ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0922-100/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 715/3 včetně příslušenství Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Kolín, k.ú. Kolín Adresa nemovité věci: Jateční 715, 280 02 Kolín IV Vlastník jednotky: Zdeněk Hejtík, Jateční 115, 28002 Kolín IV, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Adresa objednavatele: Karlovo nám. 288/17, 120 00 Praha ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 DIČ: fax:
Zjištění hodnoty nemovitých věcí v exekučním řízení č.j. 099 EX 8374/13
OBVYKLÁ CENA VĚCNÉ BŘEMENO UŽÍVÁNÍ BYTU VĚCNÉ BŘEMENO SPOLUUŽÍVÁNÍ POZEMKŮ Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
16 stran
V Plzni, dne 31.5.2015
4.5.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 9 stran
JUDr. Karel Mošna
1 330 000 Kč -580 000 Kč +12 000 Kč 4.5.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé bytové jednotky č. 715/3, umístěné v budově Kolín IV č.p. 710, 711, 712, 713, 714, 715, 716, na pozemcích parc. č. st.4912, parc.č. st.4913, parc.č. st.4914, parc.č. st.4915, parc.č. st.4916, parc.č. st.4917, parc.č. st.4918, včetně k jednotce náležejícího spoluvlastnického podílu o velikosti 7427/414624 z celku společných částí budovy Kolín IV č.p. 710, 711, 712, 713, 714, 715, 716, vše zapsáno na LV č. 12226 pro katastrální území Kolín, obec Kolín, okres Kolín. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 8374/13-43 ze dne 7.4.2015, výpis z katastru nemovitostí LV č. 12226 ze dne 3.4.2015 a výpis z katastru nemovitostí LV č. 7807 ze dne 7.4.2015, znalec dále pořídil snímek z katastrální mapy ze dne 31.5.2015. Dne 4.5.2015 byla za účastni povinného provedena prohlídka jednotky a domu a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaná jednotka se nachází v jižní části zastavěného území města Kolín, na Kouřimském předměstí, cca 1,5 km jihozápadně od centra města, v Jateční ulici. Jedná se o okrajovou avšak velmi dobře dopravně dosažitelnou sídlištní lokalitu se zástavbou starších zděných a panelových bytových domů postavených v 70. a 80. letech 20. století, s bohatou občanskou vybaveností a vzrostlou zelení v místě. Město Kolín je okresní město Středočeského kraje s kompletní vybaveností a soustavou úřadů, ležící cca 60 km východně od Hlavního města Prahy, na křižovatce komunikace I. třídy č.12 vedoucí z Prahy přes Český Brod do Kolína, a komunikace I. třídy č. 38 vedoucí z Nymburka do Čáslavi, s přímou návazností na dálnici D11 - exit 39, výborným vlakovým spojením (uzlové nádraží ČD na tratích Praha - Pardubice, Praha - Brno a Kolín - Mladá Boleslav) i autobusovým spojením, veřejná doprava ve městě je zajišťována autobusy MHD. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o samostatně stojící panelový bytový dům o sedmi sekcích, každá o jednom podzemním podlaží a čtyřech nadzemních podlažích. V 1.PP se nacházejí sklepy k bytům a společné prostory, v nadzemních podlažích se nacházejí v každé sekci na každém patře vždy dva byty. Základy domu jsou betonové, obvodové stěny zděné s vnější tepelnou izolací na štítových stěnách a v prostorách schodiště, stropy s rovným podhledem, střecha plochá s krytinou ze svařovaných pásů, klempířské konstrukce úplné z pozink.plechu, okna plastová, vstupní dveře do domu plastové ze 3/4 prosklené, vnitřní schodiště betonové dvouramenné protisměrné, vnější omítky břízolitové, podezdívka s keramickým obkladem. Objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do veřejné kanalizace, je napojen na veřejnou elektrickou síť a veřejný plynovod. Dle sdělení -2-
povinného a typu domu byl objekt postaven kolem roku 1975, v posledních letech byly provedeny některé dílčí opravy jako je výměna oken a vchodových dveří do domu, a ke dni ocenění je dům v poměrně dobrém stavebně technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Užívání pozemků je zajištěno věcným břemenem spoluužívání zastavěných pozemků Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Exekuce Komentář: Na jednotce vázne věcné břemeno užívání, zástavní právo exekutorské, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou
OBSAH 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka s příslušenstvím 2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno užívání bytu 2.2 Věcné břemeno spoluužívání zastavěných pozemků
-3-
OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka s příslušenstvím Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 64,30 m2 Popis oceňované nemovité věci Oceňovaná bytová jednotka o velikosti 3+1 o celkové podlahové ploše 64,27 m2 se nachází ve 2.NP bytového domu vlevo od schodiště a sestává ze tří pokojů (19,00 m2, 16,20 m2 a 12,90 m2), kuchyně (5,80 m2), předsíně (5,50 m2), koupelny (2,00 m2), WC (0,90 m2) a šatny (2,00 m2), k bytu dále náleží právo výlučného užívání dvou balkonů (4,60 m2 a 1,70 m2) přímo přístupných z bytu, dva zděné sklepy (5,20 m2 a 4,80 m2) a spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Podíl k pozemkům, na kterých je budova postavena, je ve vlastnictví jiného vlastníka a spoluužívání těchto pozemků je zajištěno věcným břemenem. Vstupní dveře od bytu jsou dřevěné, ostatní dveře v bytě náplňové, okna plastová, na podlahách obytných místností bytu jsou palubky, v předsíni je položeno PVC, v ostatních místnostech je na podlahách keramická dlažba, v kuchyni za kuch.linkou, v koupelně a na WC jsou na stěnách keramické obklady. V bytě jsou běžné zařizovací předměty jako je vana a umyvadlo s příslušnými výtokovými armaturami, WC mísa se splachovacím zařízením, kuchyňská linka a kombinovaný sporák. Vytápění bytu a ohřev TUV jsou dálkové, v bytě je rozvod vodovodu, kanalizace, elektřiny a zemního plynu. Okna bytu jsou orientována na obě strany, tzn. jihozápadním a severovýchodním směrem s částečným výhledem. Byt je užíván cca od roku 1975, a ke dni ocenění se jedná o byt v dobrém stavu po celkové rekonstrukci.
Srovnatelné nemovité věci Název: Byt 3+1 ul. Dukelských hrdinů Zrekonstruovaný byt v Kolíně v cihlovém domě, v blízkosti nádraží-výhoda dojíždění do Prahy, ve 3. patře. Dispozice 3+1, plus šatna/pracovna s balkónem a komora. Sklep. Topení plyn s vlastním kotlem. Vybavení: kuchyň vč. spotřebičů (sporák- sklokeramická deska plyn, vestavná myčka Bosch a trouba, volně stojící lednice s mrazákem), vestavěná skříň v ložnici a obývacím pokoji, vestavěné skříně v předsíni, kompletně nově zařízená koupelna, nové WC. Součástí malá lezecká stěna bez chytů. Převážně dřevěné podlahy. Dveře Sapeli dýha. Plastová okna. Bezpečnostní vchodové dveře. Možnost parkování za domem. Dálkový vodovod, topení lokální plynové, veřejná kanalizace. Lokalita Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 0,95
-4-
K6 Poloha bytu v domě K7 Příslušenství bytu K8 Provedení bytu K9 Celkový stav bytu
1,05 1,05 1,00 1,00
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,95 21 352 domu - srovnatelná; Typ stavby - zděný dům; Celkový stav domu - dobrý stav; Vliv pozemku - vlastní pozemek; Poloha bytu v domě - 4.NP bez výtahu; Příslušenství bytu - balkon a sklep; Provedení bytu - srovnatelné; Celkový stav bytu srovnatelný; Užitná plocha Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 2 73,00 m 0m 1 649 000 Kč 22 589 Kč/m2 Název: Byt 3+1 ul. Prokopa Velikého Byt v OV 3+1 74m2, s balkonem, v obci Kolín, okres Kolín. Byt se nachází ve čtvrtém patře čtyřpatrového cihlového domu obklopeného zelení, který je po částečné rekonstrukci (odpady, střecha, vchodové dveře, schodiště, společné prostory). Byt je v půdním, ale dobrém stavu. Dispozice bytu: vstupní chodba, komora, pokoj, druhý pokoj se vstupem na balkon, koupelna s vanou, oddělené WC. Dále pokoj a kuchyně vybavená kuchyňskou linkou, el. sporákem. Okna jsou plastová se žaluziemi. V domě se dále nachází společná kočárkárna s kolárnou, sušárna, prádelna a dílna. K bytu náleží zděný sklep. U domu se nachází parkoviště, dětské hřiště a potraviny v těsné blízkosti nemocnice a služby. Obec má veškerou občanskou vybavenost, a velmi dobrou dostupnost do Prahy. Doprava: bus, vlak. Centrum města pěšky do 10 min., vlakové nádraží do 20 min. Dálkový vodovod, plynovod, topení ústřední, veřejná kanalizace Lokalita Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 0,95 K6 Poloha bytu v domě 1,05 K7 Příslušenství bytu 1,05 K8 Provedení bytu 1,00 K9 Celkový stav bytu 1,10 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná; Typ stavby - zděná stavba; Celkový stav domu - dobrý stav; Vliv pozemku - vlastní pozemek; Poloha bytu v domě - 4.NP; Příslušenství bytu - balkon a sklep; Provedení bytu - srovnatelné; Celkový stav bytu - původní stav; -5-
Celkový koef. KC 1,04
Upravená j. cena Kč/m2 20 796
Užitná plocha 74,00 m2
Výměra pozemku 0 m2
Celková cena 1 480 000 Kč
Jednotková cena 20 000 Kč/m2
Název: Byt 3+1 Roháčova ul. Byt 3+1 s garáží, zahradou a uzavřeným vjezdem na zahradu s dalším parkovacím místem v Kolíně, Roháčova ulice. Jedná se o velmi pěkný zděný byt, nová plastová okna, levný ohřev teplé vody velmi nízké poplatky celkem za byt 3800 Kč/ měsíc + uzavřený vjezd bránou na dálkové ovládání, parkování ve vytápěné garáži a další auta na zabezpečeném pozemku. Zahrada - posezení, grilování, přitom v klidné části v centru města Kolín. Nutno vidět. Balkon 3 m2, voda - místní zdroj, plynovod, topení ústřední dálkové, veřejná kanalizace Lokalita Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 0,95 1,00 K6 Poloha bytu v domě K7 Příslušenství bytu 0,95 K8 Provedení bytu 1,00 K9 Celkový stav bytu 1,00 Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,81 19 548 domu - srovnatelná; Typ stavby - zděná stavba; Celkový stav domu - dobrý stav; Vliv pozemku - vlastní pozemek a zahrada; Poloha bytu v domě - srovnatelná; Příslušenství bytu - balkon, sklep a garáž; Provedení bytu - srovnatelné; Celkový stav bytu - srovnatelný; Užitná plocha Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 2 65,00 m 0m 1 560 000 Kč 24 000 Kč/m2 Název: Byt 3+1 Vrchlického ul. Bytová jednotka 3+1 se nachází v jednosměrné (klidné) ulici Vrchlického. Z oken ložnic výhled na vilovou zástavbu přes ulici, z kuchyně a obývacího pokoje výhled do vnitrobloku s parkovou úpravou. Výměra bytu je 73,58 m2 + lodžie (přístupná z obývacího pokoje) 5,2 m2 + zděný sklep v suterénu 7,96 m2. V domě je dále společná sušárna. Dům je zděný, stejně tak bytové jádro, výstavba proběhla v první polovině 90. let. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí s parapety oken 2,8 m nad okolním terénem. Pokoje jsou neprůchozí, dispoziční plánek s výměrou jednotlivých místností přikládáme. V pokojích je podlahovou krytinou plovoucí podlaha, v předsíni a kuchyni je lino, v koupelně a na WC dlažba. Byt zůstane vybaven praktickou vestavěnou skříní v předsíni a dále kuchyňskou linkou. Okna bytové jednotky je možné vyměnit za plastová s příspěvkem z fondu oprav ve výši 30.000,-Kč. V záměru je zateplení obou štítů domu, v rámci této akce bude možné realizovat okno z koupelny. Přímo v ulici nebo v sousední ulici jsou školky a školy, pohodlně je možné dojít na vlakové i autobusové nádraží nebo do centra města. Bytová jednotka je v tuto chvíli v družstevním vlastnictví s nesplacenou anuitou 22.000,-Kč. -6-
Lokalita Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha domu K3 Typ stavby K4 Celkový stav domu K5 Vliv pozemku K6 Poloha bytu v domě K7 Příslušenství bytu K8 Provedení bytu K9 Celkový stav bytu
0,95 1,00 0,95 1,00 0,95 1,00 1,05 1,00 1,00
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,90 19 919 domu - srovnatelná; Typ stavby - zděná stavba; Celkový stav domu - dobrý stav; Vliv pozemku - vlastní pozemek; Poloha bytu v domě - 2.NP; Příslušenství bytu - lodžie a sklep; Provedení bytu - srovnatelné; Celkový stav bytu srovnatelný; Užitná plocha Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 2 73,58 m 0m 1 628 000 Kč 22 126 Kč/m2 Název: Byt 3+1 Na Magistrále Byt 3+1 v 1. NP v žádané lokalitě v Kolíně, který je nově po celkové rekonstrukci v roce 2014(elektroinstalace v mědi,voda v plastu,dlažba,plovoucí podlahy...). Jedná se o klidný dům ve výborném stavu kousek od přírodního areálu Peklo. Dům je též po kompletní rekonstrukci v roce 2010 (střecha,zateplení,okna plast...).V ceně stávající kuchyňská linka včetně lednice,elektr.plynové trouby. K bytu patří jeden sklep. V okolí je veškerá občanská vybavenost i púarkování. Lokalita Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 0,95 K5 Vliv pozemku 0,95 K6 Poloha bytu v domě 1,05 K7 Příslušenství bytu 1,10 K8 Provedení bytu 1,00 K9 Celkový stav bytu 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná; Typ stavby - zděná stavba; Celkový stav domu - velmi dobrý; Vliv pozemku - vlastní pozemek; Poloha -7-
Celkový koef. KC 0,94
Upravená j. cena Kč/m2 21 131
bytu v domě - 1.NP; Příslušenství bytu - sklep; Provedení bytu - srovnatelné; Celkový stav bytu - srovnatelný; Užitná plocha Výměra pozemku Celková cena 2 2 65,00 m 0m 1 460 000 Kč
Jednotková cena 22 462 Kč/m2
Název: Byt 3+1 Zborovská ul. Byt 3+1 ve 2. NP budovy Zborovská ul., budova postavena na pozemcích ve vlastnictví jiného majitele. V domě je 8 bytových jednotek. Bytový dům umístěn na jižním okraji města Kolína, okolní zástavba bytové a rodinné domy. Poblíž je chatová oblast a rybník místně zvaný „Peklo“. Bytová jednotka je v bytovém domě se základy betonovými s izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo nosné je cihelné v tl. zdiva 45 cm, stropy jsou montované s rovným podhledem, krov vázaný dřevěný, střecha valbová, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější omítka je břízolitová. Vnější obklady chybí, vnitřní obklady v kuchyni, koupelně s WC, obložena vana. Schody v domě jsou betonové s teracovou broušenou úpravou. Okna jsou plastová (2006) v oknech žaluzie, dveře dřevěné hladké fládrované. Podlahy v chodbě, kuchyni a koupelně s WC jsou z keramických dlaždic. Podlahy v pokojích jsou parketové (uvolněné). Vytápění je ústřední, kotel na plyn kombinovaný s TUV, radiátory žebrové lité. Elektroinstalace pouze světelná, na střeše osazen bleskosvod. Rozvod studené vody, teplá v kuchyni a sociálních místnostech. Zařizovací předměty jsou standardního provedené, odkanalizovány do veřejné kanalizace, zaveden zemní plyn – sporák plynový, odsávání. Ve sklepě je sušárna, společenská místnost a sklepy pro majitele bytu. Podlahová plocha bytu 57,76 m2. Lokalita Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Poloha bytu v domě 1,00 K7 Příslušenství bytu 1,10 K8 Provedení bytu 1,00 K9 Celkový stav bytu 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,99 20 900 domu - srovnatelná; Typ stavby - zděná stavba; Celkový stav domu - dobrý stav; Vliv pozemku - pozemek jiného vlastníka; Poloha bytu v domě - 2.NP; Příslušenství bytu - sklep; Provedení bytu - srovnatelné; Celkový stav bytu srovnatelný; Užitná plocha Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 2 57,00 m 0m 1 200 000 Kč 21 053 Kč/m2 Název: Byt 3+1 Kremličkova ul. Prostorný byt 3+1 s lodžií v panelovém domě ve 2. NP v Kolíně. Byt je o velikosti 71m2, má plastová okna, vyzděné jádro a je ve stavu k okamžitému nastěhování. Dům prošel celkovou -8-
rekonstrukcí zateplení, střechy, stoupaček i výtahu. U domu je spousta zeleně. Veškerá občanská vybavenost na dosah. Dálkový vodovod, plynovod, topení ústřední dálkové Lokalita Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 1,00 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 0,95 1,00 K6 Poloha bytu v domě K7 Příslušenství bytu 1,05 K8 Provedení bytu 1,00 K9 Celkový stav bytu 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,95 16 950 domu - srovnatelná; Typ stavby - panelová stavba se zateplením; Celkový stav domu - dobrý stav; Vliv pozemku vlastní pozemek; Poloha bytu v domě - 2.NP; Příslušenství bytu - lodžie a sklep; Provedení bytu - srovnatelné; Celkový stav bytu - srovnatelný; Užitná plocha Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 2 71,00 m 0m 1 270 000 Kč 17 887 Kč/m2 Název: Byt 3+1 Masarykova ul. Byt 3+1 s balkonem, sklepem v 5. NP v Kolíně 2, ulice Masarykova, nedaleko O.D. Kaufland a Pennymarket. Jedná se o velmi často vyhledávanou lokalitu v Polabské nížině, na klidné rodinné bydlení s dětmi. Přímo u bytového domu jsou dvě autobusové zastávky MHD. Plavecký bazén Vodní svět je 200 m od domu, stejně jako dvě mateřské školky, a dvě základní školy. V místě je plná občanská vybavenost. Dětské hřiště je jedno přímo za domem a druhé je naproti vchodu do domu vzdálené 100 m vzdálené.Dispozice bytu : Po vstoupení do bytu chodbou je nalevo WC, koupelna a kuchyně. Rovně je vstup do obýváku a ložnice, která má dveře s výstupem na balkon. Po pravé straně v chodbě je praktická pracovna s PC. Z chodby vpravo je dětský pokoj s oknem do zeleného parku. Celý byt je po kompletní rekonstrukci, rozvody elektřiny jsou v mědi, včetně nových jističů s proudovým chráničem, nové podlahy, dlažby, obklady, nová kuchyně s vestavěnými spotřebiči, nové odpady, nové rozvody vody. Nové zděné bytové jádro a vestavěná skříň. Dálkový vodovod, plynovod, veřejná kanalizace, topení ústřední dálkové. Lokalita Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 1,00 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 0,95 1,00 K6 Poloha bytu v domě -9-
K7 Příslušenství bytu K8 Provedení bytu K9 Celkový stav bytu
1,05 1,00 1,00
Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,95 22 879 domu - srovnatelná; Typ stavby - panelová stavba se zateplením; Celkový stav domu - dobrý stav; Vliv pozemku vlastní pozemek; Poloha bytu v domě - 5.NP s výtahem; Příslušenství bytu - balkon a sklepní kóje; Provedení bytu srovnatelné; Celkový stav bytu - srovnatelný; Užitná plocha Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 2 70,00 m 0m 1 690 000 Kč 24 143 Kč/m2 Název: Byt 3+1 ul. Na Magistrále Byt o dispozici 3+1 v 10. NP, s prostornou lodžií v Kolíně. Byt prošel celkovou rekonstrukcí v roce 2009. Nově rozvedená elektřina, zděné jádro, nová zvětšená koupelna, plovoucí podlahy v kombinaci s dlažbou pro dobrou údržbu, nová kuchyňská linka. Veliká lodžie přes celou délku bytu se vstupem z dětského pokoje a ložnice. Plastová okna. Dům byl zateplen, výměna výtahu, nové stoupací šachty. Byt působí celkově velmi příjemným dojmem. Vysoké patro je vždy zárukou klidnějšího bydlení díky rozptýlení akustického smogu města. Krásný výhled na široké okolí Kolína. Možnost financování. Dálkový vodovod, plynovod, veřejná kanalizace, topení dálkové Lokalita Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 1,00 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 0,95 K6 Poloha bytu v domě 1,05 1,05 K7 Příslušenství bytu K8 Provedení bytu 1,00 K9 Celkový stav bytu 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 1,00 20 564 domu - srovnatelná; Typ stavby - panelová stavba se zateplením; Celkový stav domu - dobrý stav; Vliv pozemku vlastní pozemek; Poloha bytu v domě - 10.NP s výtahem; Příslušenství bytu - lodžie a sklepní kóje; Provedení bytu srovnatelné; Celkový stav bytu - srovnatelný; Užitná plocha Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 2 75,00 m 0m 1 550 000 Kč 20 667 Kč/m2
- 10 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 11 -
16 950 Kč/m2 20 449 Kč/m2 22 879 Kč/m2 20 449 Kč/m2 64,30 m2 1 314 871 Kč
2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno užívání bytu Jedná se o věcné břemeno užívání bytové jednotky č. 715/3 na dobu života jedné osoby důchodového věku. Věcné břemeno bylo zřízeno na základě smlouvy o zřízení věcného břemena v roce 2013 jako právo bezúplatné na dobu života oprávněné. S přihlédnutím k věku oprávněné byla při výpočtu hodnoty věcného břemena předpokládána doba trvání věcného břemena dalších 10 let s omezením užívání bytu ze 100%. Pro ocenění věcného břemena bylo použito obvyklé nájemné v místě. Vzhledem k tomu, že nebyly k dispozici žádné relevantní vzorky z realizovaných pronájmů, byly použity vzorky z realitní inzerce s použitím koeficientu redukce pramene ceny ve výši 0,90. Analýza obvyklého nájemného: Byt 3+1 68 m2 Tyršova ul. Byt 3+1 95 m2 Rubešova ul. Byt 3+1 96 m2 ul. U Křižovatky Byt 3+1 83 m2 Zahradní ul. Byt 3+1 98 m2 ul. U Křižovatky Průměrné nájemné Upravené nájemné * 0,90
6.000,- Kč 7.500,- Kč 7.000,- Kč 8.900,- Kč 6.860,- Kč
1.059 Kč/m2/rok 947 Kč/m2/rok 875 Kč/m2/rok 1.278 Kč/m2/rok 840 Kč/m2/rok 1.000 Kč/m2/rok 900 Kč/m2/rok
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Byt 3+1: Výměra: 64,30 m2 Jednotková cena: 900,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 64,30 m2 * 900,- Kč/m2/rok = 57 870,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 57 870,- Kč/rok * 100 % = 57 870,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 57 870,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 57 870,- Kč * 10 let = 578 700,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
- 12 -
578 700,- Kč
2.2 Věcné břemeno spoluužívání zastavěných pozemků Jedná se o věcné břemeno spoluužívání zastavěných pozemků pod domem s byty, vyplývající z § 21 zákona o vlastnictví bytů, které opravňuje vlastníky jednotek spoluužívat pozemky pod bytovým domem. Vzhledem k tomu, že dům je postaven na sedmi pozemcích, byla hodnota všech těchto věcných břemen váznoucích na jednotlivých pozemcích oceněna jako souhrnná hodnota. Vzhledem k tomu, že sjednané nájemné nebylo zjištěno, byla pro ocenění tohoto druhu věcného břemena použita metoda tzv. simulovaného nájemného z obvyklé ceny pozemků s tím, že obvyklá cena pozemků byla zjištěna z realitní inzerce (2.100,- Kč/m2) a jako simulované nájemné bylo použito nájemné ve výši obvyklé pro stavební pozemky, což je 5% z obvyklé ceny stavebního pozemku. Pozemky jsou věcným břemenem zatíženy ze 100%, podíl užívání náležející oceňovanému bytu odpovídá spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, což je 7427/414624 z celku. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: Pozemek parc.č. st.4912: Výměra: 184,00 m2 Jednotková cena: 2 100,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 184,00 m2 * 2 100,- Kč/m2 * 5,00 % = 19 320,- Kč/rok Pozemek parc.č. st.4913: Výměra: 182,00 m2 Jednotková cena: 2 100,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 182,00 m2 * 2 100,- Kč/m2 * 5,00 % = 19 110,- Kč/rok Pozemek parc.č. st.4914: Výměra: 182,00 m2 Jednotková cena: 2 100,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 182,00 m2 * 2 100,- Kč/m2 * 5,00 % = 19 110,- Kč/rok Pozemek parc.č. st.4915: Výměra: 180,00 m2 Jednotková cena: 2 100,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 180,00 m2 * 2 100,- Kč/m2 * 5,00 % = 18 900,- Kč/rok Pozemek parc.č. st.4916: Výměra: 182,00 m2 Jednotková cena: 2 100,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 182,00 m2 * 2 100,- Kč/m2 * 5,00 % = 19 110,- Kč/rok Pozemek parc.č. st.4917: Výměra: 182,00 m2 Jednotková cena: 2 100,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 182,00 m2 * 2 100,- Kč/m2 * 5,00 % = 19 110,- Kč/rok Pozemekj parc.č. st.4918: Výměra: 184,00 m2 Jednotková cena: 2 100,- Kč/m2 - 13 -
Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 184,00 m2 * 2 100,- Kč/m2 * 5,00 % = 19 320,- Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 133 980,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 133 980,- Kč/rok * 100 % = 133 980,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 133 980,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 133 980,- Kč * 5 let = 669 900,- Kč Věcné břemeno spoluužívání zastavěných pozemků - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí
=
669 900,- Kč
*
7 427 / 414 624
=
- 14 -
11 999,66 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro ocenění byla použita porovnávací metoda na bázi přímého porovnání, která nejlépe ukazuje na reálné postavení oceňované nemovitosti na současném trhu v daném segmentu. Vzhledem k tomu, že nebyl k dispozici dostatečný počet srovnatelných vzorků z realizovaných prodejů, byly použity vzorky z realitní inzerce s použitím příslušných koeficientů zohledňujících rozdíly mezi oceňovaným bytem a porovnávanými vzorky. Trh v oblasti nemovitostí v daném regionu a odvětví vykazuje v současné době určitý převis nabídky nad poptávkou s výrazně menším objemem obchodovaných bytů obdobného charakteru. Výhodou oceňovaného bytu na trhu je jeho výhodná poloha v oblíbené lokalitě s veškerou občanskou vybaveností a velmi dobrou dopravní dostupností, poloha bytu v domě a skutečnost, že k bytu náleží dva balkony, a dobrý stavebně technický stav bytu i domu, naopak nevýhodou je skutečnost, že dům stojí na pozemcích ve vlastnictví jiného vlastníka s právem spoluužívání pozemků na základě věcného břemena spoluužívání. Po právní stránce je objekt zatížen právními povinnostmi vyplývajícími z věcného břemena užívání, z nařízené exekuce, z exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí a ze zástavního práva exekutorského, byt není ke dni ocenění pronajat, je užíván povinným a členy jeho rodinné domácnosti. Přístup k objektu je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace, hodnota objektu není dotčena žádnými negativními vlivy životního prostředí ani objekt sám nevykazuje žádná rizika tohoto charakteru pro své okolí. S ohledem na shora uvedené skutečnosti, zejm.na existenci věcného břemena užívání, a s ohledem na situaci na trhu s nemovitostmi v daném regionu, lze předpokládat, že umístění oceňovaného objektu na běžném trhu s nemovitostmi bude poměrně problematické a znalec navrhuje vyjádřit hodnotu oceňovaného bytu níže uvedenou obvyklou cenou.
- 15 -
- 16 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 8374/13-43 2 ze dne 7.4.2015 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12226 ze dne 3.4.2015 5 Snímek z katastrální mapy ze dne 31.5.2015 1
- 17 -
Fotodokumentace
- 18 -
