ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3877 - 12/16 Bytová jednotka č. 2338/7 zapsaná na listu vlastnictví č. 7820, vymezená v budově č.p. 2338, zapsané na LV č. 4570, stojící na parcelách č. 6315, 6316 zapsaných na LV č. 4570, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 78/1646 na společných částech bytového domu č.p. 2338, zapsaného na LV č. 4570 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 78/1646 na parcelách č. 6315, 6316 vedených jako zastavěné plochy a nádvoří, zapsaných na LV č. 4570. Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Líšeň Adresa nemovité věci: Svánovského 2338/3, 62800 Brno Vlastník : Jiří Matoušek, Molákova 2155/23, 62800 Brno NEMOVITÁ VĚC:

OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petr Čech Ukrajinská 545/19, 625 00 Brno tel.: 721 741 066 e-mail: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka.

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

17 stran

V Brně dne 18.5.2016

2 380 000 Kč

9.5.2016

Stav ke dni : Počet příloh:

3

9.5.2016 Počet vyhotovení:

Ing. Petr Čech

2

Byt č. 2338/7 v Brně, Svánovského 2338/7 Znalecký posudek č. 3877 – 12/16 ___________________________________________________________________________

NÁLEZ Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka. Přehled podkladů • • • • •

Objednávka znaleckého posudku ze dne 21.4.2016. Výpis z listu vlastnictví č. 7820 pro obec Brno, k.ú. Líšeň vyhotovený dne 20.4.2016. Část prohlášení vlastníka opatřená dne 9.5.2016 z Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město. Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců. Webové stránky ČÚZK.

Místopis Město Brno asi s 380 tis. obyvateli je druhým největším městem České republiky a největším moravským městem. Je metropolí Jihomoravského kraje. Výhodou města Brna je vynikající dopravní dostupnost a strategická poloha na křižovatce transevropských silničních a železničních dálkových tras, které jsou důležitými dopravními tepnami spojujícími Evropu západní s východní a severní s jižní. Město je hospodářským, dopravním, vědeckým, školským a kulturním centrem regionu. Dům č.p. 2338 s oceňovaným bytem č. 2338/7 se nachází na severním okraji sídliště v městské části Líšeň. Okolí tvoří panelové domy a zděné domy rodinné. K zastávce autobusů MHD je cca 100 m, tramvajová zastávka je ve vzdálenosti asi 300 m. Prodejna potravin je daleko 250 m, úřad městské částí Líšeň a restaurace jsou vzdáleny přibližně 400 m. Před domem je parkoviště pro osobní automobily. Okolí: Přípojky:

SOUČASNÝ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna voda kanalizace plyn Přípojky: elektro telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna voda kanalizace plyn elektro telefon

MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - bytové domy zděné

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis Vlastník bytu č. 2338/7 mně neumožnil vstup do bytu. Z tohoto důvodu je další popis proveden pouze na základě údajů zjištěných z veřejně dostupného pozemku a z informací uvedených v prohlášení vlastníka opatřeného na Katastrálním úřadě. Byt č. 2338/7 velikosti 4+1 se nachází v typovém panelovém domě č.p. 2338 stojím na pozemku p.č. 6315 - zastavěná plocha a nádvoří výměry 314 m2 (LV 4570), ________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

2

Byt č. 2338/7 v Brně, Svánovského 2338/7 Znalecký posudek č. 3877 – 12/16 ___________________________________________________________________________ p.č. 6316 - zastavěná plocha a nádvoří velikosti 314 m2 (LV 4570). Podíl na těchto pozemcích patří i k bytu č. 2338/7. Jednotka dle prohlášení vlastníka je ve 3. podlaží a má 4 pokoje, kuchyň, předsíň, spíž, koupelnu, záchod, lodžii a sklep. Kuchyň má plynový sporák. Hygienické vybavení tvoří v koupelně vana a umývadlo. Celková uváděná plocha jednotky je 78 m2. Dům je typový panelový se 4 nadzemními podlažími. Fasády jsou dodatečně tepelně izolovány a opatřeny stěrkovou omítkou. Některá okna okna jsou vyměněna za plastová, jestli jsou okna plastová i v oceňovaném bytě nelze bez jeho prohlídky uvést. Silné stránky Silnou stránkou je poloha bytu v poměrně klidném prostředí a blízkost zastávek městské hromadné dopravy. Slabé stránky Slabou stránkou jsou horší parkovací možnosti v pozdních denních hodinách u domu.

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn

Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace

Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území Komentář:

Nemovitá věc situována v záplavovém území

Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Komentář: K dnešnímu dni je na LV č. 7820 evidováno zástavní právo smluvní ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. Ostatní rizika: nejsou

________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

3


OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Brno, Svánovského 2338/3 Byt ve 3. NP domu má 4 pokoje, kuchyň, předsíň, spíž, koupelnu, záchod, lodžii a sklep. Typ stavby panelový

Užitná plocha 78,00 m2

Podlaží 3.NP

Dispozice 4+1

Celková cena 2 380 092 Kč

Jednotková cena 30 514 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Budova č.p. 2338 je montovaná panelová. Má 4 nadzemní podlaží (1. - 4.NP). Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 3.NP. Fasády jsou dodatečně tepelně izolovány a opatřeny stěrkovou omítkou. Některá okna okna jsou vyměněna za plastová, jestli jsou okna plastová i v oceňovaném bytě nelze bez jeho prohlídky uvést. Dům je napojen na rozvod vody, kanalizaci, rozvod plynu a elektrické energie. Byt ve 3. NP má kuchyň, 4 pokoje, spíž, předsíň, koupelnu, záchod, lodžii a v 1.NP sklep. Celková uvedená podlahová plocha bytu v prohlášení vlastníka je 78 m2. Přesnější popis neuvádím, protože mně nebyla umožněna prohlídka bytu. Výše uvedený byt cenově porovnávám s byty velikosti 4+1 v panelových domech prodaných v uplynulém období na různých místech Brna. Vlastník bytu mně neumožnil prohlídku a ověření vybavení jednotky a jejího technického stavu. Z tohoto důvodu při cenovém porovnání předpokládám standardní vybavení a dobrý technický stav.


4


Srovnatelné jednotky Název: 1. byt

Byt velikosti 4+1 prodaný v Brně na Velkopavlovické ulici na sousedním sídlišti u Líšně. Fasády jsou zatepleny, okna jsou plastová.

Lokalita:

Brno, Velkopavlovická

Podlaží: Dispozice: Zdroj:

9/12 4+1 Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců

Typ stavby typový panelový dům


Celková cena

Jednotková cena

2 590 000 Kč

34 538 Kč/m2

Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Typ stavby K3 Zdroj nabídky

1,10 1,00 1,00 Celkový koef. KC 1,10

Upravená j. cena Kč/m2 37 992


5


Název: 2. byt Byt 4+1 prodaný v Brně na Labské ulici, citace údajů z databáze prodaných nemovitostí bez úprav: Byt v budově panelové výstavby z roku 1975 po částečné revitalizaci z roku 2011, bez zjevných závad, stav budovy dobrý, plochá střecha PVC, titanzinek, zateplení, plastová okna, úpravy v interiéru domu. Byt prakticky v původním stavu, bez závad, dobrý stav, oprava podlah, obklady v kuchyni. Jeden pokoj průchozí. Obklady v kuchyni, dveře lakované, PVC, vlýsky, ÚT dálkové, centrální ohřev vody, 220/400V, S + T voda, rozvod zemního plynu, KL se sporákem, vana, umývadlo, WC, domovní telefon, žaluzie, jádro umakartové

Lokalita:

Brno, Labská

Podlaží: Dispozice: Zdroj: odhadců

1/8 4+1 Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících



Celková cena

Jednotková cena

2 370 000 Kč

28 510 Kč/m2


0,90 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90



6


Název: 3. byt Byt 4+1 prodaný v Brně na stejném sídlišti jako byt oceňovaný na ulici Josefy Faimonové, citace údajů z databáze prodaných nemovitostí bez úprav: Dům z roku 1983. U bytového domu bylo v letech 2010 až 2013: zateplení obvodových stěn včetně vnější povrchové úpravy, střecha, páteřní rozvody instalací, okna, výtah, zateplení stropu u sklepů, vstupní dveře, rekonstrukce vstupních prostor, vyzdění obvodových stěn u sklepních kójí. U bytové jednotky bylo provedeno: 2005 - kuchyňská linka, 2010 - vnitřní omítky, nášlapné vrstvy podlah, 2012 - zděné jádro (rozvody instalací, obklady, podlahy, zařizovací předměty), vstupní dveře, 2013 - sádrokartonový podhled v kuchyni, v jednom pokoji nášlapná vrstva podlahy, 2014 - rozvody elektřiny. Celkový technický stav bytového domu i bytové jednotky je velmi dobrý. Obvodové stěny montované z panelů se zateplením, bytové jádro zděné, okna plastová s dvojsklem, podlahy – laminátové plovoucí, PVC, keramická dlažba, keramické obklady - koupelna, vana, WC a kuchyně, vytápění dálkové - z výměníkové stanice, radiátory litinové, ohřev TUV - centrální, vnitřní vybavení - vana, umyvadlo, WC mísa, vybavení kuchyně - kombinovaný sporák, kuchyňská linka, digestoř.

Lokalita:

Brno, Josefy Faimonové





Celková cena

Jednotková cena

2 600 000 Kč

32 610 Kč/m2


1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 1,00



7


Název: 4. byt Byt 4+1 prodaný na Kubíkově ulici na stejném sídlišti jako oceňovaná jednotka. Popis převzat z databáze prodejních cen bez úprav: Dům z roku 1984, v roce 2010 dokončena revitalizace domu, v roce 2003 dokončena celková rekonstrukce bytu. Technický stav velmi dobrý. Plochá střecha, krytina povlaková, fasáda zateplená, vybavení - vytápění dálkové, ohřev teplé vody centrální, okna plastová, zděné jádro.

Lokalita:

Brno, Kubíkova



Typ stavby panelový dům


Celková cena

Jednotková cena

2 850 000 Kč

31 554 Kč/m2


1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 1,00



8


Název: 5. byt Byt 4+1 prodaný v Brně na stejném sídlišti jako byt oceňovaný na ulici Josefy Faimonové pochází z roku 1985. Byt má umakartové hygienické jádro. Podlahy jsou z pásů PVC a keramické dlažby. Okna jsou plastová. Lokalita:

Brno, Josefy Faimonové



Typ stavby panelový dům


Celková cena

Jednotková cena

2 550 000 Kč

31 796 Kč/m2


1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 1,00



9


Název: 6. byt Byt prodaný v Brně na ul. Pod nemocnicí, popis převzat bez úprav z databáze prodejních cen: BD z r. 1981, 2010 revitalizace panelového domu, výměna krytiny, nové stoupací vedení inž. sítí. BJ po modernizaci, cca v r. 2002 byla položena ker. dlažba v chodbě, v r. 2005 byla vyměněna okna za plastová a rekonstruována kuchyně, dále bylo vyzděno jádro, pořízeny nové zařizovací předměty vč. obkladů. Cca v r. 2008 byly vyměněny podlahy za laminátové, osazeny nové vnitřní dveře s foliovanými křídly. V bytě jsou plastová okna, dveře jsou nové v obložkových zárubních, kromě 1x původních prosklených. Podlahy jsou kryté laminem, kobercem nebo ker. dlažbou. V ložnici jsou po celé délce vestavěné skříně. Vytápění je stejně jako ohřev vody řešeno dálkově. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, v koupelně, na WC a za KL jsou keramické obklady, v chodbě je odolnější, členitá omítka. V kuchyni je kuchyňská linka s plynovým sporákem. Vybavení koupelny tvoří sprchový kout a umyvadlo, samostatné WC je závěsné. Lokalita:

Brno, Pod nemocnicí





Celková cena

Jednotková cena

2 600 000 Kč

33 079 Kč/m2


0,90 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90


________________________________________________________________________ 10 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí


Název: 7. byt Byt velikosti 4+kk prodaný v Brně na Okrouhlé ulici pochází z roku 1978. V r. 2000 bylo vyměněno svislé instalační potrubí. Zateplení fasád, nová střecha, výtah a balkony jsou z roku 2014.

Lokalita:

Brno, Okrouhlá





Celková cena

Jednotková cena

2 400 000 Kč

28 850 Kč/m2


0,90 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90




Název: 8. byt Byt prodaný na stejném sídlišti na Kubíkově ulici, jako je i byt oceňovaný. Byt z roku 1983 má dřevěná eurookna s izolačními dvojskly. Hygienické jádro je umakartové. Lokalita:

Brno, Kubíkova


4/4 4+1 Osobně známá informace

Typ stavby typový panelový byt


Celková cena

Jednotková cena

2 350 000 Kč

28 764 Kč/m2


1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 1,00

Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky


25 659 Kč/m2 30 514 Kč/m2 37 992 Kč/m2 30 514 Kč/m2 78,00 m2 2 380 092 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota

2 380 092 Kč



ZÁVĚR Komentář ke stanovení výsledné ceny

Obvyklou cenu odhaduji na základě porovnávací hodnoty. Pro její stanovení jsem použil údaje o bytech prodaných v uplynulém období na různých místech, z nichž 4 jsou na stejném sídlišti v Líšni jako byt oceňovaný. Rozdíly mezi porovnávacími byty a bytem oceňovaným odlišuji pomocí řady koeficientů. Závěr S přihlédnutím k výše uvedeným údajům odhaduji obvyklou cenu bytu ve výši

2 380 000 Kč. slovy: dvamilionytřistaosmdesáttisích korun českých

V Brně dne 18. května 2016

Ing. Petr Čech



Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3877 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 12.

SEZNAM PŘÍLOH Přílohy Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Poloha bytu v Brně

počet stran A4 v příloze 1 1 1



Fotodokumentace nemovitosti

Přední strana budovy

Zadní strana domu

Přední strana domu

Zadní strana domu



Snímek katastrální mapy

Budova č.p. 2338 s pozemky p.č. 6315, 6316



Poloha bytu v Brně


ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents