ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0594-030/2014 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemků:
Rodinný dům Miletice č.p. 36 včetně příslušenství a pozemků Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Černuc, k.ú. Miletice u Velvar Miletice 36, 273 23 Černuc Lévaiová Gabriela, Miletice 36, 273 23 Černuc, vlastnictví: výhradní Lévaiová Gabriela, Miletice 36, 273 23 Černuc, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 EX 6174/11
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
8 stran
V Plzni, dne 3.2.2014
1 100 000 Kč 7.10.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 11 stran
JUDr. Karel Mošna
7.10.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou pozemku parc.č. st.53 o výměře 414 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, a pozemku parc.č. st.54 o výměře 331 - zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, stavby v části obce Miletice č.p. 36 - bydlení, na pozemku parc.č. st.53, vše v katastrálním území Miletice u Velvar, obec Černuc, okres Kladno. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 6174/11-23 ze dne 6.9.2013 a výpis z katastru nemovitostí LV č. 513 ze dne 27.6.2013, kupní smlouvu ze dne 28.6.2006 a snímek z katastrální mapy ze dne 27.6.2013. Dne 7.10.2013 bylo za účasti zástupce exekutora a povinné provedeno ohledání objektu a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt je situovaný v centru osady Miletice. Osada Miletice je územně oddělenou částí obce Černuc ležící na severním okraji okresu Kladno při hranici s okresem Mělník mimo průjezdní a frekventované komunikace, ve vzdálenosti cca 3 km východně od obce Černuc, 3 km severně od Velvar a 13 km severozápadně od Kralup nad Vltavou. V osadě se nenachází žádná občanská vybavenost, je zde vybudován veřejný vodovod a veřejný plynovod, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno výlučně autobusovými spoji, osada je velmi dobře dosažitelná z Prahy po dálnici D8, exit 18 se nachází ve vzdálenosti cca 10 km od osady. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o objekt venkovské chalupy s hospodářskou částí a stodolou postavenou na rohové rovinné parcele obdélníkového tvaru bez zjevného sklonu, s přístupem z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem z jižní a východní strany. Objekt sestává z původní částečně podsklepené přízemní stavby rodinného domu s navazující hospodářskou částí zastřešené sedlovou střechou a situované při východní hranici pozemku, dále z navazující stodoly zastřešené sedlovou střechou, v jihozápadní části pozemku je postavena dvou podlažní stavba zastřešená sedlovou střechou využívaná v současné době jako garáž. Tyto stavby tvoří uzavřený dvůr oplocený ze západní a severní strany plotem ze smíšeného zdiva výšky cca 3m, z jižní strany je dvůr uzavřen vstupním zděným portálem s dřevěnými vraty. Původní chalupa je samostatně stojící částečně podsklepená stavba o jednom nadzemním podlaží zastřešená sedlovou střechou s krytinou z pálených tašek, základy domu jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové stěny ze smíšeného zdiva z kamene a cihel tl. 90 -100 cm, okna dřevěná zdvojená, omítky vápenné, klempířské konstrukce z pozink.plechu. V suterénu se nachází dva sklepy a kotelna, v přízemí tři místnosti (26,30 m2, 19,90 m2 a 15,20 m2), kuchyně (24,20 m2), chodba (9,00 m2), koupelna s WC (10,60 m2), a veranda (3,20 m2). Celková užitná plocha obytných -2-
prostor je 108,40 m2. Objekt je vytápěn ústředním teplovodním systémem s kotlem na zemní plyn a na pevná paliva, ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem, objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do jímky a napojen na veřejnou el. síť a na veřejný plynovod. Objekt byl postaven cca kolem roku 1850 a ke dni ocenění je zanedbaném stavebně technickém stavu, který odpovídá jeho stáří. Navazující stodola je zděná přízemní stavba zastřešená sedlovou střechou s vestavěným výměnkem sestávající ze tří místností a chodby. Stavebně technický stav stavby odpovídá jejímu stáří, stav vnitřních prostor výměnku je však velmi špatný a tyto prostory jsou ke dni ocenění neobyvatelné. Objekt samostatně stojící garáže je nepodsklepená dvoupodlažní zděná stavba zastřešená sedlovou střechou, v přízemí se nachází garáž, v patře jedna místnost využívaná jako dílna. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu vázne nařízená exekuce a zástavní právo smluvní a zástavní právo exekutorské dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Dle sdělení povinné není objekt pronajímán
-3-
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
108,40 m2 385,00 m2 745,00 m2
Srovnatelné nemovitosti Název: RD Hospozín Lokalita Hospozín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Velikost pozemku 0,90 1,00 K7 Vliv právních vztahů na prodejnost Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Poloha - srovnatelná 0,69 6 220 poloha; Příslušenství - vedlejší stavby - stodola; Celkový stav - lepší stav; Velikost pozemku - větší pozemek; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 176,00 m 1 271 m 1 590 000 Kč 9 034 Kč/m2 Popis Rodinný dům se stavební parcelou v obci Hospozín, zastavěná plocha domu je 122 m2, užitná plocha 176 m2 a celková výměra pozemku 1 271 m2. Jedná se o přízemní dům s obytným podkrovím (cihla o tloušťce 45 cm). Přízemí: vstupní chodba, kuchyň, 3x pokoj, koupelna, WC, zádveří, spíž, komora. Podkroví: 1x pokoj, půdní prostor vhodný k rekonstrukci. K dispozici je pevná linka a internet. Vytápění domu: plynový kotel. IS: obecní vodovod (není napojen do domu), studna s pitnou vodou, vlastní septik s přepadem do obecní kanalizace, el. 220 a 380 V. Součástí nemovitosti jsou dvě garáže, dvě kůlny a krásný velký pozemek za domem, který lze využít k výstavbě dalšího rodinného domu. Dům se nachází v klidné části na kraji obce. V obci je školka, pošta, obchody a škola je Velvarech nebo v sousední vesnici.
-4-
Název: RD Velvary Lokalita Slánská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 0,90 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Velikost pozemku 1,00 K7 Vliv právních vztahů na prodejnost 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Poloha - poloha ve 1,01 7 742 městě; Příslušenství - vedlejší stavby - bez vedlejších staveb; Celkový stav - horší stav; Velikost pozemku - srovnatelný pozemek; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 150,00 m 817 m 1 150 000 Kč 7 667 Kč/m2 Popis Starší rodinný domek (rodný dům Václava Klementa - zakladatele českého automobilismu) postavený kolem rok 1860. Dispozice domu jsou tři místnosti s možností propojení do 4., která byla využívána jako dílna. Všechny místnosti mají původní krásné klenuté stropy a prkenné podlahy (podlahy jsou místy silně narušené). K domu patří kolna a chlévy a s domem tvoří jeden celek do tvaru písmene L, dále přístřešek se studnou. Dvorek u domu zajišťuje naprosté soukromí. K objektu patří rovinná zahrada obdélníkového tvaru za domem, která je ohraničena zdmi a částečně pletivovým plotem. Nemovitosti se nachází v blízkosti historického centra města v malebné ulici. Tento dům je vhodný pro nadšence, kteří uvítají tradiční starou výstavbu, ducha a historii. Název: RD Velká Bučina Lokalita Velká Bučina Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Velikost pozemku 1,05 K7 Vliv právních vztahů na prodejnost 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Poloha - srovnatelná 1,18 16 325 poloha; Příslušenství - vedlejší stavby - bez vedlejších staveb; Celkový stav - horší stav; Velikost pozemku - menší pozemek; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 70,00 m 539 m 970 000 Kč 13 857 Kč/m2 -5-
Popis Menší RD 90 m2 v obci Velká Bučina u Velvar, okres Kladno. Dům se nachází na kraji obce a je určen k rekonstrukci. Je zde ložnice se zachovalou dřevěnou podlahou, obývací pokoj s možností kuchyňského koutu, menší komora vhodná pro vybudování koupelny a technické WC. Vytápění domu je plynovými topidly WAW, ohřev TUV plynovou karmou. Voda je obecní, odpadní vody svedeny do splaškové kanalizace. Dům je částečně podsklepen, z ulice je okénko na doplňování tuhých paliv. U domu je dílna a dříve užívané přístavky pro zvířectvo, nyní spíše ke zbourání a vzniklý prostor lze využít například na garážové stání. Půda domu by se dala využít k vybudování dalších obytných prostor. Na zahradě o ploše 356 m2 jsou vzrostlé ovocné stromy. Pozemek je částečně oplocen. Obec náleží k městu Velvary, vzdáleného cca 2 km, kde je veškerá občanská vybavenost – ZŠ, MŠ, pošta, úřad, lékaři, banka, obchody. Na kraji obce Velká Bučina je vlaková zastávka, dobré spojení do Prahy. Nájezd na D8 u Nové Vsi cca 9 km.
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
-6-
6 220 Kč/m2 10 096 Kč/m2 16 325 Kč/m2 10 096 Kč/m2 108,40 m2 1 094 406 Kč
-7-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Fotodokumentace 1 Usnesení Soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 6174/112 23 ze dne 6.9.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 513 ze dne 27.6.2013 3 Kupní smlouva ze dne 28.6.2006 4 Snímek katastrální mapy ze dne 27.6.2013 1
-8-
Fotodokumentace
-9-
