ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3875 - 10/16 pozemek p.č. 234 s rodinným domem č.p. 106 a pozemky p.č. 236, 238 Kraj Jihomoravský, okres Vyškov, obec Heršpice, k.ú. Heršpice Zdeňka Lenhartová, RČ 566130/2042, 684 01 Heršpice č. p. 101

NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Vlastník: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Brno - město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73, 602 00 Brno

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petr Čech Ukrajinská 545/19, 625 00 Brno

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

70 000 Kč 8.12.2015

Stav ke dni :

8.12.2015

Za přítomnosti: Mgr. Evy Čechové a Ing. Jiřího Melkuse

Počet stran:

17

stran

V Brně dne 12.7.2016

Počet příloh:

9

Počet vyhotovení:

3 + elektronická podoba

Ing. Petr Čech

Rodinný dům v Heršpicích č.p. 101 s pozemky Znalecký posudek č. 3875 – 10/16 ___________________________________________________________________________

NÁLEZ Znalecký úkol

V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského je úkolem znalce jedním znaleckým posudkem: stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 2271/11-9 ze dne 1.6.2011 stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (věcné břemeno užívání pro Kneslová Anastázie dle sml. RV 53/1985, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo) nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitostí, nechť předmětné nemovitosti ocení podle dostupných písemných podkladů, které mu byly zaslány a pomocí podkladů, které získá sám.

Přehled podkladů Usnesení o ustanovení znalcem č.j. 056 EX 2271/11-41 ze dne 24.11.2015 soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského č.j. 056 EX 2271/11-9 ze dne 1.6.2011 Dopis soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského ze dne 27.6.2016 Výpis z listu vlastnictví číslo 550 vyhotovený dne 24.11.2015 dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 56 EX 2271/11 pro JUDr. Vít Novozámský Znalecké standardy Asociace znalce a odhadců České republiky Webové stránky společnosti Eurodražby.cz Webové stránky ČÚZK včetně informace o stavbě na webové stránce http://vdp.cuzk.cz/vdp/ruian/stavebniobjekty Webové stránky mapy.cz s leteckými pohledy Databáze prodaných nemovitostí MOISES Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců

________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

2

Rodinný dům v Heršpicích č.p. 101 s pozemky Znalecký posudek č. 3875 – 10/16 ___________________________________________________________________________ Místopis Heršpice jsou obcí s 783 obyvateli nacházející se na okrese Vyškov asi 5 km jihovýchodně od města Slavkov u Brna. Odbočka do obce je východně asi 2 km ze silnice ve směru Slavkov - Kyjov. Do okresního města Vyškova je vzdálenost přibližně 30 km. Obec má obecní úřad, základní školu, školu mateřskou, kulturní dům, obchod s potravinami a restauraci. Z inženýrských sítí má obec vodovod a rozvod zemního plynu. Splašková kanalizace se v obci buduje. Hromadnou dopravu zajišťují autobusy integrovaného dopravního systému Jihomoravského kraje. Ve Slavkově u Brna je i železniční zastávka. V posledních letech došlo v Heršpicích k větší výstavbě pro bydlení.

Okolí: Přípojky: veř. / vl.

SOUČASNÝ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 239

BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon

MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD

zpevněná komunikace

autobus silnice II., III. tř

nezpevněná komunikace

Obec Heršpice

Celkový popis Oceňovaný řadový koncový rodinný dům č.p. 101 stojí na pozemku p.č. 234 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož je součástí. Podle zákresu v katastrální mapě stál po jeho pravé straně na pozemku p.č. 236 - zastavěná plocha a nádvoří další dům č.p. 106. Tento dům je již odstraněn a pozemek je zarostlý náletovými dřevinami. Jednopodlažní rodinný dům č.p. 101 má půdorys tvaru písmene L s převládajícím rozměrem směrem do dvorku. Za dvorním křídlem je polootevřený zděný přístřešek nahrazující suchý záchod. Fekálie z něj vytékají na pozemek a z tohoto důvodu je zde obtížný pohyb. Na pozemku leží hromady různého odpadu. Z tohoto důvodu nebylo možné ani prověřit stavbu za polotevřeným přístřeškem navazujícím na dvorní křídlo domu. Za bývalým rodinným domem č.p. 106 stávajícím na pozemku p.č. 236 se nachází neudržovaná zahrada parc. čísla 238 zarostlá náletovými dřevinami. Silné stránky Silnou stránkou nemovitosti je poloha v klidném prostředí na okraji obce. Slabé stránky Slabou stránkou je menší pozemek parc. čísel 234, 236, 238 nepravidelného tvaru s rodinným domem ve špatném technickém stavu (k demolici) a bez jakéhokoliv vybavení. Dále je jí nutnost odstranění odpadu z pozemku a náletových dřevin. ________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

3


RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn

Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace

Komentář: Rodinný dům č.p. 106 již neexistuje.

Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území

Nemovitá věc situována v záplavovém území

Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Na LV č. 550 je evidováno věcné břemeno užívání pro Anastázii Kneslovou, RČ 086129/459. Povinná mně při místním šetření sdělila, že oprávněná z věcného břemene již nežije. Z tohoto důvodu dále při odhadu obvyklé ceny nemovitosti věcné břemeno užívání nezohledňuji. Na LV č. 550 v části C jsou uvedeny, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji. Ostatní rizika: nejsou


4


OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Porovnávací metoda Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ]

Lokalita: Heršpice KRC: 0,95

KMP: 0,80

KPP: 0,80

KDD: 1,00

1 074

KMZ: 0,80

780 798

KIV: 1,00

727,00

KVP: 1,00

KUV: 0,60

0,29

212,17

Popis pozemku: Obdélníkový pozemek výměry 1074 m2 nabízený k prodeji v Heršpicích má délku 39,5 m a šířku 27 m. Územním plánem je určen pro výstavbu pro bydlení. Oproti pozemku oceňovanému má výhodu že je větší, má lepší polohu, lepší možnost zastavění. Jedná se o pozemek volný oproti pozemku oceňovanému, na kterém v případě nové výstavby je třeba odstranit stávající stavbu.


KMP: 0,80

KPP: 0,80

KDD: 1,00

KMZ: 0,80

1 935 1 698 930

KIV: 1,00

878,00

KVP: 1,00

KUV: 0,60

0,29

256,24

Popis pozemku: Pozemek prodávaný v Heršpicích má obdélníkový tvar, velikost je 1935 m2. K připojení na inženýrské sítě je nutné s obcí uzavřít plánovací smlouvu a uhradit částku 30 tis. Kč. Nyní lze zřídit vodovodní přípojku a přípojku elektrické energie. Oproti pozemku oceňovanému má výhodu že je větší, má lepší polohu, lepší možnost zastavění. Jedná se o pozemek volný oproti pozemku oceňovanému, na kterém v případě nové výstavby je třeba odklidit stávající stavbu.


5



KMP: 0,80

KPP: 0,80

KDD: 1,00

1 295

KMZ: 0,80

906 500

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 0,60

0,29

204,29

700,00

Popis pozemku: Stavební pozemek nabízený k prodeji v Heršpicích má obdélníkový tvar a je mírně svažitý. Parcela je rohová přístupná ze dvou stran po obecních cestách. Inženýrské sítě jsou na vedlejších pozemcích. Oproti pozemku oceňovanému má výhodu že je větší, má lepší polohu, lepší možnost zastavění. Jedná se o pozemek volný oproti pozemku oceňovanému, na kterém v případě nové výstavby je třeba odklidit stávající stavbu. 224,23 Kč/m2

Průměrná jednotková cena

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Oceňovaný pozemek 3 parcelních čísel mající nepravidelný tvar porovnávám se stavebními pozemky nabízenými k dnešnímu dni k prodeji v Heršpicích. Tyto pozemky jsou volné beze staveb a mají obdélníkový tvar dávající při plánování stavby domu větší volnost oproti předmětnému pozemku nepravidelného tvaru se stavbou k odstranění a zarostlému náletovými dřevinami. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ]

Jednotková cena [ Kč/m2 ]

Celková cena pozemku [Kč]

234

148

225,00

33 300

236

219

225,00

49 275

238

154

225,00

34 650

521

Hodnota pozemků celkem

117 225


6


Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Řadový koncový přízemní rodinný dům má chodbu, kuchyň a „pokoj”. Tento „pokoj” nesplňuje charakter obytné místnosti. Zdivo je z pálených i nepálených cihel. Stropy jsou dřevěné trámové převážně bez rovného podhledu. Krov je sedlový se střešní krytinou z pálených drážkových tašek. Přední strana domu má střešní žlab a svod. Podlahy jsou prkenné a teracové. Okna jsou dřevěná, přední strana domu má okno špaletové. Dveře jsou dřevěné rámové. Vytápění je jedněmi kamny na tuhá paliva. Elektrická instalace je světelná. Stáří domu je odhadem více než 100 roků. Dům má zanedbanou údržbu a je v havarijním stavu. Střešní konstrukce směrem do dvorku je částečně zřícená. Dřevěné stropní trámy mají velký průhyb. Nejenom z důvodů bezpečnostních ale i s ohledem na špatné hygienické poměry uvnitř domu a na dvorku jsou venkovní rozměry stavby změřeny pouze přibližně. S ohledem na velmi špatný technický stav domu počítám opotřebení analytickou metodou. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadzemního podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch Název 1.NP

Plocha 4,65*5,50+3,05*3,00

=

[m2] 34,73

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Název 1.NP

Zastavěná. Konstr. výška plocha 34,73 m2 2,80 m


7

Rodinný dům v Heršpicích č.p. 101 s pozemky Znalecký posudek č. 3875 – 10/16 ___________________________________________________________________________ Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název 1.NP Střecha

Obestavěný prostor (4,65*5,50+3,05*3,00)*(2,80) 4,65*5,50*2,80/2+3,05*3,00*2,80/2

[m3] 97,23 m3 48,62 m3

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Střecha Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z

Obest. prostor 97,23 m3 48,62 m3 145,85 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod

P P P S S P S S C C C S S P S P P C

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 0,46 0,00

Upravený obj. podíl 3,77 9,75 3,63 7,30 3,40 0,41 5,80 2,80 0,00 0,00 0,00 3,20 5,20 1,01 1,00 2,39 1,98 0,00


8

Rodinný dům v Heršpicích č.p. 101 s pozemky Znalecký posudek č. 3875 – 10/16 ___________________________________________________________________________ 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C C C C C C C C

3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100 100 100 100 100 100 100 100

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,64 0,5164

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace Opotřebení:

OP [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 3,40 0,90 5,80 2,80 2,80 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30

Část [%]

K

UP [%]

PP [%]

100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

8,20 21,20 7,90 7,30 1,70 1,70 0,90 5,80 1,40 1,40 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30

10,43 26,97 10,05 9,29 2,16 2,16 1,15 7,38 1,78 1,78 4,07 6,62 2,80 1,27 6,62 5,47

St. Živ. Opotř. Opotř. části z celku 90,00 90,00 90,00 100,00 100,00 90,00 90,00 90,00 100,00 90,00 95,00 95,00 95,00 90,00 90,00 90,00

9,3870 24,2730 9,0450 9,2900 2,1600 1,9440 1,0350 6,6420 1,7800 1,6020 3,8665 6,2890 2,6600 1,1430 5,9580 4,9230

92,0 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * =

2 290,00 0,5164 0,8000 2,1370 2 021,70

145,85 m3 * 2 021,70 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 92,0 % /100)

= *

294 864,95 Kč 0,080

Rodinný dům – věcná hodnota = 23 589,20 Kč ________________________________________________________________________ 9 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí


Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Plocha pozemku:

24,56 m2 521,00 m2

Srovnatelné nemovité věci Název: 1. rodinný dům Dům nabízený k prodeji v Bučovicích - popis převzat bez úprav z realitní inzerce: Nabízím k prodeji slunný, rovinatý stavební pozemek s rozestavěným domem, určeným k rekonstrukci a dostavbě. Místo je vhodné pro vybudování stavby k rekreačním účelům, či k trvalému bydlení. V domě jsou veškeré inženýrské sítě, zavedený elektrický proud i voda. Pozemek i dům se nachází v krásné přírodě, kde je úžasný klid a pohodové žití. Obec leží asi 2 km severozápadně od Bučovic, je zde veškerá občanská vybavenost a velmi dobrá dostupnost do přilehlých měst (Slavkov u Brna - 13 km/10 min., Brno – 35 km/30 min., Vyškov – 17 km/20 min., Uherské Hradiště – 40 km/35min.) Vhodné pro rodinu s dětmi, starší manžele nebo golfové nadšence, kteří si potřebují před turnajem odpočinout v přírodě a stranou od lidí, ale přitom bydlet pár minut od golfového hřiště. Lokalita: Bučovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,10 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: Sreality (CENTURY 21 Fides) Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - nabídková cena; Poloha - lepší s 0,88 130 792 domem oceňovaným; Provedení a vybavení - podobné; Celkový stav - lepší stav srovnávacího objektu; Vliv pozemku - větší pozemek u oceňovaného domu; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné nemovitosti; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 148 m 149 000 Kč 149 000 Kč/ks ________________________________________________________________________ 10 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí


Název: 2. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Rašovicích - citace údajů z realitní nabídky bez úprav: Ve výhradním zastoupení majitele nabízíme k prodeji samostatně stojící rodinný dům ze smíšeného zdiva určený k demolici v malebné obci Rašovice u Bučovic, okr. Vyškov. Celková plocha parcely je 270m2 (cca 7,6 x 36,6m), předzahrádka cca 50 m2. Před pozemkem přípojka plynu a el., voda + kanalizace v příjezdové komunikaci před pozemkem. V obci v r. 2014 vybudována nová kanalizace, opravené místní komunikace, veřejné osvětlení, zavedená kabelová televize s informačním kanálem obce. Pro společenské vyžití je využíván Obecní dům, dále jsou zde 2 obchody, 1 restaurace, fotbalové hřiště a tři tenisové kurty, v blízkosti lesy a rybníky. Pro nejmenší a ostatní obyvatele je ve výstavbě minigolf a dětské hřiště. V obci je mateřská škola a základní škola (1.-4. ročník). Dostupnost IDS. Rašovice jsou velice dobře dostupné po dálničním přivaděči – 31 km z Brna, od Slavkova a Bučovic pouhých 9 km.

Lokalita: Rašovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Provedení a vybavení K4 Celkový stav K5 Vliv pozemku K6 Úvaha zpracovatele ocenění

0,80 1,00 1,00 0,80 1,10 0,80

Zdroj: Sreality (Hypocentrum Modré pyramidy) Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídková cena; Poloha v sousední obci; Provedení a vybavení - podobné; Celkový stav - lepší stav domu srovnávacího; Vliv pozemku - větší pozemek u oceňovaného domu; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší dům srovnávací; Obest. prostor

Výměra pozemku 270 m2

Celkový koef. KC 0,56

Celková cena 100 000 Kč

Upravená j. cena Kč/ks 56 320

Jednotková cena 100 000 Kč/ks

________________________________________________________________________ 11 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí


Název: 3. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Dobročkovicích - popis převzat z databáze prodaných nemovitostí MOISES bez úprav: Nepodsklepený dům s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou, bez vybaveného podkroví. Půdorys zastavěné plochy domu je ve tvaru písmene L. Hlavní vchod do domu je v úrovni 1.NP ze severovýchodní strany. Vnitřní schodiště se nevyskytuje. Konstrukce a vybavení: Základy původní. Svislé nosné konstrukce zděné z plných pálených cihel. Krov dřevěný se střešní krytinou z pálených tašek. Klempířské konstrukce pozinkované. Vnitřní schodiště se nevyskytuje. Stropy dřevěné. Podlahové krytiny z dřevěných prken. Vnitřní omítky ve špatném stavu. Fasádní omítky bez dodatečného zateplení, místy chybějí, nebo opadávají. Dveře dřevěné náplňové. Okna dřevěná dvojitá, místy rozbitá. Bleskosvod se nevyskytuje. Dům není napojen na žádné inženýrské sítě. Nemá žádný zdroj vytápění, ohřevu vody, ani žádné vybavení kuchyně a soc. zařízení se nevyskytuje. Historie a stav: Stáří domu odborným odhadem více než 80 roků. Dům během posledních let nikdo neobýval. Dům má charakter vybydlené ruiny - je v původním velmi zanedbaném stavebně technickém stavu, bez provedení modernizací či rekonstrukcí. Je zde potřeba provedení generální opravy nebo rovnou asanace. Okna jsou místy rozbitá, fasádní omítky místy chybí, vnitřní vybavení prakticky chybí. Vyskytuje se vzlínání zemní vlhkosti, zatékání střechou a praskliny ve stěnách.

Lokalita: Dobročkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Provedení a vybavení K4 Celkový stav K5 Vliv pozemku K6 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00 1,00 0,80 1,10 1,00

Zdroj: databáze prodaných nemovitostí MOISES, záznam č. 23173 ________________________________________________________________________ 12 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí


Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodaná nemovitost; Poloha podobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav lepší stav domu srovnávacího; Vliv pozemku - větší pozemek u domu oceňovaného; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné domy; Obest. prostor

Výměra pozemku 220 m2







Název: 4. rodinný dům Rodinný dům vydražený v Chvalkovicích: Řadový vnitřní rodinný dům má 1 nadzemní podlaží (1.NP) a částečné podlaží podzemní (1.PP) přístupné přímo ze dvora. 1.NP má chodbu, pokoj a kuchyň. V 1.PP je sklep. Dům je zděný z nepálených cihel. Venkovní vápenná omítka je místy opadaná. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé. Krov je dřevěný sedlový. Střešní krytinu tvoří pálené tašky. Klempířské výrobky jsou z pozinkovaného plechu. Stropy jsou s rovným podhledem. Do půdního prostoru se vstupuje pouze po žebříku, v 1.PP jsou schody betonové. Podlaha v pokoji je prkenná, ostatní místnosti mají podlahy betonové. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. Dveře jsou dřevěné plné a rámové. Vytápění je lokální jedněmi kamny na zemní plyn a 1 kamny na tuhá paliva. Vnitřní hygienické vybavení tvoří v kuchyni umývadlo a sprchový box. Zdrojem teplé vody je malý elektrický průtokový ohřívač se zásobníkem pod umývadlem v kuchyni. Elektrická instalace je světelná a třífázová. Kanalizace vede do sudu ve sklepě. Odtud ji vlastník domu odčerpává čerpadlem. Dům je ve špatném technickém stavu. Lokalita: Chvalkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Provedení a vybavení K4 Celkový stav K5 Vliv pozemku K6 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00 0,90 0,90 0,70 0,90

Zdroj: Webové stránky společnosti Eurodražby.cz Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - vydražené id. 3/4 nemovitosti; Poloha - podobná; Provedení a vybavení - lepší v domě srovnávacím; Celkový stav - lepší stav domu srovnávacího; Vliv pozemku - podstatně větší pozemek u domu srovnávacího; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší dům srovnávací; Obest. prostor

Výměra pozemku 1 867 m2







Výpočet porovnávací hodnoty na základě porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

23 984 Kč/ks 72 574 Kč/ks 130 792 Kč/ks 72 574 Kč/ks 72 574 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

72 574 Kč 140 814 Kč 117 225 Kč



ZÁVĚR Komentář ke stanovení výsledné ceny Větší váhu při odhadu obvyklé ceny dávám v tomto případě porovnávací hodnotě, která odráží zájem trhu oproti hodnotě věcné. V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského je úkolem znalce jedním znaleckým posudkem: −

stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 2271/11-9 ze dne 1.6.2011 − stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (věcné břemeno užívání pro Kneslová Anastázie dle sml. RV 53/1985, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo) − nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitostí, nechť předmětné nemovitosti ocení podle dostupných písemných podkladů, které mu byly zaslány a pomocí podkladů, které získá sám. ___________________________________________________________________________

Věcné břemeno užívání pro Anastázii Kneslovou podle informace povinné zaniklo jejím úmrtím. Z tohoto důvodu není zohledněno v odhadované obvyklé ceně. Na základě všech výše uvedených údajů odhaduji obvyklou cenu pozemku p.č. 234 s rodinným domem č.p. 101, pozemků p.č. 236, 238 se všemi součástmi a příslušenstvím ve výši

70 000 Kč. slovy: sedmdesáttisíc korun českých

V Brně dne 12. července 2016

Ing. Petr Čech



Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3875 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 10.

SEZNAM PŘÍLOH Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Poloha nemovitosti v JM kraji

počet stran A4 v příloze 2 5 1 1


Rodinný dům v Heršpicích č.p. 101 s pozemky Znalecký posudek č. 3875 – 10/16 ___________________________________________________________________________ Fotodokumentace

Přední strana rodinného domu

Pohled na dům z pozemku p.č. 236

Přední a pravá strana domu

Zadní strana domu a jeho dvorní křídlo

Přístřešek sloužící jako záchod

Vstup z domu na dvorek



Dvorek

Zahrada

Kuchyň

Místnost užívaná jako pokoj

Předsíň

Trhliny ve zdivu a opadaná omítka v předsíni















Poloha nemovitosti v JM kraji ________________________________________________________________________ 26 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents