ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-7573

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-7573 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 1500/4 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Beroun, k.ú. Beroun Adresa nemovité věci: Slapská 1500, 266 01 Beroun Vlastník stavby: Martin Krous, Beroun 68, 26601, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: DIČ: fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení085 EX 5650/13 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: 9

V Praze, dne 1.12.2014

e-mail:

954 000 Kč 25.11.2014

Stav ke dni :

Počet příloh: 7

Znalecká společnost s.r.o.

25.11.2014 Počet vyhotovení: 3

NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 1500/4 ( byt ) v budově č.p. 1500 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 41/2188 v kat. území Beroun, obec Beroun, okres Beroun, zapsáno na LV 9385. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. -2-

Exekuční příkaz, který vydal dne 10.6.2013 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinného Krous Martin, Husovo nám. 68, Beroun - Centrum, 26601 Beroun. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 25.11.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Beroun je okresní město (od roku 1936) ve Středočeském kraji. Město leží na soutoku Berounky a Litavky, asi 30 km jihozápadně od Prahy. Žije zde téměř 19 tisíc obyvatel.

-3-

SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon

MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - sidlištní zástavba

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 1500/4 ( byt ) v budově č.p. 1500 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 41/2188 v kat. území Beroun, obec Beroun, okres Beroun, zapsáno na LV 9385. Bytový dům s 5 NP postavený na pozemku rovinatého charakteru, oceňovaný byt je součástí druhého nadzemního patra. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Vícebytový dům je užívaný v celém rozsahu výhradně k trvalému bydlení. Dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis

Typ stavby

Užitná plocha

Podlaží

Dispozice -4-

Celková cena

Jednotková cena

Bytová jednotka

41,00 m2

1

1+1

953 824 Kč

23 264 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Oceňovaná bytová jednotka č. 1500/4 se nachází ve druhém nadzemním patře, v době ohledání byla předmětná bytová jednotka ve stavu rekonstrukce. Byt je rozdělen na chodbu, koupelnu, jeden pokoj, který je přepažen ( ložnice ), kuchyň a balkón. Okna jsou plastová, na podlahách je položena plovoucí podlaha a keramická dlažba. Příslušenství bytu: sklep.

Popisy porovnatelných jednotek Byt 1+kk, Beroun Byt o velikosti 1+kk, o výměře 41 m2 v osobním vlastnictví. Příslušenství: koupelna se sprchovou vaničkou, samostatné WC, předsíň, sklepní kóje. V bytě jsou nová okna, dále je v původním , ale pěkném a dobře udržovaném stavu. Pokoj má dvě okna, lze rozdělit na 2 místnosti. Součástí je kuchyňská linka s elektrickým sporákem. Vytápění je ústřední dálkové včetně dodávky teplé vody, k dispozici kabelový tel.signál. Situovaný je v 7. patře v panelovém bytovém 12 patrovém domě se 2 výtahy, z čehož jeden je velký (i nákladní). Dům je po rekonstrukci, zateplený s novou fasádou. Byt 1+1, Beroun Byt o dispozici 1+1, o celkové výměře 45m2 s příslušenstvím, situovanou ve 2.NP bytového domu. Dům i byt prošly před několika lety celkovou renovací zahrnující: oprava fasády, zateplení, nové okapy, výměna střešní krytiny, odvodnění, výměna stoupaček v domě, rovněž byt je po rekonstrukci v dobrém stavu. Dům má celkem 3 NP, 1 PP s technickým zázemím, bez výtahu. Topení je zajištěno vlastním plynovým kotlem, elektřina, vodovodní i kanalizační řád dovedeny. Byt 1+1, Beroun Byt má dispozice 1+1 a jeho celková podlahová plocha činí 34,7 m2. Je umístěný v 1. patře panelového domu (jehož rekonstrukce proběhla v roce 2009) a jeho okna jsou orientována jižním směrem. Jsou zde plastová okna, podlahy tvoří PVC a původní, zachovalé dřevěné parkety. Byt je před rekonstrukcí, možno přizpůsobit veškerým požadavkům (přestavba na 2+kk, apod.). K bytu náleží též sklepní kóje o rozměrech 3 m2. Byt 1+1, Beroun Byt 1+1 o celkové ploše 35 m2 v Berouně, ul.Košťálkova. Byt se nachází ve 4. patře a je po kompletní rekonstruci. V domě je zrekonstruovaný výtah, nové stoupačky. Revitalizace domu je naplánována. K bytu patří koje, která se nachází na patře. Srovnatelné jednotky Název: Byt 1+kk, Beroun Lokalita: Podlaží: 8 Dispozice: 1+kk -5-

Typ stavby

Užitná plocha Bytová jednotka 41,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

1 090 000 Kč

26 585 Kč/m2 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 Celkový koef. KC 0,81

Název: Byt 1+1, Beroun Lokalita: Podlaží: 2 Dispozice: 45 Typ stavby Užitná plocha Bytová jednotka 45,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

1 149 000 Kč


Název: Byt 1+1, Beroun Lokalita: Podlaží: 1 Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná plocha Bytová jednotka 34,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Upravená j. cena Kč/m2 21 534


Celková cena

Jednotková cena

1 115 000 Kč

32 794 Kč/m2 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 Celkový

-6-

Upravená j.

koef. KC 0,81 Název: Byt 1+1, Beroun Lokalita: Podlaží: 5 Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná plocha Bytová jednotka 35,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

cena Kč/m2 26 563

Celková cena

Jednotková cena

1 049 000 Kč


Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky


20 682 Kč/m2 23 264 Kč/m2 26 563 Kč/m2 23 264 Kč/m2 41,00 m2 953 824 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota

Současný stav 953 824 Kč

Obvyklá cena 954 000 Kč slovy: Devětsetpadesátčtyřitisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na -7-

současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - bytové jednotky č. 1500/4 ( byt ) v budově č.p. 1500 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 41/2188 v kat. území Beroun, obec Beroun, okres Beroun, zapsáno na LV 9385. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - sklep.

III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 954.000,- Kč.

IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny. V Praze 1.12.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka:

Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících)

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-7573 do znaleckého deníku.

-8-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4 1 1 1

Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 9385 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovité věci Mapa oblasti

-9-

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-7573

Recommend Documents