ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 741/94/2014 část B) NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, pozemky parc.č.674 (v KN zapsána se stavbou bez č.p.- odstraněna) a 675, vše v k.ú. a obec Vracov, zapsané na LV č. 3096, vedené u KP Kyjov Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Vracov, k.ú. Vracov Adresa nemovité věci: J. Husa, 696 42 Vracov OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 54101 Zlatá Olešnice IČ: 13531140 telefon: DIČ: CZ6704131533 fax: 499 732 407
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 131 EX 2950/14-54 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
14
e-mail:
[email protected]
455 000 Kč 27.8.2014
stran
ve Zlaté Olešnici, dne 31.8.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 9
Ing Michal Danielis
27.4.2014 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 3096 ze dne 1.8.2014 2. Snímek katastrální mapy 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 27.8.2014. Povinný Viktoria Trade, spol. s r.o., náměstí Svobody 93/22, 602 00 Brno, IČ 25570226 se nedostavil, doručenka byla dodána dne 13.8.2014 - doručeno fikcí. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil
oceňovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby „z venku”, informací ze stavebního úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce, č.j. 131 EX 2950/14-54 9. PD na st.úřadě ve Vracově 10. NL pořízená na KP Kyjov
-2-
Místopis Vracov (německy Wratzow) je město v okrese Hodonín v Jihomoravském kraji, 8 km jihovýchodně od Kyjova. Město Vracov leží v rovinaté krajině mezi Strážnicí a Kyjovem. Ze severu však krajina pomalu stoupá, na svazích otočených k jihu se pěstuje vinná réva. Z jižní části je Vracov obklopen rozsáhlým lesem Doubravou. Ve městě žije něco přes 4500 obyvatel. Městem je Vracov od roku 1967. Západně od Vracova se nachází jezero Rašelina. Severně od hlavní silnice se pak nacházejí habánské vinné sklepy.
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky: voda elektro
BUDOUCÍ STAV
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Přípojky: voda elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř. okrajová část - zástavba RD
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňované pozemky se nalézají v klidné části- ve východní okrajové části města Vracov, přístupné z ulice J. Husa z veřejné zpevněné komunikace p.č. 717/1, ve vlastnictví města. Nemovitosti jsou vzdáleny cca 700 m od centra města, městského úřadu, autobusové zastávky, knihovny a pošty., v okolí jsou rezidenční stavby a vinné sklípky s vinohrady. Pozemky jsou dle platné ÚPD vedeny jako plochy a stavby občanské vybavenosti. Území je kompletně zainvestované, možnost napojení pozemků na VV, NN, VK a plyn.
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rozhodnutí - Provedení ohlášené demolice stavby č.j. 1531-330-11-3 ze dne 15.11.2011 Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy z www.cap.cz - Zóna 1 -se zanedbatelným rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo VIKTORIA TRADE, spol. s r.o., náměstí Svobody 93/22, Brno-město, 60200 Brno Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení předběžného opatření Zahájení exekuce - VIKTORIA TRADE, spol. s r.o. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.
Ostatní rizika: nejsou
-4-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky p.č.674 a 675
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č.674 je veden jako stavební se stavbou bez č.p., jiná stavba, bez LV, původně na pozemku stavby garáží - na základě rozhodnutí č.j. 1531-330-11-3 ze dne 15.11.2011 vydaného Městský úřadem Vracov, kterým bylo povoleno odstranění stavby, byla následně stavba odstraněna. Pozemek p.č. 675 je manipulační plocha, částečně zastavěná stavbou dožitého přístřešku pro kola (zděná stavba na pilířcích z cihel s výplní z pletiva, v zadní části opěrná zeď ze želbetonu, zastřešena pultovou střechou, podlahy betonová, přivedeno elektro) o rozměrech 7*2,5 m, tj. cca. 17,5 m2. Dle ÚPD je funkční využití pozemků - plochy občanského vybavení. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: stavební pozemek ve Bzenci KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
523 750 000 1 434,03 0,85 Parcela č.: Popis pozemku: stavební pozemek ve Bzenci o rozloze 523 m2. Veškeré inženýrské sítě jsou na hranici stavebního pozemku. Pozemek je přístupný z obou stran, na protější straně se nachází garáž, kvelbený sklep a suché WC (zapojená elektřina 230V a 380V, voda), ostatní IS u pozemku. Celková cena: 750 000 Kč za nemovitost, Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 523 m2 Komunikace: Betonová Lokalita: stavební pozemek v obci Osvětimany KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
900 680 000 755,56 0,85 Parcela č.: Popis pozemku: slunný stavební pozemek v obci Osvětimany, okr. Uherské Hradiště. Pozemek je vhodný pro řadový rodinný dům s velkou zahradou. Celková plocha stavební parcely je 900 m2. Uliční šíře je 15 m, délka 60 m. Inženýrské sítě: vodovod, plyn, kanalizace jsou zavedeny na hranici pozemku. Na pozemku je vlastní studna, pod původní podlahou je malý sklepní prostor. V obci je veškerá občanská vybavenost. Zahrada je přístupná pro motorová vozidla i ze zadní části, kde lze zřídit samostatný vjezd. Celková cena: 680 000 Kč za nemovitost, Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 900 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V
-5-
KUV: 1,00
1 218,93
KUV: 1,00
642,23
Lokalita: Stavební pozemek - Vracov, Hodonínská KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
1 559 982 170 630,00 0,85 Parcela č.: Popis pozemku: stavební pozemek 1 559 m2 Hodonínská, Vracov, cena nemovitosti 982 170 Kč pozemek ke stavbě rodinného domu v obci Vracov. Pozemek o celkové ploše 1559 m2, jen kousek od centra obce. Veškeré inženýrské sítě na pozemku. Lokalita: Stavební pozemek Bzenec KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
535,50
KUV: 1,00
878 650 000 740,32 0,85 Parcela č.: 629,27 Popis pozemku: Stavební pozemek Bzenec, lokalita Nad sklepy, rozloha 878 m2. Na pozemku všechny sítě, příjezd po asfaltu. Mírný jižní svah, klidná lokalita nedaleko vinic. Celková cena: 650 000 Kč za nemovitost Plocha pozemku: 878 m2 Průměrná jednotková cena 756,48 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase – pozemky dle platné ÚPD vedeny jako plochy občanské vybavenosti.. Pozemky pro výstavbu se pohybují v intervalu od 535,- do 1218,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 750,-Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha Celková výměra pozemků
674 675
Výměra [ m2 ] 151
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 750
442 593
750 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 113 250 331 500 444 750
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název
Popis
Parc. číslo Množství
přístřešek dožitého přístřešku 675 pro kola pro kola (zděná stavba na pilířcích z cihel s výplní z pletiva, v zadní části opěrná zeď ze želbetonu, zastřešena pultovou střechou, podlahy betonová, přivedeno elektro) Věcná hodnota ostatních staveb celkem
45,00 m3
JC
RC
Opotřebe ní 1 580 71 100 Kč 85 % Kč/m3
VH 10 665 Kč
10 665 Kč -6-
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota
Současný stav 444 750 Kč
Obvyklá cena 455 000 Kč slovy: Čtyřistapadesátpěttisíc Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u pozemků je použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v zastavitelném území, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, případně dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. pozemků pro výstavbu, plně zainvestovaných sítěmi(VV, VK, plyn, NN, zpevněná komunikace s nájezdy), v zastavěné okrajové části města, které jsou dle ÚPD vedeny jako plochy občanského vybavení (v okolí vinné sklepy a residenční zástavba), částečně zastavěné doplňkovou stavbou dožitého přístřešku pro kola, v dané lokalitě je poptávka po stavebních pozemcích srovnatelná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Předběžná hodnota dle srovnání (pozemky se stavbou) 455 415,-Kč Navržená tržní hodnota - cenová úroveň srpen 2014 zaokr. 1. nemovitostí povinného na LV č. 3096 a jejich přísl. 455 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - součástí je vedlejší stavba zděného přístřešku- zahrnuto v ceně 0,3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno
-7-
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - Pozemků parc.č. 674 a 675, vše v k.ú. a obec Vracov, zapsané na LV č. 3096, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov; se zohledněním práv a závad
ve výši 455 000,-Kč Takto určená výsledná cena je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Ve Zlaté Olešnici 31.8.2014 Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 54101 Zlatá Olešnice e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 741/94/2014 část B) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 94.
-8-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3096 ze dne 1.8.2014 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení znalce č.j. 131 EX 2950/14-54 1 Výpis z OR 1 ÚPD obce 2 Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz a wikipedia 0 Rozhodnutí - Provedení ohlášené demolice stavby č.j. 1531-330-11-3 ze 1 dne 15.11.2011
-9-
Snímek katastrální mapy
- 10 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 11 -
Mapa oblasti
- 12 -
ÚPD obce
- 13 -
Rozhodnutí - Provedení ohlášené demolice stavby č.j. 1531-330-11-3 ze dne 15.11.2011
- 14 -
