ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1538-13/14 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Pozemek parc.č. 320, součástí je budova č.p. 259 Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Žádovice, k.ú. Žádovice Žádovice 259, 696 49 Žádovice 610220/1974, Jaroslav Čechal, Slunečná 3641/19, 695 01 Hodonín, vlastnictví: výhradní 610220/1974, Jaroslav Čechal, Slunečná 3641/19, 695 01 Hodonín, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Insolvenční správce dlužníka Jaroslava Čechala, IČO 87347211, Mgr. Michal Večeřa Rašínova 103/2, 60200 Brno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé ceny pro účely zpeněžení v insolvenčním řízení. (ocenění stávajícího stavu)
Datum místního šetření: Počet stran:
17
9.2.2014
stran
Ve Velaticích, dne 22.2.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 5
Ing. Tomáš Volek
9.2.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 800, k.ú. Žádovice, ve vlastnictví Jaroslava Čechala. Jedná se o pozemek parc.č. 320, jehož součástí je budova obč.vyb. č.p. 259, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby zpeněžení v rámci insolvenčního řízení a to k datu místního šetření, tj. k 9.2.2014. Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňovaní nemovitostí" České komory odhadců majetku, zejména pro potřeby poskytování úvěrových obchodů. Metodika obsahuje základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Pro specifický produkt oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy vychází metodika ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 800 v k.ú. Žádovice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami : - V současné době nemám ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného ocenění. - Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. - Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. - Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po -2-
předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení. Metody výpočtu obvyklé hodnoty Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) hodnoty použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): Na žádost objednatele může být provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb.). Ze strany objednatele nebyla v řešeném případě zjištěná (administrativní) cena požadována. Ocenění časovou cenou (věcná hodnota) - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle §12 této vyhlášky nebo jiné ceníkové základny např. URS Praha, RTS Brno a pod. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. Závěrečný odborný odhad obvyklé hodnoty v čase a místě podle odborné úvahy zpracovatele znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Přehled podkladů 1. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 800, k.ú. Žádovice, vyhotovený notářem dne 9.10.2013. 2. Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Žádovice. 3. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 4. Informace a podklady získané od objednatele ocenění. 5. Znalecký posudek o ceně nemovitosti č. 1558-170/11,který vyhotovil Ing.Tomáš Hurta dne 22.11.2011, pro účely úvěrového řízení. 6. Mapa obce Žádovice a okolí. 7. Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. 8. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 9.2.2014. 9. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. 10. Knihovna znalce. Místopis -3-
Vesnice Žádovice se nachází na území okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kyjov. Obec Žádovice se rozkládá asi dvacet kilometrů severně od Hodonína a šest kilometrů východně od města Kyjov. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Na katastrálním území této středně velké vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 770 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 15 km od slovenských hranic. Rodiče menší dětí mají v obci k dispozici mateřskou školu. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu a kostel. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. (zdroj:www.obce-mesta.info) Předmětem ocenění je budova č.p. 259 situovaná v severní části obce, při hlavní silnici II. tř. č. 422 procházející obcí. Poloha budovy, vzhledem k účelu využití jako objekt lehké výroby, je dobrá. Dostupnost objektu pro nákladní automobilovou dopravu je rovněž dobrá, dopravním napojením na autobusovou dopravu je v místě, zastávka je přímo za budovou. Parkování v okolí objektu je v omezené kapacitě na veřejných komunikacích a plochách. Objekt nemá vlastní parkoviště. Celkový popis Nemovitost v k.ú. Žádovice je tvořena pozemkem parc.č. 320, jehož součástí je stavba č.p. 259. Příslušenství tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojku vody, el.nn, plynu, kanalizace, zpevněné plochy dvora, venkovní rampu, oplocení, vjezdovou bránu. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do mírně svažitého terénu na převážné části pozemku parc.č. 320. Nezastavěná část pozemku je využívána jako malý zpevněný dvůr, s vjezdem branou ze severní strany. Přístup k nemovitosti je po silnice II. tř. č.422 a následně po obecních účelových komunikacích. Silné stránky - dobrá poloha u hlavní silnice, možnost komerčního využití nemovitosti. Slabé stránky - malé pozemkové zázemí pro skladování a manipulaci, průměrný tech. stav, převis nabídky nad poptávkou obdobného typu nemovitostí, minimální občanská vybavenost obce. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: - Zákres budovy v katastrální mapě (KM) neodpovídá skutečnému stavu (přístavba na jihovýchodní straně není zakreslena v KM). - Způsob využití stavby na LV č. 800 je občanská vybavenost, skutečný způsob využití je lehká výroba a skladování. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území -4-
území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na LV č. 800, k.ú. Žádovice ze dne 9.10.2013 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Zahájení exekuce - Čechal Jaroslav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě sdělení insolvenčního správce není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena nájemní smlouva.
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 259 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. 320 3. Výnosové ocenění 3.1 Budova č.p. 259, pozemek parc.č. 320 4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova č.p. 259, pozemek parc.č. 320
-5-
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2013.
1.1 Budova č.p. 259 Jedná se o samostatně stojící budovu lehké výroby se zázemím. Objekt je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a účelově nevyužívaný půdní prostor pod sedlovou střechou. Půdorysný tvar objektu je nepravidelný. K původní hlavní obdélníkové části objektu, byly provedeny přízemní přístavby s pultovou střechou, které jsou s hlavní části vzájemně provozně i stavebně propojené. Jedná se o přístavbu kanceláře k jihozápadnímu rohu původního objektu a přístavbu dílen podél jihovýchodní části původního objektu. Dispoziční řešení: 1.PP – sklepy 1.NP - vstupní chodba, kancelář, sklad, 4x dílny, kancelář, kuchyňka, sociální zázemí (šatna, sprchový kout, WC), komunikační prostory, schodiště. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové, s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou zděné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha nad hlavní částí je sedlová s polovalbou, přístavby mají střechu pultovou. Krytina sedlové střechy je z pálených tašek, pultové střechy mají krytinu plechovou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky jsou vápenocementové (na přístavbě chybí). Sokl obložen kabřincem. Vnitřní keramický obklad je proveden v kuchyňce a na WC. Podlahy jsou vlýskové, z keramické dlažby nebo betonové. Okna jsou plastová na uliční straně dřevěná dvojitá na straně do dvora. Dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené. Vytápění je ústřední, radiátory z plynového kotle. Ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Instalace plynu je provedena. Hygienické vybavení tvoří 2x splachovací WC, umyvadla, sprchový kout. Stáří a technický stav: Dle poskytnutých podkladů byl původní objekt postavený jako vesnická hospoda v roce 1938. V roce 1990 byla provedena rekonstrukce a přestavba na objekt výroby s dílnami, sklady a kancelářemi. V roce 2005 bylo vybudováno ústřední vytápění s plynovým kotlem. V roce 2009 byla provedena přístavba kanceláře a výměna oken za plastová na uliční straně (stavební povolení ani kolaudační rozhodnutí k přístavbě nebylo znalci předloženo). Celkový stavebně technický stav je dobrý, vybavení je na standardní úrovni, je prováděna pravidelná údržba. Závady: provlhlé zdivo suterénu, částečně opadaná venkovní omítka na uliční straně, chybějící fasáda na přístavbě kanceláře. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 90,25 m2 2,70 m
Název 1.PP Výčet místností: -6-
63,17 m2
sklepy Užitná plocha celkem:
0,50
31,59 m2 31,59 m2
287,83 m2
1.NP Výčet místností: dílny, sklady, kanceláře, soc. zázemí Užitná plocha celkem:
259,05 m2
1,00
4,00 m
259,05 m2 259,05 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (8,70*2,19+4,38*8,70+5,18*5,31+1,30*4,30)*(2, = 70) 1.NP (25,06*7,60)*(4,00)+(9,70*2,60)*(2,50)+((5,90+3 = ,85)/2*14,80)*(2,45) Zastřešení (25,06*7,60)*(4,07/2)+(9,70*2,60)*0,50/2+((5,90 = +3,85)/2*14,80)*0,80/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.PP 1.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Typ
[m3] 243,69 m3 1 001,64 m3 422,74 m3
Obest. prostor 243,69 m3 1 001,64 m3 422,74 m3 1 668,07 m3
Ocenění 288 291
[m2] [m2] [m3] [Kč/m2] % Kč
1 668,07 4 596 100,00 7 666 461
roků roků % Kč
76 60,00 3 066 584
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. 320 Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. 320 o výměře 354 m2, zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek složený z jedné parcely je mírně s východní orientací, uceleného nepravidelného tvaru a lze jej napojit na rozvody vody, el.NN, plynu, kanalizace z hlavních rozvodných řadů. Na převážné části pozemku parc.č. 320 je postavena stavba č.p. 259. Nezastavěná východní část pozemku je využívána jako malý zpevněný dvůr. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků -7-
Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 200,- až 300,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, charakteru a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 250,- Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
320
Výměra [ m2 ] 354 354
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 250 Hodnota celkem
Celková cena pozemku [Kč] 88 500 88 500
3. Výnosové ocenění Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.
3.1 Budova č.p. 259, pozemek parc.č. 320 Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. -8-
Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu.Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2014 do 31.12.2014 v rozpětí 6.0 - 12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemní smlouva Na pronájem nebytových prostor v objektu nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy. V současné době je nemovitost volná nevyužívaná. Poslední účel využití nemovitosti byl jako lehká výroba a oprava žaluzií, sítí do oken a stínící techniky. Pro další výpočet je počítáno se simulovaným nájmem ve všech pronajímatelných prostorách nemovitosti. Nájemné z nebytových prostor je stanoveno s ohledem na jejich polohu v objektu, stavebně technický stav, dopravní obslužnosti, velikosti příslušenství. Na základě zhodnocení dosavadních skutečností považuji za nejobjektivnější určení výnosu z pronájmu ploch objektu a to k dílenským a skladovým účelům s kancelářským a soc. zázemím. Na základě šetření v dané lokalitě a s ohledem na vývoj cen pronájmu lze předpokládat optimální výši -9-
obvyklého nájemného viz. níže. Objekt č.1 Nabízíme k pronájmu komerční prostory v obchodně-průmyslové zóně na okraji Kyjova. Jedná se o nemovitost, která původně sloužila jako obchodní prostor známé, na trhu zavedené firmy, která se přestěhovala do větších prostor v tomtéž areálu. Objekt sestává z prodejní části cca 90 m2, devíti kanceláří (cca 190 m2), sociálního zařízení (2x7 m2). Všechny místnosti jsou spojené chodbou (17 m2). Objekt je vytápěn plynem; samozřejmostí je vodovod, 230V i 400V. Vlastní velké parkoviště. Nemovitost je vhodná jako obchodní prostory pro drobnou výrobu, případně i jako administrativní budova. Je možno i využít pro zdravotnické zařízení (např. rehabilitace, ordinace, atd.) Dle potřeby lze vnitřní dispozici upravit. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/komercni/obchodni-prostory/kyjov--/1462621532 Požadované nájemné: 972,-Kč/m2/rok Objekt č.2 Kyjov, ul. Svatoborská.Nabízíme k pronájmu výrobní nebo skladovací prostory o celkové ploše 450 m2. Budova je zděná zateplená. Součástí je sociální zařízení a kancelář se samostatným vchodem. Nákladová rampa s možností manipulace vysokozdvižným a paletovým vozíkem. Střežený areál, 8 parkovacích míst. Veškeré IS k dispozici. Cena je bez záloh na energie - dle způsobu využití prostor. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/komercni/sklad/kyjov-kyjov-svatoborska/3009835868 Požadované nájemné: 804,- Kč/m2/rok Objekt č.3 Nabízíme k pronájmu komerční objekt v Rohatci (cca 3 km od Hodonína). Celková plocha: 242 m2. Možné jako komerční, skladovací či kancelářské prostory. Vhodné pro prodejnu s různým druhem sortimentu. Objekt se nachází na frekventovaném místě u silnice první třídy (Břeclav – Uherské Hradiště) při výjezdu z obce. V objektu se nachází obchodní prostory, skladovací prostory, kanceláře, WC, kotelna, podlahový trezor, samostatný uzavíratelný vjezd, nakládací rampa. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/komercni/obchodni-prostory/rohatec-rohatec-kratka/1969714012 Požadované nájemné: 492,-Kč/m2/rok Objekt.č.4 Hodonín, el. Brněnská. Pronájem prostor, zkolaudovaných jako autoservis včetně ekologické likvidace vozidel. Zavedený autoservis je vybaven dvěma zvedáky, zouvačkou, vyvažovačkou, kompresorem, vážícím zařízením na autovlaky, atd. Autoservis se nachází v uzavřeném oploceném areálu, je vytápěn úsporným kotlem na peletky, samostatné měření elektřiny i vody. Zastavěná plocha činí 292 m2, skládá se ze dvou zděných budov. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/komercni/obchodni-prostory/hodonin-hodonin-brnenska/2790432860 Požadované nájemné: 420,- Kč/m2/rok
Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný nebo obdobný typ nemovitostí v dané lokalitě a čase je pronajímatelný za jednotkové ceny v rozmezí 420,- Kč/m2/rok až 972,- Kč/m2/rok. Přičemž vyšší nájemné je požadováno v lukrativnějším oblastech města Kyjov. Nájemné u oceňovaného objektu navrhuji na takovou úroveň, se kterou by se při zvolené kapitalizační míře dalo kalkulovat po celou dobu nebo alespoň velkou část období předpokládané návratnosti, tj 600,- Kč/m2/rok - dílny se zázemím a 100,-Kč/m2/rok - sklady v suterénu. Nájemné je stanoveno zejména s ohledem na současný stavebně technický stav a polohu nemovitosti. Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: - realitní inzerce na serveru www.sreality.cz - vlastní databáze odhadce a spolupracujících odhadců Roční výdaje (náklady): - vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy, jsou stanoveny dle podkladů objednatele nebo odborným srovnáním a odhadem a obsahují (daň z nemovitosti, roční pojistné, opravy a údržbu, správu nemovitosti).
- 10 -
Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
1.Skladovací 1.PP prostory 2.Provozní prostory 1.NP Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 63 100 526 6 317 259
600
12 953
155 430 161 747
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Výdaje (odborným odhadem) 20,00 % * Nh Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % Výnosová hodnota Cv Kč
míra kapit. [%] 11,00 10,00
322 7 666 461 502 161 747 95 % 153 660 30 732 30 732 122 928 10,04 1 224 382
4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova č.p. 259, pozemek parc.č. 320 Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
290,64 m2 1 668,07 m3 287,83 m2 354,00 m2
V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. - 11 -
Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. budova obč. vyb. (variantně využívaná jako dílny s kancelářským zázemím), uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka v současné době převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, jejímu technickému stavu, vybavení a pozemkovému zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době hůře obchodovatelná. Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: č.1 Nabízíme k prodeji zajímavý komerční objekt, který se nachází v lokalitě Svatoborská, velmi dobře dostupný s velkým pozemkem cca 3500 m2 a pozemek je rovinatý. Areál je po rekonstrukci, ideální pro lehkou výrobu, obchod a sklady. V budově je kompletní vybavení na výrobu plastových oken, které není zahrnuto v ceně nemovitosti. Před objektem je prostorné parkoviště a brána s vjezdem do areálu. V přední části je patrová budova, kde jsou kanceláře, sklady, šatny, sociálky a chodby a těsně za touto budovou je vstup do haly o velikosti cca 305 m2. Za halou je prostorný přístřešek a místnost, kde je kompresorovna. V zadní části areálu je hala s kotelnou, o velikosti cca 280 m2. Areál je po rekonstrukci, ideální pro lehkou výrobu, obchod a sklady. Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/vyroba/kyjov-kyjov-svatoborska/2267131996
č.2 Nabízíme k prodeji rodinný dům v centru obce Svatobořice-Mistřín. Dům je možné využít jak k bydlení, tak také ke komerčním účelům. V přízemí domu se nachazí 3 místnosti, které lze využít k podnikání. V prvním patře jsou prostory připraveny k vybudování bydlení. Také je možnost celý dům kompletně zrekonstruovat pro bydlení. Při vstupu do domu se octneme v chodbě, ze které je vstup do jednotlivých místností. V zadní části domu je umístěno sociální zařízení a technické zázemí. Dům byl využívám pouze k podnikání, vstup do prvního patra je tedy uzavřen sádrokartonem. K dispozici je balkon. Dům je v dobrém stavu, je možnost jej hned využívat. Dům nemá k dispozici dvorek, ani zahradu. U domu jsou tři parkovací místa. Naproti domu přes ulici se nachází nákupní centrum, v blízkosti domu se nachází několik restaurací, obecní úřad, pošta a kulturní dům. Výhodná investiční možnost. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prostory/svatoborice-mistrin-svatoborice-/1134642012
č.3 Nabízíme restauraci s bydlením 3+1 v obci Kelčany, v restauraci najdeme bar s posezením pro 30 hostů, dále pak sál až pro 80 hostů, ze kterého se dostaneme na letní zastřešenou zahrádku pro 50 hostů, k dispozici je i malá kuchyňka. K restauraci je přistaveno ještě bydlení se třemi pokoji a kuchyní s obývacím pokojem Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/restaurace/kelcany-kelcany-/2033468252
č.4 Nabízíme k prodeji zavedenou restauraci v Lovčicích nedaleko Kyjova. Budova je po celkové rekonstrukci. Podlahová plocha 197 m2. V 1. nadzemním podlaží se nachází restaurace se samostatnou kuchyní, společenský sál a sociální zařízení. Ve sklepě jsou skladovací prostory a - 12 -
technické zázemí včetně samostatného výčepu pro obsluhu venkovního posezení. K budově náleží pozemek o velikosti 944 m2, na kterém je letní posezení a dětský kout. Budova je vhodná i pro jiné obchodní účely. Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prostory/lovcice--/4188898140
č.5 Nabízíme k prodeji komerční objekt o celkové ploše 336 m2 ve Strážovicích, který leží u hlavní cesty Kyjov - Brno. Dostupnost do Brna 50 km , do Kyjova 6 km. Jedná se o bývalý kulturní dům, který je v současnosti využíván jako výrobna a sklad. Je zde možnost širšího využití. K domu patří pozemek o celkové ploše cca 300 m2, vhodný k využití parkovacích míst. Koupě tohoto pozemku není podmínkou. Lze koupit jak dům tak pozemek zvlášť . Dům je v původním stavu, proběhla rekonstrukce plastových oken. Celkem se nachází v domě 5 místností, z nichž většina sloužila jako kanceláře, na každém patře koupelna a wc. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/vyroba/strazovice-strazovice-/1462645596
Srovnatelné nemovitosti Název: č.1 Lokalita Svatoborská, Kyjov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
0,90 1,20
K3 Poloha K4 Celkový stav
0,90 1,00
K5 Úvaha zpracovatele ocenění
0,95
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší 0,92 7 773 objekt; Poloha - lepší; Celkový stav - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - větší pozemkové zázemí; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 885,00 m 3 500 m 7 450 000 Kč 8 418 Kč/m2 Název: č.2 Lokalita Svatobořice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha
0,90 0,95 1,00
K4 Celkový stav K5 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90 0,90
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší; 0,69 9 811 Poloha - obdobná; Celkový stav - lepší; Úvaha zpracovatele ocenění - nemovitost s lepším účelem využití; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 120,00 m 165 m 1 700 000 Kč 14 167 Kč/m2
- 13 -
Název: č.3 Lokalita Kelčany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
0,90 1,15
K3 Poloha K4 Celkový stav
1,00 0,97
K5 Úvaha zpracovatele ocenění
0,95
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; 0,95 7 092 Poloha - obdobná; Celkový stav - nepatrně lepší; Úvaha zpracovatele ocenění - nepatrně lepší nemovitost, s větším pozemkovým zázemím; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 390,00 m 2 208 m 2 900 000 Kč 7 436 Kč/m2 Název: č.4 Lokalita Lovčice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha
0,90 1,00 1,00
K4 Celkový stav K5 Úvaha zpracovatele ocenění
0,95 0,95
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,81 10 926 Poloha - obdobná; Celkový stav - nepatrně lepší; Úvaha zpracovatele ocenění - nepatrně lepší nemovitost s větším pozemkem; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 197,00 m 944 m 2 650 000 Kč 13 452 Kč/m2 Název: č.5 Lokalita Strážovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny
0,90
K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Celkový stav
1,10 1,00 1,00
K5 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně 0,99 9 134 větší; Poloha - obdobná; Celkový stav - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 336,00 m 3 100 000 Kč 9 226 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší - 14 -
než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Pro daný případ je zvolena metoda porovnání na základě porovnání jednotkových cen. Při posuzování daného případu vycházím z porovnání trhu v dané lokalitě nebo v nejbližším okolí. Vzhledem k výše uvedenému, lze konstatovat, že obvyklá cena za 1 m2 užitné plochy obdobných objektů se v dané lokalitě pohybuje mezi 7.092,- Kč/m2 až 10.926,- Kč/m2 . Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména k velikosti, poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 8.947,- Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
7 092 Kč/m2 8 947 Kč/m2 10 926 Kč/m2 8 947 Kč/m2 290,64 m2 2 600 356 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 259 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. 320 3. Výnosové ocenění 3.1 Budova č.p. 259, pozemek parc.č. 320 4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova č.p. 259, pozemek parc.č. 320
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
3 066 584,00 Kč 88 500,00 Kč 1 224 383,00 Kč 2 600 356,00 Kč
Současný stav 2 600 356 Kč 1 224 382 Kč 3 155 084 Kč 88 500 Kč
Obvyklá cena 2 600 000 Kč slovy: Dvamilionyšestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1
- 15 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod, tj. metody nákladové, výnosové a porovnávací. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před odhadem obvyklé ceny provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: Silné stránky majetku: dobrá poloha u hlavní silnice, možnost komerčního využití nemovitosti. Slabé stránky majetku: stávající zástavní práva smluvní, malé pozemkové zázemí pro skladování a manipulaci, průměrný tech. stav, převis nabídky nad poptávkou obdobného typu nemovitostí, minimální občanská vybavenost obce. Závěr Z uvedeného přehledu je patrný rozptyl hodnot. Tržně neakceptovatelná je majetková hodnota znovupořízení na principu náhrady současného stavu s příslušným opotřebením, tedy Věcná hodnota ve výši 3,15 mil. Kč. Výnosová hodnota odráží aktuální podnikatelský pohled na nemovitost a činí 1,22 mil. Kč. Porovnávacího hodnotu z přímého porovnání nabídek činí 2,60 mil. Kč. Pro navržení výsledné obvyklé ceny nemovitostí byla použita srovnávací a výnosová hodnota, s věcnou hodnou je v tomto specifickém případu uvažováno jako s podpůrnou. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům však srovnávací metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Vzhledem ke stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - pozemku parc.č. 320 jehož součástí je budova č.p. 259, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Ždánice, obec Ždánice, okres Hodonín, zapsáno na LV č. 800, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zpeněžení v insolvenčním řízení, k datu ocenění 9.2.2014, po zaokrouhlení na:
2 600 000,- Kč Slovy: dvamilionyšestsettisíc korun českých Ve Velaticích 22.2.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail:
[email protected] - 16 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1538-13/14 znaleckého deníku.
Ve Velaticích 22.2.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail:
[email protected]
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2 1 1 1
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 800 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 17 -
