ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3593-016/15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p 11 Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-sever, obec Kbelany, k.ú. Kbelany Adresa nemovité věci: Kbelany, 330 23 Vlastník stavby: 655113/1169, Ivana Omraiová, č.p. 11, 330 23 Kbelany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 655113/1169, Ivana Omraiová, č.p. 11, 330 23 Kbelany, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Licita s.r.o. Keřová 7, 301 00 Plzeň
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Jiří Mikula Skupova 454/37 , 301 00 Plzeň IČ: telefon: 777301237
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely veřejné dražby dobrovolné dle zákona 26/2000 Sb., o veřejných držbách
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
12 stran
V Plzni, dne 12.2.2015
e-mail:
[email protected]
650 000 Kč 5.2.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 5
Jiří Mikula
5.2.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol ocenění nemovité věci - rodinného domu č.p. 11 v Kbelanech s pozemkem, součástmi a příslušenstvím, tedy nemovitostí specifikovaných takto: nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 130 pro obec Kbelany, katastrální území Kbelany, a to pozemek st.p.č. 41 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 325 m2, jehož součástí je stavba – objekt k bydlení Kbelany, č.p. 11
Přehled podkladů - výpis z KN LV 130 ze dne 03.2.2015 - snímek katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - fotodokumentace SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Dům č.p. 11 na pozemku p.č. 41 Oceňovaná nemovitost leží v Kbelanech při levé straně návsi. Nemovitost je napojena pouze na elektrické vzdušné vedení, voda odebírána ze studny, odpady svedeny do žumpy. Stavebně technický stav odpovídá stáří, od r. 2000 se provádí průběžně vnitřní úpravy v domě do nynější podoby. Dopravní spojení autobusem ČSAD ze vsi 2x denně, jinak ze zastávky na křižovatce silnice Blatnice - Sulislav. Dům je volně stojící, přízemkový s podkrovím, osazený na rovině a obsahuje v 1.NP uzavřenou verandu, předsíň, obývací pokoj, kuchyň, WC, spíš, schody do podkroví, v podkroví - chodbu, tři obytné místnosti, WC s umyvadlem. Stavebně technický stav odpovídá stáří, údržba minimální, štítová zeď přední má šikmou stávající trhlinu staršího data, zadní část štítu není v dolní části omítnuta, není dokončena omítka verandy, dlažba v kuchyni dosti zvrásněná. Veranda není zakreslena na snímku KM. Zastavěná plocha 110 m2. Součásti a příslušenství: žumpa, studna, dřevěné oplocení, dřevěná vrata a vrátka, drátěná vrátka, oplocení ze stojatých betonových váz, zpevněné plochy - dlažba
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: dle LV 130 Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Kbelany: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 000,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka - III jezdí pouze v prac. dny 3x O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 120,96 Kč/m2
-3-
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70 0,90 0,80
Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č. 41 Zastavěná plocha p.č. 41 je přibližně obdélníkového tvaru, pozemek je celkem rovinatý. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I ochranné pásmo - komunikace 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II
Pi -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,848 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 0,990 * 0,848 = 0,831 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 120,96 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 41
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek p.č. 41 - zjištěná cena
Výměra [m2] 325,00
Index 0,831
Jedn. cena [Kč/m2] 100,52
Upr. cena [Kč/m2] 100,52 Cena [Kč] 32 669,32 669,-
= -4-
Koef.
32 669,- Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům č.p.11 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 9,15*10,90+2,00*5,00
[m2] 109,74
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 109,74 m2 2,70 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (9,15*10,90+2,00*5,00)*(2,70) podkroví 9,15*10,90*2,45
= =
[m3] 296,28 m3 244,35 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 296,28 m3 244,35 m3 540,63 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina
Provedení betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné sedlový pálená krytina -5-
Hodnocení standardu S S P S S
Část [%] 100 100 100 100 100
6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
pozinkovaný plech vápenné vápenné dvouvrstvé omítky běžné keramické obklady standardní náplňové dřevěná, zdvojená PVC, koberce keramická dlažba kamna na tuhá paliva světelná, třífázová studená i teplá voda el. bojler žumpa elektrický sporák se sklokeramickou deskou umyvadlo, vana, WC splachovací
P S C P C S S S S S S P S C S S C S S
100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
S S P
100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace
Obj. podíl [%] S S P S S P S C P C S S S S S S P S C S S C S
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 -6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 3,63 7,30 3,40 0,41 2,90 0,00 1,29 0,00 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10
23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S P
0,50 4,10 0,30 3,40
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
1,00 1,00 1,00 0,46
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
100 100 100 100
540,63 m3 * 3 670,47 Kč/m3
* * * =
0,50 4,10 0,30 1,56 84,58 0,8458
2 290,1, 1200 0,8458 0,8000 2,1150 3 670,47
=
1 984 366,20 Kč
* =
0,358 710 403,10 Kč
Zdůvodnění použití morálního opotřebení morální opotřebení Srážka za morální opotřebení: 710 403,10 * 10 % =
-
71 040,31 Kč
Rodinný dům č.p.11 - zjištěná cena
=
639 362,79 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 77 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 43 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 77 / 120 = 64,2 % Koeficient opotřebení: (1- 64,2 % / 100) Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení
-7-
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
109,74 m2 540,63 m3 109,74 m2 325,00 m2
Základní informace o porovnávaných nemovitostech jsou spolu s výpočty v následujících tabulkách, podrobnosti o porovnávaných nemovitostech jsou v archivu zpracovatele. Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Přehýšov Rodinný dům s hospodářským stavením na návsi obce Bítov, vzdálené 2 km od Heřmanovy Huti a 4 km od sjezdu z dálnice D5. Jedná se o přízemní, nepodsklepený dům s podkrovím vhodným k půdní vestavbě. V přízemí jsou 3 místnosti. Dům je třeba celkově rekonstruovat a modernizovat. Na obytnou část navazuje jednopatrová, částečně podsklepená hospodářská budova, kde v přízemí je bývalá stáj a chlév, malá stodola se schody do patra, kde jsou prostory pro skladování sena apod. U domu je nádvoří, zahrada, 16 metrů hluboká studna. RD Pňovany Rodinný dům v Pňovanech. Nemovitost je podsklepena. V 1.NP se nachází 3 obytné místnosti, WC, koupelna a kuchyň. V podkroví je zřízena jedna obytná místnost, zbytekslouží jako půda. Vytápění kotlem na tuhá paliva, plyn je do nemovitosti přiveden. Voda obecní, taktéž kanalizace. Na pozemku se nachází zděná garáž, za domem malá zahrádka. V současné době je dům odpojen od energií. RD Přehýšov RD, který se nachází v Přehýšově u Plzně. Tato nemovitost, která je vhodná zejména k rekonstrukci leží na pozemku o výměře 1364m2. Na pozemku najdeme 2 objekty a to obytný dům, který je hned k nastěhování. Dům je členěn na kuchyň s obývacím pokojem a příslušenstvím. Druhým objektem je budova o celkové výměře cca 193m2, která je rozdělena na hospodářskou a obytnou část určenou k rekonstrukci. Voda je z obecního vodovodu a z vlastní studny, k dispozici jsou i veškeré inženýrské sítě. Dům se nachází ve velmi klidné lokalitě ve stávající zástavbě poblíž středu obce, která je vzdálená cca 10 km od Nýřan a 20 km od Plzně.
-8-
Srovnatelné nemovité věci Název: RD Přehýšov Lokalita Bítov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikost objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 80,00 m2
1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00
Výměra pozemku. 1 418 m2
Název: RD Pňovany Lokalita Pňovany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikost objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 90,00 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,90 5 513 Celková cena Jednotková cena 490 000 Kč 6 125 Kč/m2
1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00
Výměra pozemku. 410 m2
-9-
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,80 6 755 Celková cena Jednotková cena 760 000 Kč 8 444 Kč/m2
Název: RD Přehýšov Lokalita Přehýšov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikost objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 100,00 m2
1,00 1,00 0,70 1,00 1,00 0,90 1,00
Výměra pozemku. 1 362 m2
Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,63 5 544 Celková cena Jednotková cena 880 000 Kč 8 800 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Současný stav 651 526 Kč 0 Kč 672 032 Kč 32 669 Kč
Obvyklá cena 650 000 Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč
- 10 -
5 513 Kč/m2 5 937 Kč/m2 6 755 Kč/m2 5 937 Kč/m2 109,74 m2 651 526 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Úkolem znalce bylo stanovit obvyklou cenu v místě a čase obvyklou rodinného domu č.p. 11 v Kbelanech s pozemkem, tedy nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 130 pro obec Kbelany, katastrální území Kbelany, a to pozemku st.p.č.41 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 325 m2, jehož součástí je stavba – objekt k bydlení Kbelany, č.p.11, včetně všech dalších součástí a všeho a příslušenství, to vše k datu místního šetření 5.2.2015. Oceňovaná nemovitost leží v Kbelanech při levé straně návsi. Nemovitost je napojena pouze na elektrické vzdušné vedení, voda odebírána ze studny, odpady svedeny do žumpy. Stavebně technický stav odpovídá stáří, od r. 2000 se provádí průběžně vnitřní úpravy v domě do nynější podoby. Dopravní spojení autobusem ČSAD ze vsi 2x denně, jinak ze zastávky na křižovatce silnice Blatnice - Sulislav. Dům je volně stojící, přízemkový s podkrovím, osazený na rovině a obsahuje v 1.NP uzavřenou verandu, předsíň, obývací pokoj, kuchyň, WC, spíš, schody do podkroví, v podkroví - chodbu, tři obytné místnosti, WC s umyvadlem. Stavebně technický stav odpovídá stáří, údržba minimální, štítová zeď přední má šikmou stávající trhlinu staršího data, zadní část štítu není v dolní části omítnuta, není dokončena omítka verandy, dlažba v kuchyni dosti zvrásněná. Veranda není zakreslena na snímku KM. Zastavěná plocha 110 m2. Při stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) bude provedeno vyhodnocení výsledků tří základních způsobů oceňování – nákladového zjištění věcné hodnoty, výnosového ocenění na základě dosažitelných nájmů (pokud je podstatná část pronajatá nebo pronajímatelná) a porovnávací hodnoty na základě vyhodnocení realitních nabídek a prodejů srovnatelných nemovitostí. Všech tří metod je využito pro vytvoření co nejucelenějšího obrazu o oceňované nemovitosti. Věcná hodnota bude provedena jako ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu (vyhláška č. 3/2008 Sb.ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., 450/2012 Sb. a 199/2014 Sb.), bez koeficientu prodejnosti a s odpočtem přiměřeného opotřebení. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností stanovuje se obvyklá cena nemovitých věcí na LV 130 ve výši 650 000,-Kč V Plzni 12.2.2015 Jiří Mikula Skupova 454/37 301 00 Plzeň Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni - správa soudů ze dne 22.5.1981, č. j. Spr. 1749/81 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady nemovitostí, rozšířeno dne 14.9.2001 pod č.j. Spr. 1494/01 pro obor ekonomika, odvětví oceňování podniku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3593-016/15 znaleckého deníku.
- 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 130 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
počet stran A4 příloze 2 1 1 1
- 12 -
