ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4385/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci pozemku:
½ pozemků p.č. 378/34 a 378/35 Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Horní Dubňany, k.ú. Horní Dubňany Horní Dubňany, 671 73 Ludmila Benešová, Vémyslice 278, 671 42 Vémyslice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Tručka, Horní Dubňany 40, 671 73 Tulešice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č. 124 Ex 18931/11 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA ½ Datum místního šetření: Počet stran:
5
stran
V Praze, dne 6.11.2013
e-mail:
51 000 Kč 3.10.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 9
MONTEKALA, spol. s r.o.
3.10.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase 1/2 nemovitosti zapsané na LV č. 137, vedené Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kat. úz. Horní Dubňany, obec Horní Dubňany. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.11.2013, LV 137, kat. úz. Horní Dubňany, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 22.8.2012, mapový list č. Hrotovice 2-5/44, měřítko 1:1000, kat. úz. Horní Dubňany - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 18931/11-27 ze dne 2.1.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 18931/11-45 ze dne 17.8.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Horní Dubňany leží v Jihomoravském kraji, severovýchodně od okresního Znojma, východně od Moravských Budějovic a severozápadně od Moravského Krumlova. Horní Dubňany jsou obec s minimální občanskou vybaveností, rozšířená v Moravském Krumlově (cca 9 km) a kompletní ve Znojmě (cca 34 km) a Brně (cca 44 km). Doprava v obci je zajišťována autobusy. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky:
voda elektro
kanalizace telefon
BUDOUCÍ STAV
plyn zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Přípojky:
MHD dálnice/silnice I. tř.
voda elektro železnice
kanalizace telefon
plyn zpev. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňované pozemky se nachází západně od Horních Dubňan, okres Znojmo. Pozemky p.č. 378/34 a 378/35 tvoří celek téměř obdélníkového tvaru, jsou mírně svažité, bez vyznačených hranic v terénu, přístupné po nezpevněné polní cestě, zemědělsky obhospodařované. Nájemní smlouvy nebyly předloženy.
2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky 378/34 a 378/35
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: ZP Rešice KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 0,90
KDD: 0,50
KMZ: 0,30
KIV: 1,00
KVP: 0,90
2 000 300 000 150,00 0,10 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej pozemku o výměře cca 2000 m2 v obci Rešice. Jedná se o ornou půdu navrženou na změnu ÚR jako stavební pozemek. Pozemek se nachází ve velmi klidné lokalitě malé vesnice Kordula, která spadá pod obec Rešice. Z hlavní cesty vedoucí z obce Rešice do střediskové obce Rouchovany vede do Korduly 300 m dlouhá a slepá asfaltová komunikace. Elektřina je na hranici pozemku. Pozemek se nachází na nejatraktivnějším místě vesnice - v horní části u příjezdu do vesnice. Z pozemku je pěkný kruhový výhled na les a okolí. Ve vesnici je pouze asi 10 obydlených domů, proto je zde naprostý klid a jen minimální provoz. Lokalita: ZP Vladislav KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
14,58
KVP: 1,00
KUV: 0,80
8 664 210 000 24,24 0,76 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej zemědělských pozemků v katastrálním území Hostákov, okres Třebíč. Pozemky jsou o celkové výměře 8.664 m2.
18,42
3
KIV: 1,00
KUV: 0,80
Lokalita: ZP Ivančice KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,45
KVP: 1,00
KUV: 0,80
8 779 114 000 12,99 1,10 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej zemědělského pozemku určeného jako vinice o výměře 2.248 m2 spolu s lesními pozemky o výměře 6.531 m2. Celková výměra nabízených pozemků 8.779 m2. Svojí polohou směřuje vinice od severu k jihu. Nabízené pozemky se nacházejí cca 4 km od Ivančič. Lokalita: ZP Medlov KRC: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,80
6 700 134 000 20,00 0,76 Parcela č.: 2 Popis pozemku: Prodej zemědělského pozemku o celkové výměře 6.700 m nacházející se v katastrálním území Medlov u obce Medlov, okr. Brno-venkov. Pozemek byl součástí bývalého sadu Lokalita: ZP Žerotice
15,20
KRC: 1,00
KMP: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 0,95
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KDD: 0,60
KMZ: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
14,31
KIV: 0,90
KVP: 1,00
KUV: 0,80
5 337 213 480 40,00 0,43 Parcela č.: 17,28 Popis pozemku: Prodej orné půdy u obce Žerotice v okrese Znojmo. Pozemek má obdélníkový tvar. Nachází kousek od obce Žerotice. Přístupný je ze silnice směr Žerotice-Tvořihráz. Průměrná jednotková cena 15,96 Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č.
orná půda 378/34 orná půda 378/35 Obvyklá cena před korekcí ceny podílové spoluvlastnictví Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 2 580 3 740
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 16 16
6 320
/ 2,00 = Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 41 280 59 840 101 120 50 560,00 50 560
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota
Současný stav 50 560 Kč
Obvyklá cena ½ 51 000 Kč slovy: Padesát jedna tisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21
4
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nízká b) parametry povyšující cenu: zemědělsky obhospodařované c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, přístup po nezpevněné cestě Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 51.000 Kč V Praze 6.11.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4385/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 344/2013.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 22.8.2012 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 137 ze dne 6.11.2013
5
počet stran A4 příloze 1 1 7