ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5069/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/5 bytové jednotky č. 1866/3 Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Sokolov, k.ú. Sokolov Adresa nemovité věci: Jelínkova 1866, 356 01 Sokolov Vlastníci stavby: Jiří Nechutný, Jelínkova 1866, 356 01 Sokolov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 5 Vladimír Nechutný, Jana Ámose Komenského 457, 431 51 Klášterec nad Ohří, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 Vlastníci pozemku: Jiří Nechutný, Jelínkova 1866, 356 01 Sokolov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 5 Vladimír Nechutný, Jana Ámose Komenského 457, 431 51 Klášterec nad Ohří, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 19736/12 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 1/5
69 500 Kč
Datum místního šetření: 7.5.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 12 stran Počet příloh: 1
V Praze, dne 9.7.2015
MONTEKALA, spol. s r.o.
7.5.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/5 bytové jednotky č. 1866/3 umístěné v domě č.p. 1866 (LV 9433) na pozemku č. parc. St. 2501/4 v kat. úz. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov, vše zapsáno na LV č. 9470. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.5.2015 LV č. 9470 pro kat. úz. Sokolov - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-19736/12-25 ze dne 17.8.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-19736/12-135 ze dne 2.5.2015 - výpis z prohlášení vlastníka budovy - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Sokolov leží administrativně v okrese Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Sokolov je také obcí s rozšířenou působností. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi 24490 obyvatel. Ve městě je veškerá občanská vybavenost. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka je umístěna v bytovém panelovém domě v ulici Jelínkova č.p.1866. Okolní zástavbu tvoří převáženě panelové domy. Bytový dům je nezateplený, v domě částečně vyměněna okna za plastová. Bytová jednotka č. 1866/3 se nachází ve 3.NP a je dispozičně řešena jako 1+1. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní
2
smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1866/3
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 1866/3
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/5. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,02
V
0,00
II I
0,00 -0,03
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000
3
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,997 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Sokolov: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 750,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1866/3 Bytová jednotka č. 1866/3 se nachází ve 3.NP a sestává z pokoje, kuchyně, předsíně, koupelny a WC. K bytu náleží lodžie a sklep. K vybavení jednotky patří sporák, kuchyňská linka, vestavěná skříň, spížní skříň, vodoměr TUV, poměrový měřič tepla, termostatický ventil. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, ÚT, elektroinstalace apod., kromě stoupacích vedení vč. uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a vnitřní okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken příslušejících k bytu, vnitřní elektrické rozvody od spínacích hodin.
4
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. 2501/4 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek zastavěný bytovým domem.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 1,050 = 0,997 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 750,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 2501/4
Výměra [m2] 276,00
Index
Koef.
0,997 Jedn. cena [Kč/m2] 747,75
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem 276,00 m2 Pozemek p.č. 2501/4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = Úprava ceny vlastnickým podílem *
Upr. cena [Kč/m2] 747,75 Cena [Kč] 206 379,-
206 379,206 379,- Kč 1/5
Pozemek p.č. 2501/4 - zjištěná cena
=
41 275,80 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. 2501/4
=
41 275,80Kč
5
41 275,80 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
41 275,80 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Sokolov 40 let 9 772,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 16,04 * 1,00 = 14,55 * 1,00 = 2,08 * 1,00 = 3 * 1,00 = 4,20 * 0,20 = 1,74 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu pokoj: kuchyně: předsíň: koupelna+WC: balkon: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
16,04 m2 14,55 m2 2,08 m2 3,00 m2 0,84 m2 0,17 m2 36,68 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800 9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,800 = 0,800
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950
6
č. II II
Vi -0,05 0,00
II III II
0,00 0,05 0,00
III
0,00
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 9 772,- Kč/m2 * 0,800 = 7 817,60 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 36,68 m2 * 7 817,60 Kč/m2 * 0,950 * 1,050= 286 032,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 41 275,80 Kč Spoluvlastnický podíl: 416 / 10 536 Hodnota spoluvlastnického podílu: 41 275,80 Kč * 416 / 10 536 = 1 629,72 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Bytová jednotka č. 1866/3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem Bytová jednotka č. 1866/3 - zjištěná cena
=
7
286 032,69 Kč
1 629,72 Kč 287 662,41 Kč 1/5 57 532,48 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 1866/3 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:
41,60 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka Nabízíme k prodeji byt 1+1 o celkové ploše 38 m2 nacházející se ve 4. nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po rekonstrukci - má plastová okna, plovoucí podlahy a keramická dlažba. Veškerá občanská vybavenost v těsné blízkosti. Lokalita Jelínkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70
Užitná plocha 38,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,66 9 940 Celková cena Jednotková cena 568 000 Kč 14 947 Kč/m2
Název: Bytová jednotka Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 1+1 upraveného na 2+1 ve 4. patře zatepleného panelového domu. Byt je po kompletní rekonstrukci - zděné jádro, plastová okna, nové rozvody elektro, v předsíni a koupelně dlažba, v pokojích plovoucí podlahy, kuchyňská linka. K dispozici je lodžie v mezipatře. Lokalita Jelínkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Celkový
8
Upravená j. cena
Užitná plocha 40,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
koef. KC Kč/m2 0,66 9 144 Celková cena Jednotková cena 550 000 Kč 13 750 Kč/m2
Název: Bytová jednotka Naše společnost Vám zprostředkuje prodej družstevního bytu 1+1 po částečné rekonstrukci v prvním nadzemním podlaží panelového domu. V bytě jsou plastová okna, nová kuchyňská linka, koupelna, elektrický sporák, PVC. Dům prošel rekonstrukcí chodby a vchodových dveří a v blízké budoucnosti se plánuje zateplením celého domu. Parkování přímo před domem. Lokalita Jelínkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 0,70 K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 40,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,60 5 985 Celková cena Jednotková cena 400 000 Kč 10 000 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl * 1,00 / 5,00 = Výsledná porovnávací hodnota
5 985 Kč/m2 8 356 Kč/m2 9 940 Kč/m2 8 356 Kč/m2 41,60 m2 347 610,- Kč 69 522,00 69 522 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1866/3
57 533,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 1866/3
69 522,00 Kč
Porovnávací hodnota
69 522 Kč
9
Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
0 Kč 0 Kč 0 Kč 57 532 Kč
Obvyklá cena 1/5 69 500 Kč slovy: Šedesát devět tisíc pět set Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: centrum města v dosahu, c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/5, nezjištěny - nesoučinnost spolumajitele bytové jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/5 nemovitostí ve výši 69 500,- Kč.
V Praze 9.7.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
10
Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5069/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 78/2015.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1
Podklady a přílohy Mapa oblasti
11
12