ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4742/2014 NEMOVITÁ VĚC: 3/8 domu č.p. 159 na pozemku p.č. St. 199, 455/3 a 550/5 a 3/8 pozemků p.č. St. 199, 455/3 a 550/85 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Chrášťany, k.ú. Chrášťany u Rakovníka Adresa nemovité věci: Chrášťany 159, 270 01 Vlastníci stavby: Jitka Deňová, Draha 126, 270 54 Řevničov, vlastnictví: pod., vlastnický podíl: 2 / 8 Petra Hoffmanová, Chrášťany 159, 270 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 /8 Ivana Marhoulová, Na Břasích 206, 267 06 Hýskov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 8 Vlastníci pozemku: Jitka Deňová, Draha 126, 270 54 Řevničov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 /8 Petra Hoffmanová, Chrášťany 159, 270 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 /8 Ivana Marhoulová, Na Břasích 206, 267 06 Hýskov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 8 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 29367/12 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 3/8 Datum místního šetření: Počet stran:
14
e-mail:
stran
V Praze, dne 27.11.2014
7.7.2014
585 000 Kč Stav ke dni : Počet příloh: 5
MONTEKALA, spol. s r.o.
7.7.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 3/8 rodinného domu č.p. 159 na pozemku č. parc. St. 199 a 3/8 pozemků č. parc. St. 199, 455/3 a 550/5 v kat. úz. Chrášťany u Rakovníka, obec Chrášťany, okres Rakovník, vše zapsáno na LV č. 45. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.10.2014 LV č. 45 pro kat. úz. Chrášťany u Rakovníka - snímek z katastru nemovitostí - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-29367/12-90 ze dne 2.10.2014 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-29367/12-60 ze dne 26.7.2013 (podíl 1/8) - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-29367/12-95 ze dne 23.10.2014 (podíl 2/8) - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Chrášťany je součástí okresu Rakovník a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rakovník. Obec Chrášťany se rozkládá asi sedm kilometrů severozápadně od Rakovníku. Území této středně velké vesnice trvale obývá asi 590 obyvatel. Chrášťany se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Chrášťany a Nový Dvůr. V obci je základní škola nižšího stupně a mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaný rodinný dům č.p. 159 na pozemku St. p.č. 199 je situován v severozápadní části obce Chrášťany, k.ú. Chrášťany u Rakovníka, okres Rakovník. Okolní zástavbu tvoří obdobné rodinné domy. Dům je dobře přístupný ze zpevněné místní komunikace. Pozemky p.č. 455/3 a 550/5 se nachází východně od obce a jsou mimo zastavěné území. Pozemky jsou v KN vedeny jako trvalý travní porost a ostatní plocha. 2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 159 1.2 Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. St. 199 2.2 Pozemky p.č. 455/3 a 550/5
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 159
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Přadmětem ocenění je spoluvlatsnický podíl 3/8. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
3
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II
0,00 -0,04
I
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 0,01 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 I 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,009 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,969 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Chrášťany u Rakovníka: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 620,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční II zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV zdravotní středisko, nebo škola)
4
Pi 0,65 0,60 1,01
0,85 0,95 0,90
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 463,75 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 159 Oceňovaný rodinný dům č.p. 159 je samostatně stojící na pozemku parc. č. St. 199. Dům je pravděpodobně nepodsklepený, dvoupodlažní s půdou. Přístup do domu je z jihozápadu ze dvora. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné, stropy zděné. Krov je dřevěný, střešní krytina sedlové střechy je pálená tašková. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky nejsou. Okna jsou plastová. Dům napojen el. rozvod a vodovod. Kanalizace pravděpodobně do septiku. Plyn v obci. Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl vyzván. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 70 let 3 504,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 8*10+3*5 2.NP: 8*10 Název podlaží 1.NP: 2.NP:
= =
Zastavěná plocha 95,00 m2 80,00 m2
Obestavěný prostor 1.NP: (8*10+3*5)*(3,00) 2.NP: (8*10)*(3,00) zastřešení: (8*10/2)*(4,50) Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukční výška 3,00 m 3,00 m
= = = =
5
95,00 m2 80,00 m2
285,00 m3 240,00 m3 180,00 m3 705,00 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,84
95,00 m2 175,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 70 let: s = 1 - 0,005 * 70 = 0,650
č. I
Vi typ A
III III II II V
0,00 0,00 0,00 0,01 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
II II
-0,05 1,00
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,650 = 0,676
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,009 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 504,- Kč/m3 * 0,676 = 2 368,70 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 705,00 m3 * 2 368,70 Kč/m3 * 0,960 * 1,009= 1 617 564,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Rodinný dům č.p. 159 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= =
Rodinný dům č.p. 159 - zjištěná cena
=
6
*
1 617 564,39 Kč 1 617 564,39 Kč 3/8 606 586,65 Kč
1.2 Garáž Samostatně stojící garáž je zděná s pultovou střechou. Vrata jsou dřevěná do ulice. Ze dvora přístup přes dřevěné dveře. Okno dřevěné. Venkovní omítky nejsou. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 40 let 2 221,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 3*4 Název podlaží 1.NP:
12,00 m2
= Zastavěná plocha 12,00 m2
Konstrukční výška 3,00 m
Obestavěný prostor 1.NP: (3*4)*(3,00)+3 Obestavěný prostor - celkem:
39,00 m3 39,00 m3
= =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800
č. II
Vi typ B
II II II III III II
0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 1,00
5
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V6 * 0,800 = 0,784
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,009 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 221,- Kč/m3 * 0,784 = 1 741,26 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 39,00 m3 * 1 741,26 Kč/m3 * 0,960 * 1,009= 65 779,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
7
65 779,51 Kč
= *
Garáž - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Garáž - zjištěná cena
65 779,51 Kč 3/8
=
24 667,32 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. St. 199 Pozemek rovinný, nepravidelného tvaru. Z části zastavěn rodinným domem č.p. 159, garáží bez č.p. přístupnou z ulice a kůlnami. Částečně zpevněný dvůr betonovou plochou a dlažebními kostkami. Vstupní vrátka a vjezdová vrata jsou kovové s dřevěnou výplní. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek zastavěný rodinným domem a vedlejšími stavbami.
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,009 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,009 = 0,969 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 463,75 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří
Parcelní číslo St. 199
8
Výměra [m2] 371,00
Index
Koef.
0,969 Jedn. cena [Kč/m2] 449,37
Upr. cena [Kč/m2] 449,37 Cena [Kč] 166 716,27
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek p.č. St. 199 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = Úprava ceny vlastnickým podílem * Pozemek p.č. St. 199 - zjištěná cena
166 716,27 166 716,27 Kč 3/8
=
62 518,60 Kč
2.2 Pozemky Pozemky p.č. 455/3 a 550/5 se nachází východně od obce, mimo zastavěné území. Pozemky jsou v KN vedeny jako trvalý travní porost a ostatní plocha - neplodná půda. Pozemky obhospodařovány, nájemní smlouva nepředložena. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 726,00
trvalý travní 455/3 porost Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 726,00 m2
JC Úprava [Kč/m2] [%] 6,60
UC [Kč/m2] 6,60
4 791,60
Zemědělský, dlouhodobě neobhospodařovávaný pozemek dle § 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef 1 [Kč/m2] § 6 odstavec 5 6,60 0,25 Parcelní Výměra číslo [m2] § 6 odstavec 5 ostatní plocha 550/5 47,00 Neobhospodařovávaný zemědělský pozemek - celkem Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Typ
Název
Pozemky - zjištěná cena
9
Cena [Kč] 4 791,60
Koef 2 0,65
Srážka Jedn. cena [%] [Kč/m2] 1,07
Upr. cena [Kč/m2] 1,07
= *
Cena [Kč] 50,29 50,29 4 841,89 Kč 3/8
=
1 815,71 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 159 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
166,00 m2 744,00 m3 187,00 m2 371,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Nabízíme k prodeji velký RD 4+1, 160 m2. RD je v udržovaném stavu, vytápěn kombi. kotlem na TU, nebo kotlem na zemní plyn. Nová plast. okna, vchodové dveře, nová střešní krytina. Udržovaný pozemek, zahrada, kůlna, dílna, letní kuchyně se špajzkou. Na všech budovách nová krytina. Vlastní studna s kvalitní vodou, septik s přepadem. Celý pozemek odvodněn do dešťové kanalizace. Rodinný dům Prodej RD 3+1 se zahradou o celkové výměře 441 m2 v klidné části obce Chrášťany. Dům je po částečné rekonstrukci, má plastová okna, ústřední topení na pevná paliva, vlastní studnu, elektřina 220 V, septik. Veřejný vodovod a plyn na hranici pozemku, možno zavést. Na půdě lze vybudovat další místnosti. K domu náleží dílna, kůlna a patrová stodola. Dobrá dostupnost do Rakovníka. Rodinný dům Prodej rodinného domu 2+1 s velkou zahradou a hospodářskými staveními. Nutná rekonstukce podlah, oken, topení. Zastavěná plocha je 650 m2, včetně hospodářských stavení. Plocha zahrady 1074 m2. Do domu je přivedena elektřina, do sklepa přiveden vodovod. Krásný pozemek, klidné bydlení, autem 1 hodinu od Prahy. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 150,00 m2
Výměra pozemku. 160 m2 10
Chrášťany koeficienty: 0,95 1,00 1,00 0,80 0,90 1,05 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,72 9 097 Celková cena Jednotková cena 1 900 000 Kč 12 667 Kč/m2
Název: Rodinný dům Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 86,00 m2
Výměra pozemku. 441 m2
Název: Rodinný dům Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 100,00 m2
Výměra pozemku. 1 724 m2
Chrášťany koeficienty: 0,95 1,10 1,00 0,80 1,00 0,95 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,79 9 050 Celková cena Jednotková cena 980 000 Kč 11 395 Kč/m2
Chrášťany koeficienty: 0,95 1,05 1,00 1,20 1,20 0,70 1,00 Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 1,01 10 005 Celková cena Jednotková cena 995 000 Kč 9 950 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl * 3,00 / 8,00 = Výsledná porovnávací hodnota
11
9 050 Kč/m2 9 384 Kč/m2 10 005 Kč/m2 9 384 Kč/m2 166,00 m2 1 557 744,- Kč 584 154,00 584 154 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 159 1.2 Garáž
606 587,00 Kč 24 667,00 Kč 631 254,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. St. 199 2.2 Pozemky
62 519,00 Kč 1 816,00 Kč 64 335,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 159
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
584 154,00 Kč Současný stav 584 154 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 695 588 Kč
Obvyklá cena 3/8 585 000 Kč slovy: Pětsetosmdesátpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2
12
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: dostupnost Rakovníka a hl. města Prahy, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 3/8 nemovitostí ve výši 585 000,- Kč.
V Praze 27.11.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4742/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 172/2014.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 45 ze dne 23.10.2014
13
počet stran A4 příloze 1 4
14
