ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ CENĚ OBVYKLÉ číslo 5322/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, 1/2 pozemku p.č. p. 471/2 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, Litom obec Bechlín, k.ú. Předonín Adresa nemovité věci: Bechlín, 411 86 Vlastníci pozemku: SJM Matoušek Luboš a Matoušková Jindra, vlastnictví: výhradní Matoušek Luboš, Mírové náměstí nám 65, 411 18 Budyněě nad Ohří Ohř Matoušková JindraZahradní 335, 411 56 Bohušovice nad Ohří Oh Ohř OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad ú v Litoměřicích, JUDr. Ondřej řej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Litom
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční ční řízení ř č.j. 124 EX 23756/12 (ocenění ní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA ½
51 100 Kč
Datum místního šetření: 29.10.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti ítomnosti majitele Počet stran: 5 stran Počet příloh: 0
V Praze, dne 5.11.2015
MONTEKALA, spol. s r.o.
29.10.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/2 pozemku p.č. 471/2 v k.ú. Předonín, obec Bechlín, okres Litoměřice na listu vlastnictví č. 910. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.8.2015, LV 910 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 23756/12-13 ze dne 11.1.2013 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 23756/12-89 ze dne 20.8.2015 - informace sdělené OÚ Bechlín - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Obec Bechlín se nachází v Ústeckém kraji v okrese Litoměřice. V obci je základní občanská vybavenost (pošta, školka, obchod, restaurace, dětské hřiště), veškerá občanská vybavenost je pak v 5 km vzdálené Roudnici nad Labem. Vzdálenosti: Praha – 45 km, Štětí – 5 km, Litoměřice – 24 km. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky:
voda elektro
kanalizace telefon
BUDOUCÍ STAV
plyn zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Přípojky:
MHD dálnice/silnice I. tř.
voda elektro železnice
kanalizace telefon
plyn zpev. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaný pozemek p.č. 471/2 se nachází po levé straně komunikace směřující z obce Bechlín do obce Předonín. Pozemek má nepravidelný tvar a je rovinný. Na pozemku se nachází kotec pro psy, pozemek je oplocen. Zbytek pozemku je zatravněn. K pozemku je zřízeno věcné břemeno cesty z povinností k parcele č. 471/1 - smlouva o věcném břemeni nebyla předložena. Napojení na IS nezjištěno. V územním plánu je veden v plochách bydlení v rodinných domech venkovské. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území
území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Komentář: Věcné břemeno cesty oprávnění pro parcelu č. 471/2, povinnost parcela č. 471/1 na základě rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě č.j.-3883/2007 -2241 ze dne 08.11.2007. Právní moc ke dni 05.12.2007. Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků 1/2 pozemku p.č. 471/2 Srovnávací indexová metoda 1) Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rovinaté slunné stavební parcely o výměře 3510 m2, která se nachází na okraji obce Předonín. Územním plánem je určena pro výstavbu RD a rodinnou rekreaci. Přístup je z cesty, inženýrské sítì - elektřina má přípojku na pozemku, vodovod, kanalizace a plyn jsou vzdáleny cca 10 m. Pøímo na pozemku jsou dvě studny. 2) Reality IQ Vám nabízí k prodeji rovinatý stavební pozemek o výměře 1029 m2 se základovou deskou o rozměrech 10.2 x 9.95m. Pozemek se nachází na okraji obce Chcebuz u Štětí.Příjezd je po asfaltové komunikaci. Jedná se o krásné klidné slunné místo v nezátopové lokalitě s velice výhodnou polohou 5 km od Štětí, 15 km od Roudnice n/L, 20 km od nájezdu na dálnici D8. Z pozemku je krásný výhled do okolní přírody. V blízkosti jsou lesy, turistické a cykloturistické trasy, možnosti koupání a sportovního a kulturního vyžití. V obci Chcebuz je základní občanská vybavenost, veškerá pak v 5 km vzdáleném Štětí. Součástí pozemku je přípojka pitné vody a elektřiny. 3) Prodej rovinatého stavebního pozemku 865 m2, v obci Krabčice, zahrada 752 m2, vybudované sklepy na ploše 113 m2, které lze využít pro jakoukoliv stavbu. V obci je veškerá občanská vybavenost. Dálnice D8 vzdálená 6 km, Mělník 14 km, Roudnice nad Labem 3 km. Dojezd do Prahy 33 min. Vrchol hory Říp 1 km. V ceně je stavební povolení a stavební projekt s možností změny. Srovnávací pozemky Název Jednotková cena Celkový Jednotlivé indexy [Kč / m2] index Pozemek Bechlín A:1,00, B:0,75, C:0,40, D:0,50, E:0,75, F:1,00 600,00 0,11 Pozemek Štětí A:1,25, B:1,00, C:0,70, D:1,30, E:1,25, F:1,00 514,00 1,42 Pozemek Krabčice A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,30, E:0,75, F:0,80 751,00 0,70 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků Korekce výchozí ceny A – územní struktura: okrajové polohy obce B – typ stavebního pozemku:
Upravená jedn.cena [Kč / m2] 5 454,55 361,97 1 072,86 2 296,46 Kč/m2 0,60 0,75
C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod 2 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: E – územní připravenost, infrastruktura: střední F – speciální charakteristiky volitelné: Celkový index [Kč/m2]
Výchozí jednotková cena upravená Oceňované pozemky Název zahrada Celková výměra oceňovaných pozemků Cena oceňovaných pozemků
*
0,40 0,80 0,75 0,80 0,09
=
198,41
Výměra [m2] 515 515 m2
P.Č. 471/2
[Kč] 515 m * 198,41 Kč/m2 = 2
102 181,15
=
10 2 181,15 Kč
Úprava ceny: Popis podílové spoluvlastnictví
úprava
mezivýsledek
* 1,00 / 2,00 = Výsledná cena
=
51090,58 51 090,58 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota
51 091 Kč
Obvyklá cena 1/2 51 100 Kč slovy: Padesátjednatisícjednosto Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na střední úrovni, b) parametry povyšující cenu: nezjištěny, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 51 100 Kč. V Praze 5.11.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5322/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 285/2015.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
