, Vršavec 2066 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,92 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 koef. K C Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; 0,92 13 902 Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový -7-
stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. 2 157,50 m 1 175 m2
Celková cena 2 380 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
Jednotková cena 15 111 Kč/m2
13 469 Kč/m2 14 465 Kč/m2 16 025 Kč/m2 14 465 Kč/m2 173,50 m2 2 509 678 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
2 509 678 Kč 3 041 734 Kč 541 800 Kč
Obvyklá cena 2 500 000 Kč slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. V Rohově 5.4.2016 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6802-117/2016 znaleckého deníku.
-8-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 157 ze dne 31.3.2016. Snímek katastrální mapy ze dne 31.3.2016. Mapa oblasti
-9-
počet stran A4 příloze 2 2 1 1
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -