ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0905-083/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům včetně příslušenství a pozemků Podíly 1/2 z celku rodinného domu včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Horní Suchá u Liberce Adresa nemovité věci: Křižanská 54, 460 10 Liberec XXII - Horní Suchá Vlastníci stavby: Miroslav Gittler, Křižanská 54, 460 10 Liberec, podíl: 1/2 SJM Přenosil Ivan a Přenosilová Gerda, Křižanská 54, 460 10 Liberec, podíl: 1/2 Vlastníci pozemků: Miroslav Gittler, Křižanská 54, 460 10 Liberec, podíl: 1/2 SJM Přenosil Ivan a Přenosilová Gerda, Křižanská 54, 460 10 Liberec, podíl: 1/2 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Plzeň-sever, Soudní exekutor JUDr. Vendula Flajšhansová Adresa objednavatele: Divadelní 2728/3a, 301 00 Plzeň ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 DIČ: fax:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí v exekučním řízení č.j. 121 EX 3629/14
OBVYKLÁ CENA CELÉHO OBJEKTU OBVYKLÁ CENA PODÍLU 1/2 Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
9 stran
V Plzni, dne 5.5.2015
23.2.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 8 stran
JUDr. Karel Mošna
2 000 000 Kč 900 000 Kč 23.2.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou podílu o velikosti 1/2 z celku pozemku parc.č. 279 o výměře 113 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Liberec XXII - Horní Suchá č.p. 54 - rodinný dům, na pozemku parc.č. 279, a podílu 1/2 z celku pozemku parc.č. 280/1 o výměře 1234 m2 - zahrada, vše zapsáno na LV č. 45 pro katastrální území Honí Suchá u Liberce, obec Liberec, okres Liberec. Součástí stavebního pozemku je shora uvedená stavba rodinného domu, součástí pozemku zahrady je stavba dřevěné kolny, oplocení, ocelová vrata a vrátka, drobné zpevněné plochy, betonová jímka, přípojky inženýrských sítí a okrasné stromy a keře. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 3629/14-32 ze dne 29.1.2015, výpis z katastru nemovitostí LV č. 45 ze dne 1.9.2014 a snímek z katastrální mapy ze dne 1.9.2014. Dne 23.2.2015 bylo za účasti spoluvlastníků provedeno ohledání nemovitých věcí a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt se nachází na severovýchodním směrem sklonitém pozemku situovaném na západním okraji zastavěného území města Liberec, v části Horní Suchá, při horním toku Ostašovského potoka. Objekt je svojí polohou posledním stavebním objektem po pravé straně Křižanské ulice, ve vzdálenosti cca 5,5 km jihovýchodně od centra města a ve vzdálenosti 2,5 km vzdušnou čarou severovýchodně od rozhledny Ještěd. Okolní zástavba jsou rodinné domy obdobného typu a stáří doplněné novostavbami, v ulici je uložen veřejný vodovod a veřejná el. síť, přístup k objektu je proveden z východní strany z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. Město Liberec je krajským městem Libereckého kraje ležící cca 100 km severně od Prahy, vzhledem k poloze objektu v rámci města je v místě dostupná občanská vybavenost města pouze částečně, dopravní spojení do centra i do ostatních částí města je zajišťováno autobusy MHD ze zastávky Ostašov škola, dopravní spojení do ostatních obcí je zajištěno vlakovými spoji ze zastávky Ostašov, obě zastávky jsou od oceňovaného objektu vzdálené cca 1,5 km. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění je stavební pozemek, jehož součástí je stavba rodinného domu a pozemek zahrady tvořící se stavebním pozemkem jednotný funkční celek, jehož součástí je stavba dřevěné kolny, plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích a na betonové podezdívce, ocelová vrata a vrátka, drobné zpevněné plochy, betonová jímka a přípojky inženýrských sítí. Pozemek zahrady je osázen několika okrasnými stromy a keři zanedbatelné hodnoty. -2-
Hlavní stavba oceňovaného objektu je částečně podsklepená samostatná stavba staršího rodinného domu o dvou nadzemních podlažích, zastřešeného valbovou střechou. V suterénu se nachází malý sklípek, v přízemí jsou situovány tři pokoje, kuchyň, koupelna s prádelnou, WC, zádveří a chodba se schodištěm, v patře je celkem 5 pokojů, chodba, WC a terasa. Celková užitná plocha všech místností činí 211 m2. Základy domu jsou kamenné, nosné konstrukce přízemí jsou zděné, patrně ze smíšeného zdiva, patro je z hrázděného zdiva opatřeného dřevěným obkladem, strop ve sklepě klenutý, v přízemí jsou stropy dřevěné trámové omítané na rákos, v podkroví tvoří nosnou konstrukci stropu prvky krovu. Krovy jsou dřevěné s nedokončenou krytinou z umělého šindele, klempířské konstrukce úplné z pozink.plechu, omítky v přízemí vápenné, v patře dřevěný obklad, okna dřevěná špaletová, vstupní dveře do domu jsou dřevěné plné. Podlahy obytných místností jsou převážně prkenné a betonové s krytinou z PVC, v ostatních místnostech je keramická dlažba, schodiště do patra je dřevěné. Dům je vybaven standardními zařizovacími předměty jako je WC mísa se splachovacím zařízením, zařizovací předměty z koupelny a kuchyně. Objekt je vytápěn lokálně kamny na pevná paliva, ohřev TUV je zajištěn z el. boileru. Objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, odkanalizován do jímky a je napojen na veřejnou el. síť. Při zpracování tohoto posudku nebyla k dispozici žádná stavební ani jiná dokumentace, avšak podle informací získaných od povinného při ohledání byl objekt postaven patrně kolem roku 1860, většina původních konstrukcí je již na konci životnosti a jejich současný stav je často nevyhovující, část střešní krytiny a většina vnitřních konstrukcí a zařizovacích předmětů však již byla vyměněna a ke dni ocenění jsou v poměrně dobrém stavu. Obvodové stěny však nevyhovují z hlediska tepelně izolačních požadavků aktuální normě, dožité jsou též izolace proti zemní vlhkosti a prakticky ve všech místnostech v přízemí se vyskytuje vlhkost, částečně též plíseň. Ke dni ocenění se jedná o objekt v horším stavu, který zcela nevyhovuje současným požadavkům na rodinné bydlení, a aby mohl být k tomuto účelu užíván, byla by nutná poměrně zásadní rekonstrukce. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu vázne zástavní právo smluvní, předkupní právo, exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Objekt je ke dni ocenění užíván spoluvlastníky
-3-
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 211,00 m2 Zastavěná plocha: 113,00 m2 Plocha pozemku: 1 347,00 m2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Liberec - Ruprechtice RD na klidném místě v Liberci – Ruprechticích, ulice Primátorská 138/14. Nedaleko náměstí Míru. U domu stojí větší stodola. Pozemek má čtvercový tvar a nabízí možnost postavení dalšího domu. Jedná se o jihozápadní, mírně svažitý pozemek s krásným výhledem. Dům není po rekonstrukci a je přibližně 150 let starý. V přízemí domu se nachází: obývací místnost, kuchyně, ložnice, koupelna, WC, chodba, komora a prádelna. V prvním patře jsou tři pokoje s prostornou chodbou. V podkroví malá půda. Velký klenutý sklep o velikosti 14 m2. Plyn u domu, topení na lokální tuhá paliva. Vlastní studna o hloubce 8 m. Veškerá infrastruktura v dosahu (škola, školka, obchod, MHD apod. cca 300 m). Lokalita: Primátorská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 0,90 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Velikost pozemku 1,00 K7 Velikost stavby 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,69 2 747 115 - lepší poloha; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - zděná stavba; Celkový stav - srovnatelný; Velikost pozemku srovnatelný; Velikost stavby - srovnatelná; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 1 491 m 3 990 000 Kč 3 990 000 Kč/ks Název: RD Liberec - Vratislavice Rodinný dům ve Vratislavicích nad Nisou u Liberce, okr. Liberec Jedná se o rodinný dům o dispozici 5+2 ve vyhledávané lokalitě Vratislavic nad Nisou. K nemovitosti náleží udržovaná zahrada s jezírky. Možnost parkování na pozemku.Původní stavba z roku 1930 prošla několika vlnami rekonstrukcí a modernizace interiérů a exteriéru. Aktuální stav je dobrý - nutno dokončit zateplení a provést běžnou údržbu. Vytápění nemovitosti je řešeno centrálním plynovým kotlem (stáří 2,5 roku) s ústředním rozvodem. Dům je napojen na městský vodovod a kanalizaci - možnost využívání vlastí studny na pozemku. Velice útulné bydlení pro rodinu v blízkosti hřišť, zeleně, přírody a Liberce. MHD před domem.
-4-
Lokalita: Tulipánová ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Velikost pozemku 1,10 K7 Velikost stavby 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,67 1 676 268 - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby - srovnatelné; Provedení a vybavení - zděná stavba; Celkový stav výrazně lepší stav; Velikost pozemku - menší pozemek; Velikost stavby - srovnatelná; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 718 m 2 490 000 Kč 2 490 000 Kč/ks Název: RD Liberec - Doubí Roubený dům na hranici libereckých městských částí Doubí a Vesce. K domu náleží velký pozemek v celkové ploše 2729 m2 včetně zastavěných ploch. Dům má základní půdorys cca 17 x 6 m a přístavbu cca 15 x 4 m. Dispozice spodního patra zahrnuje obytnou kuchyň, obývací pokoj, dvě oddělené koupelny, dvě oddělená WC, dvě komory a garáž. Částečně pod úrovní terénu je i sklep s klenutým stropem. V prvním patře jsou pak tři místnosti a komora.Dům prošel částečnou rekonstrukcí v roce 2000. Vytápění zajištěno lokálním topením, elektrickými přímotopy a velkým krbem v obývacím pokoji. Za domem je klidová zóna pro oddych, která zahrnuje dlážděnou terasu s venkovním krbem a výhled do zahrady. K parkování je možno využít garáž nebo prostor před domem, kde je dostatečné místo pro parkování několik aut. Vedení plynu a kanalizace je k dispozici v komunikaci před domem. Na zahradě se nachází vlastní studna. Pro sportovně založené je poblíž vesecký sportovní areál (cca 15 minut chůze nebo 5 minut autem) a dále naučná stezka Veseckého údolí k Veseckému rybníku. Do sportovních areálů Javorník, Hluboká a Ještěd je to pak autem cca 10 minut. Pokud dojíždíte do Jablonce, Mladé Boleslavi nebo do Prahy za prací, určitě oceníte, že nájezd na R35 je cca 1 minutu autem. V místě je také k dispozici veškerá občanská vybavenost. Obchodní dům Makro je cca 5 minut chůze, OC Nisa (pošta, lékárna, multikino, hypermarket, atd.) 5 minut autem. ZŠ Kaplického i MŠ Malínek nebo ZŠ a MŠ ve Vesci jsou 5-10 minut chůze. Zastávka autobusu číslo 20 je cca 2minuty chůze od domu. Další zastávka autobusových linek 13, 24 a 26 je pak cca 8 minut chůze. Lokalita: Hodkovická ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 0,90 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Velikost pozemku 0,90 K7 Velikost stavby 0,90 -5-
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,47 1 813 096 - lepší poloha; Příslušenství - vedlejší stavby - garáž; Provedení a vybavení - roubená stavba; Celkový stav - po celkové rekonstrukci; Velikost pozemku - větší pozemek; Velikost stavby - větší stavba; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 2 729 m 3 850 000 Kč 3 850 000 Kč/ks Název: RD Liberec - Janův Důl Rodinný dům nacházející se v Liberci, Janův Důl,ul. Volgogradská. Objekt je z části dřevostavbou s cihlovou přístavbou. Dispozičně je řešen takto: Přízemí domu poskytuje prostorný obývací pokoj navazující na kuchyň, dále dvě průchozí místnosti vhodné jako ložnice, koupelna s vanou a technická místnost a dílna. Patro domu tvoří rozsáhlé půdní prostory vhodné k adaptaci. Vytápění objektu zajištěno ústředním vytápěním prostřednictvím vlastního plynového kotle v kombinaci s kamny na tuhá paliva. Dům je z části podsklepen. K dispozici je rovněž udržovaná zahrada 582 m2. Jedná se o velice klidnou lokalitu s výbornou dostupností všech služeb. Lokalita: Vlogogradská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Velikost pozemku 1,10 K7 Velikost stavby 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/ks KC Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,84 1 851 300 - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby - srovnatelné; Provedení a vybavení - roubená stavba; Celkový stav lepší stav; Velikost pozemku - menší pozemek; Velikost stavby - srovnatelná; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 730 m 2 200 000 Kč 2 200 000 Kč/ks Název: RD Liberec - Krásná Studánka Rodinný dům na okraji Mníšku (k.ú. Krásná Studánka). Do domu je zavedena elektřina, voda z vlastní studny, splašky jdou do jímky. Dům je v původním stavu, určený ke kompletní rekonstrukci. Součástí prodeje je zahrada. Příjezd k domu je po obecní komunikaci. Parkování je možné na pozemku. Lokalita: Hejnická ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,20 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 -6-
K6 Velikost pozemku 1,00 K7 Velikost stavby 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 1,22 1 958 400 - výrazně horší poloha; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - výrazně horší stav; Velikost pozemku - srovnatelný; Velikost stavby - srovnatelná; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 1 600 m 1 600 000 Kč 1 600 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny Podíl 1/2 z celku * 1,00 / 2,00 = Prodej podílu * 0,90 = Výsledná porovnávací hodnota podílu 1/2
-7-
1 676 268 Kč/ks 2 009 236 Kč/ks 2 747 115 Kč/ks 2 009 236 Kč/ks
1 004 618,00 904 156,20 904 156 Kč
-8-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 3 3629/14-32 ze dne 29.1.2015 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 45 ze dne 1.9.2014 3 Snímek katastrální mapy ze dne 1.9.2014 1
-9-
Fotodokumentace
- 10 -
