ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1803-18/16 pozemek parc.č. St. 523 jehož součástí je zem. stavba bez čp/če, pozemek parc.č. 458/38 Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Prostějov, obec Olšany u Prostějova, k.ú. Olšany u Prostějova Adresa nemovité věci: Olšany u Prostějova, 798 14 Vlastník stavby: ODZ spol. s r.o., Olšany u Prostějova 11, 79814, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: ODZ spol. s r.o., Olšany u Prostějova 11, 79814, vlastnictví: výhradní NEMOVITÁ VĚC:
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Mgr. Václav Rožec, insolvenční správce dlužníka ODZ spol. s r.o., Kobližná 19, 60200 Brno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSBR 32 INS 21283/2015 (ocenění stávajícího stavu)
Datum místního šetření: 15.2.2016 Stav ke dni : 15.2.2016 Za přítomnosti: Mgr. Václava Rožce (insolvenční správce), Ing. Jana Šmoldase (spoluvlastník areálu) Počet stran: 15 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2
Ve Velaticích, dne 26.2.2016
Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci ve vlastnictví dlužníka ODZ spol. s r.o.. Jedná se o pozemek parc.č. St. 523 jehož součástí je zem. stavba bez čp/če a pozemek parc.č. 458/38, včetně součástí a příslušenství zapsané na LV č.755 v k.ú. Olšany u Prostějova, obec Olšany u Prostějova, okr. Prostějov. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně (tržní hodnotě) těchto nemovitých věcí. Ocenění je provedeno pro potřeby insolvenčního řízení k datu provedení prohlídky nemovitých věcí, tj. k 15.2.2016. Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2016. Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí v k.ú. Olšany u Prostějova bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. -2-
c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení tzv. obvyklé ceny (tržní hodnoty) pro potřeby zpeněžení v rámci insolvenčního řízení. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 755 k.ú. Olšany u Prostějova ze dne 9.12.2015. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Olšany u Prostějova. c) Vyhláška MF č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Olšany u Prostějova a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 15.2.2016 za přítomnosti insolvenčního správce Mgr. Václava Rožce a jednatele společnosti ODZ spol. s r.o. Ing. Jana Šmoldase. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. j) Dokumentace firmy ODZ spol. s r.o., zachycující stručný stavební vývoj areálu v letech 1992 až 1999. k) Výkresová dokumentace na akci „ZMĚNA UŽÍVÁNÍ ZEMĚDĚLSKÉ STAVBY NA PILNICI S PÁSOVOU TECHNOLOGIÍ, k.ú. Olšany u Prostějova, parc.č. 532”, kterou vypracoval Ing. J. Zeman - Projekční kancelář Z, IČO:11531223 z 12/2013. l) Souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru sp.zn.: SÚ/94/2014-Na ze dne 20.1.2014 m) Znalecký posudek č. 1813-73/2013 na cenu zjištěnou dle platného cenového předpisu, který vypracovala Ing. Lenka Dittrichová, v Konici dne 24.7.2013. Místopis Vesnice Olšany u Prostějova je začleněna územně pod okres Prostějov a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Prostějov. Obec Olšany u Prostějova se rozkládá asi devět kilometrů severovýchodně od Prostějova. Tato část střední Moravy se historicky a etnograficky nazývá Haná. Stálý počet občanů této středně velké vesnice je asi 1490 obyvatel. Olšany u Prostějova se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Hablov a Olšany u Prostějova. (zdroj:www.obce-města.info)
Celkový popis Předmětné nemovité věci dlužníka ODZ spol. s r.o. se nachází v jihozápadní okrajové části obce Olšany u Prostějova, v sousedství areálu zemědělského družstva. Nemovité věci tvoří skladová hala bez čp/če, která je součástí pozemku parc.č. St. 523 a pozemek parc.č. 458/38. Hala je postavena na rovinatém terénu, pozemky jsou uceleného tvaru, přibližně do písmene L. Příslušenství tvoří částečné oplocení areálu, vjezdová brána, zpevněné plochy z betonových panelů, přípojka el.nn. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. -3-
Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Příjezd k hale je umožněn ze severozápadní strany, sjezdem přes pozemek parc.č. 458/41 z účelové zpevněné komunikace na parc.č. 458/12. Spoluvlastnické podíly dlužníka ODZ spol. s r.o. na přístupových pozemcích nejsou předmětem tohoto ocenění. Přes předmětné nemovitosti vede vzdušné vedení teplovodu do areálu zemědělského družstva. Z návrhu územního plánu obce vyplývá, že oceňovaná nemovitost se nachází, ve stabilizované zóně označené VS - plochy výroby a skladování (smíšena výroba a skladování). Pozemky leží v zóně možného vlivu z živočišné výroby. Silné stránky - možnost komerčního využití objektu, dostatečné pozemkové zázemí. Slabé stránky - stavebně technický stav, vedení teplovodního potrubí. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: V případě prodeje haly samostatně, mimo podílu na přístupových pozemcích parc.č. 458/12, 458/1 může nastat případ, že nebude právně zajištěn přístup z veřejné komunikace, neboť tyto přístupové pozemky jsou v podílovém vlastnictví několika subjektů. Pro tento případ doporučuji zřídit služebnost chůze a jízdy přes dotčené pozemky parc.č. 458/12, 458/41. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 755 k.ú. Olšany u Prostějova jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - O D Z spol. s r.o. Věcné břemeno zřizování a provozování vedení pro Zemědělské družstvo Olšany-Hablov Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního -4-
řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Věcná břemena uvedená výše nemají zásadní vliv na cenu obvyklou. Ostatní rizika: nabyla zjištěna
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Skladová hala 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Hala s pozemky
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2016.
1.1 Skladová hala Stavba je součástí pozemku parc.č. St. 523 Jedná se o velkokapacitní jednolodní halu se sedlovou střechou s mírným spádem. Objekt vedený v katastru nemovitostí jako zemědělská stavba byl využíván pro skladování dřeva. *pozn.: byla zpracována projektová dokumentace „ZMĚNA UŽÍVÁNÍ ZEMĚDĚLSKÉ STAVBY NA PILNICI S PÁSOVOU TECHNOLOGIÍ, k.ú. Olšany u Prostějova, parc.č. St. 532”, kterou vypracoval Ing. J. Zeman - Projekční kancelář Z, IČO:11531223 v 12/2013. Na základě této dokumentace byl příslušným stavebním úřadem vydán Souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru sp.zn.: SÚ/94/2014-Na ze dne 20.1.2014. Rekonstrukce nebyla započata.* Nad vraty na severovýchodní straně je osazeno teplovodní potrubí, které vede do areálu zemědělského družstva, a které není předmětem tohoto ocenění.. Dispoziční řešení: 1.NP - jednolodní hala o rozpětí 18 m, modulu 10x 6 m, přístavba rozvodny Stavebně konstrukční charakteristika: Základy tvoří betonové patky a pasy. Nosné konstrukce z ocelových sloupů s částečnou vyzdívkou, opláštěné vlnitým pozink. plechem. Střecha tvořena ocelovými vazníky, sedlového typu, krytina z vlnitého pozink. plechu. Stropy chybí. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlaha je betonová. Vrata jsou plechová. Je zavedena pouze el. energie světelná a motorová. Stáří a technický stav: Dle poskytnutých podkladů a informací byl objekt postavený kolem roku 1974. Během životnosti stavby byla prováděna pouze pravidelná údržba bez výrazné modernizace. Stavebně technický stav je průměrný. Plánovaná přestavba na změnu užívání nebyla zahájena. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem.
-5-
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 1 116,94 m2 7,00 m
Název 1.NP Výčet místností: sklad rozvodna Užitná plocha celkem:
1 054,00 m2 12,96 m2
1,00 1,00
1 054,00 m2 12,96 m2 1 066,96 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba (60,14*18,30)*(7,00)+(4,20*3,90)*(3,00) Zastřešení (60,14*18,30)*(2,90)
= =
[m3] 7 753,07 m3 3 191,63 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 1 117 1 067 10 944,70 1 673 100,00 1 673 18 310 489
roků % [Kč]
42 65,00 6 408 671
Obestavěný prostor 7 753,07 m3 3 191,63 m3 10 944,70 m3
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí -6-
ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pozemky jsou oceněny porovnávací metodou na základě realizovaných cen při prodeji srovnatelných pozemků (lokalitou, využitím, možností napojení na inženýrské sítě). Vdané lokalitě byl v prosinci 2015(V-12072/2015-709) realizován prodej pozemků v části areálu zemědělského družstva v těsné blízkosti oceňovaného areálu. Jednalo se o zastavěné plochy pod stavbami jiného vlastníka a ostatní plochy v areálu o celkové výměře 27.449 m2. Kupní cena dle údajů o cenách z katastru nemovitostí činila 3.778.000,-Kč, tj. 137,64 Kč/m2. *pozn.: jedná se o obdobné pozemky ve stejné lokalitě, ale o větší výměře, tím pádem o nižší jednotkové ceně, rovněž je zde menší poměr mezi zastavěnou a volnou plochou, než u oceňovaných pozemků. Dále jsem danou lokalitu porovnal s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a s databází České společnosti certifikovaných odhadců majetku (www.cscom.cz, www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků pro průmyslovou výstavbu se v dané lokalitě pohybuje v poměrně širokém rozmezí 100,- až 300,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, funkčnímu využití, existenci ochranného pásma hřbitova, navrhuji obvyklou hodnotu pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 200,- Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
St. 523 zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha 458/38 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 1 111
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 200,00
3 139 4 250
200,00 Hodnota celkem
Celková cena pozemku [Kč] 222 200 627 800 850 000
3. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod.
3.1 Hala s pozemky Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 1 066,96 m2 Obestavěný prostor: 10 944,70 m3 Zastavěná plocha: 1 116,94 m2 Plocha pozemku: 4 250,00 m2 V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné -7-
nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. výrobně skladovací hala s pozemkovým zázemím, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka odpovídá poptávce. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, jejímu technickému stavu, vybavení, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době dobře obchodovatelná. Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Skladovací hala 1.831 m2, navíc manipulační plocha 2.602 m2, nosnost komunikace 42t; výška stropů 4-7 m. Součástí nová kancelář (20 m2), šatna, sprcha, WC (celkem 30 m2). Vše se nachází 6km od dálnice Zastavěná plocha 1.831m2 (20x90m). Zděná cihlová budova, plechová střecha je zateplena, v celém objektu jsou nová plastová okna, podlaha haly -zátěžový beton (47 t), celý prostor je volný bez sloupů a přepážek. Kancelář o velikosti 20 m2, šatna, sprcha, WC (vše celkem 30 m2). Čelní vrata z obou stran haly, umožňující průjezd kamionu skrz objekt. Výška stropu 4-7 m. Venkovní manipulační plochy (2.602 m2) – beton/panel, betonový bunkr na sypké hmoty 30x40m; požární nádrž Elektřina 240/380V (silové trafo vzdálené 100m), napojení na obecní vodovodní řad, kanalizace. Zkolaudováno pro skladování a manipulaci průmyslových surovin a odpadů. Připojena Wifi, zabezpečovací systém celého prostoru, vzdálený kamerový dohled, certifikované požární rozvody. Nabídka č. 64523Tř. energ. náročnosti budovy G
Lokalita Hruška, okres Prostějov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,02 K4 Celkový stav a vybavení 0,85 K5 Vliv pozemku 1,05 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně 0,71 1 776 větší hala; Poloha - nepatrně horší; Celkový stav a vybavení lepší vybavení; Vliv pozemku - menší pozemkové zázemí; Úvaha zpracovatele ocenění - víceúčelové využití; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 1 560,00 m 4 433 m 3 900 000 Kč 2 500 Kč/m2
-8-
Název: č.2 Výrobní hala v Grygově u Olomouce. Hala je postavena na pozemku o celkové ploše 2372 m2, zastavěná plocha haly je 410 m2, dále se na pozemku nachází domek sloužící jako šatny a zázemí o zastavěné ploše 44 m2. Hala je vybavena ze tří stran posuvnými vraty, el. 230, 400V, příjezdová komunikace obecní, na pozemku možno parkovat kamiony. Hala se nachází na trase Olomouc- Přerov, cca 5km od sjezdu z dálnice na Brno. Doporučujeme prohlídku, více info v RK.
Lokalita Grygov, okres Olomouc Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,70 K3 Poloha 1,02 K4 Celkový stav a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 1,05 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce od roku 2014; Velikosti 0,54 2 735 objektu - menší hala; Poloha - nepatrně horší - větší vzdálenost od dálnice; Celkový stav a vybavení - obdobný; Vliv pozemku - menší pozemkové zázemí; Úvaha zpracovatele ocenění kvalitnější příslušenství; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 454,00 m 2 372 m 2 300 000 Kč 5 066 Kč/m2 Název: č.3 Prodej haly v areálu ZD, tzv. cibulárny. Přízemní objekt se sedlovou střechou. Lokalita Olšany u Prostějova, okr. Prostějov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Celkový stav a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 1,20 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdroj: sdělení místopředsedy ZD p. Ležáka (zápis zastupitelstva obce Olšany u Prostějova ze dne 16.5.2015) Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídka (cena dle ZP); Velikosti 1,16 2 859 objektu - nepatrně menší hala; Poloha - stejná; Celkový stav a vybavení - obdobný; Vliv pozemku - bez poz. zázemí; Úvaha zpracovatele ocenění - nižší stropy; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 890,00 m 989 m 2 200 000 Kč 2 472 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena -9-
srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 1 776,- Kč/m2 až 2 859,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 2 457,- Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
1 776 Kč/m2 2 457 Kč/m2 2 859 Kč/m2 2 457 Kč/m2 1 066,96 m2 2 621 521 Kč
*pozn.: výsledná hodnota reprezentuje hodnotu stavby a pozemků.
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Skladová hala 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Hala s pozemky
6 408 670,00 Kč 850 000,00 Kč 2 621 520,00 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota stavby Hodnota pozemku Obvyklá cena
2 621 500 Kč 6 408 700 Kč 850 000 Kč 2 600 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7
- 10 -
Komentář ke stanovení výsledné ceny Cílem bylo provést odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) výše uvedených věcí nemovitých, ke dni 15.2.2016. Pro navržení výsledné obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitých věcí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Na základě provedených analýz s použitím uvedených metod ocenění, je mnou odhadnutá obvyklá cena nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 523 jehož součástí je zem. stavba bez čp/če a pozemku parc.č. 458/38, včetně součástí a příslušenství zapsané na LV č.755 v k.ú. Olšany u Prostějova, obec Olšany u Prostějova, okr. Prostějov k uvedenému datu stanovena na:
2 600 000,- Kč Slovy: dvamilionyšestsettisíc korun českých Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 26.2.2016 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1803-18/16 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy 1. Výpis z KN LV č. 755 (pouze titul. strana) 2. Snímek z KM 3. Fotodokumentace 4. Mapa polohy nemovitých věcí
- 11 -
počet stran A4 příloze 1 1 1 1
LV č. 755
- 12 -
KM
- 13 -
Fotodokumentace
- 14 -
Mapa polohy
- 15 -
