ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5377/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 1069/21 Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Olomouc, obec Olomouc, k.ú. Olomouc-město Adresa nemovité věci: Kaštanová 1069/16, 779 00 Olomouc Vlastník stavby: Bohumil Ferenc, Denisova 292/33, 77900 Olomouc, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Bohumil Ferenc, Denisova 292/33, 77900 Olomouc, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 9304/14 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
1 400 000 Kč
Datum místního šetření: 3.5.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 9 stran Počet příloh: 0
V Praze, dne 18.5.2016
MONTEKALA, spol. s r.o.
3.5.2016 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase bytové jednotky č. 1069/21 v k.ú. Olomouc-město, obec Olomouc, okres Olomouc na listu vlastnictví č. 2786. Znalecký posudek je vypracován na žádost objednatele na základě usnesení č.j. 124 EX 9304/14128 ze dne 29.7.2015 a bude použit jako podklad za účelem provedení exekuce prodejem nemovitých věcí. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 29.7.2015, LV 2786, kat. úz. Olomouc-město - kopie mapy z katastru nemovitostí - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 9304/14-20 ze dne 27.5.2014 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 9304/14-128 ze dne 29.7.2015 - kopie prohlášení vlastníka - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Okresní město Olomouc se nachází v Olomouckém kraji. Ve městě je veškerá občanská vybavenost a technická infrastruktura. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:
bytová zóna ostatní voda kanalizace elektro
BUDOUCÍ STAV průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna plyn Přípojky: telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
MHD dálnice/silnice I. tř
bytová zóna ostatní voda kanalizace elektro železnice
průmyslová zóna nákupní zóna plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka č. 1069/21 se nachází v bytovém domě o třech vstupech č.p. 962 a 1068 v ulici Kpt. Nálepky a č.p. 1069 v ulici Kaštanová. Vzhledem k nesoučinnosti majitele bytové jednotky jsou veškeré informace o jednotce získány z kopie prohlášení vlastníka. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou 2
Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
Nemovitá věc situována v záplavovém území
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky p.č. St. 1346, 1347, 1348 Indexová metoda [Kč/m2]
=
700,00
Korekce výchozí ceny A – územní struktura: společenská a obchodní centra B – typ stavebního pozemku: stavebně připravený C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 50 000 až 100 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: obchodní a byty E – územní připravenost, infrastruktura: velmi dobrá F – speciální charakteristiky volitelné: maximální znehodnocení Výchozí cena upravená [Kč/m2]
* * * * * * =
1,50 1,50 1,20 2,00 1,25 0,30 1 414,00
[Kč/m2]
=
1 414,00
Výchozí cena
Jednotková cena stavebních pozemků Oceňované stavební pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Výměra stavebních pozemků
Výměra [m2] 228 228 422 878 m2
P.Č. 1346 1347 1348
Cena stavebních pozemků
[Kč] 878 m2 * 1 414,00 Kč/m2 = =
Úprava ceny: Popis podíl na společných částech domu a pozemku
úprava
=
3
1 241 492,- Kč mezivýsledek
* 594,00 / 37 429,00 = Výsledná cena
1 241 492,00
19 702,54 19 702,54 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 1069/21 Oceňovaná bytová jednotka č. 1069/21 se nachází v bytovém domě o třech vstupech č.p. 962 a 1068 v ulici Kpt. Nálepky a č.p. 1069 v ulici Kaštanová. Dům je zděný netypový na pozemcích p.č. St. 1346, 1347 a 1348, je podsklepený s 6.NP (částečně 7.NP ul. Kaštanová) s plochou střechou. Bytová jednotka č. 1069/21 se nachází v 5.NP a dispozičně je řešena jako 2+1 (dva pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna, WC, komora a spíž). V bytě je kuchyňská linka, obklady jsou v kuchyni a koupelně, sporák je plynový. Záchod je splachovací, vana ocelová smaltovaná. Vytápění je ústřední. Teplá voda centrální. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 19,5 * 1,00 = 14,5 * 1,00 = 10 * 1,00 = 6 * 1,00 = 2,82 * 1,00 = 1,11 * 1,00 = 2,42 * 1,00 = 3 * 1,00 =
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna: WC: spíž: komora: Započítaná podlahová plocha bytu:
19,50 m2 14,50 m2 10,00 m2 6,00 m2 2,82 m2 1,11 m2 2,42 m2 3,00 m2 59,35 m2
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S
6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 4
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40
14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S S S S S S S X
3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena:
59,35 m2 * 21 067,38 Kč/m2
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 90 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 150 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1- 40,0 % / 100) Bytová jednotka č. 1069/21 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00 100,00 1,0000
= * * * * =
9 630,0,9390 1,0000 1,1000 2,1180 21 067,38
=
1 250 349,- Kč
* =
0,600 750 209,40 Kč
Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 594 / 37 429 Bytová jednotka č. 1069/21 - zjištěná cena
=
5
750 209,40Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Kaštanová/Kpt. Nálepky Typ stavby zděný netypový dům
Užitná plocha 59,35 m2
Podlaží 5.NP
Dispozice 2+1
Celková cena 1 399 888 Kč
Jednotková cena 23 587 Kč/m2
Srovnatelné jednotky Název: Bytová jednotka Byt 3+1 na prodej Olomouc, Kaštanová. Prodej panelového bytu v družstevním vlastnictví o velikosti 3+1 a o rozloze 76 m2 v Olomouci na ulici Kaštanová, v lokalitě centrum. Byt je v 4.patře domu. Kuchyň je prostorná, s možností posezení a sporákem. Součástí kuchyně je jídelní stůl a spíž. Na podlaze je plovoucí podlaha a lino. Ve zděné koupelně je vana, umyvadlo, WC je samostatné. Byt má dva neprůchozí pokoje. V celém bytě jsou plastová okna, ústřední topení, centrální ohřev vody, internet, žaluzie. Součástí bytu je lodžie. K bytu patří sklep. Dům má nový výtah. Lokalita: Kaštanová, Olomouc Podlaží: Dispozice: Zdroj: Profi reality Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 76,00 m2 1 510 000 Kč 19 868 Kč/m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. koef. KC cena Kč/m2 0,86 16 987 Název: Bytová jednotka Nabízíme cihlový byt 2+1, o ploše 59,5 m2 v klidné části města. Byt se nachází ve 3.NP, je po částečné rekonstrukci. Pokoje nejsou průchozí, z chodby se vchází do obývacího pokoje, ložnice, kuchyně, koupelny a WC. V každé místnosti je velké okno. V koupelně je rohová vana, umyvadlo a pračka. Toaleta je samostatně s plynovým kotlem. V kuchyni je zděná spíž (1m2) s dostatkem úložného prostoru. Na podlahách jsou parkety a dlažba. K bytu náleží sklep o velikosti 2 m2. Měsíční náklady cca 4.000,-. Dům má nová plastová okna a stupačky.
6
Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:
Hodolany
Olomouc
Remax
Typ stavby
Užitná plocha 59,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Celková cena
Jednotková cena
1 790 000 Kč
30 339 Kč/m2 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,95
Upravená j. cena Kč/m2 28 822
Název: Bytová jednotka Nabízíme k prodeji zajímavý cihlový být 3+1 s krásným výhledem v žádané starší zástavbě na ulici Praskova v Olomouci. Byt se nachází ve 4. NP (3. patro) bez výtahu a jeho podlahová plocha je 88,7 m2 + sklep cca 5 m2 a společný půdní prostor. Výměry pokojů jsou 25,62 m2, 24,07 m2 a 12,26 m2. Kuchyň je orientována na jih, rohový pokoj na jih a západ, zbývající pokoje na západ. Byt je po částečné rekonstrukci. Na podlahách: ve dvou pokojích plovoucí podlaha, v jednom parkety, jinak dlažba. Koupelna se sprchovým koutem, otopným žebříkem, wc samostatně s odvětráváním do světlíku, stoupačky v bytě nové. Kuchyňská linka je původní, s kombinovaným sporákem, digestoř. Plastová okna. Vytápění bytu a ohřev vody je zajištěn kombinovaným plynovým kotlem. V bytě zůstává vestavná šatní skříň a součástí bytu je i komora - špajz. Dům je po revitalizaci - zateplená fasáda, plastová okna i ve společných prostorách, renovovaná střecha (jsou tam vystavěny půdní byty). Lokalita: Praskova, Olomouc Podlaží: Dispozice: Zdroj: Patriot reality Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 89,00 m2 2 750 000 Kč 30 899 Kč/m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 7
Celkový koef. KC 0,81 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky
Upravená j. cena Kč/m2 24 951
16 987 Kč/m2 23 587 Kč/m2 28 822 Kč/m2 23 587 Kč/m2 59,35 m2 1 399 888 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
1 399 888 Kč 0 Kč 769 912 Kč 19 703 Kč
Obvyklá cena 1 400 000 Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.9
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je v dané lokalitě na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: centrum města, veškerá vybavenost v dosahu, c) parametry ponižující cenu: vzhledem k nesoučinnosti majitele nezjištěn stav bytové jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1 400 000 Kč. V Praze 18.5.2016 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 8
190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5377/2016 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 105/2016
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
9
