ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-7292 NEMOVITÁ VĚC: Ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 rd č.p. 26, budova bez čp/če, pozemky Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Kroměříž, obec Soběsuky, k.ú. Soběsuky Adresa nemovité věci: Soběsuky 26, 768 02 Vlastníci stavby: Bedřich Paliga, Lískovec 96, 768 05, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Radomír Paliga, Soběsuky 22, 768 02, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Ing. Vojtěch Paliga, Vrbenského 1495/40, 17000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Irena Paligová, Soběsuky 26, 768 02, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Zdenka Vincencová, Střížovice 62, 768 21, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 /8 Vlastníci pozemku: Bedřich Paliga, Lískovec 96, 768 05, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Radomír Paliga, Soběsuky 22, 768 02, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Ing. Vojtěch Paliga, Vrbenského 1495/40, 17000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Irena Paligová, Soběsuky 26, 768 02, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Zdenka Vincencová, Střížovice 62, 768 21, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 /8 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 085 EX 16155/13 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
11
V Praze, dne 20.10.2014
150 000 Kč 16.10.2014
Stav ke dni :
Počet příloh: 7
Znalecká společnost s.r.o.
16.10.2014 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 stavby (budova) č.p. 26, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 5 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: zem. stav na pozemku st. parc. č. 129 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 68/1 ( ovocný sad ), pozemek parc.č. 144 ( orná půda ), pozemek parc.č. 805 ( orná půda ), pozemek parc.č. 900/30 ( orná půda ), pozemek parc.č. 906 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 912/10 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 912/11 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 936 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1034/1 ( zahrada ) v kat. území Soběsuky, obec Soběsuky, okres Kroměříž, zapsáno na LV 102. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, -2-
popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinného Paliga Vojtěch Ing., Vrbenského 1495/40, Praha 17000. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 16.10.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012
-3-
Místopis Obec Soběsuky se nachází v okrese Kroměříž, kraj Zlínský. Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 stavby (budova) č.p. 26, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 5 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: zem. stav na pozemku st. parc. č. 129 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 68/1 ( ovocný sad ), pozemek parc.č. 144 ( orná půda ), pozemek parc.č. 805 ( orná půda ), pozemek parc.č. 900/30 ( orná půda ), pozemek parc.č. 906 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 912/10 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 912/11 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 936 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1034/1 ( zahrada ) v kat. území Soběsuky, obec Soběsuky, okres Kroměříž, zapsáno na LV 102. Nemovitá věc je situována v centrální části obce. Dům je postaven na pozemku rovinatého charakteru, přístup k nemovité věci je z místní zpevněné komunikace. Dům je v podprůměrném stavebně technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Podíl na pozemcích
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [m2] [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] -4-
Lokalita: Orná půda Slížany KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
1 643
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: Orná půda Křenovice KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
Druh pozemku
38 535
KMZ: 1,00
4 171
Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena
44 645
KMZ: 1,00
1 569
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: Orná půda Litenčice KRC: 0,90
KMZ: 1,00
66 736
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,81
22,01
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,81
19,89
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,81
12,96
27,17
KIV: 1,00
24,56
KIV: 1,00
16,00
18,29 Kč/m2 Výměra [ m2 ] 3 169 3 597 11 154 2 241
Parcela č.
orná půda 144 805 orná půda orná půda 900/30 orná půda 936 Obvyklá cena před korekcí ceny
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 18 18 18 18
* 1,00 / 8,00 = 20 161Hodnota pozemků celkem
Celková výměra pozemků
Celková cena pozemku [Kč] 57 042 64 746 200 772 40 338 362 898 45 362,25 45 362
Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [m2] [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Pozemek Košíky KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
23 103
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: Pozemek Košíky KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost ovocný sad
277 272
KMZ: 1,00
6 779
Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena Druh pozemku
KMZ: 1,00
470 000
KIV: 1,00
12,00
KIV: 1,00
69,33
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,81
9,72
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,81
56,16 32,94 Kč/m2
Parcela č.
Výměra [ m2 ]
906 912/10 912/11 68/1
97 13 400 3 566 -5-
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 33 33 33 33
Celková cena pozemku [Kč] 3 201 429 13 200 117 678
134 508
Obvyklá cena před korekcí ceny * 1,00 / 8,00 = 4 076Hodnota pozemků celkem
Celková výměra pozemků
16 813,50 16 814
Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] [ Kč ] Lokalita: St pozemek Soběsuky KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
853
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: St pozemek Soběsuky KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
999
Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena Druh pozemku
KMZ: 1,00
219 000
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,81
207,96
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,81
158,11
256,74
KMZ: 1,00
195 000
KIV: 1,00
KIV: 1,00
195,20
183,04 Kč/m2
Parcela č.
zastavěná plocha a 5 nádvoří zastavěná plocha a 129 nádvoří zahrada 1034/1 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 88
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 183
Celková cena pozemku [Kč] 16 150
126
183
23 104
32 247
183 Hodnota pozemků celkem
5 902 45 156
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku:
1 974,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Dům postavený na oploceném pozemku v centrální části obce. Nemovitá věc se 2 NP a podkrovní částí s přístupem z místní zpevněné komunikace. Stavba je zděná, krov je dřevěný, krytina střechy pálená taška, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, omítky vnitřní jsou vápenné, okna jsou dvojitá dřevěná, fasádní omítka je břízolitá.
-6-
Za hlavní stavbou se nachází zděná stodola. Příslušenství tvoří venkovní úpravy, trvalý travní porost. Nemovitá věc je neudržovaná v podprůměrném stavebně technickém stavu.
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Zborovice Rodinný dům 2+1 a 1+1 v obci Zborovice, okres Kroměříž. V přízemí se nachází dílna, průjezd, dva pokoje, koupelna, WC, kuchyně, technická místnost. V 1.NP je půda Rodinný dům Cvrčovice Dům je určen k rekonstrukci. Přízemí - 2 pokoje, kuchyně, sociální zázemí. Patro - 2 pokoje a terasa. Voda studniční i obecní. Topení plynem. Elektřina 220 i 380 V. Kanalizace zčásti veřejná, zčásti trativodem. Podlahy - beton, dřevěné, PVC. K domu patří stodola a zahrada 451 m2. Rodinný dům Soběsuky V přízemí je byt 1+1 se soc. zázemím, v patře 2+1 se soc. zázemím. Topení na tuhá paliva, na podlaze lino, parkety a dřevěná podlaha. Přístavba tvořena prádelnou, spíží a dílnou. Sklípek cca 8 m2. Na pozemku stodola. K domu patří zahrada 260 m2 s ovocnými stromy a garáž. Rodinný dům Zdounky Dům je v původním stavu po rekonstrukce odpadů,rozvodů vody, elektroroinstalace. Nová koupelna a soc. zařízení. Má velkou půdu vhodnou pro vestavbu několika ložnic nebo dalšího samostatného bytu 2-3+1. Dispoziční řešení: 1.NP: předsíň a chodba, spíž, koupelna, WC, kuchyň, 2 pokoje. garáž a velká technická místnost využívaná dříve jako sklad. Vytápění přímotopy,+ kamna na tuhá paliva. Teplá voda el. bojler 125 l. Vlastní studna a septik.el.230 V, plyn – HUP v budově, zatím nevyužívaný. Celková plocha pozemku 419 m2, užitná plocha 160 m2, obytná plocha 70 m2.
Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Zborovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,81 388 800 Celková cena Jednotková cena
Výměra pozemku
-7-
0,00 m3 890 m2 Název: Rodinný dům Cvrčovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
480 000 Kč
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,81 405 000 Celková cena Jednotková cena 500 000 Kč 500 000 Kč/ks
Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 1 024 m2 Název: Rodinný dům Soběsuky Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Kč/ks KC 0,81 445 500 Celková cena Jednotková cena 550 000 Kč 550 000 Kč/ks
Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 658 m2 Název: Rodinný dům Zdounky Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor 0,00 m3
480 000 Kč/ks
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,81 558 900 Celková cena Jednotková cena 690 000 Kč 690 000 Kč/ks
Výměra pozemku 419 m2
-8-
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny * 1,00 / 8,00 = Výsledná porovnávací hodnota
388 800 Kč/ks 449 550 Kč/ks 558 900 Kč/ks 449 550 Kč/ks
56 193,75 56 194 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 56 194 Kč 107 332 Kč
Porovnávací hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena 150 000 Kč slovy: Nula Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14
Komentář ke stanovení obvyklé ceny
Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě.
Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 stavby (budova) č.p. 26, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 5 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: zem. stav na pozemku st. parc. č. 129 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 68/1 ( ovocný sad ), pozemek parc.č. 144 ( orná půda ), pozemek parc.č. 805 ( orná půda ), pozemek parc.č. 900/30 ( orná půda ), pozemek parc.č. 906 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 912/10 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 912/11 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 936 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1034/1 ( zahrada ) v kat. území Soběsuky, obec Soběsuky, okres Kroměříž, zapsáno na LV 102. -9-
II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - trvalé porosty, venkovní úpravy.
III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 150.000,- Kč.
IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny.
V Praze 20.10.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka:
Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících)
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-7292 do znaleckého deníku.
- 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4 1 1 1
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 102 Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovité věci Mapa oblasti
- 11 -
