ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3814 - 44/14 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 900/3 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Poštorná Adresa nemovité věci: Tovární kolonie 900/5, 691 41 Břeclav Vlastníci: Josef Marek, Tovární kolonie 900/5, 691 41 Břeclav, vlastnictví: SJM Růžena Marková, Tovární kolonie 900/5, 691 4190 02 Břeclav, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petr Čech Oblá 83, 634 00 Brno IČ: 63373513

ÚČEL OCENĚNÍ:

450 000 Kč

Datum místního šetření:

11.10.2014

Počet stran:

Počet příloh: 9

Brně dne 25.10.2014

e-mail: [email protected]

Aukce (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

12 stran

telefon: 721 741 066

Stav ke dni : Počet vyhotovení:

11.10.2014 2 + elekronická podoba

Ing. Petr Čech

NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je odhad obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou nedobrovolnou dražbu.

Přehled podkladů • • • • • • •

Objednávka znaleckého posudku ze dne 9.10.2014 Výpis z listu vlastnictví č. 3742 pro obec Břeclav, k.ú. Poštorná vyhotovený dne 1.9.2014 Kupní smlouva uzavřená dne 15.11.2002 se správcem konkurzní podstaty úpadce Poštorenské keramické závody, a.s. v likvidaci JUDr. Josefem Kozou Webové stránky ČÚZK Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Webové stránky Sreality Informace sdělené manželi Josefem a Růženou Markovými

Místopis Břeclav je okresním městem s 24925 obyvateli ležící na jižním okraji Jihomoravského kraje při hranicích s Rakouskem a Slovenskem. Je důležitým železničním uzlem Brno - Bratislava - Přerov Vídeň. Město je u silničního křížení dálnice D2 Brno - Bratislava a silnice Přerov - Mikulov Vídeň. Ve městě jsou větší průmyslové podniky poskytující pracovní příležitosti. Město je i důležitým správním a vzdělávacím střediskem - jsou zde střední školy, učiliště, banky a úřady státní správy. Místní část Poštorná se nachází na jihozápadním okraji města. Byt č. 900/3 je v lokalitě nazývané Tovární kolonie. Zástavbu zde převážně tvoří jednopodlažní zděné domy. V sousedství obytné zástavby asi 25 m od domu č.p. 900 je zde výrobní areál.

Celkový popis Byt č. 900/3 se nachází v přízemním zděném domě se sedlovou střechou s taškovou krytinou. Dům pocházející z roku 1875 má pět samostatných bytových jednotek. Každý byt má samostatný vstup z obecního pozemku. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci a na rozvod el. energie. Dům stojí na pozemku p.č. 2024 - zastavěná plocha a nádvoří, na kterém má spoluvlastnický podíl i byt č. 900/3. Bytová jednotka má vstupní chodbu, kuchyň, 3 pokoje a sprchový kout společný se záchodem. Obvodové zdivo je cihelné tl. 30 cm. Stropy jsou s rovným podhledem. Podlaha je xylolitová, z pásů PVC a parketová. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou hladké plné. Vytápění je lokální třemi elektrickými akumulačními kamny. Kuchyň má u kuchyňské linky plynový sporák na propanbutan a odsávač par. Hygienické vybavení tvoří ve sprchovém koutu umývadlo a keramická záchodová mísa. Zdrojem teplé vody je elektrický bojler ve vstupní chodbě. Pozemek po pravé, levé a zadní straně domu parc. čísla 2022/1 - ostatní plocha (ostatní komunikace) je ve vlastnictví Města Břeclav. Podél přední strany budovy se nachází pozemek p.č. 2023/1 - ost. plocha (ostatní komunikace) v majetku Města Břeclav. 2

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn

Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace

Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území

Nemovitá věc situována v záplavovém území

Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 3742 je uvedeno zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. V části C „Omezení vlastnického práva” je na LV č. 3742 uvedeno předkupní právo pro Město Břeclav k pozemku p.č. 2022/2. Tento pozemek není uveden na katastrální mapě a není ani evidován na webových stránkách ČÚZK jako sousední parcela parcely č. 2022/1. V část C citovaného LV je uvedeno rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona).

3

OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 900/3 Bytová jednotka má vstupní chodbu, kuchyň, 3 pokoje a sprchový kout společný se záchodem. Obvodové zdivo je cihelné tl. 30 cm. Stropy jsou s rovným podhledem. Podlaha je xylolitová, z pásů PVC a parketová. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou hladké plné. Vytápění je lokální třemi elektrickými akumulačními kamny. Kuchyň má u kuchyňské linky plynový sporák na propanbutan a odsávač par. Hygienické vybavení tvoří ve sprchovém koutu umývadlo a keramická záchodová mísa. Zdrojem teplé vody je elektrický bojler ve vstupní chodbě do bytu. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 19,45 * 1,00 = 19,21 * 1,00 = 19,06 * 1,00 = 19,60 * 1,00 = 1,76 * 1,00 = 6,24 * 1,00 =

Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: pokoj: kuchyň: sprchový kout s WC: chodba: Započítaná podlahová plocha bytu:

19,45 m2 19,21 m2 19,06 m2 19,60 m2 1,76 m2 6,24 m2 85,32 m2

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

Část

Koef.

[%]

Upravený obj. podíl

1. Základy vč. zemních prací

P

6,00

100

0,46

2,76

2. Svislé konstrukce

P

18,80

100

0,46

8,65

3. Stropy

S

8,20

100

1,00

8,20

4. Krov, střecha

S

5,30

100

1,00

5,30

5. Krytiny střech

S

2,40

100

1,00

2,40

4

6. Klempířské konstrukce

S

0,70

100

1,00

0,70

7. Úprava vnitřních povrchů

S

6,90

100

1,00

6,90

8. Úprava vnějších povrchů

S

3,10

100

1,00

3,10

9. Vnitřní obklady keramické

P

2,10

100

0,46

0,97

10. Schody

C

3,00

100

0,00

0,00

11. Dveře

S

3,20

100

1,00

3,20

12. Vrata

X

0,00

100

1,00

0,00

13. Okna

S

5,40

100

1,00

5,40

14. Povrchy podlah

S

3,10

100

1,00

3,10

15. Vytápění

S

4,70

100

1,00

4,70

16. Elektroinstalace

S

5,20

100

1,00

5,20

17. Bleskosvod

S

0,40

100

1,00

0,40

18. Vnitřní vodovod

S

3,30

100

1,00

3,30

19. Vnitřní kanalizace

S

3,20

100

1,00

3,20

20. Vnitřní plynovod

C

0,40

100

0,00

0,00

21. Ohřev teplé vody

S

2,10

100

1,00

2,10

22. Vybavení kuchyní

S

1,80

100

1,00

1,80

23. Vnitřní hygienické vyb.

P

3,80

100

0,46

1,75

24. Výtahy

C

1,30

100

0,00

0,00

25. Ostatní

C

5,60

100

0,00

0,00

26. Instalační pref. jádra

X

0,00

100

1,00

0,00

Součet upravených objemových podílů

73,13

Koeficient vybavení K4:

0,7313

Ocenění [Kč/m2]:

Základní cena (dle příl. č. 8):

=

9 630,00

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10):

*

0,9390

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

*

0,7313

Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):

*

1,0500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

*

2,1120

2

Základní cena upravená

[Kč/m ]

=

14 664,62

=

1 251 185,38 Kč

Opotřebení: 60,000 %

-

750 711,23 Kč

Byt č. 900/3 – věcná hodnota

=

500 474,15 Kč

2

85,32 m * 14 664,62 Kč/m

2

Určení opotřebení odborným odhadem

5

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka – byt č. 900/3 Lokalita Břeclav - Poštorná Typ stavby byt v přízemním zděném domě

Užitná plocha 85,32 m2

Podlaží 1

Dispozice 3+1

Celková cena 456 377 Kč

Jednotková cena 5 349 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Bytová jednotka má vstupní chodbu, kuchyň, 3 pokoje a sprchový kout společný se záchodem. Obvodové zdivo je cihelné tl. 30 cm. Stropy jsou s rovným podhledem. Podlaha je xylolitová, z pásů PVC a parketová. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou hladké plné. Vytápění je lokální třemi elektrickými akumulačními kamny. Kuchyň má u kuch. linky plynový sporák na propanbutan a odsávač par. Hygienické vybavení tvoří ve sprchovém koutu umývadlo a keramická záchodová mísa. Zdrojem teplé vody je elektrický bojler ve vstupní chodbě do bytu. Byt je v přízemním zděném domě pocházejícím z roku 1875. Všechny byty mají samostatné vstupy z pozemku náležejícímu Městu Břeclav. S obdobnými byty se ve městě běžně neobchoduje. Údaje o podobných jednotkách nejsou v dostupných databázích prodejních cen a ani se k dnešnímu dni podobné byty na trhu neinzerují. Z uvedených důvodů byt č. 900/3 cenově porovnávám s byty prodanými ve větších bytových domech v Břeclavi a i byty nabízenými k dnešnímu dni k prodeji. S ohledem na atypičnost bytu, jeho minimální hygienické vybavení, vytápění el. akumulačními kamny a obvodové zdivo nesplňující dnešní požadované tepelně-technické parametry předmětný byt porovnávám s byty prodanými a inzerovanými v bytových domech v málo žádaných lokalitách Břeclavi. Odlišnosti mezi byty srovnávacími a oceňovanou jednotkou odlišuji pomocí koeficientů.

Popisy porovnatelných jednotek 1. byt Nabízený družstevní byt o dispozici 3+1 na sídlišti Na Valtické v Břeclavi. Byt má vstupní chodbu, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, koupelnu, záchod. Byt je v původním stavu. Anuita je 0,-Kč, byt je možno okamžitě převést do osobního vlastnictví. 2. byt Prodávaný byt 2+1 s balkonem na Fintajslově ulici v Břeclavi. Byt se nachází ve 3. podlaží zděného domu. Byt je v původním, ale velmi pěkném a udržovaném stavu, podlahy: parkety, PVC. 6

3. byt Prodaný byt 2+kk v Břeclavi - Poštorné se nachází se v 1. NP bytového domu ze šedesátých let. Vlastní byt je minimálně udržovaný, většina konstrukcí a vybavení původních. Je nezbytná rekonstrukce bytu. 4. byt Byt velikosti 3+1 prodaný v Břeclav - Charvátské Nové Vsi na ulici Na Valtické je v domě z roku 1981. Byt má nové zděné hygienické jádro s koupelnou a záchodem, nové podlahy, plastová okna a dveře. 5. byt Bytová jednotka prodaná v Břeclavi na ulici Na Pěšině je v domě postaveném v 50. letech min. století. Vybavení bytu je převážně původní. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění je lokální plynovými kamny. Ohřev vody je v koupelně plynovým průtokovým ohřívačem. Srovnatelné jednotky

Název: 1. byt Lokalita: Břeclav, Na Valtické Podlaží: 1/7 Dispozice: 3+1

Typ stavby zděný dům


Celková cena

Jednotková cena

760 000 Kč

13 818 Kč/m2

Použité koeficienty: K1 Lokalita

1,00

K2 Typ stavby

0,90

K3 Vybavení

0,70

K4 Zdroj nabídky

0,75

Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - podobná; Typ stavby - panelová; Vybavení - horší v bytě oceňovaném; Zdroj nabídky - inzerce; 7

Celkový koef. KC

Upravená j. cena Kč/m2

0,47

6 529

Název: 2. byt Lokalita: Podlaží: Dispozice:

Břeclav, Fintajslova 3/4 2+1



Celková cena

Jednotková cena

560 000 Kč

9 655 Kč/m2


0,70

K2 Typ stavby

0,80

K3 Vybavení

0,70

K4 Zdroj nabídky 0,75 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - horší s oceň. bytem; Typ stavby - zděný dům s klasickým zdivem; Vybavení - horší v bytě oceňovaném; Zdroj nabídky nabídková cena;

Celkový koef. KC


0,29

2 839

Název: 3. byt Lokalita: Podlaží: Dispozice:

Břeclav - Poštorná, sídliště 1/3 2+1



Celková cena

Jednotková cena

750 000 Kč

12 295 Kč/m2


0,90

K2 Typ stavby

0,80

K3 Vybavení

0,70

K4 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - lepší s bytem srovnávacím; Typ stavby - klasický zděný dům; Vybavení - horší v bytě oceňovaném; Zdroj nabídky - prodaný byt; 8

Celkový koef. KC


0,50

6 197

Název: 4. byt Lokalita: Břeclav - Charvátská Nová Ves, Na Valtické Podlaží: 4/8 Dispozice: 3+1

Typ stavby panelový dům


Celková cena

Jednotková cena

790 000 Kč

10 421 Kč/m2


1,00

K2 Typ stavby

0,90

K3 Vybavení

0,70

K4 Zdroj nabídky

1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - podobná; Typ stavby - panelový dům; Vybavení - lepší v bytě srovnávacím; Zdroj nabídky - prodaná nemovitost;

Celkový koef. KC


0,63

6 565

Název: 5. byt Lokalita: Břeclav, Na Pěšině Podlaží: 2/3 Dispozice: 2+1



Celková cena

Jednotková cena

800 000 Kč

11 779 Kč/m2


0,70

K2 Typ stavby

0,80

K3 Vybavení

0,70

K4 Zdroj nabídky

1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - lepší se srovn. bytem; Typ stavby - klasický zděný dům; Vybavení - lepší v bytě srovnávacím; Zdroj nabídky - prodaný byt;

9

Celkový koef. KC


0,39

4 617

Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky

2 839 Kč/m2 5 349 Kč/m2 6 565 Kč/m2 5 349 Kč/m2 85,32 m2 456 377 Kč

10

REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav Porovnávací hodnota

456 377 Kč

Věcná hodnota

500 474 Kč

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Větší váhu při odhadu obvyklé ceny dávám v tomto případě porovnávací hodnotě. Při jejím stanovování jsem použil 2 údaje o bytech nabízených a o 3 jednotkách prodaných v Břeclavi. Rozdíly mezi jednotlivými bytovými jednotkami zohledňuji pomoci řady koeficientů. Závěr Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu bytové jednotky č. 900/3 ve výši asi

450 000 Kč. slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč

V Brně 25.10.2014

Ing. Petr Čech Oblá 83

kancelář: Ukrajinská 19

634 00 Brno

625 00 Brno

tel.: 721 741 066

tel.: 547 215 926

e-mail: [email protected]

11

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3814 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 42.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy

počet stran A4 příloze

Výpis z katastru nemovitostí

3

Snímek katastrální mapy

1

Ortofoto

1

Poloha v místní části Poštorná

1

Poloha v Břeclavi

1

Fotodokumentace

2 12

13

14

15

Snímek katastrální mapy

Budova č.p. 900 s pozemkem parc. č. 2024 16

Ortofoto

Budova č.p. 900 na pozemku p.č. 2024 s vyznačeným vstupem do bytu č. 900/3 17

Poloha bytu v místní části Poštorná 18

Poloha v Břeclavi 19

Fotodokumentace

Přední strana domu č.p. 900

Vstup do bytu na zadní straně domu

Přední strana domu a chodník směrem k oceňovanému bytu

Byt č. 900/3 na zadní straně domu

Kuchyň

Sprchový kout společný se záchodem

20

Sprchový kout společný se záchodem

Vstupní chodba

El. akumulační kamna na chodbě

Pokoj

Pokoj

Pokoj

21

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents