ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0761-197/2014 NEMOVITÁ VĚC: Podíl 1/4 rodinného domu Mochov č.p. 202 včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Mochov, k.ú. Mochov Adresa nemovité věci: Dr. Nejedlého 202, 250 87 Mochov Vlastníci staveb Kolman Zdeněk, Dr. Nejedlého 202, 250 87 Mochov, podíl: 1/4 a pozemků: Kolmanová Zdeňka, Dr. Nejedlého 202, 250 87 Mochov, podíl: 1/2 Matějková Marta, Dr. Nejedlého 202, 250 87 Mochov, podíl: 1/4 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 EX 7351/13
OBVYKLÁ CENA PODÍLU 1/4 Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
9 stran
V Plzni, dne 6.10.2014
29.5.2014
340 000 Kč Stav ke dni :
Počet příloh: 10 stran
JUDr. Karel Mošna
29.5.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou podílu 1/4 z celku pozemku parc.č. 326 o výměře 241 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba v části obce Mochov č.p. 202 - rodinný dům, na pozemku parc.č. 326, a podílu 1/4 z celku pozemku parc.č. 327 o výměře 637 m2 - zahrada, v katastrálním území Mochov, obec Mochov, okres Praha - východ. Součástí pozemku parc.č. 326 je stavba rodinného domu, stavba zděné kolny, dřevěný venkovní záchod, přípojky inženýrských sítí, část plotu ze strojového pletiva, dřevěná vrata a vrátka a zpevněné plochy z monolitického betonu a betonové dlažby, součástí pozemku parc.č. 327 jsou ovocné stromy a keře a část plotu ze strojového pletiva. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 7351/13-22 ze dne 9.5.2014, výpis z katastru nemovitostí LV č. 182 ze dne 11.4.2014 a snímek z katastrální mapy ze dne 11.4.2014. Dne 29.5.2014 bylo za účasti zástupce soudního exekutora a pana Jiřího Matějky provedeno ohledání oceňovaných nemovitých věcí a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt se nachází v zastavěném území obce Mochov ve vzdálenosti cca 200 m jihozápadně od centra obce v zástavbě starších rodinných domů. Obec Mochov je menší obcí o cca 1300 obyvatelích ležící na východním okraji okresu Praha - východ, při hranici s okresem Nymburk mezi dálnicí D11 a silnicí II.třídy č. 611 v úseku mezi Prahou a obcí Sadská, ve vzdálenosti 4 km jihovýchodně od Čelákovic, 10 km severozápadně od Českého Brodu a 28 km východně od centra Prahy. V obci se nachází rozšířená občanská vybavenost jako je základní škola nižšího stupně, mateřská škola, pošta, ordinace praktického lékaře, sportoviště a základní síť obchodů a služeb, v obci je vybudován veřejný vodovod, veřejná kanalizace i veřejný plynovod, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusovými i vlakovými spoji. Obec je velmi dobře dosažitelná z Prahy po dálnici D11 ze sjezdu na 8. nebo 18. km. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o objekt samostatně stojícího částečně podsklepeného staršího rodinného domu o jednom nadzemním podlaží, zastřešeného sedlovou střechou. Objekt je situovaný na poměrně rozlehlém rovinném pozemku bez zjevného sklonu, s přístupem z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. V přízemí se nacházejí pokoj a kuchyň (20,30 m2 a 17,40 m2), chodba se sprchovým koutem (5,30 m2) a veranda (4,00 m2). Celková užitná plocha obytných prostor je 47 m2. Základy jsou původní kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové stěny původní ze smíšeného zdiva tl. 45 cm, střecha sedlová s dřevěnými krovy a krytinou z pálených tašek, střecha nad verandou plocha s -2-
krytinou z vlnitého eternitu, klempířské konstrukce z pozink.plechu, okna dřevěná špaletová, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky původní vápenné značně poškozené. Na podlahách obytných místností je položeno PVC, v chodbě a na verandě je na podlahách betonová dlažba. Objekt je plynovým topidlem WAW a kamny na pevná paliva, ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem, objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, záchod pouze suchý venkovní, odpadní voda je svedena do trativodu, objekt je napojen na veřejnou el. síť a veřejný plynovod s možností napojení na veřejnou kanalizaci. Stavba byla postavena kolem roku 1930 a ke dni ocenění je ve špatném stavebně technickém stavu s nutností jeho celkové rekonstrukce. K východní stěně stavby přiléhá stavba zděné kolny s pultovou střechou, na východním okraji stavební parcely je umístěn a stavba dřevěného suchého záchodu. Stavba je postavena na rovinné stavební parcele, s níž je pod společným oplocením, pozemek zahrady osázeny převážně ovocnými stromy. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu vázne nařízená exekuce včetně exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, zástavní právo smluvní a zástavní právo exekutorské, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, objekt je užívání vlastníky a jejich rodinnými příslušníky
-3-
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 47,00 m2 Zastavěná plocha: 68,00 m2 Plocha pozemku: 878,00 m2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Mochov Lokalita: Sokolovská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,80 K4 Celkový stav 0,90 K5 Velikost pozemku 1,20 K6 Velikost stavby 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - objekt z realitní inzerce; Poloha 0,73 1 652 400 - srovnatelná; Provedení a vybavení - WC a koupelna v domě, ÚT; Celkový stav - dobrý stav; Velikost pozemku výrazně menší pozemek; Velikost stavby - srovnatelná užitná plocha; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 371 m 2 250 000 Kč 2 250 000 Kč/ks Název: RD Mochov Lokalita: Ruská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Velikost pozemku 1,10 K6 Velikost stavby 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,84 1 556 775 - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný stav; Velikost pozemku menší pozemek; Velikost stavby - větší užitná plocha; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 660 m 1 850 000 Kč 1 850 000 Kč/ks
-4-
Název: RD Čelákovice Lokalita: Všechlapská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 0,90 K3 Provedení a vybavení 0,80 K4 Celkový stav 0,80 K5 Velikost pozemku 1,20 K6 Velikost stavby 0,80 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/ks KC Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,47 1 405 348 - lepší poloha; Provedení a vybavení - WC a koupelna ve stavbě; Celkový stav - lepší stav; Velikost pozemku výrazně menší pozemek; Velikost stavby - výrazně větší užitná plocha; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 240 m 2 990 000 Kč 2 990 000 Kč/ks Název: RD Vykáň Lokalita: okr. Nymburk Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Velikost pozemku 1,00 K6 Velikost stavby 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,77 1 836 000 - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Velikost pozemku srovnatelná; Velikost stavby - větší užitná plocha; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena 3 2 0,00 m 770 m 2 400 000 Kč Název: RD Vykáň Lokalita: okr. Nymburk Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Velikost pozemku 1,20 K6 Velikost stavby 1,00
-5-
Jednotková cena 2 400 000 Kč/ks
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 1,02 1 938 000 - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Velikost pozemku - menší pozemek; Velikost stavby - srovnatelná užitná plocha; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 465 m 1 900 000 Kč 1 900 000 Kč/ks Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Mochov RD 2+1, Mochov. Dům je cihlový ve velmi dobrém stavu a skládá se z kuchyně + obýváku + ložnice + velké chodby + verandy + koupelny + WC + spíž, zastavěná plocha je 108 m2. Dům je z 1 / 4 podsklepený a má velkou půdu. Stojí na vlastním pozemku o velikosti 371 m2. Dům je napojen na elektřinu 230 / 400 V, obecní vodovod a kanalizaci a je vytápěn plynovým ústř. topením. Na podlaze PVC, dlažba a parkety. Dále je zde přípojka na pevnou telefonní linku, příprava na optickou síť. Na pozemku se nachází kůlna 13 x 4 m a vlastní studna. Dům je v centru obce. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost - škola, školka, obchody, restaurace, pekárna, pošta a lékař. V místě bus PID směr metro Praha Černý Most, cca 20 minut jízdy s intervalem ve špičce 30 min. RD Mochov Rodinný dům o velikosti 4+1 v Mochově pár kilometrů od Prahy. V obci je veškerá občanská vybavenost a ideální dopravní spojení do Prahy., Dům se nachází na rovinatém pozemku, který umožňuje případné další využití. Dispoziční řešení je: předsíň, ze které vejdete do jednoho pokoje a kuchyně, která je průchozí a dostanete se z ní do dalších třech pokojů. Dům je v původním stavu, došlo zde pouze k částečné úpravě a to topení, které je v mědi a připojeno na plynový kotel. Na pozemku se nachází i původní sklepní prostory. Půdní prostory jsou možné k případnému dalšímu využití. RD Čelákovice Samostatně stojící zděný rodinný dům s menší zahrádkou v malebném městečku Čelákovice. Z verandy se vchází do 1. NP, kde se nachází kuchyně, koupelna s vanou a částečně oddělenou toaletou, tři obytné místnosti a dílna, která může rovněž sloužit jako pokoj. V suterénu je malý sklípek. Příjemně překvapí půdní vestavba, v níž je prostorná místnost a další menší pokojík s veškerým příslušenstvím (umyvadlo, sprchová vanička, toaleta). Z podkroví se vchází na neoplocenou terasu a z ní lze sejít na zahrádku za domem. Zde je příjemné místo k posezení s markýzou a studna s užitkovou vodou. Dále jsou na zahrádce ovocné i okrasné porosty. Pod terasou je dřevěná kůlna s velkorysým úložným prostorem. Veškeré IS zavedeny - elektřina, kanalizace, vodovod, plyn, telefonní přípojka, satelit. Vytápění je plynovým kotlem. Na podlahách je dlažba, koberce a lino. Okna jsou zčásti nová dřevěná, zčásti plastová, v podkroví jsou euroskla se zdvojeným 2. sklem (trojsklo). Orientace domu: východ - západ, orientace místností. jih, kuchyně východ. Dům má sedlovou střechu. Byl postaven před 119 lety, podkroví, dílna, veranda a kůlna se přistavovaly postupně, jak rostly nároky rodiny. RD Vykáň Samostatně stojící RD na pozemku 770m2 o dispozici 3+1, 92m2 s malým sklípkem. K domu patří stodola a chlév o velikosti 130m2. Vytápění na pevná paliva, žumpa, vlastní studna na pozemku. Dům je v obyvatelném stavu, pří případné rekonstrukci lze využít i půdní prostory.
-6-
RD Vykáň Rodinný dům 3+1 s garáží, krytým stáním, kůlnou a pozemkem 465m2 v obci Vykáň na hranici okresů Praha východ a Nymburk s výbornou dostupností do Prahy. V domě se nachází předsíň, kuchyň, jídelní kout, koupelna, obývací pokoj a další 2 pokoje. V pokojích původní dřevěné parkety. V rámci domu je i garáž a přístřešek, nad celým prostorem půda s betonovou podlahou vhodná pro budoucí vestavbu. Částečně podsklepeno. Krovy a střešní krytina jsou nové. Další rekonstrukce v domě nutná. Vytápění řešeno elektrokotlem nebo na tuhá paliva. Na pozemku umístěna ještě kůlna. Svým řešením je nemovitost vhodná i pro podnikání (např. jako dílna, opravna apod.). Obec má dobrou občanskou vybavenost, obchody, hřiště. V plánu obce vybudování kanalizace a plynu do 2 let. Zastávka autobusu PID pár metrů od domu. Výborná dostupnost do Prahy, kousek od D11. Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny Podíl 1/4 z celku * 1,00 / 4,00 = Prodejnost podílu * 0,80 = Výsledná porovnávací hodnota
-7-
1 405 348 Kč/ks 1 677 705 Kč/ks 1 938 000 Kč/ks 1 677 705 Kč/ks
419 426,25 335 541,00 335 541 Kč
-8-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 7351/13-22 2 ze dne 9.5.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 182 ze dne 11.4.2014 6 Snímek katastrální mapy ze dne 11.4.2014 1
-9-
Fotodokumentace
- 10 -
