ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 159-32.15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p.1216 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Šestajovice, k.ú. Šestajovice u Prahy Adresa nemovité věci: U hřiště 1216, 250 92 Šestajovice Vlastník stavby: 27597369, s.r.o. VONORE, Štúrova 1701/55, 142 00 Praha 4, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 27597369, s.r.o. VONORE, Štúrova 1701/55, 142 00 Praha 4, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Štúrova 1701/55, 14200 Praha 4
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324, 253 01 Hostivice
ÚČEL OCENĚNÍ:
(ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
Datum místního šetření:
7 000 000 Kč
20.6.2015
Stav ke dni :
20.6.2015
Za přítomnosti: zástupce objednatele Počet stran:
17
stran
V Hostivici, dne 26.6.2015
Počet příloh: 1
Ing. Jaroslava Luňáčková
Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o administrativní ceně nemovitosti - rodinného domu č.p.1216 na pozemku parc.č. st. 1749 s příslušenstvím a s pozemky parc.č. st. 1749 a parc.č. 617/85, katastrální území Šestajovice, obec Šestajovice, okres Praha - východ. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemvoitostí LV 1764, k.ú. Šestajovice u Prahy, obec Šestajovice, okres Praha východ vyhotovený dálkovým přístupem dne 11.2.2015 - Kopie snímku katastrální mapy, k.ú. Šestajovice, obec Šestajovice, okres Praha - východ z internetu vyhotovená dne 26.5.2015 - Rozhodnutí o umístění stavby a stavební povolení ze dne 24.9.2007 vydané stavebním úřadem Městského úřadu Úvaly pod Č.j.K/5745/07/SU/Bul - Stavební dokumentace stavby rodinného domu z roku 2007 (půdorysy, řez, pohledy) - Informace a údaje sdělené objednatelem - Místní šetření provedené dne 20.6.2015 Místopis Šestajovice je obec s 2 466 obyvateli v okrese Praha - východ. Situovaná je ve vzdálenosti cca km od Hlavního města Prahy. Rodinný dům čp.1216 je je pravou polovinou dvojdomku na pozemku parc.č.st.1749 s pozemky parc.č. st. 1749 o výměře 79 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 617/85 o výměře 312 m2 - orná půda (podle skutečnosti zahrada u rodinného domu), vše v k.ú. Šestajovice, obec Šestajovice, okres Praha - východ. Území je okrajovou částí obce (cca 500 m od centra obce) s bytovou zástavbou rodinných domů. Pozemky oceňované nemovitosti jsou rovinné, připojené na vodovod, kanalizaci, plyn a elektřinu. Poloha z hlediska užívání pro bydlení je dobrá s dobrou přístupností po příjezdové komunikaci. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Rodinný dům čp.1216 na pozemku parc.č. st. 1749 je pravou polovinou dvojdomku s přilehlou zahradou parc.č. 617/85 v katastrálním území Šestajovice u Prahy, obec Šestajovice v okrese Praha východ. Stavba je nepodsklepená, se dvěma nadzemními podlažími a sklonitou střechou s mírným spádem (sedlová střecha s nestejnou výškou hřebene). Přístup k domu je ze zpevněné komunikace kolmo navazující na ulici Revoluční. K domu přísluší vedlejší stavba otevřeného přístřešku (plocha nad 25 m2 ), venkovní úpravy -2-
(zpevněné plochy z dlažeb, oplocení drátěným pletivem s potahem na kovových sloupcích, betonové prahy a betonová podezdívka, vrata v uličním oplocení, přípojky elektřiny a plynu od pilíře pro elektroměr a plynoměr v oplocení a přípojka kanalizace a vody, vsakovací jímka v zahradě, pergola u přístřešku). Na zahradě přilehlé k zastavěné ploše je pouze travní porost. Vlivy na obvyklou cenu:
Pozitiva - poloha v blízkosti Hlavního města Prahy s dobrý dopravním spojením. občanská vybavenost (pošta, škola, zdravotnické zařízení, obchod) blízkost lesů a rekreace
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 1216 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 1216 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům - rozestavěná stavba
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně
-3-
Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,01
I
0,03
I I
0,01 0,00
I
0,00
VII
0,01
III
0,00
III
0,01
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,071 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,071 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Šestajovice u Prahy: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou I nebo Brnem O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Pi 0,85 0,85 1,05 1,00 1,00 1,00
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 608,29 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. -4-
ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 1216 Rodinný dům čp.1216 je pravou polovinou dvojdomku na pozemku parc.č. st. 1751 v oblasti zástavby novostaveb rodinných domů v obci Šestajovice v okrese Praha - východ. Stavba je nepodsklepená se dvěma nadzemními podlažími. Dispozice: INP - zádveří, hala, šatna, koupelna s WC, technická místnost (plynový kotel na vytápění), komora, obývací pokoj s kuchyňským koutem a schodištěm do II.NP II NP - chodba, koupelna, 3x ložnice, balkon. V domě je 1 bytová jednotka o skladbě 4+kk s dvojím příslušenstvím. Popis konstrukcí a vybavení: Základy tvoří betonové pasy a betonová deska s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce z cihelných bloků POROTHERM, strop nad suterénem z železobetonu, ostatní stropy s rovnými podhledy, střecha sedlová s nestejnou výškou hřebene- zateplená, střešní krytina ze svařovaných živičných pásů, klempířské konstrukce z Titanzinkového plechu, vnitřní omítky vápenné bez obkladů, fasádní omítky zateplené, akrylátové, schodiště betonové, okna dřevěná Euro, dveře venkovní, povrchy podlah z dřevěných plovoucích podlah, obklady a dlažby a zařizovací předměty v koupelnách a v kuchyni v nadstandratním provedení. Vytápění ústřední s plynovým kotlem, otopná tělesa plechová, rozvod teplé a studené vody, ohřev teplé vody kombinované s vytápěním (plynový kotel Vailant), bleskosvod, elektřina světelná a motorová, domovní kanalizace standardní, plynovod ke kotli, kabelová TV, internet, . Podle podkladu a informace bylo stavební povolení vydáno v roce 2007. Stavební práce byly ukončeny v roce 2011. Kolaudace byla provedena. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha – východ 6 let 5 563,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP: 7,70*6,20+6,80*4,60 II.NP: 7,70*6,20+6,80*4,60 Název podlaží I.NP: II.NP:
Zastavěná plocha 79,02 m2 79,02 m2
= =
Konstrukční výška 2,95 m 2,60 m
Obestavěný prostor Vrchní stavba vč.79,02*(2,95+0,10)+7,70*6,20*(6,96+5,845)/2+ = zastřešení: 6,80*4,60*(6,275+5,80)/2+2,50*1,85*1,0 Obestavěný prostor - celkem: =
-5-
79,02 m2 79,02 m2
740,14 m3 740,14 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
79,02 m2 158,04 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 6 let: s = 1 - 0,005 * 6 = 0,970
č. I
Vi typ B
II IV
-0,01 0,04
II II V
0,00 0,01 0,08
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,07
II
0,00
III I
0,00 1,05
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,970 = 1,212
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,071 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 5 563,- Kč/m3 * 1,212 = 6 742,36 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 740,14 m3 * 6 742,36 Kč/m3 * 1,000 * 1,071= 5 344 600,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-6-
5 344 600,94 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,071 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,071 = 1,071 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 608,29 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 orná půda Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
1,071
Upr. cena [Kč/m2] 1 722,48
Parcelní číslo st. 1749
Výměra [m2] 79,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 722,48
Cena [Kč] 136 075,92
617/85
312,00 391,00
1 722,48 m2
537 413,76 673 489,68
=
673 489,68 Kč
Pozemky - zjištěná cena
-7-
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 1216 Rodinný dům čp.1216 je pravou polovinou dvojdomku na pozemku parc.č. st. 1751 v oblasti zástavby novostaveb rodinných domů v obci Šestajovice v okrese Praha - východ. Stavba je nepodsklepená se dvěma nadzemními podlažími. Dispozice: INP - zádveří, hala, šatna, koupelna s WC, technická místnost (plynový kotel na vytápění), komora, obývací pokoj s kuchyňským koutem a schodištěm do II.NP II NP - chodba, koupelna, 3x ložnice, balkon. V domě je 1 bytová jednotka o skladbě 4+kk s dvojím příslušenstvím. Popis konstrukcí a vybavení: Základy tvoří betonové pasy a betonová deska s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce z cihelných bloků POROTHERM, strop nad suterénem z železobetonu, ostatní stropy s rovnými podhledy, střecha sedlová s nestejnou výškou hřebene- zateplená, střešní krytina ze svařovaných živičných pásů, klempířské konstrukce z Titanzinkového plechu, vnitřní omítky vápenné bez obkladů, fasádní omítky zateplené, akrylátové, schodiště betonové, okna dřevěná Euro, dveře venkovní, povrchy podlah z dřevěných plovoucích podlah, obklady a dlažby a zařizovací předměty v koupelnách a v kuchyni v nadstandradním provedení. Vytápění ústřední s plynovým kotlem, otopná tělesa plechová, rozvod teplé a studené vody, ohřev teplé vody kombinované s vytápěním (plynový kotel Vailant), bleskosvod, elektřina světelná a motorová, domovní kanalizace standardní, plynovod ke kotli, kabelová TV, internet, . Podle podkladu a informace bylo stavební povolení vydáno v roce 2007. Stavební práce byly ukončeny v roce 2011. Kolaudace byla provedena. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 7,70*6,20+6,80*4,60 I.NP II.NP 7,70*6,20+6,80*4,60
= =
[m2] 79,02 79,02
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 79,02 m2 2,95 m 2 79,02 m 2,60 m
Název I.NP II.NP -8-
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba vč. 79,02*(2,95+0,10)+7,70*6,20*(6,96+5,845)/2+6, = zastřešení 80*4,60*(6,275+5,80)/2+2,50*1,85*1,0
[m3] 740,14 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Vrchní stavba vč. zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 740,14 m3 740,14 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S N S S S N N S S S S S S S S N S N
7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
-9-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,54
Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 3,54 2,40 3,30 5,20 3,39 1,69 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 7,85 0,40 5,54 107,71 1,0771
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * =
740,14 m3 * 4 049,26 Kč/m3
Plná cena:
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 96 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 100 = 4,0 % Koeficient opotřebení: (1- 4,0 % / 100)
*
Rodinný dům čp. 1216 - zjištěná cena
=
1 975,1,0771 0,9000 2,1150 4 049,26 2 997 019,30 Kč
0,960 2 877 138,53 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Podle Informace o parcelách z internetu, LV 1764 k.ú. Šestajovice u Prahy, obec Šestajovice, okres Praha - východ jsou součástí oceňované nemovitosti - rozestavěného rodinného domu čp.1216 pozemky - parc.č. st. 1749 o výměře 79 m2 - zastavěná plocha a nádvoří - parc.č. 617/85 o výměře 312 m2 - orná půda. Podle skutečnosti je pozemek parc.č. st.1749 zastavěn rodinným domem č.p.1216 a pozemek parc.č. 617/85 je přilehlou plochou rodinného domu. Pozemky tvoří jednotný funkční celek. Jsou rovinné, připojeny na veškeré inženýrské sítě a přístupné po zpevněné komunikaci. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Stavební pozemek 1.070 m2, Šestajovice u Prah pozemek pro výstavbu RD KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
1 070 4 599 930 4 299,00 0,95 Parcela č.: 4 084,05 Popis pozemku: Stavební pozemek o výměře 1070 m2 v obci Šestajovice u Prahy (Praha-východ). Pozemek se nachází v proluce v klidné části obce v nové zástavbě rodinných domů. Pozemek je rovinatý, má obdélníkový tvar o stranách 28 x 39 metrů, přístupný po zpevněné komunikaci. K dispozici jsou vybudovány inženýrské sítě (zkolaudované přípojky elektřiny, vodovodu a kanalizace), vybudováno veřejné osvětlení. Pozemek je určen pro stavbu rodinného domu. Správní centrum je v místě, - 10 -
doprava autobusy MHD s návazností na metro stanice Černý Most, a dále ideální železniční spojení (Pražská integrovaná doprava PID) z Klánovic na Masarykovo nádraží v Praze cca 20 minut.V obci je úplná občanská a technická vybavenost (MŠ, ZŠ, obchody). Lokalita: Hezký stavební pozemek 740 m2, Šestajovice u pozemek pro výstavbu RD KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
740 2 929 660 3 959,00 0,95 Parcela č.: 3 761,05 Popis pozemku: Stavební pozemek o výměře 740 m2 v obci Šestajovice u Prahy (Praha-východ). Pozemek se nachází v klidné části obce v menší již téměř dokončené nové zástavbě rodinných domů. Pozemek je rovinatý, má přibližně tvar pravoúhlého trojúhelníku, je přístupný po asfaltové komunikaci. Je oplocený, chybí jen branka a brána. K dispozici jsou vybudovány všechny inženýrské sítě s přípojkami na pozemku (elektřina, vodovod, kanalizace, plyn), všechny poplatky jsou zaplaceny. Vybudováno veřejné osvětlení. Pozemek je určen pro stavbu rodinného domu, v červenci 2013 již bylo vydáno i stavební povolení na stavbu RD o dispozici 5+kk (přízemí + plně funkční podlaží) bez garáže se zastřešeným parkovacím stáním pro dvě auta. Projekt možno převzít, je v ceně. Správní centrum je v místě, doprava autobusy MHD s návazností na metro stanice Černý Most, a dále ideální železniční spojení (Pražská integrovaná doprava PID) z Klánovic na Masarykovo nádraží v Praze cca 20 minut.V obci je úplná občanská a technická vybavenost (MŠ, ZŠ, obchody). Lokalita: Stavební pozemek 874 m2, Šestajovice u Prahy pozemek pro výstavbu RD KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
874 3 649 824 4 176,00 0,95 Parcela č.: 3 967,20 Popis pozemku: Stavební pozemek o výměře 874 m2 v obci Šestajovice u Prahy (Praha - východ). Pozemek se nachází v obestavěné proluce klidné části obce v zástavbě původních a nových rodinných domů (lokalita U Hřiště v těsné blízkosti hranice Prahy navazující na Klánovice při západním okraji obce). Pozemek je rovinatý, nepravidelného tvaru, jižní orientace (slunce celý den), přístupný ze severu po zpevněné místní asfaltové komunikaci, jedná se o slepou neprůjezdnou ulici. V bezprostředním okolí pozemku je jíž výstavba dokončena a proto je pozemek již ze tří stran oplocen. K dispozici jsou všechny inženýrské sítě přímo na pozemku (vodovod, kanalizace, elektřina a plyn), vybudováno veřejné osvětlení. Správní centrum je v místě, doprava autobusy MHD s návazností na metro stanice Černý Most, a dále ideální železniční spojení (Pražská integrovaná doprava PID) z Klánovic na Masarykovo nádraží v Praze cca 20 minut.V obci je úplná občanská a technická vybavenost (MŠ, ZŠ, obchody). Lokalita: Stavební pozemek 573 - 953 m2, Šestajovice u pozemek pro výstavbu RD KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
573 2 005 500 3 500,00 0,95 Parcela č.: 3 325,00 Popis pozemku: Stavební pozemek o výměrách 573 - 953 m2 v obci Šestajovice u Prahy (Praha - východ). Pozemky se nacházejí v nově vznikající lokalitě U Potoka II, která bezprostředně navazuje na stávající zástavbu ve východní části obce, vzdálenost od středu Šestajovic je cca 800 m. Pozemky jsou rovinaté, mají pravidelné čtyřúhelníkové tvary. K dispozici jsou vybudovány všechny inženýrské sítě (elektřina, vodovod, kanalizace, plyn), dokončeny budou následně komunikace s chodníky a veřejným osvětlením. Pozemky jsou určeny pro stavby rodinných domů. Správní centrum je v místě, doprava autobusy MHD s návazností na metro stanice Černý Most, a dále ideální železniční spojení (Pražská integrovaná doprava PID) z Klánovic na Masarykovo nádraží v Praze cca 20 minut.V obci je úplná občanská a technická - 11 -
vybavenost (MŠ, ZŠ, obchody). Průměrná jednotková cena Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a 1749 nádvoří orná půda 617/85 Celková výměra pozemků
3 784,33 Kč/m2 Výměra [ m2 ] 79
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 3 784
312 391
3 784 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 298 936 1 180 608 1 479 544
3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
121,10 m2 740,14 m3 79,02 m2 391,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 180 m2 Velmi hezký a prostorný rodinný dům 5+1,garáž,Šestajovice, 180 m2, 2x koupelna, pozemek 738 m2, z.pl. 110 m2, garáž 36 m2. Lze využít i jako dvougenerační nebo zkloubit bydlení s podnikáním.Přízemí - obýv.pokoj 30 m2 s krbem se vstupem na terasu a zahradu. Kuchyň 18 m2 oddělena od ob.pok.dvoukřídlými zašupovacími dveřmi. Dále pracovna, techn.místnost, komora, hala,koupelna. 1. patro - 3 pokoje a velká koupelna 13 m2. Krásně udržovaná zahrada se sezením na terase a grilování u dalšího sezení u garáže. Dům je zateplen-15 cm, velká tepelná úspora, veškeré použité materiály v domě jsou nadstandardní (podlahy, schody,dlažba, sanita..)Topení - plynové etážové . Lokalita U Hřiště, Šestajovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,10 K1 K1 1,00 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00
Užitná plocha 155,00 m2
Výměra pozemku. 738 m2 - 12 -
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 1,08 55 569 Celková cena Jednotková cena 7 990 000 Kč 51 548 Kč/m2
Název: Prodej rodinného domu 83 m2 Rodinný dům v projektu moderních přízemních bungalovů na klidném místě na hranici Prahy, obec Šestajovice. Ve posledních dvou typech bungalovů jsou vždy dvě identické jednotky s obytnou plochou 83 m2 a vlastní zahradou o výměře 422 nebo 447 m2. Cena zahrnuje kompletního dokončení bez kuchyňské linky - podlahy, dveře, sanita atd. Ze všech místností jsou výstupy na zahradu okolo domu. Domy jsou před dokončením, k nastěhování cca 7/2015. Velmi dobrá dopravní dostupnost - 4 km na vlakovou zastávku v Klánovicích (20 min na Masarykovo nádraží), BUS 15 min „M“ Černý Most. V obci jsou k dispozici obchody, kino, restaurace, mateřská a základní škola, pošta atd., pár minut od klánovického lesa a koupaliště, cyklostezky. Lokalita Manželů Starých, Šestajovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,30 K1 K1 1,00 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00
Užitná plocha 83,00 m2
Výměra pozemku. 422 m2
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 1,27 57 561 Celková cena Jednotková cena 3 750 000 Kč 45 181 Kč/m2
Název: Prodej rodinného domu 180 m2 RD z roku 2008. RD 4+kk/2xG obytná plocha 140m2, plocha parcely 870m2. Zahrada upravená, zahradní domek, dřevěný přístřešek se sezením. Dům se nachází v nové zástavbě, žádané klidné lokalitě. V domě, prostorný slunný obývací pokoj s krbem a kuchyňským koutem s vestavěnými spotřebiči, ložnice, dětský pokoj, šatna, technická místnost s vstupem do garáže, neprůchozí pokoje. V blízkosti veškerá občanská vybavenost - škola, školka, potraviny, lékař, zubař, pošta, autobusová zastávka směr Černý Most. Kompletní IS - voda, plyn, elektřina, kanalizace, elektřina - měď, voda-plast. Podl.krytiny- parkety +dlažba, vlastní plynový kotel. Lokalita Hlohová, Šestajovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,30 K1 K1 1,00 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 1,27 63 229 - 13 -
Užitná plocha 135,00 m2
Výměra pozemku. 870 m2
Celková cena 6 700 000 Kč
Jednotková cena 49 630 Kč/m2
Název: Prodej rodinného domu 190 m2 Rodinný dům 4+kk v ulici Bezinková, Šestajovice. Dům je velice dobře dispozičně řešen. Jsou zde použity vysoce kvalitní a nadstandardní materiály. V přízemí se nachází předsíň, technická místnost (plynový kotel s bojlerem), šatna s vestavěnými skříněmi na míru, vstupní hala, koupelna se sprchovým koutem a toaletou, kuchyň od italského výrobce luxusních kuchyňí SCAVOLINI( pracovní deska - přírodní kámen žula), jídelna, obývací pokoj s krbem a vstupem na terasu. V prvním patře se nachází hala z které jsou vstupy do ložnice s balkonem (venkovní elektronicky ovládané žaluzie), kvalitní plovoucí podlahy a dále do dvou samostatných pokojů lze změnit na 3 pokoje (původní dva pokoje byly spojeny v jeden velký), koupelna s rohovou vanou a toaletou. V domě zůstává veškeré zařízení. Venkovní zámková dlažba se stáním pro dvě auta. Rozvody PC sítí, zabezpečovací systém a TV do všech pokojů. U domu se nachází prostorná a slunná zahrada. Do zahrady je vstup z její přední i zadní části domu, která má kompletní oplocení s pojízdnou bránou a zahradním domkem. Dům se nachází ve slepé ulici. Dopravní dostupnost je výborná, jak autem, tak MHD s návazností na metro Černý most (15minut). Zastávka autobusů MHD pouze 250 metrů od domu. V okolí je veškerá občanská vybavenost (nová mateřská školka a škola 200m od domu, nákupní centra Globus a další). V obci je možnost procházek do Klánovického lesa. Lokalita Bezinková, Šestajovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,15 K1 K1 1,00 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00
Užitná plocha 165,00 m2
Výměra pozemku. 828 m2
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 1,13 55 667 Celková cena Jednotková cena 8 150 000 Kč 49 394 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 14 -
55 569 Kč/m2 58 007 Kč/m2 63 229 Kč/m2 58 007 Kč/m2 121,10 m2 7 024 648 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 1216 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
5 344 601,00 Kč 673 490,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 1216 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp.1216
2 877 139,00 Kč 1 479 500,00 Kč 7 024 648,00 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
7 024 648 Kč 4 356 683 Kč 1 479 544 Kč 6 018 091 Kč
Obvyklá cena 7 000 000 Kč slovy: Sedmmilionů Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout při prodejích stejného nebo obdobného majetku, případně při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnávací způsob. Cena věci zjištěná porovnáním vychází z porovnání ceny obdobné věci k datu ocenění v daném místě. Porovnání u nemovitostí zohledňuje, zejména druh nemovitosti, místo stavby, velikost, využitelnost a vybavenost apod. Pro objektivizaci obvyklé ceny bytové jednotky je vedle porovnávacího způsobu ocenění provedeno ocenění věcnou a administrativní cenou. Administrativní cena je cena zjištěná podle platného cenového předpisu, t.j. v daném případě podle vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008, vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb, vyhlášky č.450/2012Sb, vyhlášky č.441/2013Sb a vyhlášky č.199/2014Sb. - 15 -
Věcná hodnota (nákladová) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení. Ocenění pozemku je provedeno porovnávací metodou.
Na základě výše uvedených zjištění a propočtů je stanovena obvyklá cena nemovitosti - rodinného domu č.p.1216 na pozemku parc.č. St.1749 s příslušenstvím a s pozemky parc.č.St 1749 a parc.č.617/85, vše k.ú. Šestajovice, obec Šestajovice , okres Praha-východ ve výši přibližující se porovnávací hodnotě
7 000 000,- Kč Slovy: sedmmilionů Kč V Hostivici, 26.6.2015 Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324 253 01 Hostivice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.prosince 2011 č.j. Spr 4076/2010 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 159-32.15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 159-32.15 . V Hostivici 26.6.2015
- 16 -
- 17 -
