ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ CEN OBVYKLÉ číslo 5070/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 514/3 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Klášterec nad Ohří, Oh í, k.ú. Klášterec nad Ohří Adresa nemovité věci: Lidická 514, 431 51 Klášterec nad Ohří Oh Vlastník stavby: JUDr. Miloslava Faltýnková, Lidická 514, 43151 Klášterec nad Ohří, Oh vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: JUDr. Miloslava Faltýnková, Lidická 514, 43151 Klášterec nad Ohří, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad ú v Litoměřicích, JUDr. Ondřej ej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Litom

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční ční řízení ř č.j. 124 EX 24143/12 (ocenění ní stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

310 000 Kč

Datum místního šetření: 7.5.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti ítomnosti majitele Počet stran: 13 stran Počet příloh: 1

V Praze, dne 23.5.2015

MONTEKALA, spol. s r.o.

7.5.2015 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé bytové jednotky č. 514/3 v k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří, obec Klášterec nad Ohří, okres Chomutov na listu vlastnictví č. 4568. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.5.2015, LV 4568, kat. úz. Miřetice u Klášterce nad Ohří - kopie mapy katastrální ze dne 6.5.2015, kat. úz. Miřetice u Klášterce nad Ohří - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 24143/12-14 ze dne 2.11.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 24143/12-80 ze dne 4.5.2015 - kopie smlouvy o převodu nemovitosti ze dne 1.12.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 18.12.2008 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Město leží v údolí Ohře mezi Krušnými horami a Doupovskými horami v severozápadních Čechách v okrese Chomutov, 6 kilometrů západně od města Kadaň. V obci naleznete informační centrum, zámek, lázně, městskou policii, policii ČR, lékárny, banky, pošty, kulturní dům, kino a sběrný dvůr, koupaliště, bazén, hřiště, tělocvičny a další. Městem prochází silnice I/13 a železniční trať 140 Karlovy Vary - Chomutov. Do obce se dostanete po silnici II. třídy 224A západně z obce Kadaň. Do obce se také dostanete autobusovou dopravou. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.

BUDOUCÍ STAV bytová zóna ostatní / voda / / elektro

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka je situována v bytovém domě o čtyřech č.p. 512, 513, 514, 515 v ulici Lidická v k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří, obec Klášterec nad Ohří, okres Chomutov. Bytový zateplený dům se nachází v širším centru města s dobrou dostupností MHD. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace

Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 514/3

Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 514/3

OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,02

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,980 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00

dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

VI

0,00

III

0,00

II

0,00

II I II

0,00 -0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,029 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Klášterec nad Ohří: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ V O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I příměstská doprava I O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

Pi 0,95 0,85 0,80 1,00 1,00 1,00

Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 658,92 Kč/m2

Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.

121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 514/3 Bytová jednotka sestává z kuchyně a dvou pokojů s příslušenstvím v 1. nadzemním podlaží budovy. Podlahová plocha je 62,13m2. Součástí bytu je jeho veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, včetně vodoměrů a uzavíracích ventilů, plynu, el. instalace, odpady apod.). K vlastnictví dále patří podlahová krytina a stropní vystrojení prostor v místnostech, nenosné příčky, vnitřní dveře, okna příslušející j jednotce, vstupní dveře, bytové jádro, vnitřní el. rozvody a k nim připojené instalační předměty (zásuvky, vypínače apod.) od elektroměru po danou jednotku. Jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnější stranou oken. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky pod bytovým domem.

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 1,000 * 1,050 = 1,029 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2]

Index

Koef.

Upr. cena [Kč/m2]

§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 658,92 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem

1,029

678,03

Parcelní číslo 1704/84

Výměra [m2] 211,00

Jedn. cena [Kč/m2] 678,03

Cena [Kč] 143 064,33

1704/85

208,00

678,03

141 030,24

1704/86

204,00

678,03

138 318,12

1704/87

206,00

678,03

139 674,18

829,00

m2

562 086,87

Pozemky - zjištěná cena

=

562 086,87 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky

=

562 086,87Kč 562 086,87 Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

562 086,87 Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna: WC: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 60 let 6 753,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 16,04 * 1,00 = 20,44 * 1,00 = 11,95 * 1,00 = 7,60 * 1,00 = 2,80 * 1,00 = 1,30 * 1,00 = 2,00 * 0,80 =

16,04 m2 20,44 m2 11,95 m2 7,60 m2 2,80 m2 1,30 m2 1,60 m2 61,73 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku

č.

Vi

1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 60 let: s = 1 - 0,005 * 60 = 0,700

III II

0,00 0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

III

0,00

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,700 = 0,700

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 6 753,- Kč/m2 * 0,700 = 4 727,10 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 61,73 m2 * 4 727,10 Kč/m2 * 0,980 * 1,050= 300 266,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

300 266,20 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 562 086,87 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 013 / 267 520 Hodnota spoluvlastnického podílu: 562 086,87 Kč * 6 013 / 267 520 = 12 633,93 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +

12 633,93 Kč

Bytová jednotka č. 514/3 - zjištěná cena

Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 514/3

=

312 900,13 Kč

Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:

60,00 m2

Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka Nabízím k prodeji pìkný èistý byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+1 (62 m2) nachazející se ve 2. patøe v zatepleném panelovém domì s výtahem v žádané lokalitì v Žitné ulici. Byt prošel tìmito úpravami: vymìnìné linoleum v chodbì, v kuchyni je nutno nahradit, v koupelnì dlažba. V pkojích jsou koberce. Jádro je pùvodní upravené, zpìvnìné perlinkou a vyštukované. Koupelna je obložena keramickým obkladem. Kuchyò je zaøízená zánovní kuchyòskou linkou s plynovým sporákem. Okna jsou plastová. Škola, školka, market v tìsné blízkosti. Lokalita Žitná, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 62,00 m2

Výměra pozemku. 0 m2

Miřetice koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,95 5 807 Celková cena Jednotková cena 379 000 Kč 6 113 Kč/m2

Název: Bytová jednotka Nabízím k prodeji èásteènì zrekonstruovaný byt 2+1 s lodžií ve 4. patøe zatepleného panelového domu ve vyhledávané lokalitì v ulici 17. listopadu. Byt prošel tìmito úpravami: plovoucí podlahy, dlažba v kuchyni, nová kuchyòská linka, plastová okna, nové štuky. Jádro je pùvodní. Vìtší místnost má dvoje dveøe, a je vhodná na pøepažení. Veškerá obèanská vybavenost je v dosahu 5ti minut. Lokalita 17.listopadu, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění




Název: Bytová jednotka Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví, který se nachází v 4. patøe zatepleného panelového domu v klidné a žádané lokalitì. Byt je pøedìlaný na 3+1, velký pokoj rozdìlen na samostatnou ložnici a obývací místnost. V kuchyni je zánovní linka. Koupelnové jádro celé obložené keramickou dlažbou. V blízkosti školka, škola, nové dìtské høištì, nákupní centrum. Lokalita Pionýrů, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění




Název: Bytová jednotka Nabízíme prodej bytu 2+1 - ul. 17.Listopadu 471 v Klášterci nad Ohøí o celkové rozloze 60 m2. Byt v osobním vlastnictví je dispoziènì pøedìlán na 3+1, nachází se ve 2.patøe sedmipatrového panelového domu s výtahem. Jeho souèástí je sklepní kóje a balkon v mezipatøe. Byt je po kompletní rekonstrukci - nové rozvody vody, elektøiny i plynu, plovoucí podlahy, WC+koupelna dlažba, nová kuchyòská linka... Zùstane kompletnì zaøízen. Celá budova je zateplena, v bytech instalována plastová okna. Možnost parkování pøed domem. Byt je vázán hypoteèním úvìrem, zbývá doplatit 250 000,-Kè (splátka 2500,-Kè/mìs.) Veškerá obèanská vybavenost v dosahu. Lokalita 17. Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


listopadu,



Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena

3 480 Kč/m2 5 163 Kč/m2 6 116 Kč/m2 5 163 Kč/m2

Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

60,00 m2 309 780 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 514/3

312 900,00 Kč

Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 514/3

309 780,00 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky

309 780 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 312 900 Kč

Obvyklá cena 310 000 Kč slovy: Tři sta deset tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10

Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: centrum města, dům po rekonstrukci, c) parametry ponižující cenu: nezjištěny Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 310 000,- Kč.

V Praze 23.5.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9

Znalecká doložka:

Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5070/2015 znaleckého deníku.

Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 79/2015.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti

počet stran A4 příloze 1

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents