ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1484-106/13 NEMOVITOST:
Rodinný dům č.p. 435, garáž bez čp/če, pozemky parc.č. 631, parc.č. 632/1, parc.č. 632/2. Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Plzeň, k.ú. Skvrňany Adresa nemovitosti: Slovanské údolí 435/24, 318 00 Plzeň Vlastník stavby: Pavel Bartoň, Slovanské údolí 435/24, 318 00 Plzeň, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemků: Pavel Bartoň, Slovanské údolí 435/24, 318 00 Plzeň, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Insolvenční správce, JUDr. Petr Michal Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu)
Datum místního šetření: Počet stran:
17
22.8.2013
stran
Ve Velaticích, dne 11.9.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 4
Ing. Tomáš Volek
22.8.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 307, k.ú. Skvrňany, ve vlastnictví pana Pavla Bartoně. Jedná se o rodinný dům č.p. 435 na pozemku parc.č. 631 a dále o pozemky parc.č. 631, parc.č. 632/1, parc.č. 632/2 vše včetně součástí a příslušenství, tzn. včetně garáže bez čp/če, postavené na parc.č. 632/2, která není zapsaná na LV, ale tvoří příslušenství rodinného domu a dle sdělení vlastníka je v jeho vlastnictví. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu místního šetření, tj. k 22.8.2013. Zvolené metody pro ocenění I. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí bývá často jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Stanovená věcná hodnota má pouze informativní charakter a je zde uvedena pro případné pojištění nemovitosti. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity rozpočtové ukazatele stavebních objektů – ÚRS/2013. II. Jako druhou metodu pro daný případ ocenění k účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 307, k.ú. Skvrňany, vyhotovený notářem dne 24.7.2013. - Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Skvrňany. -2-
-
-
Objednávka znaleckého posudku, ze dne 21.8.2013. Vyhláška MF č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Informace a podklady získané od objednatele ocenění. Mapa města Plzeň a okolí. Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 22.8.2013 za přítomnosti zástupce objednatele paní Lenky Zavřelové (GAUTE, a.s.) a vlastníka pana Bartoně. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Knihovna znalce. Částečná výkresová dokumentace - PŘÍSTAVBA RODINNÉHO DOMU, SLOVANSKÉ ÚDOLÍ 24, PLZEŇ (půdorysy podlaží), kterou vypracoval Pavel Kabourek v 04/1993.
Místopis Plzeň je statutární město na západě Čech a metropole Plzeňského kraje. Leží na soutoku řek Mže, Radbuza, Úhlava a Úslava, z nichž vzniká řeka Berounka. Má zhruba 170 tisíc obyvatel a je tak čtvrtým největším městem v republice a druhým největším v Čechách. Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postavený při zpevněné komunikaci místního významu s názvem Slovanské údolí, v západní části města Plzeň, v jeho městské části Plzeň 3. Rodinný dům je situován v lokalitě mezi hlavní ulicí Vejprnickou a vodním tokem Vejprnickým potokem, zastavěné převážně rodinnými domy. Nemovitost je tvořena stavbou rodinného domu č.p.435, postavenou na vlastním pozemku parc.č.631, zahradou na parc.č. 632/1. Příslušenství tvoří zděná garáž (nezapsaná na LV), která je postavena na vlastním pozemku parc.č. 632/2. Příslušenství dále tvoří kopaná studna (společná se sousedem), venkovní úpravy standardního rozsahu: oplocení pozemku, brána, branka, venkovní schody, zpevněné plochy, přípojky vody, kanalizace, el.nn, plynu. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do mírně svažitého terénu s jižní orientací, složeného ze tří parcel. Na parc.č. 631 je postavena stavba rodinného domu č.p. 435 o nepravidelném půdorysném tvaru. Na parc.č. 632/2 je postavena stavba garáže bez čp/če, která není zapsaná na LV. Pozemek parc.č. 632/1 je využíván jako zahrada tvořící s domem jednotný funkční celek. Součástí zahrady jsou trvalé ovocné a okrasné stromy standardního rozsahu, bez výrazného vlivu na cenu obvyklou. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci na parc.č. 2547/1 ve vlastnictví Statutárního města Plzeň. Silné stránky -poloha v žádané lokalitě, garáž, dostatečné pozemkové zázemí, veškeré IS. Slabé stránky - průměrný estetický vzhled, náklady na dokončení fasády. RIZIKA -3-
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Garáže bez čp/če, postavená na parc.č. 632/2, není zapsaná na LV, ale tvoří příslušenství rodinného domu a dle sdělení vlastníka pana Pavla Bartoně je v jeho vlastnictví. Skutečný stav rodinného domu neodpovídá zákresu v katastrální mapě. Přístavbou koupelny v roce 1995 v jihovýchodním rohu, se změnil půdorysný tvar RD. Tato skutečnost nemá vliv na stanovenou cenu obvyklou. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 307 k.ú. Skvrňany ze dne 24.7.2013 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: dražební vyhláška, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce - Bartoň Pavel, zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě informací od vlastníka na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění.
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 435 1.2 Garáž 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úpravy 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p. 435 -4-
-5-
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2013.
1.1 Rodinný dům č.p. 435 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, který má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou. Půdorysný tvar domu je přibližně obdélníkový. Rodinný dům obsahuje jeden byt o velikosti 4+1, s příslušenstvím. Dům je napojen na přípojku vody z řadu, kanalizaci do řadu, plyn a el.nn. Dispoziční řešení: 1.PP - chodba se schodištěm, kotelna, prádelna, sklepy. 1.NP - zádveří, chodba se schodištěm, předsíň, koupelna vybavena vanou a umyvadlem, samostatné WC, komora, kuchyň, obývací pokoj. Podkroví - chodba se schodištěm, tři pokoje, komora. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou zděné tl. 40 cm. Stropní konstrukce s rovným podhledem. Střecha je sedlová, s taškovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody jsou betonové opatřeny nátěrem. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky jsou břízolitové (částečně opadané, u přístavby koupelny nejsou provedeny). Vnitřní keramický obklad je proveden v koupelně a v kuchyni. Podlahy jsou dřevotřískové kryté koberci nebo z keramické dlažby. Okna jsou dřevěná s dvojsklem, francouzské okno v obývacím pokoji je plastové. Dveře jsou plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je teplovodní radiátory, zdrojem je plynový kotel. Ohřev TUV zajišťuje plynový zásobník. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Instalace plynu je provedena. Kuchyň je vybavena standardně. Hygienické vybavení tvoří 1x vana, 1x splachovací WC, umyvadla. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Dle poskytnutých podkladů a informací byl původní rodinný dům postavený kolem roku 1938. V letech 1994 až 1995 byla provedena rekonstrukce interiéru (nová okna, rozvody vody v plastu, vytápění, podlahy z dlažby, část vnitřních omítek), bylo vybudováno obytné podkroví a provedena přístavba koupelny. Fasáda je původní, místy opadaná u provedené přístavby fasáda chybí. Celkový stavebně technický stav je dobrý, vybavení domu je na standardní úrovni. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 50%. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 76,29 m2 2,75 m
Název 1.PP Výčet místností: -6-
45,87 m2
suterén Užitná plocha celkem:
0,50
22,94 m2 22,94 m2
91,62 m2
1.NP
3,10 m Výčet místností: 70,74 m2 Byt 4+1 - přízemí 70,74 m2 1,00 70,74 m2 Užitná plocha celkem: Podkroví 91,62 m2 2,60 m Výčet místností: 53,44 m2 Byt 4+1 - podkroví 66,80 m2 0,80 53,44 m2 Užitná plocha celkem: Pozn.: pro výpočet užitné plochy byly použity redukující koeficienty 0,5 u suterénu a 0,8 na plochy v podkroví s výškou nad 1,3 m. Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Spodní stavba (9,46*10,19-2,18*0,25-2,18*0,6-4,83*3,78)*(2,75) Vrchní stavba (9,31*10,04-2,18*0,25-2,18*0,60)*(3,10) Zastřešení vč. podkroví (9,31*10,04-2,18*0,25-2,18*0,60)*(2,60+2,40)/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Spodní stavba Vrchní stavba Zastřešení vč. podkroví Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Typ
= = =
[m3] 209,79 m3 284,02 m3 229,05 m3
Obest. prostor 209,79 m3 284,02 m3 229,05 m3 722,86 m3
Ocenění 92 147
[m2] [m2] [m3] [Kč/m2] % Kč
722,86 4 714 100,00 3 407 552
roků roků % Kč
75 25 50,00 1 703 776
1.2 Garáž Jedná se o přízemní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu s pultovou střechou s mírným spádem, který je postavený západně od rodinného domu na parc.č. 632/2. Stavebně konstrukční charakteristika: Svislé nosné konstrukce jsou zděné, fasádní omítky břízolitové, vnitřní omítky vápenné, střecha je pultová krytá vlnitým eternitem, strop chybí, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlaha je betonová, vrata jsou dvoukřídlá dřevěná, okno jednoduché ocelové. Je zavedena světelná -7-
el. energie. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Dle sdělení vlastníka byla garáž postavena kolem roku 1960. Jedná se o objekt v průměrném technickém stavu, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 60 %. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 22,52 m2 2,70 m
Název 1.NP
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (3,85*5,85)*(2,70) Zastřešení (3,85*5,85)*(0,35/2)
= =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Typ
[m3] 60,81 m3 3,94 m3
Obest. prostor 60,81 m3 3,94 m3 64,75 m3
Ocenění 23
[m2] [m3] [Kč/m2] % Kč
64,75 3 100 100,00 200 732
roků roků % Kč
60,00 80 293
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úpravy Popis Příslušenství tvoří kopaná studna (společná se sousedem), venkovní úpravy standardního rozsahu: oplocení pozemku v havarijním stavu, brána, branka, venkovní schody, zpevněné plochy, přípojky vody, kanalizace, el.nn, plynu. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není věcná hodnota příslušenství samostatně vyjadřována a je stanovena jako 5% z ceny hlavní stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. -8-
Stanovené procento z ceny staveb: Stanovená cena staveb:
5,00 % 1 784 069,- Kč
Ocenění: Cena staveb celkem:
Venkovní úpravy - zjištěná cena
*
1 784 069,0,0500
=
89 203,45Kč
3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. 631 o výměře 91 m2, zastavěná plocha a nádvoří. Parc.č. 632/1 o výměře 488 m2 , zahrada. Parc.č. 632/2 o výměře 23 m2, zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek složený ze tří parcel je mírně svažitý s jižní orientací, uceleného přibližně obdélníkového tvaru a lze jej napojit na veškeré inženýrské sítě (voda, plyn, kanalizace, el.nn). Na parc.č. 631 je postavena stavba rodinného domu č.p. 435 o nepravidelném půdorysném tvaru. Na parc.č. 632/2 je postavena stavba garáže bez čp/če, která není zapsaná na LV. Pozemek parc.č. 632/1 je využíván jako zahrada tvořící s domem jednotný funkční celek Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v poměrně velkém rozmezí 1.800,- až 2.200,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, větší rozloze, charakteru a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků pod středním pásmem daného rozpětí, tj. na 2.000,- Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a 631 nádvoří zahrada 632/1 zastavěná plocha a 632/2 nádvoří Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 91
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 2 000
488 23
2 000 2 000
976 000 46 000
602
Hodnota pozemků
1 204 000
-9-
Celková cena pozemku [Kč] 182 000
4. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí je nabídka v souladu s poptávkou. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, jejímu technickému stavu, vybavení a pozemkovému zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná.
4.1 Rodinný dům č.p. 435 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
147,12 m2 787,61 m3 114,14 m2 602,00 m2
Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Popisy porovnatelných nemovitostí č.1 Pěkný řadový třípodlažní rodinný dům 6+2xKK se nachází na klidném místě v Plzni 3, část Skvrňany. Dům byl postaven cca před 12 lety. Přízemí: zádveří se šatnou a vstupem do garáže s dálkovým ovládáním vrat, schodiště do 1. patra, WC s umyvadlem, obytný pokoj s kuchyň. koutem, ze kterého je vstup na zastřešenou venkovní terasu s krbem, v přízemí se dále nachází tech. - 10 -
místnost, kde je umístěna pračka a umyvadlo. 1. patro: velký obývací pokoj s kuchyň. koutem s rohovou kuch. linkou s vestavěnou myčkou a sporákem, jídelna, koupelna s vanou, dvěma umyvadly a s WC, ložnice s vestavěnou skříní, schodiště do podkroví. Podkroví: 3 pokoje, šatna, koupelna s WC. Jako podlahové krytiny je použita dlažba a plovoucí podlahy, dveře jsou dřevěné obložkové, schodiště je dřevěné. Užitná plocha domu je okolo 150 m2, obytná cca 105 m2, zastavěná 102 m2, pozemek 203 m2. Ve vrchní části domu nad podkrovím je menší půda jako technický prostor. Vytápění a ohřev vody pomocí kombinovaného kotle na zemní plyn. V domě je alarm napojený na tel. ústřednu, rozvod KTV, telef. přípojka. Dům není podsklepený. Z venkovní terasy je vstup do krásné udržované okrasné zahrady. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/plzen-skvrnany-na-okraji/3156656988 č.2 Prodej RD s garáží a zahradou v Plzni - Skvrňanech, ul. Slovanské údolí. Dům v pův. stavu na pozemku o celk. výměře 432 m2. V domě 3 byt. jednotky, přízemí garsoniéra, v 1. a 2. patře 2+1. V každém patře WC, koupelna se sprch. koutem v 1.p. V přízemí prádelna a 2 sklepy. Možnost půdní vestavby. Topení zajišťuje plyn. kotel, Bydlení v klidné části obce. Dostupnost MHD, škola, školka v blízkosti. Zdroj: www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/plzen-skvrnany-slovanske-udoli/3240518236 č.3 Předmětem nabídky je kompletně rekonstruovaný rodinný dům situovaný v Dopravní ulici v Plzni na Nové Hospodě. Jedná se o dům rozdělený na dvě bytové jednotky se samostatným vstupem, které lze jednoduchým způsobem spojit do celku. V 1. části se nachází zádveří, předsíň, kuchyň, ložnice, koupelna, samostatné WC a technická místnost. 2. část domu je rozdělena na zádveří, předsíň, kuchyň, samostatné WC, v 1.patře jsou 4 pokoje, koupelna s WC a v podkroví pod střechou je půdní prostor. V domě byly vyhotoveny nové rozvody všech inženýrských sítí včetně topení, položeny nové podlahové krytiny (dlažba, plovoucí lamino, PVC), osazena nová eurookna. Vytápění domu zajišťuje plynový kotel, vodu ohřívá el. bojler. Součástí nabídky je upravená, oplocená zahrada s automatickými vjezdovými vraty a zděným zahradním domkem. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/plzen-plzen-3-dopravni/3998028636 č.4 Naše společnost nabízí k prodeji cihlový činžovní dům nacházející se na rohu ulic Křimická a Na okraji v městské části Skvrňany v Plzni. Dům stojí na parcele o výměře 111 m2, zastavěná plocha je odhadem 100 m2. Dům má tři patra a jsou zde situovány tři bytové jednotky o dispozici 2+1, 2+1 a 2+kk, jsou částečně zrekonstruovány. Jednotlivé byty jsou plnohodnotně odděleny schodištěm. K dispozici je garáž na jeden automobil a dále projektová dokumentace na rozšíření domu o další byty. Volný ihned. Doporučuji pro atraktivnost lokality - maximální občanská vybavenost, možnost využití pro komerční účely. Cena nemovitosti je včetně odměny realitní společnosti, právního servisu, advokátní úschovy a všech souvisejících poplatků a je dále k jednání! č.5 Prodej RD, po částečné rekonstrukci, užitná plocha 190 m2, pozemek o výměře 722 m2, v Plzni Zátiší. Dispozice domu: suterén je v rozestavěném stavu, kde je možné vybudovat vinárnu, nebo menší samostatnou bytovou jednotku - chodba12 m2, garáž 17m2, sklep 37 m2. 1 NP je po rekonstrukci – zádveří, chodba a schodiště do podkroví 10 m2, kuchyně 12m2, obývací pokoj 24m2, koupelna s WC 9m2, komora 3m2. Podkroví je před rekonstrukcí - chodba, komora , WC, vstup na půdu, pokoj 18 m2, pokoj 19m2. Rekonstrukce probíhala v letech 2002 -2004, částečně v suterénu, kompletně v 1.NP a nová plastová okna v celém domě. Na pozemku stojí ještě jedna samostatná garáž a krytá pergola. Výborná dostupnost v dosahu MHD, zastávka vzdálená cca 200 - 11 -
m. Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/plzen-skvrnany-zatisi/2100929372
Srovnatelné nemovitosti Název: č.1 Lokalita Na Okraji, Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha
0,90 1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení K5 Příslušenství
0,90 1,00
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,02 0,90
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu 0,74 24 776 obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - lepší; Příslušenství - obdobné; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší RD; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 150,00 m 203 m 4 998 000 Kč 33 320 Kč/m2 Název: č.2 Lokalita Slovanské údolí, Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
0,90 1,10
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení
1,00 1,10
K5 Příslušenství K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00 1,00 1,10
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší 1,20 15 665 RD; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - horší; Příslušenství - obdobné; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - nepatrně horší RD; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 260,00 m 432 m 3 400 000 Kč 13 077 Kč/m2 Název: č.3
- 12 -
Lokalita Dopravní, Plzeň 3 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
0,90 1,00
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení
1,00 0,90
K5 Příslušenství K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00 1,00 0,95
Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 koef. KC Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu 0,77 24 359 obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - lepší po rekostrukci; Příslušenství - obdobné; Vliv pozemku obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - nepatrně lepší RD; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 139,00 m 716 m 4 400 000 Kč 31 655 Kč/m2 Název: č.4 Lokalita Křimická, Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny
0,90
K2 Velikosti objektu K3 Poloha
1,10 1,00
K4 Provedení a vybavení K5 Příslušenství K6 Vliv pozemku
1,00 1,05 1,05
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,05
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší 1,15 23 399 RD; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Příslušenství - menší; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - nepatrně horší RD; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 240,00 m 111 m 4 900 000 Kč 20 417 Kč/m2 Název: č.5 Lokalita Zátiší, Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
0,90 1,00
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Příslušenství
1,00 1,00 1,00
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00 1,00
Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Příslušenství - obdobné; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha - 13 -
Celkový koef. KC 0,90
Upravená j. cena Kč/m2 18 938
zpracovatele ocenění - obdobný RD; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 190,00 m 722 m 3 998 000 Kč 21 042 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 15.665,- Kč/m2 až 24.776,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 21.427,- Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
15 665 Kč/m2 21 427 Kč/m2 24 776 Kč/m2 21 427 Kč/m2 147,12 m2 3 152 340 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 435 1.2 Garáž
1 703 776,00 Kč 80 293,00 Kč 1 784 069,00 Kč
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úpravy 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p. 435
Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
89 203,00 Kč 1 204 000,00 Kč 3 152 340,00 Kč
Současný stav 3 152 340 Kč 3 077 272 Kč 1 204 000 Kč
Obvyklá cena 3 150 000 Kč slovy: Třimilionyjednostopadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19
- 14 -
- 15 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou cenu nemovitostí - rodinného domu č.p. 435 na pozemku parc.č. 631, pozemků parc.č. 631, parc.č. 632/1, parc.č. 632/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Skvrňany, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vše zapsáno na LV č. 307, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 22.8.2013, po zaokrouhlení na:
3 150 000,- Kč Slovy: třimilionystopadesáttisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 11.9.2013 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1484-106/13 znaleckého deníku. - 16 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 3 1 2 1
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 307 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 17 -
