ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-7080 NEMOVITÁ VĚC: Ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 rd č.p. 99 s pozemky Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Dobkovice, k.ú. Dobkovice Adresa nemovité věci: Dobkovice 99, 407 03 Vlastníci stavby: Karin Čápová, Ruská 866/20, 405 02 Děčín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 /4 Filip Fleisner, Dobkovice 99, 407 03, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 4 Alice, Muthspiel, Ruská 563/22, 101 00 Praha 10, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Vlastníci pozemku: Karin Čápová, Ruská 866/20, 405 02 Děčín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 /4 Filip Fleisner, Dobkovice 99, 407 03, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 4 Alice, Muthspiel, Ruská 563/22, 101 00 Praha 10, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 085 EX 2648/04 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
11
V Praze, dne 23.9.2014
e-mail:
252 000 Kč 17.9.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 16
Znalecká společnost s.r.o.
17.9.2014 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 stavby (budovy) č.p. 99, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 309 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 918/2 ( zahrada ) v kat. území Dobkovice, obec Dobkovice, okres Děčín, zapsáno na LV 175. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a -2-
objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal 31.5.2005 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinné Muthspiel Alice, Ruská 563/22, Vršovice, 10100 Praha 10. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 17.9.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Obec Dobkovice se nachází v okrese Děčín v Ústeckém kraji, nachází se při levém břehu Labe mezi Ústím nad Labem a Děčínem.
-3-
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 stavby (budovy) č.p. 99, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 309 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 918/2 ( zahrada ) v kat. území Dobkovice, obec Dobkovice, okres Děčín, zapsáno na LV 175. Nemovitá věc je situována v centrální části obce. Dům je postaven na oploceném pozemku rovinatého charakteru, přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Dům je v průměrném stavebně technickém stavu RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena -4-
[ Kč/m2 ]
[ Kč ]
[ KC ]
[ Kč/m2 ]
Lokalita: st pozemek Dobkovice KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
2 500
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Ryjice KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
1 598
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Malečov KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
1 323
Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena Druh pozemku
KMZ: 1,00
550 000
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,90
198,00
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,90
185,86
KVP: 1,00
KUV: 0,90
0,90
265,30
220,00
KMZ: 1,00
330 000
KIV: 1,00
206,51
KMZ: 1,00
390 000
KIV: 1,00
KIV: 1,00
294,78
216,39 Kč/m2
Parcela č.
zastavěná plocha a 309 nádvoří zahrada 918/2 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 158
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 54
901 1 059
54 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 8 532 48 654 57 186
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
158,00 m2 1 059,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Dům postavený na oploceném pozemku v centrální části obce. Nemovitá věc se 3 NP s přístupem z místní zpevněné komunikace. Vytápění domu je ústřední na tuhá paliva, ohřev vody el. bojlerem. Objekt je v 1 NP ( suterén ) rozdělen na technickou místnost, kotelnu, prádelnu, garáž ve druhém nadzemním patře je bytová jednotka 3+1, ve třetím nadzemním patře se nachází bytová jednotka 4+1. Stavba je zděná, střecha je pultová, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, omítky vnitřní jsou vápenné, okna jsou dvojitá dřevěná, fasádní omítka je vápenná, na hlavní stavbu navazuje garáž. Spolumajitel nemovité věci neumožnil vnitřní ohledání předmětné stavby.
-5-
Budova je v podprůměrném stavebně technickém stavu.
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Dobkovice Dům je postaven cca 100m pod místní komunikací v bezprostřední blízkosti zástavby rekreačních chat v Prosetíně. Velice klidná příjemná zalesněná lokalita obklopená zelení. Pod zahradou protéká potůček POUSTKA a dělí tak zahradu od lesního porostu. Zahrada je upravená, osázená okrasnými a ovocnými stromy a keři s dvěma malými políčky, zahradní sezení s venkovním krbem, zahradní domek, chlév, udírna a venkovní kotec pro psa. Dále je pod zahradu od potůčku umístěn krásný pískovcový zemní sklípek. Pozemek je oplocen dřevěným plotem. Stavebně technický stav domu je velmi dobrý, dům je udržovaný, okamžitě obyvatelný, velmi vhodné pro klidné nerušené bydlení v dobré dojezdové vzdálenosti do okolních měst. Dispozice: I.NP – vstup, chodba, obývací pokoj, kuchyně s jídelnou, spíž, koupelna, z chodby vstup do kotelny a přistavěné dřevěné kolny a dřevěné garáže. II.NP – chodba, hala, schodiště na půdu, ložnice a jeden velký pokoj rozdělený lehkou příčkou na dva dětské pokoje. Půda – půdní prostor Technické informace: Dům je zděné konstrukce, postavený na základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími má sedlovou střechu. Půdorysně je dům obdélníkového půdorysu, kdy přízemí je rozděleno na obytnou část, kotelnu se sklady paliva a soc. zařízení skládající se z koupelny a samostatného WC a druhé nadzemní podlaží s obytnými místnostmi. Základy a I.PP je bez izolací proti zemní vlhkosti, zdivo je zděné suché bez známky vlhkosti, stropy jsou v suterénu rovné betonové v ostatních podlažích trámové. Krov je dřevěný s podbitím prkny a osinkocem. krytinou. Klempířské konstrukce jsou pozinkované s nátěrem. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová, fasáda nová štuková, dveře náplňové plné a prosklené, podlahové krytiny PVC a koberce, topení ústřední na TP s novými otopnými radiátory. Rodinný dům Dobkovice RD v Dobkovicích vhodný k bydlení i podnikání Nachází se v těsné blízkosti silnice z Děčína do UL v I:NP-dílna, kuchyň, soc. zař.,možno vybudovat byt 2+1 V zadní části domu zřízena dílna na opravu aut V II.NP-byt 3+1 po rekonstrukci možnost vybudování dalšího bytu 2+1 II.NP- prostorná půda K nemovitosti náleží pozemky o rozloze 1907m2 V domě komplet nové rozvody topení, nový rozvod vody, el. rozvody nové z 1/2, z 50% vyměněná okna, další výměna bude financována, z fondu silnic a dálnic Podsklepeno je 60m2 Střecha plechová, zachovalá, trámy zachovalé. Rodinný dům Olešnice Samostatně stojící dvougenerační rodinný dům vhodný jak k rekreaci, tak i celoročnímu bydlení v obci Olešnice u Svádova, vzdálené 6 km od města Ústí nad Labem. Nemovitost se nachází uprostřed přírody, na úpatí lesů skýtajících relaxaci v podobě procházek, sbírání hub, lesních plodů i dalších rekreačních aktivit. Dům prošel částečnou rekonstrukcí (nové rozvody, koupelny, kuchyně). Co se dispozice domu týče, v INP bytová jednotka 3+1, ve II. NP pak bytová jednotka 4+1. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu. Topení je řešeno kombinací eko - kotle a krbovými kamny na dřevo. K domu je možné využívat zahradu o celkové výměře 684m2. Na pozemku vlastní studna. Rodinný dům Ústí nad Labem -6-
Rodinný dům, na výpadovce směr Děčín, kousek restaurace u Krále. Dům je celý podsklepen a má dvě nadzemní podlaží s podkrovím. V prvním patře je veliká vstupní místnost, wc, koupelna, kuchyň a obývací pokoj s kachlovými kamny. Ve druhém patře ložnice a dětský pokoj a vchod na prostornou terasu. V domě je elektrické lokální vytápění a také má mechanicky zatahovací rolety oken. Rodinný dům Boletice nad Labem rodinný dům dispozičně řešený jako 5+1 s balkónem a garáží v Děčíně, ulice Kamenná. Dům je v udržovaném stavu, nové jsou rozvody vody, elektřiny i topení. Nově zrekonstruovaná je koupelna a toaleta. Vytápění zajišťuje plynový kotel, je zde však možnost využití krbových kamen. Na zahradě o velikosti 622 m2. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Dobkovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 1 174 m2 Název: Rodinný dům Dobkovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 1 907 m2 Název: Rodinný dům Olešnice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Kč/ks KC 0,81 967 950 Celková cena Jednotková cena 1 195 000 Kč 1 195 000 Kč/ks
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,81 891 000 Celková cena Jednotková cena 1 100 000 Kč 1 100 000 Kč/ks
0,90 -7-
K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 684 m2 Název: Rodinný dům Ústí nad Labem Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 450 m2 Název: Rodinný dům Boletice nad Labem Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor 0,00 m3
Výměra pozemku 622 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,81 1 125 900 Celková cena Jednotková cena 1 390 000 Kč 1 390 000 Kč/ks
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,81 1 044 900 Celková cena Jednotková cena 1 290 000 Kč 1 290 000 Kč/ks
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,81 1 020 600 Celková cena Jednotková cena 1 260 000 Kč 1 260 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny -8-
891 000 Kč/ks 1 010 070 Kč/ks 1 125 900 Kč/ks 1 010 070 Kč/ks
* 1,00 / 4,00 = Výsledná porovnávací hodnota
252 517,50 252 518 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 252 518 Kč 57 186 Kč
Porovnávací hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena 252 000 Kč slovy: Dvěstěpadesátdvatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 stavby (budovy) č.p. 99, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 309 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 918/2 ( zahrada ) v kat. území Dobkovice, obec Dobkovice, okres Děčín, zapsáno na LV 175. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - venkovní úpravy, trvalé porosty.
III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 252.000,- Kč.
IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny.
-9-
V Praze 23.9.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka:
Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákon o znalcích a tlumočnících)
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-7080 do znaleckého deníku.
- 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 13 1 1 1
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 175 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovité věci Mapa oblasti
- 11 -
