ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-6948

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-6948 NEMOVITÁ VĚC: Ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 bytové jednotky č. 1302/36 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Benešov, obec Vlašim, k.ú. Vlašim Adresa nemovité věci: Jana Masaryka 1302, 258 01 Vlašim Vlastníci stavby: Jitka Faltová, A. Roškotové 1353, 258 01 Vlašim, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Marcela Urbancová, A. Roškotové 1356, 258 01 Vlašim, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Marie Vobořilová, Radošovice 109, 257 26, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 /3 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: DIČ: fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení 085 EX 14657/12 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: 10

V Praze, dne 4.9.2014

e-mail:

177 000 Kč 28.8.2014

Stav ke dni : Počet příloh: 6

Znalecká společnost s.r.o.

28.8.2014 Počet vyhotovení: 3

NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 bytové jednotky č. 1302/36 ( byt ) v budově č.p. 1302 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 497/25335 v kat. území Vlašim, obec Vlašim, okres Benešov, zapsáno na LV 3058. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a -2-

objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 18.12.2012 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinné Vobořilová Marie, č.p. 109, 25726 Radošovice. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 28.8.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Vlašim je město a obec s rozšířenou působností v okrese Benešov ve Středočeském kraji, 20 km jihovýchodně od Benešova, 40 km severně od Tábora na řece Blanici.

-3-

SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon

MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - sidlištní zástavba

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 bytové jednotky č. 1302/36 ( byt ) v budově č.p. 1302 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 497/25335 v kat. území Vlašim, obec Vlašim, okres Benešov, zapsáno na LV 3058. Podsklepený bytový dům s 12 NP postavený na pozemku mírně svažitého charakteru, oceňovaný byt je součástí osmého patra. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Vícebytový dům je užívaný v celém rozsahu výhradně k trvalému bydlení. Dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno doživotního užívání Exekuce Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis

-4-

Typ stavby bytová jednotka

Užitná plocha 50,00 m2

Podlaží 8

Dispozice 2+1

Celková cena 176 600 Kč

Jednotková cena 10 596 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Oceňovaná bytová jednotka č. 1302/36 se nachází v osmém patře vpravo při výstupu ze schodiště, dispozičně rozdělena na 2+1 sestává se z chodby, koupelny, wc, kuchyně a dvou pokojů. Okna jsou plastová, na podlahách jsou položeny koberce, PVC. Příslušenství bytu: sklep. Souhrnný stav předmětné bytové jednotky je průměrný.

Popisy porovnatelných jednotek Byt 2+1, Komenského Byt 2+1 53 m2 v centru Vlašimi. Jedná se o byt v 11. podlaží bytového domu. Dispozice: obývací pokoj, prostorná kuchyň s kuchyňskou linkou , ložnice, chodba, koupelna a WC. Nová plastová okna, stoupačky a odpady v plastu, PVC podlahové krytiny, samostatné měřiče tepla. Byt 2+1, Žižkovo nám. Zděný dům prošel kompletní rekonstrukcí, stejně tak byt je zcela zrenovován - na podlahách PVC, dlažba, nové rozvody, nová koupelna s WC, kuchyňská linka, plastová okna, bezpečnostní dveře Sherlock. Vytápění pomocí přímotopů. Byt 2+1, Komenského Byt je dispozičně řešený 2+1, 54 m2 orientovaný na jich v 2.NP z celkových tří pater zrekonstruovaného panelového domu bez výtahu(nová fasáda, zateplení, plastová okna a střecha) ve Vlašimi, ulice Komenského. Byt se skládá ze dvou pokojů, kuchyně s kuchyňskou linkou, prostorné předsíně s úložným prostorem, koupelnou a toalety. Podlahová krytina v bytě: plovoucí podlaha, koberec a linoleum. Bytové jádro je původní. Vytápění bytu je centrální dálkové. Byt 2+1, Lidická Byt 2+1 o celkové výměře 52m2, osobní vlastnictví. Byt se nachází ve 2. patře panelového domu bez výtahu ve Vlašimi. Byt je v původním udržovaném stavu, umakartové jádro a nová plastová okna. Kuchyňská linka je původní bez spotřebičů. V koupelně se nachází vana, WC samostatně. Podlahovou krytinu tvoří PVC. K bytu náleží sklepní kóje - 1.5m2. Orientace bytu je na západ. Vytápění bytu veřejné ústřední. Byt 2+1, Velíšská Byt 2+1, nacházející se v přízemí v panelovém domě bez výtahu. Jeho celková plocha je 50m2. V bytě je původní kuchyňská linka se sporákem, koupelna s vanou a samostatné WC. Jádro umakartové. Na podlahách ve všech místnostech PVC podlahy. K bytu náleží sklep. Okna plastová, topení dálkové ústřední. Srovnatelné jednotky -5-

Název: Byt 2+1, Komenského Lokalita: Podlaží: 11 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha bytová jednotka 53,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

840 000 Kč

15 849 Kč/m2 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 Celkový koef. KC 0,72

Název: Byt 2+1, Žižkovo nám. Lokalita: Podlaží: 2 Dispozice: 2+kk Typ stavby Užitná plocha bytová jednotka 67,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

890 000 Kč


Název: Byt 2+1, Komenského Lokalita: Podlaží: 2 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha bytová jednotka 54,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení

Upravená j. cena Kč/m2 11 411


Celková cena

Jednotková cena

900 000 Kč

16 667 Kč/m2 0,80 1,00 1,00 1,00

-6-

K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00 0,90 Celkový koef. KC 0,72

Název: Byt 2+1, Lidická Lokalita: Podlaží: 3 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha bytová jednotka 52,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

800 000 Kč


Název: Byt 2+1, Velíšská Lokalita: Podlaží: 1 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha bytová jednotka 50,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění



Celková cena

Jednotková cena

620 000 Kč


Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky -7-


8 928 Kč/m2 10 596 Kč/m2 12 000 Kč/m2 10 596 Kč/m2

50,00 m2 529 800,- Kč

Celková užitná plocha oceňované jednotky Porovnávací hodnota před korekcí ceny Podíl * 1,00 / 3,00 = Výsledná porovnávací hodnota jednotky

176 600,00 176 600 Kč

Výpočet věcných břemen 1 Věcné břemeno bytu Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Volfová Jiřina: Výměra: 50,00 m2 Jednotková cena: 800,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 50,00 m2 * 800,- Kč/m2/rok = 40 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 40 000,- Kč/rok * 100 % = 40 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 40 000,- Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 40 000,- Kč * 5 let = 200 000,- Kč Věcné břemeno bytu - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí

= * =

200 000,- Kč 1/3 66 666,67 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 176 600 Kč 66 667 Kč

Porovnávací hodnota Věcné břemeno

Obvyklá cena 177 000 Kč slovy: Jednostosedmdesátsedmtisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14

Komentář ke stanovení obvyklé ceny -8-

Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 bytové jednotky č. 1302/36 ( byt ) v budově č.p. 1302 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 497/25335 v kat. území Vlašim, obec Vlašim, okres Benešov, zapsáno na LV 3058. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - sklep.

III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 177.000,- Kč.

IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: Ocenění věcného břemene činí

=

66 666,67 Kč

V Praze 4.9.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka:

Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-6948 do znaleckého deníku.

-9-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 3 1 1 1

Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3058 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovité věci Mapa oblasti

- 10 -

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-6948

Recommend Documents