ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0849-027/2015 NEMOVITÁ VĚC: Podíl 2/10 z celku pozemků v k.ú. Srdov Vlastníci pozemků: SJM Jerman Zdeněk Ing. a Jermanová Radmila Ing., Palachova 1748/7, 400 01 Ústí nad Labem, podíl: 6/10 Jaroslav Mařík, Horní Hbity 14, 262 63 Jablonná, podíl: 1/10 Pavel Packert, Horní Hbity 14, 262 63 Jablonná, podíl: 2/10 Vilibald Packert, Valtířov 83, 400 02 Velké Březno, podíl: 1/10 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Plzeň-sever, Soudní exekutor JUDr. Vendula Flajšhansová Adresa objednavatele: Divadelní 2728/3a, 301 00 Plzeň ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 DIČ: fax:
Zjištění hodnoty nemovitých věcí v exekučním řízení č.j. 121 EX 4068/14
OBVYKLÁ CENA PODÍL 2/10 Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
9 stran
V Plzni, dne 9.2.2015
10.11.2014
200 000 Kč Stav ke dni :
Počet příloh: 26 stran
JUDr. Karel Mošna
10.11.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou podílu 2/10 z celku pozemků parc.č. st. 59/3 o výměře 254 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. st.59/4 o výměře 77 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 794/2 o výměře 294 m2 - zahrada, parc.č. 794/3 o výměře 341 m2 - zahrada, parc.č. 795/2 o výměře 146 m2 - zahrada, 794/1 o výměře 411 m2 - zahrada a parc.č. 792/2 o výměře 1663 m2 - trvalý travní porost, vše zapsáno na LV č. 419 pro katastrální území Srdov, obec Liběšice, okres Litoměřice. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 4068/14-30 ze dne 16.10.2014, výpis z katastru nemovitostí LV č. 419 ze dne 11.8.2014 a snímek z katastrální mapy ze dne 11.8.2014, znalec dále pořídil mapu oblastí z územního plánu obce Liběšice. Dne 10.11.2014 byla provedena prohlídka pozemků a byla pořízena fotodokumentace. Povinný se k prohlídce pozemků nedostavil. Místopis Oceňované pozemky jsou situovány v jižní části zastavěného území osady Lhotsko, v zástavbě rekreačních chat a chalup. V místě je uložen veřejný vodovod a veřejná el. síť, přístup k pozemkům je zajištěn z veřejné komunikace se zpevněným povrchem. Osada Lhotsko je územně oddělenou částí obce Liběšice, ležící v severovýchodní části okresu Litoměřice, v chráněné krajinné oblasti České Středohoří, ve vzdálenosti cca 7 km severozápadně od města Úštěk, 16 km severovýchodně od Litoměřic, 27 km jihozápadně od České Lípy a 24 km jihovýchodně od Ústí nad Labem. V osadě není k dispozici žádná občanská vybavenost, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno výlučně autobusovými linkami s nejbližší zastávkou ve vzdálenosti cca 2 km od oceňovaných pozemků, v části obce Srdov. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o dva jihovýchodním směrem mírně sklonité stavební pozemky, na kterých jsou postaveny dvě stavby pro rodinnou rekreaci, dále o čtyři navazující pozemky zahrady, z nichž tři jsou mírně sklonité k jihovýchodu a jeden strmě sklonitý k jihu, a dále z jednoho navazujícího pozemku trvalého travního porostu, který sice není dle platného územního plánu situován v zastavěném území osady, ale na hranici zastavěného území navazuje, a splňuje proto parametry pozemku, který tvoří se stavebními pozemky a s pozemky zahrady jednotný funkční celek. Součástí pozemků zahrady jsou smíšené trvalé porosty, zejm. smrk stříbrný, ořešák vlašský, jabloně a třešeň, součástí pozemku trvalého travního porostu je vzrostlý smíšený porost břízy, dubu a osiky. Vzhledem k tomu, že pro použití porovnávací metody nebyly k dispozici žádné relevantní vzorky, byly všechny pozemky oceněny indexovou metodou a dle platného cenového předpisu. -2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Přístup k pozemkům jako ceku je zajištěn přes pozemek ve vlastnictví obce Liběšice, na pozemku parc.č. 59/3 a 59/4 stojí stavby jiných vlastníků. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: Pozemky se nacházejí v chráněné krajinné oblasti České Středohoří. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na podílu vázne nařízená exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitostí a zástavní právo exekutorské. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, pozemky jsou však užívány vlastníky staveb na nich postavených, popř. pozemků tvořících funkční celek.
OBSAH 1. Ocenění pozemků indexovou metodou 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Indexová metoda
2. Ocenění pozemků dle platného cenového předpisu 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Ocenění dle platného cenového předpisu
-3-
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
III
-0,01
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,990 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí III Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - elektřina a vodovod 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I autobusová zastávka cca 2 km od pozemků II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,901 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,892
-4-
Pi 0,85 0,05 0,07 -0,05
0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Liběšice u Litoměřic: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,75 0,60 0,80 1,00 0,95 0,98
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 452,47 Kč/m2
1. Ocenění pozemků indexovou metodou 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Indexová metoda Indexová metoda Základní cena pozemků byla odvozena od průměrné ceny stavebních pozemků v ČR v letech 20102012 dle údajů ČSÚ, která činí 1.385,- Kč, a pro výpočet obvyklé ceny konkrétního pozemku byly použity následující koeficienty: A - osada Lhotsko je územně oddělenou částí obce Liběšice - 0,60 B - jedná se o stavební pozemky, pozemky zahrady a pozemek trvalého travního porostu v jednotném funkčním celku - 1,50 C - počet obyvatel obce je do 2000 - 0,40 D - rekreační oblast - 1,00 E - částečná technická infrastruktura je v místě (vodovod a elektřina) - 0,75 F - nevyskytují se - 1,00 [Kč/m2]
=
1 385,00
Korekce výchozí ceny A – územní struktura: okrajové polohy obce B – typ stavebního pozemku: stavebně připravený C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod 2 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: Rekreační oblast E – územní připravenost, infrastruktura: střední F – speciální charakteristiky volitelné: nejsou Výchozí cena upravená [Kč/m2]
* * * * * * =
0,60 1,50 0,40 1,00 0,75 1,00 373,95
[Kč/m2]
=
373,95
Výchozí cena
Jednotková cena stavebních pozemků -5-
Oceňované stavební pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada zahrada zahrada trvalý travní porost Výměra stavebních pozemků Cena stavebních pozemků
Výměra [m2] 254 77 294 341 146 411 1 663 3 186 m2
P.Č. 59/3 59/4 794/2 794/3 795/2 794/1 792/2
[Kč] 3 186 m2 * 373,95 Kč/m2 =
= Úprava ceny: Popis Podíl 2/10
úprava
Výsledná cena
1 191 404,70 Kč mezivýsledek
* 2,00 / 10,00 = * 0,80 =
Prodejnost podílu
1 191 404,70
=
238 280,94 190 624,75 190 624,75 Kč
2. Ocenění pozemků dle platného cenového předpisu 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Ocenění dle platného cenového předpisu Jedná se o dva pozemky evidované v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, o čtyři pozemky evidované v katastru nemovitostí jako pozemky zahrady a jeden pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako pozemek trvalého travního porostu. Vzhledem k tomu, že všechny pozemky na sebe navazují a jsou užívány společně se stavbami dvou staveb rodinné rekreace, jedná se o pozemky tvořící jednotný funkční celek, a byly oceněny dle §4 odst.1 vyhlášky č.199/2014 Sb., v platném znění. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a -6-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III III
0,00 -0,03
2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - na stavebních pozemcích jsou stavby jiných vlastníků
I I
0,00 -0,15
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,820 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,901 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 0,820 * 0,901 = 0,731 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 452,47 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 59/3
Výměra [m2] 254,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 59/4 77,00 nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 794/2 294,00 § 4 odst. 1 zahrada 794/3 341,00 § 4 odst. 1 zahrada 795/2 146,00 § 4 odst. 1 zahrada 794/1 411,00 § 4 odst. 1 trvalý travní porost 792/2 1 663,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index 0,731
330,76 Cena [Kč] 84 013,04
330,76
25 468,52
330,76 330,76 330,76 330,76 330,76
Ocenění dle platného cenového předpisu - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem *
-7-
Upr. cena [Kč/m2]
Jedn. cena [Kč/m2] 330,76
=
Ocenění dle platného cenového předpisu - zjištěná cena
Koef.
=
97 243,44 112 789,16 48 290,96 135 942,36 550 053,88 1 053 801,36 1 053 801,36 Kč
2 / 10 210 760,27 Kč
-8-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 4 4068/14-30 ze dne 16.10.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 419 ze dne 11.8.2014 19 Mapa oblasti z územního plánu obce Liběšice, včetně legendy 1 Snímek katastrální mapy ze dne 11.8.2014 1
-9-
Fotodokumentace
- 10 -