ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-7445 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 9, pozemky Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Chlístovice, k.ú. Chlístovice Adresa nemovité věci: Chlístovice 9, 284 01 Vlastník stavby: Pavel Sixta, Chlístovice 9, 28401, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pavel Sixta, Chlístovice 9, 28401, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
fax:
Exekuční řízení 085 EX 8416/13 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
10
V Praze, dne 11.11.2014
1 110 000 Kč 7.11.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 7
Znalecká společnost s.r.o.
7.11.2014 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavba (budova) č.p. 9, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 46 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 72 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1651/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1653 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1887 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1888 ( orná půda ) v kat. území Chlístovice, obec Chlístovice, okres Kutná Hora, zapsáno na LV 10074. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů -2-
Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinného Sixta Pavel, č.p. 9, 28401 Chlístovice. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 7.11.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Obec Chlístovice se nachází v okrese Kutná Hora, kraj Středočeský, asi 10 km jihozápadně od Kutné Hory. -3-
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé stavba (budova) č.p. 9, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 46 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 72 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1651/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1653 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1887 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1888 ( orná půda ) v kat. území Chlístovice, obec Chlístovice, okres Kutná Hora, zapsáno na LV 10074. Nemovitá věc je situována v centrální části obce. Dům je postaven na pozemku mírně svažitého charakteru, přístup k nemovité věci je z místní zpevněné komunikace. Dům je v podprůměrném stavebně technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená -4-
[m2]
/kupní cena [ Kč ]
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
cena [ Kč/m2 ]
celkový [ KC ]
cena [ Kč/m2 ]
Lokalita: Orná půda Polipsy KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
16 017
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: Orná půda Třebětín KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
169 000
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,90
16,20
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,90
14,40
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,90
13,17
18,00
KIV: 1,00
16,00
KIV: 1,00
14,63
14,59 Kč/m2
Parcela č.
orná půda Celková výměra pozemků
234 896
KMZ: 1,00
11 552
Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena Druh pozemku
KMZ: 1,00
14 681
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: Orná půda Ježovice
288 306
KIV: 1,00
1888
Výměra Jednotková cena Celková cena 2 2 [m ] [ Kč/m ] pozemku [Kč] 3 590 15 53 850 3 590Hodnota pozemků 53 850 celkem
Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: st pozemek Chlístovice KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
1 484
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Chlístovice KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
2 150
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Chlístovice KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
3 164
Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada
KMZ: 1,00
222 600
KMZ: 1,00
450 000
KMZ: 1,00
474 600
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,90
135,00
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,90
188,37
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,90
135,00
150,00
KIV: 1,00
209,30
KIV: 1,00
150,00
152,79 Kč/m2
Parcela č. 46
Výměra [ m2 ] 1 340
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 153
72
307
153
-5-
Celková cena pozemku [Kč] 205 020 46 971
zahrada 1651/2 zahrada 1653 zahrada 1887 Celková výměra pozemků
1 616 212 1 157 4 632
153 153 153 Hodnota pozemků celkem
247 248 32 436 177 021 708 696
Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Nemovitá věc č.p. 9 s jedním nadzemním patrem a podkrovní částí, postavena na oploceném pozemku mírně svažitého charakteru s přístupem z místní zpevněné komunikace v centrální části obce. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je dřevěná sedlová osazena pálenou krytinou, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, okna jsou plastová/dřevěná, fasádní omítka je břízolitá. Dále se na pozemku nacházejí zemědělské stavby, které tvoří příslušenství. Příslušenství tvoří: venkovní úpravy, trvalé porosty, vedlejší stavby. Souhrnný stavebně technický stav nemovité věci je podprůměrný.
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Perštejnec Na pozemku o velikosti 2537 m2 se nachází hlavní obytná budova 3+1 s užitnou plochou 120 m2. Tato budova je podsklepená s možností rozšíření bydlení o prostornou půdu. Dále se na pozemku nachází hospodářská budova a konírna. Rodinný dům Křečovice Rodinný dům v obci Křečovice o velikosti 4+1, kromě obytných prostor tvoří příslušenství nemovitosti sklep a špejchar. Pozemky náležející k domu mají výměru 3516 m2. Topení je lokální. Rodinný dům Chlístovice Dvě RD k trvalému nebo rekreačnímu účelu. Domy se nacházejí na rovném, udržovaném pozemku 1189m2. Zastavěná plocha je 268m2. První dům má 2+1, verandu, koupelnu s vanou, společnou s WC, spíž a předsíň. V podkroví je místnost s oknem a půda. K domu je připojena udržovaná prostorná stodola se sklepem, kde je čerpadlo na vodu, dále chlívky, místnost na uskladnění uhlí, atd... Vytápění je na tuhá paliva, nebo akumulační kamna 2 x na noční proud. V koupelně je el. bojler 80l a kotel na tuhá paliva. V kuchyni je elektrický sporák, sporák na propan butan bombu a funkční kachlová kamna. Okna jsou špaletová. Stavba je smíšená. Na půdě je možnost vybudovat další obytné místnosti. Do obou domů je zavedena voda ze studny a odpad do septiku. Proud je 220/380 V. Druhý dům má verandu a dvě obytné místnosti, dále garáž a dílnu, WC suché. -6-
Rodinný dům Bečváry V obci Bečváry - Horní Jelčany nabízíme k prodeji objekt s pozemkem o rozloze 2.800 m2. Jedná se o prodej rodinného domu s novou střechou, s dispozicí 5+1, který je připraven na rekonstrukci a k tomu přináležících hospodářských staveb před rekonstrukcí. Zastavěná plocha domu je 200m2. Voda je ze study. Odpady jsou napojeny do septiku. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Perštejnec Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1,00 960 000 Celková cena Jednotková cena 960 000 Kč 960 000 Kč/ks
Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 2 537 m2 Název: Rodinný dům Křečovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 3 516 m2 Název: Rodinný dům Chlístovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1,00 1 500 000 Celková cena Jednotková cena 1 500 000 Kč 1 500 000 Kč/ks
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 -7-
Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 1 189 m2 Název: Rodinný dům Bečváry Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor 0,00 m3
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1,00 1 150 000 Celková cena Jednotková cena 1 150 000 Kč 1 150 000 Kč/ks
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1,00 790 000 Celková cena Jednotková cena 790 000 Kč 790 000 Kč/ks
Výměra pozemku 2 800 m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
790 000 Kč/ks 1 100 000 Kč/ks 1 500 000 Kč/ks 1 100 000 Kč/ks 1 100 000 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Porovnávací hodnota
Současný stav 1 100 000 Kč
Obvyklá cena 1 110 000 Kč slovy: Jedenmilionjednostodesettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na -8-
současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - stavba (budova) č.p. 9, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 46 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 72 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1651/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1653 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1887 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1888 ( orná půda ) v kat. území Chlístovice, obec Chlístovice, okres Kutná Hora, zapsáno na LV 10074. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - venkovní úpravy, trvalé porosty, vedlejší stavby.
III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 1.100.000,- Kč.
IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě, o zřízení věcného břemene oceňujeme v částce 0,-- Kč.
V Praze 11.11.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka:
Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících)
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-7445 do znaleckého deníku.
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10074 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovité věci Mapa oblasti
- 10 -
počet stran A4 příloze 4 1 1 1
