ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4602/2014 Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12, 3758/14 a 1/14 pozemků parc. č. 3758/5, 3758/11 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Hlučín, k.ú. Hlučín Adresa nemovitosti: Hlučín, 748 01 Vlastník pozemku: Zdenka Očovská, Boženy Němcové 723/4, 72525 Polanka nad Odrou, vlastnictví: výhradní NEMOVITOST:
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny č.j. 124 EX 3378/13-14,16 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
10
stran
V Praze, dne 27.2.2014
e-mail:
146 100 Kč 6.2.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 12
MONTEKALA, spol. s r.o.
6.2.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé pozemků parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 na LV č. 5029 a spol. podíl 1/14 na pozemku parc. č. 3758/5 a 3758/11 na LV č. 5028 v k.ú. Hlučín, obec Hlučín, okres Opava. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.11.2013, LV č. 5028, kat. úz.Hlučín, - výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.11.2013, LV č. 5029, kat. úz.Hlučín, - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 3378/13-14 ze dne 25.3.2013 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 3378/13-16 ze dne 25.3.2013 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 3378/13-49 ze dne 27.11.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace poskytnuté Městským úřadem Hlučín - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Hlučín leží administrativně v okrese Opava a náleží pod Moravskoslezský kraj. Hlučín je také obcí s rozšířenou působností. Obec Hlučín se rozkládá asi 23 km východně od Opavy. Oblast patří historicky již po staletí do opavského Slezska. Území tohoto středně velkého města trvale obývá asi 14230 obyvatel. Protéká zde řeka Opava. Obec je vzdálená přibližně 8 km od polských hranic. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Pozemek parc. č. 3100/2 se nachází při ulici Okrajová vedle řadových garáží. Jedná se o pozemek v KN vedený jako trvalý travní porost. Pozemek je rovinný, nepravidelného tvaru, na pozemku náletové dřeviny. Pravděpodobně zde stojí sloup el. vedení. Přístupný je po zpevněné komunikaci, v ÚP veden jako plochy živnostenské - plochy s možností bydlení. Pozemky parc. č. 3758/12, 3758/14 a 1/14 pozemků 3758/5 a 3758/11 se nachází v zahradní kolonii Jasénky. Pozemky parc. č. 3758/12 a 3758/14 tvoří svažitý celek nepravidelného tvaru. Na pozemky zbořeniště chaty (domu) s možností napojení na el. rozvod. Pozemek je neudržovaný s dřevěným laťkovým plotem. Pozemky parc. č. 3758/5 a 3758/11 jsou nezpevněné cesty v zahrádkářské kolonii. Jedná se o spoluvlastnický podíl 1/14.
2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 1.2 Pozemky parc. č. 3758/5, 3758/11
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Hlučín: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 650,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn I O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka I O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
3
Pi 0,95 0,60 1,01
1,00 1,00 1,00
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 949,91 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek s malou výměrou.
č. IV
Pi 0,00
III I I I I
0,00 0,00 0,00 -0,01 -0,15
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III I
0,00 -0,02
IV
1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,840 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Jedná se o pozemky v zahradkářské osadě a spol. podíl 1/14 na pozemku v ulici Okrajová. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1
4
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,03
III
-0,02
III II
-0,01 -0,10
I
0,00
III
-0,05
III
-0,03
I
0,00
II I II
0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,772 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 0,840 * 0,772 = 0,616 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 3 (§ 4 odst. 1) 949,91 0,616 § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 949,91 0,616 Typ
Název
Parcelní číslo 3100/2
§ 9 odst. 3 (§ 4 trvalý travní porost odst. 1) § 4 odst. 1 zahrada 3758/14 § 4 odst. 1 zahrada 3758/12 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Upr. cena [Kč/m2]
0,300
175,54 585,14
Výměra [m2] 67,00
Jedn. cena [Kč/m2] 175,54
Cena [Kč] 11 761,18
246,00 26,00
585,14 585,14
143 944,44 15 213,64 170 919,26
Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 - zjištěná cena
5
Koef.
=
170 919,26 Kč
1.2 Pozemky parc. č. 3758/5, 3758/11 Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace IV Ostatní – pěší zóny, cyklostezky P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem
Pi 0,45 0,70 1,00 0,85
Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,268 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Koeficienty Zatřídění [Kč/m2] [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, neveřejná, komerční § 4 odst. 3, priv. 949,91 0,268 1,000 254,58 Typ
Název
Parcelní číslo 3758/5 3758/11
Výměra [m2] 149,00 58,00
§ 4 odst. 3, priv. zahrada § 4 odst. 3, priv. zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem Pozemky parc. č. 3758/5, 3758/11 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky parc. č. 3758/5, 3758/11 - zjištěná cena
Jedn. cena [Kč/m2] 254,58 254,58 =
Cena [Kč] 37 932,42 14 765,64 52 698,06 52 698,06 Kč
*
1 / 14
=
3 764,15 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 1.2. Pozemky parc. č. 3758/5, 3758/11
170 919,30 Kč 3 764,20 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
174 683,50 Kč
Celkem
174 683,50 Kč
6
Rekapitulace výsledných cen, celkem
174 683,50 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Pozemek Hlučín - Bobrovníky KRC: 0,95
KVP: 0,95
KUV: 1,00
831 216 060 260,00 0,78 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek 831 m2, 3km od Hlučína, 10 minut od centra Ostravy, blízko zast. MHD. Plyn na hranici pozemku. Lokalita: Pozemek Hlučín - Darkovičky
203,39
KRC: 0,95
KMP: 0,95
KMP: 0,93
KPP: 0,98
KPP: 0,98
KDD: 0,98
KMZ: 0,95
KDD: 0,98
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,98
KUV: 1,00
750 450 000 600,00 0,83 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v Darkovičkách u Hllučína Dovolujeme si Vám nabídnout stavební pozemek v obci Darkovičky u Hlučína. Pozemek je na pěkném místě a jeho metráž je 600 m2. V ceně pozemku jsou ing sítě (elektro, plyn, voda). Lokalita: Zahrada Hlučín KRC: 0,95
KMP: 1,05
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
498,93
KUV: 1,00
203 120 000 591,13 1,00 Parcela č.: 589,65 Popis pozemku: Nabízíme pozemek o výměře 203 m2 v osobním vlastnictví, nacházející se v zahrádkářské osadě v Hlučíně. Voda a elektřina jsou na hranici pozemku. Pěkný výhled na štěrkovnu. Průměrná jednotková cena 430,66 Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č.
trvalý travní porost 3100/2 zahrada 3758/12 zahrada 3758/14 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 67 26 246 339
7
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 431 431 431 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 28 877 11 206 106 026 146 109
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 1.2 Pozemky parc. č. 3758/5, 3758/11
170 920,00 Kč 3 760,00 Kč 174 680,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14
146 100,00 Kč
Současný stav 0 Kč 0 Kč 146 109 Kč 146 109 Kč 174 683 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Obvyklá cena 146 100 Kč slovy: Jedno sto čtyřicet šest tisíc jedno sto Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.8
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je vysoká b) parametry povyšující cenu: dobrá dostupnost, možnost výstavby c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, na pozemku parc. č. 3758/14 zbořeniště Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 146 100 Kč V Praze 27.2.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
8
Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4602/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 34/2014.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5029 ze dne 27.11.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5028 ze dne 27.11.2013
9
počet stran A4 příloze 1 2 9
10
