ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3161

Ing. Luděk Novák

Znalecký posudek č. 3161

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3161

NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby:

Vlastníci pozemku:

Rodinný dům č.p. 98 s příslušenstvím a pozemky (LV č. 320) v k.ú Kačice, obec Kačice, okres Kladno Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Kačice, k.ú. Kačice Masarykova 98, 273 04 Kačice 635626/1637, Dana Kotmelová, Masarykova 98, 273 04 Kačice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 405506/059, Věra Poupová, Masarykova 98, 273 04 Kačice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 635626/1637, Dana Kotmelová, Masarykova 98, 273 04 Kačice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 405506/059, Věra Poupová, Masarykova 98, 273 04 Kačice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2

OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3

ÚČEL OCENĚNÍ:

Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX 21310/14-36 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

16 stran

V Praze, dne 27.8.2015

1 400 000 Kč 25.8.2015

Stav ke dni : Počet příloh: 9

25.8.2015 Počet vyhotovení: 2

Výtisk č. 1

Ing. Luděk Novák

Digitally signed by Ing. Luděk Novák DN: c=CZ, cn=Ing. Luděk Novák, o=NOREA s.r.o., title=jednatel, serialNumber=ICA - 749260 Date: 2015.08.27 16:05:15 +02'00'

NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 320 pro katastrální území Kačice, obec Kačice, okres Kladno - rodinný dům č.p. 98 s příslušenstvím a pozemky p.č. 380 a 381. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 320) vyhotovený KÚ pro Středočeský kraj, KP Kladno ze dne 14.7.2015 - kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření dne 25.8.2015 - zaměření nemovitosti - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 21310/14-36(dříve 033 EX) Místopis Obec Kačice, k.ú. Kačice, okres Kladno Kačice je obec ve Středočeském kraji, 9 km západně od Kladna. Obec zaujímá rozlohu 6,41 km2 a čítá cca 1200 obyvatel. Obec se rozkládá v nadmořské výšce 385 až 430 metrů na levém břehu potoka Loděnice (Kačáku) podél silnice Lány-Smečno. Nemovitost se nachází v širším centru obce. V místě je základní občanská vybavenost (obecní úřad, pošta, škola, školky, praktický lékař, knihovna, restaurace, obchod). Proveden je rozvod všech inženýrských sítí. Okolí: Přípojky: veř. / vl.

SOUČASNÝ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř  silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 346/1 ostatní plocha- ostatní komunikace / parcela není zapsána na LV 427 ostatní plocha- silnice / parcela není zapsána na LV

Celkový popis Jedná se o rodinný dům č.p. 98 s příslušenstvím a pozemky. Dům je samostatně stojící a je umístěn téměř v centru obce Kačice, okr. Kladno. Dům je dvoupodlažní na rovinném pozemku, má polovalbovou konstrukci střechy a taškovou krytinu. Obvodové zdivo je masivní smíšené. V objektu jsou 2 bytové jednotky (2+1 a 2+kk). Nemovitost byla v den prohlídky zpřístupněna. Stavebně technický stav domu odpovídá stáří, je průměrný, nutná je modernizace celé stavby. -2-

Silné stránky Za silné stránky lze považovat umístění domu v širším centru obce, v klidné lokalitě obdobných rodinných domů. Dobré spojení na Prahu, Kladno a Slaný. Výhodou je velká výměra pozemku i základní občanská vybavenost obce. Slabé stránky Za slabé stránky lze považovat zhoršený stavebně technický stav domu, nutnost provedení modernizace. Dále delší dojezdové vzdálenosti za prací a většími nákupy. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení:  Exekuce Komentář: V části CLV č. 320 je uvedeno zástavní právo exekutorské pro pohledávku společnosti Československá obchodní banka, Praha 5 - Radlice a pro Českomoravskou stavební spořitelnu, Praha 10 - Staršnice. Dále je zde uvedeno zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizik. Objekt užívají vlastníci nemovitosti.

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku

1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 98 1.2 Dvougaráž 1.3 Vedlejší stavba - sklad 1.4 Dřevník -3-

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Kačice:

Ocenění prováděné podle cenového předpisu

Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 98 Věcná hodnota dle THU Jedná se o nepodsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími. Domek má polovalbovou konstrukci střechy. Jedná se o domek samostatně stojící. Stropy jsou dřevěné trámové s rovnými podhledy. Venkovní fasádu tvoří břízolitová omítka, vnitřní omítky vápenné hladké, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře vnitřní dřevěné hladké plné a prosklené v ocelových zárubních, podlahy obytných místností betonové, dřevěné s PVC a koberci, podlahy ostatních místností keramické dlažby. V kuchyních je osazen plynový sporák, v koupelnách je proveden keramický obklad stěn. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem, radiátory deskové. Příprava TUV je centrální. Provedeny jsou rozvody el. energie, studené a teplé vody, kanalizace a plynu. Dům je možné napojit na všechny inženýrské sítě. Na pozemku je i vlastní studna. Objekt obsahuje: v 1.NP - chodbu, kuchyň, 1 pokoj, spíž , prádelnu s koupelnu a WC ve 2. NP - 2 pokoje, kuchyň, chodbu, schodiště, koupelnu s WC a spíž Dům je užíván cca od roku 1898. Od roku 1993 probíhaly v domě stavební úpravy, vybudována byla koupelna s WC, vyměněna okna za plastová s izolačním dvojsklem, vyměněny dveře, položeny nové podlahové krytiny. Vyspraven byl krov a položena nová tašková krytina. Stavebně technický stav objektu je průměrný, objekt vyžaduje modernizaci.

-4-

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 156,79 m2 3,00 m

Název 1.NP

2.NP

Výčet místností: chodba pokoj spíž kuchyň WC prádelna s koupelnou Užitná plocha celkem:

15,50 m2 27,10 m2 4,25 m2 16,80 m2 1,68 m2 14,69 m2

Výčet místností: pokoj chodba kuchyň koupelna s WC sspíž pokoj schody Užitná plocha celkem:

30,22 m2 8,42 m2 14,58 m2 2,63 m2 0,78 m2 19,26 m2 6,48 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

15,50 m2 27,10 m2 4,25 m2 16,80 m2 1,68 m2 14,69 m2 80,02 m2

145,39 m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,80 m

30,22 m2 8,42 m2 14,58 m2 2,63 m2 0,78 m2 19,26 m2 6,48 m2 82,37 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celého objektu 6,98*20,83*(5,81+10,38)/2+4,79*2,38*3,12-2,20 = *1,10/2*1,30/3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název celého objektu Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky

Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm polospalné s rovnými podhledy polovalbová, vaznicová pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové škrabané -5-

[m3] 1 212,00 m3

Typ Obestavěný prostor 1 212,00 m3 1 212,00 m3

9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

chybí běžné keramické obklady betonové teraccové hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem PVC, koberce keramická dlažba ústřední s plynovým kotlem světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda centrální ohřev zemní plyn plastové potrubí plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí Ocenění 157 162 1 212,00 4 446 100,00 4 446 5 388 569

[m2]

[m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč] roků roků % [Kč]

117 63,00 1 993 771

1.2 Dvougaráž Věcná hodnota dle THU Jedná se jednopodlažní objekt dvougaráže. Objekt je zděný, má pultovou konstrukci střechy. Střecha je krytá osinkocementovými šablonami, vrata jsou dřevěná, venkovní omítka vápenná hrubá, proveden je rozvod el. energie, podlaha je z betonové mazaniny, objekt bez dalšího vybavení. Stavebně technický stav je mírně zhoršený.

-6-

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 38,22 m2 2,20 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celého objektu 7,69*4,97*2,79

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název celého objektu Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Typ Obestavěný prostor 106,63 m3 106,63 m3

[m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 38 106,63 2 493 100,00 2 493 265 833

roků roků % [Kč]

75 25 65,00 93 042

[m2]

[m3] 106,63 m3

1.3 Vedlejší stavba - sklad Věcná hodnota dle THU Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený, zděný objekt se sedlovou konstrukcí střechy. Obvodové konstrukce zděné masivní, stropy klenbové, střecha je krytá keramickými taškami, oplechování z pozinkovaného plechu. Venkovní omítka je hrubá, dveře dřevěné svlakové, okna dřevěná jednoduchá. Podlaha z betonové mazaniny, v objektu zavedena pouze elektřina. Objekt bez dalšího vybavení. Původní stavba je z roku 1898. Stavebně technický stav je zhoršený. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha

Název

-7-

1.NP

43,84 m2

2,30 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celého objektu 8,82*4,97*(2,26+6,23)/2

=



[m3] 186,08 m3


Ocenění 44 186,08 2 655 100,00 2 655 494 046

[m2]

[m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč] roků roků % [Kč]

117 70,00 148 214

1.4 Dřevník Věcná hodnota dle THU Jedná se o jednopodlažní objekt s pultovou konstrukcí střechy. Obvodové konstrukce jsou v části zděné a v části dřevěné jednoduché. Okna jsou dřevěná jednoduchá, dveře dřevěné náplňové. Střecha je krytá keramickými taškami, oplechování z pozinkovaného plechu. Stavebně technický stav je značně zhoršený, údržba zanedbaná. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 17,43 m2 3,20 m

Název 1.NP

-8-

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celého objektu 3,70*4,71*3,20

=



[m3] 55,77 m3


Ocenění 17 55,77 1 125 100,00 1 125 62 737

[m2]

[m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč] roků roků % [Kč]

22 80,00 12 547

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemky p.č. 380 a 381. Pozemky jsou rovinné, přístupné z místní zpevněné komunikace. Stavby na pozemku lze napojit na všechny inženýrské sítě. Na pozemku je i vlastní studna. Pozemek p.č. 381 je z části zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 98, vedlejší stavbou a stavbou garáže. Pozemek je veden v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Dále je předmětem ocenění i pozemek p.č. 380, který je v KN vedený jako zahrada a je i takto užívaný. Pozemky jsou oceněny porovnávací metodou. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient -9-

Upravená

[m2]

/kupní cena [ Kč ]

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

cena [ Kč/m2 ]

celkový [ KC ]

cena [ Kč/m2 ]

Lokalita: Kačice, ul. Nádražní KRC: 0,85

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

Parcela č.: 1 484 1 790 000 1 206,20 0,85 Popis pozemku: Stavební pozemek 1484 m2 v obci Kačice. Na pozemku se nachází garáž a chlívky, které lze ponechat či zbourat. Všechny sítě na hranici pozemku. V obci je veškerá občanská vybavenost, vlakové i autobusové spojení na Prahu, či Kladno. 2 minuty od dálnice R6, 15 min. Praha.

1 025,27

Lokalita: Libušín, okr. Kladno KRC: 0,85

KMP: 1,00

KPP: 0,98

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

Parcela č.: 525 889 875 1 695,00 0,83 Popis pozemku: Stavební pozemky v Libušíně, lokalita "U továrníkovy vily". Rovinné pozemky na dohled od lesa, v pěkném prostředí. Výborná dopravní dostupnost, Kladno jen 3 minuty autem, BUS zastávka cca 50m od pozemku, v současné době denně 70 spojů do Kladna a Slaného. Začíná výstavba sítí (voda, elektřina s dostatečným příkonem, jistič 3x32A).

1 411,94

Lokalita: Libušín, okr. Kladno KRC: 0,85

KMP: 1,00

KPP: 0,98

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

Parcela č.: 2 678 4 017 000 1 500,00 0,83 Popis pozemku: Stavební pozemek v Kladně - Libušíně, možno dělit až na 4 pozemky. Parcela 2365/2. Bližší info na dotaz - majitel

1 249,50

Lokalita: Stochov, okr. Kladno KRC: 0,85

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

Parcela č.: 1 096 1 534 400 1 400,00 0,85 Popis pozemku: Stavební pozemky v obci Stochov ležícím v okrese Kladno ve Středočeském kraji. Rovinaté pozemky o celkové výměře 1096m2 jsou dle územního plánu obce v zastavitelném území. Obec Stochov je vzdálená necelých 13km od Kladna a 7km od Nového Strašecí. V obci najdeme veškerou občanskou vybavenost jako například základní i mateřskou školu, uměleckou školu, střední školu řemesel, multifunkční centrum, obchody, autobusovou zastávku, kino, poštu a další. Inženýrské sítě jsou vedeny vedle hranic pozemků.

1 190,00

Lokalita: Stochov, okr. Kladno KRC: 0,85

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

Parcela č.: 1 341 1 699 000 1 266,96 0,85 1 076,92 Popis pozemku: Stavební pozemek o ploše 1341 m2, který se nachází v samotném centru města Stochov vedle Sokolovny. Jedná se o kompletně zasíťovaný pozemek, s vodovodem, plynovodem a elektřinou na pozemku a s kanalizací u paty pozemku. Průměrná jednotková cena 1 190,73 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků K porovnání jsou vybrané nabízené stavební pozemky v obci Kačice a v nejbližším okolí. - 10 -

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků

381

Výměra [ m2 ] 521

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 1 190

Celková cena pozemku [Kč] 619 990

380

823

1 190

979 370

1 344

Hodnota pozemků celkem

1 599 360

3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

162,39 m2 1 560,48 m3 256,28 m2 1 344,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání jsou vybrané nabízené a obchodované rodinné domy v okolí (např. Stochov).

obci Kačice a v nejbližším

Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům 3+kk Podsklepený rodinný dům s velkým potenciálem i pro komerční využití, určený k celkové revitalizaci s možností změny stávající dispozice na komfortní 3+kk. V domě se nachází prostorná půda vybízející k výstavbě obytných podkrovních prostor. Vytápění je na tuhá paliva, odkanalizování do jímky. K domu náleží rozlehlá zahrada s řadou možností využití a zastřešený sklad. V obci se nachází veškerá vybavenost. Lokalita Kačice, ul. Nádražní Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdroj: SReality - 11 -

Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK M & M reality holding, Krakovská 0,87 24 773 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m2 1 665 m2 2 835 000 Kč 28 350 Kč/m2 Název: Rodinný dům 2+1 Starší částečně zrekonstruovaný prostorný přízemní dům 2+1 s půdou. Dům má novou fasádu, upravený terén do teras, čištěnou studnu. Odpady svedeny do vlastní jímky, kanalizace na hranici pozemku. Vytápění plynové WAWi. Na pozemku další stavba.V zadní části nemovitosti zahrada s ovocnými stromy. Možnost využití k trvalému bydlení nebo k rekreaci. PENB G. Lokalita Kačice, ul. Masyrykova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: SReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK M & M reality holding, Krakovská 0,92 20 499 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Užitná plocha 70,00 m2

Výměra pozemku. 844 m2

Celková cena 1 560 000 Kč

Jednotková cena 22 286 Kč/m2

Název: Rodinný dům3+kk Rodinný dům 3+kk s terasou, letní kuchyní a venkovním krytým bazénem na pozemku 339m2 v obci Kačice u Kladna. Podsklepený dům po kompletní rekonstrukci 2012. Nová střešní krytina, plastová okna s imitací, vchodové dveře a zateplená fasáda Nové rozvody v přízemí a patře nové koupelny, dřevěné podlahy, dveře a obložky na zakázku. Nové obklady, dlažby, štuky a malby. V přízemí domu se nachází kuchyň s jídelnou a vstupem na terasu, spojená s obývacím pokojem. Kuchyňská linka vybavena vestavěnými spotřebiči, v chodbě předsíň a vestavěná šatní skříň, koupelna s toaletou a sprchovým koutem. V podkroví domu je nová vestavba. Zde se nachází 2. koupelna s vanou a toaletou + dva pokoje. K dispozici jsou veškeré přípojky, včetně vlastní studny na pozemku. Dům je vytápěn plynovým kotlem a krbovými kamny, napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Na zadní část budovy navazuje nově vybudovaný přístřešek s posezením, krbem, letní kuchyní a místnost na nářadí. U domu je zahrádka a venkovní krytý bazén se slanou vodou o velikosti 6 x 3,5m

- 12 -

Lokalita Kačice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,98 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: SReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK MAXISS reality,Ctiborova 3091, 27201 0,75 21 544 Kladno Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 125,00 m 339 m 3 590 000 Kč 28 720 Kč/m2 Název: Rodinný dům 6+2 Samostatně stojící RD uprostřed vzrostlé, okrasné zahrady s dispozicí 6+2/terasa a dvě garáže, na pozemku o rozloze 925m2, postavený v r. 1983. Součástí pozemku je samostatně stojící, podsklepená garáž s půdním prostorem, zastavěná plocha je 42m2 a samostatně stojící domek o rozloze 83m2, který v současné době slouží jako prodejna smíšeného zboží-nájemné činí 7.000,-Kč+energie. RD je nepodsklepený, zastavěná plocha domu je 139m2, užitná 280m2. Dům prošel částečnou rekonstrukcí-nová střecha, nová zateplená fasáda, nové okapy. RD je napojen na veškeré inž. sítě,vytápění domu je ústřední plynovým kotlem, krbem a kotlem na dřevo, ohřev teplé vody je el. boilerem. Přízemí domu: vstupní chodba, velká hala s krbem a dřevěným schodištěm do patra, bytová jednotka se samostatným vchodem s dispozicí 2+kk, koupelna a WC zvlášť, technická místnost a garáž s eletricky ovládanými vraty. V patře se nachází velký obývací pokoj s terasou ložnice a pokoj s balkonem. Kuchyně je spojená s jídelnou. Koupelna s vanou a WC zvlášť. Na podlahách je beton, krytina koberce, lino a dlažba. Okolí domu stavebně dokončené, na zahradě bazén a posezení s pergolou a venkovním krbem. Zahrada vzrostlá udržovaná s okrasnými keři. Velmi dobrá dostupnost Prahy cca 20 min Praha Břevnov. Lokalita Kačice, ul. Ve skalce Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 - 13 -

Zdroj: SReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK Nasima Reality,Huťská 229, 27201 0,79 10 170 Kladno Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 280,00 m 925 m 3 600 000 Kč 12 857 Kč/m2 Název: Rodinný dům 2x 2+1 Dvougenerační rodinný dům na okraji obce Stochov o dispozici 4+2/2B/T, rozdělené na 2 bytové jednotky v přízemí 2+1 s balkónem a ve 2NP je 2+1 s balkónem a terasou. Dům je celý podsklepený s dvojgaráží a velkou zahradou, prošel částečnou rekonstrukcí v tomto roce - nová okna, podlahy a střecha. Veškeré inženýrské sítě jsou v domě. Pohodlná doprava do Prahy cca 25km - autobusem přímo k metru Hradčanská, pro dopravu autem je 1,5 km vzdálen nájezd na dálnici směr Praha/Karlovy Vary. Stochov leží při západní hranici okresu Kladno. Je třetím největším městem v okrese. Je výhodně položeno s veškerou občanskou vybaveností, optimální spojení je také na Kladno, Slaný, Rakovník. Lokalita Stochov, ul. Václava Ulmana Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: SReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK Reality11 Kladensko,Osvoboz. pol. 0,75 10 354 vězňů 379, 27201 Kladno Více o společnosti » Užitná plocha 225,00 m2

Výměra pozemku. 726 m2

Celková cena 3 100 000 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

- 14 -

Jednotková cena 13 778 Kč/m2

10 170 Kč/m2 17 468 Kč/m2 24 773 Kč/m2 17 468 Kč/m2 162,39 m2 2 836 629 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 98 1.2 Dvougaráž 1.3 Vedlejší stavba - sklad 1.4 Dřevník

1 993 771,00 Kč 93 042,00 Kč 148 214,00 Kč 12 547,00 Kč 2 247 574,00 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda

1 599 400,00 Kč 2 836 629,00 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky

2 836 629 Kč 0 Kč 3 846 933 Kč 1 599 360 Kč 0 Kč

Obvyklá cena 2 800 000 Kč slovy: Dvamilionyosmsettisíc Kč

zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12

Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovena byla obvyklá cena rodinného domku s pozemky na základě porovnávací metody. Obdobné původní rodinné domky se v nejbližším okolní běžně nabízejí a obchodují. Oceňovaný nemovitý majetek je možno charakterizovat jako původní domek se 2ma bytovými jednotkami. Dům je v horším stavebně technickém stavu, nutná je celková modernizace. Na pozemku je dvougaráž, vedlejší stavba - sklad, studna a dřevník. Parkování je možné před domem nebo na vlastním pozemku. Poptávka po uvedených nemovitostech existuje. Obdobné nemovitosti jsou na volném trhu běžně obchodovatelné. Závěr Vyčíslen je podíl ve výši id. 1/2: 1.400.000 Kč

- 15 -

Obvyklá cena (id. ½) 1 400 000 Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč V Praze 27.8.2015 Ing. Luděk Novák

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 1988 č.j.Spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3161 znaleckého deníku.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.320 ze dne 20.7.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10 č.j. 167 EX 21310/14-36

- 16 -

počet stran A4 příloze 3 1 1 1 3

FOTODOKUMENTACE (stav 08/2015)

Rodinný dům č.p. 98

Vedlejší stavby (sklad a dvougaráž)

Situační plán části okresu a obce s vyznačenou polohou oceňované nemovitosti

č.j.: 167 EX 21310/14-36 (dříve 033 EX)

USNESENÍ Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6, rozhodl ve věci exekuce ve prospěch oprávněného Československá obchodní banka, a. s., Radlická 333/150, 15057, Praha 5, IČ 00001350, zast. Mgr. Jiří Žák, advokát, Národní 28, 11000, Praha 1 a v neprospěch povinného Dana Kotmelová, Masarykova 98, 27304, Kačice, nar.26.06.1963, IČ 67294502 o vymožení povinnosti na peněžité plnění a nákladů exekuce na základě § 28, § 52, § 66 a § 69 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů a v souladu s ustanovením § 336 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OSŘ“) takto: I.

Soudní exekutor ustanovuje k určení obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného (podíl ve výši id. 1/2), zapsaných na LV: 320, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kladno, okres: Kladno, obec: Kačice a k.ú.: 661678 Kačice, znalce –člena Znaleckého a expertního institutu Praha, s.r.o., IČ: 03270084, se sídlem Na Vlastním 2316/7, PSČ: 130 00, Praha 3 – Žižkov, ID datové schránky: ibdmjsv, znalce v oboru ekonomika – ceny nemovitého majetku.

II.

Soudní exekutor ukládá znalci, aby ve lhůtě 40 kalendářních dní od doručení tohoto usnesení a)

ocenil nemovité věci uvedené ve výroku I. a jejich příslušenství;

b)

určil příslušenství nemovitých věcí uvedených ve výroku I. tohoto usnesení;

c)

zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě uvede, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;

d)

vyjádřil se, zda považuje nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuje věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnil.

III.

Pokud znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, ukládá se znalci podat o tomto neprodleně soudnímu exekutorovi namísto znaleckého posudku odborné vyjádření a od vyhotovení znaleckého posudku upustit.

IV.

Ustanovený znalec je povinen vypracovaný znalecký posudek doručit v jednom vyhotoveních v tištěné a elektronické podobě ve formátu PDF na nosiči dat, případně zaslaný na emailovou adresu exekutorského úřadu: [email protected]

nebo do datové schránky. V případě podání odborného vyjádření je znalec povinen toto dodat soudnímu exekutorovi pouze v elektronické podobě. V.

Povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva se ukládá: -

umožnit znalci prohlídku nemovitých věcí a jejich příslušenství a movitých věcí, které tvoří příslušenství nemovitých věcí, potřebnou k provedení ocenění a to včetně vstupu na pozemky, do budov a jednotek;

-

umožnit znalci zjištění stavu věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nemovitými věcmi spojených;

-

předložit znalci listiny potřebné k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nimi spojených, zejména nájemní smlouvy a listiny prokazující věcná břemena, výměnek, předkupní a jiná věcná práva, nájemní, popř. pachtovní práva a listiny svědčící o nabytí vlastnictví k oceňovaným nemovitým věcem;

-

zdržet se jednání, které by bránilo znalci splnit uložený úkol nebo které by jeho splnění stěžovalo.

Odůvodnění: Pověřením Okresní soud v Kladně ze dne 25.2.2015 sp. zn.54 EXE 1676/2014-23 byla nařízena exekuce na majetek povinného. Provedením exekuce byl pověřen Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko. Dne 5. 3. 2015 rozhodl soudní exekutor o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného a vydal exekuční příkaz č.j.: 167 EX 21310/14 - 21. Dle § 69 EŘ se na provádění exekuce prodejem nemovitých věcí přiměřeně použijí ustanovení občanského soudního řádu. Dle ust. § 335a odst. 2 OSŘ se nařízení výkonu rozhodnutí vztahuje na nemovité věci se všemi jejich součástmi a příslušenstvím; to platí i o movitých věcech, které jsou příslušenstvím nemovitých věcí. Dle § 336 odst. 1 OSŘ ustanoví soudní exekutor po připojení doložky provedení exekuce znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovité věci a jejich příslušenství cenou obvyklou. Podle ust. § 66 odst. 5 EŘ oceňuje znalec nemovité věci a jejich příslušenství obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Jelikož k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství je potřeba odborných znalostí z oboru ekonomiky, soudní exekutor v souladu s ust. § 336 odst. 1 a § 127 OSŘ přistoupil k ustanovení znalce. Lhůtu k provedení znaleckého posudku stanovil soudní exekutor s ohledem na předpokládaný rozsah znaleckého posudku tak, jak je uvedeno ve výroku II. Pro případ, že znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, uložil soudní exekutor znalci vypracovat namísto znaleckého posudku odborné vyjádření, aby tak nedošlo k nadbytečnému zvyšování nákladů exekuce na straně povinného.

Soudní exekutor ve V. výroku tohoto usnesení uložil povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva, aby znalci poskytli potřebnou součinnost v souladu s ust. § 127 odst. 4 OSŘ. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není dle § 202 odst. 1 písm. a) OSŘ odvolání přípustné. Znalec je vyloučen z výkonu funkce, jestliže lze mít pro jeho poměr k věci, k účastníkům řízení nebo k jejich zástupcům pochybnost o jeho nepodjatosti. Námitky podjatosti proti osobě znalce je možno podat do 8 dnů od doručení tohoto usnesení soudnímu exekutorovi, jinak se bude mít za to, že účastníci s ustanoveným znalcem souhlasí. V námitce musí uvedeno, proti kterému znalci směřuje a v čem je spatřován důvod pochybnosti o jeho nepodjatosti a jakými důkazy může být prokázán. Pokud se znalec dozví o skutečnostech, pro které je vyloučen, je povinen to neprodleně oznámit soudnímu exekutorovi. O tom, zda je znalec vyloučen, rozhodne soudní exekutor. Tomu, kdo hrubě ztěžuje postup řízení tím, že neposkytne znalci potřebnou součinnost, může soudní exekutor uložit usnesením pořádkovou pokutu do výše 50.000,- Kč. Neumožní-li povinný prohlídku nemovitých věcí a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soudní exekutor oprávněn zjednat si do nemovitých věcí povinného přístup. Znalec může odepřít podání znaleckého posudku, nepatří-li vymezený úkol do oboru jeho znalecké činnosti, nebo kdyby podáním znaleckého posudku způsobil nebezpečí trestního stíhání sobě nebo osobám blízkým. Uvede-li znalec nepravdu o okolnosti, která má význam pro rozhodnutí, nebo zamlčí-li takovou okolnost, jde o trestný čin. V Praze dne 14.7.2015 otisk úředního razítka JUDr. Igor Ivanko, v.r. soudní exekutor

Za správnost vyhotovení: Mgr. Klára Augustinová zaměstnanec pověřený soudním exekutorem Č.j. opráv.: EPR 219323/2013 - 6

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3161

Recommend Documents