ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5797 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby:

Bytová jednotka, bytová jednotka č. 1162/49 Kraj Zlínský, okres Zlín, obec Otrokovice, k.ú. Kvítkovice u Otrokovic J. Valčíka 1162, 765 02 Otrokovice Miroslav Gangl, J. Valčíka 1162, 76502 Otrokovice, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: DIČ: CZ29042054 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení 085 EX 3693/12 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

V Praze, dne 7.4.2014

e-mail: [email protected]

498 000 Kč 2.4.2014

Stav ke dni : Počet příloh: 8

Znalecká společnost s.r.o. 1

2.4.2014 Počet vyhotovení:3

NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 1162/49 ( byt ) v budově č.p. 1162 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 31/3620 v kat. území Kvítkovice u Otrokovic, obec Otrokovice, okres Zlín, zapsáno na LV 4261. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

-2-

Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 16.8.2012 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Gangl Miroslav, J. Valčíka 1162, Kvítkovice, 76502 Otrokovice. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 2.4.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012

-3-

Místopis Kvítkovice mají samostatné katastrální území Kvítkovice u Otrokovic o rozloze 5,26 km2. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon

MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - sidlištní zástavba

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 1162/49 ( byt ) v budově č.p. 1162 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 31/3620 v kat. území Kvítkovice u Otrokovic, obec Otrokovice, okres Zlín, zapsáno na LV 4261. Bytový dům s 8 NP postavený na pozemku rovinatého charakteru, oceňovaný byt je součástí 3. patra. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Vícebytový dům je využívaný v celém rozsahu výhradně k trvalému bydlení. Dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý.

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Věcná břemena nezjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny.

-4-

OCENĚNÍ

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis

Typ stavby bytový dům

Užitná plocha 31,00 m2

Podlaží 3

Dispozice 1+1

Celková cena 497 147 Kč

Jednotková cena 16 037 Kč/m2

Popis oceňované nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka č. 1162/49 dispozičně rozdělena na 1+1 sestává se z předsíně, koupelny s wc, kuchyně a pokoje s balkonem. Příslušenství tvoří komora na patře. Obvodové konstrukce bytového domu jsou betonové, střecha je plochá, stropy rovné, úpravy vnějších povrchů - nejsou, vnitřní omítky jsou hladké vápenné, okna jsou plastová, dveře jsou původní v ocel. zárubní, podlahy jsou betonové s koberci, vytápění bytu a ohřev vody je centrální, elektro - 220 V, rozvod vody studené a teplé, bytové jádro je původní, hygienické vybavení se skládá ze sprch. koutu, WC, umyvadla. Souhrnný stav předmětné bytové jednotky je průměrný. Na dotaz znalce, zda na bytové jednotce č. 1162/49 v kat. území Kvítkovice u Otrokovic váznou nějaké vady, jako např. nájemní smlouva, věcné břemeno apod., bylo vlastníkem nemovitosti znalci výslovně sděleno, že k datu ohledání není uzavřena žádná nájemní smlouva ani žádná jiná smlouva, ze které by vyplývalo třetím osobám nějaké právo k výše uvedené nemovitosti.

Popisy porovnatelných nemovitostí byt 1+1, J. Valčíka Byt 1 KK na ulici J.Valčíka, Otrokovice. Velká lodžie, nové plastové okna,celá bytovka je po revitalizaci,7. patro, opravený výtah. Jádro je v původním, ale udržovaném stavu. byt 1+1, Štěrkoviště Byt 1+1,41 m2, Otrokovice. Byt se nachází v 11 patře panelového domu s výtahem. Koupelna je zděná s vanou, WC dohromady. V bytě je šatna 1,8 m2 a komora 2,6 m2. Okna jsou plastová se žaluziemi. K bytu patří zasklená lodžie, která je přístupná z hlavní chodby. Dům je po celkové revitalizaci, zateplený, nové vstupy, výtahy, chodby.

-5-

byt 1+kk, Smetanova Byt 1+kk na ulici Smetanova v centru města Otrokovice. Nachází se v 7. podlaží v revitalizovaném panelovém domě s výtahem. Byt je připraven k rekonstrukci. byt 1+1, Otrokovice Byt 1+kk v Otrokovicích, Baťov o celkové podlahové ploše 31 m. Byt se nachází v revitalizovaném domě. Byt je velmi dobrém stavu má plastová okna, PVC.

Srovnatelné jednotky Název: byt 1+1, J. Valčíka Lokalita: Podlaží: 7 Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná plocha bytový dům 30,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

599 000 Kč

19 967 Kč/m2 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90

Název: byt 1+1, Štěrkoviště Lokalita: Podlaží: 12 Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná plocha bytový dům 41,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Upravená j. cena Kč/m2 17 970

Celková cena

Jednotková cena

700 000 Kč


Název: byt 1+kk, Smetanova -6-


Lokalita: Podlaží: 7 Dispozice: 1+kk Typ stavby Užitná plocha bytový dům 33,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

555 000 Kč


Název: byt 1+1, Otrokovice Lokalita: Podlaží: 6 Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná plocha bytový dům 31,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


Celková cena

Jednotková cena

540 000 Kč


Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky

-7-


15 136 Kč/m2 16 037 Kč/m2 17 970 Kč/m2 16 037 Kč/m2 31,00 m2 497 147 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 497 147 Kč

Porovnávací hodnota

Obvyklá cena 498 000 Kč slovy: Čtyřistadevadesátosmtisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.0

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 4 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 4, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou v objektivní zaokrouhlené výši 498.000,- Kč. Příslušenství tvoří komora.

V Praze 7.4.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících)

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5797 znaleckého deníku. -8-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 3 1 2 1

Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

-9-

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents