ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-8566 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 175 s pozemky Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Krchleby, k.ú. Krchleby u Nymburka Adresa nemovité věci: Boleslavská 175, 288 02 Krchleby Vlastník stavby: Miloslav Hejbal, Boleslavská 175, 28802 Krchleby, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Miloslav Hejbal, Boleslavská 175, 28802 Krchleby, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 085 EX 14483/14 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
10
V Praze, dne 13.4.2015
e-mail:
1 068 000 Kč 31.3.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 5
Znalecká společnost s.r.o.
31.3.2015 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavby (budovy) č.p. 175, způsob využití: bydlení na pozemku St. parc. č. 191 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1008/43 ( zahrada ) v kat. území Krchleby u Nymburka, obec Krchleby, okres Nymburk, zapsáno na LV 682. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka objednávka znaleckého posudku ze dne 17.2.2015. -2-
o ustanovení znaleckého ústavu a
Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 31.3.2015. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Krchleby jsou obec ležící v okrese Nymburk 6 km severně od Nymburku, součást Mikroregionu Nymbursko. Mají 714 obyvatel a jejich katastrální území má rozlohu 814 ha. Prochází jimi silnice -3-
I/38 Nymburk – Mladá Boleslav.
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé stavby (budovy) č.p. 175, způsob využití: bydlení na pozemku St. parc. č. 191 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1008/43 ( zahrada ) v kat. území Krchleby u Nymburka, obec Krchleby, okres Nymburk, zapsáno na LV 682. Nemovitá věc je situována v okrajové části obce. Dům je postaven na pozemku rovinatého charakteru, přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Dům je v podprůměrném stavebně technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků -4-
Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: St pozemek Krchleby KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: St pozemek Zavadilka KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
2 806
KDD: 1,00
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: St pozemek Jíkev KRC: 0,90
KMP: 1,00
3 111
KPP: 1,00
KDD: 1,00
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: St pozemek Jíkev KRC: 0,90
KMP: 1,00
878
KPP: 1,00
KDD: 1,00
Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena Druh pozemku
957
KMZ: 1,00
824 964
KVP: 1,00
KUV: 1,00
0,90
264,60
KVP: 1,00
KUV: 1,00
0,90
287,10
KVP: 1,00
KUV: 1,00
0,90
272,66
KVP: 1,00
KUV: 1,00
0,90
263,32
294,00
KMZ: 1,00
992 409
KIV: 1,00
319,00
KMZ: 1,00
266 000
KIV: 1,00
302,96
KMZ: 1,00
280 000
KIV: 1,00
KIV: 1,00
292,58
271,92 Kč/m2
Parcela č.
zastavěná plocha a 191 nádvoří zahrada 1008/43 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 254
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 272
412 666
272 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 69 088 112 064 181 152
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku:
666,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním patrem a podkrovní částí postavený na oploceném pozemku rovinatého charakteru. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je podprůměrný. Střecha budovy je dřevěná sedlová osazena pálenou krytinou. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna domu jsou plastová. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovité věci je po místní zpevněné komunikaci. -5-
Hlavní stavba je v prvním nadzemním patře dispozičně rozdělena na kuchyň a tři pokoje. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. Věcná břemena nebyla zjištěna. Z inženýrských sítí je nemovitá věc napojena na přípojku elektřiny. Součástí nemovité věci jsou IS, zpevněné plochy a porosty. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Příslušenstvím nemovité věci je oplocení. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Ohledání bylo provedeno dne 31.3.2015. Souhrnný stavebně technický stav nemovitých věcí je podprůměrný.
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Budiměřice Rodinný domu 3+1+soc.zařízení 90 m2,v původním ale funkčním stavu, pozemek 726 m2,s terasou,půdou,kůlnou,špejcharem, ,chlívky,sklepem,udírnou a zahradou za stodolou.Stojí v obci Šlotava-Budiměřice na rovinatém pozemku.Od domu cca 50 m bus zastávka,veškerá občanská vybavenost v obci Budiměřice vzdálená 0,5 km. Nymburk 5 km,Poděbrady 6 km. Umístění domu v obci i na pozemku, zaručuje soukromí pro obyvatele domu.Dům je suchý a byly zde započaty malé stavební úpravy. Rodinný dům Mcely Rodinný dům o velikosti 2+1, v obci Mcely, okr. Nymburk. Samostatný, částečně podsklepený cihlový dům stojí na vlastním pozemku o velikosti 699 m˛, užitná plocha je 86 m. Dispozice domu: vstupní předsíň, kuchyně, 2 pokoje, koupelna s vanou, samostatné WC, špíz. Vytápění lokální kamna a krbová kamna, ohřev vody průtokový bojler a lázeňská kamna, podlahy beton, dlažba, dřevotříska, dřevěná dvojitá špaletová okna. Inženýrské sítě: obecní vodovod, obecní kanalizace, elektřina 220/380V. Rodinný dům Vlkava Rodinný dům 3+kk, o zastavěné ploše cca 90 m2, stojící na pozemku trojúhelníkového tvaru o ploše 578 m2, v obci Vlkava, okr. Mladá Boleslav. Součástí prodeje je i další, menší domek 1+1 o ploše cca 50 m2, a přilehlé, zděné hospodářské stavení. Nemovitosti jsou několik let nevyužívané a vyžadují rekonstrukci. V domě je zavedena elektřina, vodovod a tlaková kanalizace. Na pozemku je studna s vydatným zdrojem vody. Rodinný dům Hrubý Jeseník Rodinný dům 3+1 v obci Hrubý Jeseník, na pozemku 1920 m2 okr. Nymburk. Rodinný dům se nachází na pozemku o celkové ploše 1920 m2. Dům je před rekonstrukcí. Dům je přízemní, jsou v něm tři pokoje, kuchyň a koupelna. U domu je garáž a přístavky. Pozemek u domu jde rozdělit na dvě části a použít ho jako další stavební parcelu. Dům se nachází v klidné části obce. Srovnatelné nemovité věci -6-
Název: Rodinný dům Budiměřice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 726 m2 Název: Rodinný dům Mcely Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 699 m2 Název: Rodinný dům Vlkava Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 578 m2 Název: Rodinný dům Hrubý Jeseník Lokalita:
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,90 936 000 Celková cena Jednotková cena 1 040 000 Kč 1 040 000 Kč/ks
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,90 981 000 Celková cena Jednotková cena 1 090 000 Kč 1 090 000 Kč/ks
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,90 1 160 100 Celková cena Jednotková cena 1 289 000 Kč 1 289 000 Kč/ks
-7-
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor 0,00 m3
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Výměra pozemku 1 920 m2
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,90 1 192 500 Celková cena Jednotková cena 1 325 000 Kč 1 325 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
936 000 Kč/ks 1 067 400 Kč/ks 1 192 500 Kč/ks 1 067 400 Kč/ks 1 067 400 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Porovnávací hodnota Hodnota pozemku
Současný stav 1 067 400 Kč 181 152 Kč
Obvyklá cena 1 068 000 Kč slovy: Jedenmilionšedesátosmtisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitých věcí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 120 porovnávacích nemovitých věcí, z nichž jsme vybrali 4, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovité věci byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě.
-8-
Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou v objektivní zaokrouhlené výši 1.068.000,- Kč. I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - stavby (budovy) č.p. 175, způsob využití: bydlení na pozemku St. parc. č. 191 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1008/43 ( zahrada ) v kat. území Krchleby u Nymburka, obec Krchleby, okres Nymburk, zapsáno na LV 682. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - oplocení. III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 1.068.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny.
V Praze 13.4.2015 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka:
Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Mgr. Petr Slepička Ing. Jiří Roub Kateřina Jirkovská Štěpán Chlouba, DiS. Za Znalecká společnost s.r.o. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Mgr. Petr Slepička JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-8566 do znaleckého deníku. -9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2 1 1 1
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 682 Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovité věci Mapa oblasti
- 10 -
