ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1906/36/2015

NEMOVITÁ VĚC: Budova pro obchod a skladování č.p. 133 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 230/1, v katastrálním území obce Sokolov, Katastrální údaje :

Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Sokolov, k.ú. Sokolov

Adresa nemovité věci: Vlastník stavby:

Staré náměstí č.p. 133, 356 01 Sokolov

Vlastník pozemku:

Egerius telekomunikace s.r.o., RČ/IČO: IČ: 49791931, Staré náměstí 133, 356 01 Sokolov, vlastnictví: výhradní Egerius telekomunikace s.r.o., RČ/IČO: IČ: 49791931, Staré náměstí 133, 356 01 Sokolov, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL:

Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan

Adresa objednatele:

Karlovo náměstí 17, 120 00 Praha 2

ZHOTOVITEL:

Pavel Ulč

Adresa zhotovitele:

Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná

ÚČEL OCENĚNÍ:

telefon:

e-mail:

377855074

[email protected]

exekuční řízení č.j. 099 EX 7686/10. (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

3 250 000,- Kč

Datum místního šetření: Počet stran:

17.3.2015

7 stran

Stav ke dni :

17.3.2015

Počet příloh: 10

Počet vyhotovení: 2

V Třemošné - Záluží, dne 27.4.2015

NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně budovy pro obchod a skladování č.p. 133 se všemi součástmi a příslušenstvím, na zastavěné ploše číslo parcelní 230/1, v katastrálním území obce Sokolov, okres Sokolov, za účelem exekučního řízení vedeném pod č.j. 099 EX 7686/10, k datu 17.3.2015. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, LV.č. 3645 pro kat. území obce Sokolov, vyhotovený dne 5.9.2014 - kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území obce Sokolov, vyhotovená dne 19.3.2014 pod č. 897/14 - kupní smlouva sepsaná v Sokolově dne 14.10.1994, právní účinky vkladu vznikly dnem 21.10.1994, rozhodnutím č.j. V-1559/94 - stavební výkresy stávajícího stavu původního krejčovského salonu vyhotovené OSP Sokolov, vedoucím projektantem S. Přerostem, v březnu roku 1963, v měř. 1:50 - usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana, sepsané v Praze dne 5.9.2014 pod č.j. 099 EX 7686/10-57 - vyrozumění o provedení ohledání nemovitostí znalcem sepsané dne 2.3.2015, zaslané na adresu povinného - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 17.3.2015, kdy bylo provedeno ohledání předmětné nemovitosti za účasti zástupců povinného a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje sdělené renomovanými realitními kancelářemi působícími v dané oblasti Místopis Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, předložených výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě a zejména informací získaných při vlastním ohledání nemovitosti znalcem dne 17.3.2014. SOUČASNÝ STAV Okolí:

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna

 průmyslová zóna Okolí :

 bytová zóna

 průmyslová zóna

 ostatní

 nákupní zóna

 ostatní

 nákupní zóna

Přípojky:

 /  voda /  kanalizace  /  plyn

Přípojky:

 /  voda  /  kanalizace

veř. / vl.

 /  elektro

veř / vl.

 /  elektro

 telefon

-2-

 /  plyn

 telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - ostatní  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Oceňovaná nemovitost, budova pro obchod a skladování č.p. 133 se všemi součástmi a příslušenstvím je situována v západní části intravilánu katastrálního území okresního města Sokolov, na Starém náměstí, na zastavěné ploše č. parcelní 230/1. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy zpracované v měř. 1:1000 pro katastrální území obce Sokolov, jenž je přílohou znaleckého posudku. Hlavní přístup k nemovitosti je umožněn ze severozápadu, přímo z výše uvedeného Starého náměstí, zadní vchod ústí na vlastní pozemek. V dané části města je dle zjištěných informací možnost napojení na veškeré dostupné inženýrské sítě. Okresní město Sokolov čítá celkem cca 23 980 obyvatel, má veškerou potřebnou základní i vyšší občanskou vybavenost, má celkem dobrou možnost kulturního, sportovního a společenského vyžití a lukrativních pracovních možností. Město má velmi dobré dopravní spojení autobusovou i vlakovou dopravou, nachází se v těsném sousedství východně přilehlé rychlostní silnice R6. Za vyšší občanskou vybaveností, vyššími úřady a institucemi, kulturním, sportovním a společenským vyžitím a lukrativnějšími pracovními příležitostmi, je nutno cestovat do spádového krajského města Karlovy Vary, vzdáleného cca 20 km. Životní prostředí je v dané lokalitě poměrně nenarušené jakýmkoliv průmyslovým provozem. Zásobování předmětné budovy a vlastní přístup automobilem k nemovitosti je ovšem značně omezen dopravním značením v daném území města. Okolní zástavbu oceňované nemovitosti tvoří činžovní domy stejného stylu, stáří, podobné velikosti a technického i morálního stavu i průběžné údržby a standardu užívání. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je tedy budova pro obchod a skladování č.p. 133 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně zastavěné plochy číslo parcelní 230/1, v katastrálním území obce Sokolov, okres Sokolov.

Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a -3-

kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci:  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění 1.1 Budova pro obchod a skladování č.p. 133. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 174,00 m2 Plocha pozemku: 287,00 m2 Popis oceňované nemovité věci Budova pro obchod a skladování č.p. 133 se všemi součástmi a příslušenstvím je situována v západní části intravilánu katastrálního území okresního města Sokolov, na Starém náměstí, na zastavěné ploše č. parcelní 230/1. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy zpracované v měř. 1:1000 pro katastrální území obce Sokolov, jenž je přílohou znaleckého posudku. Budova obsahuje celkem čtyři nadzemní a jedno podzemní podlaží, stáří dle prohlášení zástupců povinného přes 200 let. Budova obsahuje v přízemí prodejnu mobilních telefonů, dále pak vzorkovnu, umývárnu, WC, schodišťový prostor a průjezd. Sklep obsahuje skladovací prostor bez jakéhokoliv příslušenství. -4-

Druhé nadzemní podlaží obsahuje kanceláře, bytovou jednotku dispozice 1+1, společné příslušenství, chodbu a schodišťový prostor. Třetí nadzemní podlaží obsahuje dílnu, obchodní a skladovací prostory, sociální zařízení, chodbu a schodiště. Půdní prostor není využíván, nepatrná část slouží jako archiv. Obvodové zdivo sklepa je vyzděno na tl. 115 cm bez jakékoliv izolace proti vodě a zemní vlhkosti, přízemí na tl. přes 60 cm, ostatní podlaží na tl. 45 cm. Stropy nad sklepem jsou klenbové, v ostatních nadzemních podlažích jsou dřevěné trámové stropy s rovným omítaným podhledem. Střešní konstrukce je sedlová, zakryta odžitými a poškozenými osinkocementovými vlnitými deskami, s osazenými klempířskými prvky a bleskosvodem. Fasádní omítky je vápenocementová dvouvrstvá, nad soklem narušena pronikající zemní vlhkostí. Okna domu jsou již osazena plastová s izolačním dvosjklem, dveře hladké plné a prosklené. Podlahy v přízemí jsou vydlážděny, v patrech prkenné s položenými finálními podlahovými krytinami. Vytápění objektu je ústřední s plynovým kotlem, je zaveden třífázový rozvod elektroinstalace, ohřev TUV el. bojlery, odkanalizování splaškových vod je svedeno přes jímku do veřejného kanalizačního řadu v přilehlém náměstí, zásobování pitnou vodou je rovněž řešeno vodovodní přípojkou z veřejného řadu. Dům je dle zjištěných skutečností přes své původní značně pokročilé stáří užíván ke svému účelu, celkem v dobrém technickém i morálním stavu, ovšem s některými závadami - nutností výměny zcela odžité a poškozené střešní krytiny a provedení izolace obvodového zdiva. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je tedy budova pro obchod a skladování č.p. 133 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně zastavěné plochy číslo parcelní 230/1, v katastrálním území obce Sokolov.

Popisy porovnatelných nemovitých věcí Dům s obchodními prostory - Sokolov. Částečně podsklepená řadová vnitřní budova se čtyřmi nadzemními podlažími je situována na Starém náměstí města Sokolov. V přízemí se nachází obchodní prostory s kanceláří, skladem a sociálním zařízením. Druhé nadzemní podlaží obsahuje kanceláře se sociálním zařízením. Třetí nadzemní podlaží obsahuje bytovou jednotku dispozice 4+1 s úplným příslušenstvím a nad ním nevyužité půdní prostory. Budova je napojena na veškeré inženýrské sítě, je celkem ve standardním technickém stavu užívána ke svému účelu. Dům s obchodními a bytovými prostory - Sokolov I. Podsklepená řadová vnitřní budova se třemi nadzemními podlažími je situována v ulici Rooseweltova, městě Sokolov. V přízemí se nachází obchodní prostory s kanceláří, skladem a sociálním zařízením. Druhé nadzemní podlaží obsahuje kanceláře se sociálním zařízením. Třetí nadzemní podlaží obsahuje bytovou jednotku dispozice 3+1 s úplným příslušenstvím. Budova je napojena na veškeré inženýrské sítě, je ve standardním technickém stavu užívána ke svému účelu. Dům s obchodními a bytovými prostory - Sokolov II. Podsklepená řadová vnitřní budova se třemi nadzemními podlažími je situována ulici Nábřežní, městě Sokolov. V přízemí se nachází obchodní prostory, sklad a sociální zařízení. Druhé nadzemní podlaží obsahuje kanceláře se sociálním zařízením. Třetí nadzemní podlaží obsahuje bytovou jednotku dispozice 4+1 s úplným příslušenstvím. Budova je napojena na veškeré inženýrské sítě, je celkem ve standardním technickém stavu užívána ke svému účelu.

Srovnatelné nemovité věci -5-

Název: Dům s obchodními prostory - Sokolov. Lokalita Staré náměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. KC 0,77 Užitná plocha 140,00 m2

Výměra pozemku. 420 m2

Celková cena 3 450 000 Kč

Upravená j. cena Kč/m2 18 934 Jednotková cena 24 643 Kč/m2

Název: Dům s obchodními a bytovými prostory - Sokolov I. Lokalita ul. Rooseweltova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. KC 0,80 Užitná plocha 125,00 m2

Výměra pozemku. 125 m2

Celková cena 2 900 000 Kč

Název: Dům s obchodními a bytovými prostory - Sokolov II. Lokalita ul. Nábřežní Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,99 K5 Celkový stav 0,99 -6-

Upravená j. cena Kč/m2 18 560 Jednotková cena 23 200 Kč/m2

K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 0,99 Celkový koef. KC 0,78

Užitná plocha 159,00 m2

Výměra pozemku. 460 m2

Celková cena 3 800 000 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

Upravená j. cena Kč/m2 18 551 Jednotková cena 23 899 Kč/m2

18 551 Kč/m2 18 682 Kč/m2 18 934 Kč/m2 18 682 Kč/m2 174,00 m2 3 250 668 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Současný stav 3 250 668 Kč

Porovnávací hodnota

Obvyklá cena 3 250 000,- Kč slovy: Třimilionydvěstěpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.0

V Třemošné - Záluží 27.4.2015 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 -7-

330 11 Třemošná Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1906/36/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 36/2015.

-8-