Ing. Luděk Novák
Znalecký posudek č. 3136
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3136
NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Budova č.p.28 s příslušenstvím a pozemkem (LV č. 438) v k.ú Krč u Protivína, Obec Protivín, okres Písek Kraj Jihočeský, okres Písek, obec Protivín, k.ú. Krč u Protivína Krč 28, 398 11 Protivín NPN invest s.r.o,, RČ/IČO: 27184056, Široká 28, 110 00 Praha 1, vlastnictví: výhradní NPN invest s.r.o,, RČ/IČO: 27184056, Široká 28, 110 00 Praha 1, vlastnictví: výhradní
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX 3341/15-38 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
15 stran
V Praze, dne 21.6.2015
Ing. Luděk Novák
Digitally signed by Ing. Luděk Novák DN: c=CZ, cn=Ing. Luděk Novák, o=NOREA s.r.o., title=jednatel, serialNumber=ICA 749260 Date: 2015.06.22 13:54:46 +02'00'
2 400 000 Kč 9.6.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 8
9.6.2015 Počet vyhotovení: 2
Výtisk č. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 438 pro katastrální území Krč u Protivína, obec Protivín, okres Písek - budova č.p. 28 s příslušenstvím a pozemkem p.č. St. 15/1. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 438) vyhotovený KÚ pro Jihočeský kraj, KP Písek ze dne 12.5.2015 - kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření dne 9.6.2015 - zaměření nemovitosti - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 3341/15-38 (dříve 033 EX) Místopis Obec Protivín, část obce Krč , k.ú. Krč u Protivína. Samostatně stojící komerční objekt - výrobna se zázemím (dříve hospoda se sálem). Objekt stojí v samém centru části obce Protivín Krč (oddělená část obce Protivín). Před objektem je zastávka autobusu. V okolí jsou menší, starší rodinné domy a obchod. Veškerá občanská vybavenost je v Protivíně. Klidná lokalita. Obec Protivín je v krátké dojezdové vzdálenosti. Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1430/14 ostatní plocha- ostatní komunikace / vlastník Město Protivín
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o samostatně stojící objekt č.p. 28 v k.ú. Krč u Protivína s příslušenstvím a pozemkem p.č. St. 15/1. Dům je umístěn v okrajové části obce Protivín v části Krč u Protivína (v samém centru části obce Krč). Objekt je jednopodlažní, částečně podsklepený v původní části. Postavený je na rovinném pozemku. Celý objet má sedlovou konstrukci střechy. Obvodové konstrukce jsou zděné z plných cihel. Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem. Objekt je užíván cca od roku 1930. Původně se jednalo o hospodu se zázemím. V letech cca v roce 1970 1975 byl k původnímu objektu přistavěn společenský sál s kotelnou a uhelnou. Objekt byl i takto -2-
užíván. V pozdějších letech se změnilo využití na výrobnu (ponožek) s prodejnou a se zázemím. Objekt není užívaný od roku 2011. Stavebně technický stav objektu je přiměřeně dobrý, ale postupně se zhoršuje vlivem neužívání objektu a neprováděné pravidelné údržby. Vlastní pozemek je rovinný, zcela oplocený, stavby na pozemku lze napojit na všechny inženýrské sítě kromě plynu. Přístup k pozemku je po místní zpevněné komunikaci Parkování je možné na přilehlé komunikaci ale i na vlastním pozemku. Na pozemek je umožněn vjezd. V části oceňovaného objektu jsou vybudované i 2 garáže, které lze užívat jako sklady. Nemovitost nebyla vlastníkem zpřístupněna, nedostavil se a nekomunikuje ani přes písemné obeslání. Byla provedena obhlídka nemovitosti a zaměření objektu z přilehlých komunikací na místě. Silné stránky Za silné stránky lze považovat umístění objektu v centru Krče u Protivína (klidná, okrajová část města Protivín). Zastávka autobusu před objektem. Dobré parkovací možnosti. Slabé stránky Za slabé stránky lze považovat delší dojezdové vzdálenosti do vlastního centra města a za službami. Dále nutnost menších stavebních úprav pro možnost obnovení užívání. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: V části CLV č. 438 je uvedeno zástavní právo exekutorské pro pohledávku Moravského peněžního ústavu - spořitelního, Praha 1. Dále je zde uvedeno zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby kapacitně předimenzované -3-
Komentář: Nájemní vztahy nebyly zjištěny, stavba není v současné době užívaná (cca 4 roky). Objekt je v přiměřeně dobrém stavebně technickém stavu.
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 28 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č st.34 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová metoda 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací metoda
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Krč u Protivína:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 28 Věcná hodnota dle THU Výrobní objekt č.p. 28. Jedná se o částečně podsklepený objekt (v původní části) s jedním nadzemním podlažím. Jedná se o samostatně stojící objekt v centrální části obce Krč u Protivína. Původní objekt je zděný z plných cihel, má sedlovou vaznicovou konstrukci střechy. Střecha je krytá betonovými taškami. Stropy v objektu jsou polospalné s rovným podhledem. Venkovní fasádu tvoří břízolitová a vápenná hladká omítka. Přistavená část objektu je jako vyzdívaný skelet se sedlovou konstrukcí střechy o mírném spádu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, venkovní břízolitové, střecha je z vlnitého plechu. Kompletní oplechování z pozinkovaného plechu. Okna -4-
jsou dřevěná zdvojená, jsou opatřena žaluziemi, na dvou oknech jsou mříže. Dveře vnitřní jsou dřevěné hladké s ocelovými zárubněmi, vchodové dveře plastové. Schody jsou betonové s obkladem. Vzhledem k nepřístupnosti objektu se předpokládá standardní provedení. Vytápění objektu bylo ústřední kotlem na pevná paliva (umístěné v přistavěné části části). Provedeny jsou rozvody el. energie 220/380 V, studené a teplé vody a kanalizace. Dům je možno napojit na všechny inženýrské sítě vyjma plynovodu. Dům obsahuje: v 1.PP - sklep v 1.NP - chodbu se schody, výrobnu se zázemím, prodejnu, WC, šatnu a 2 garáže. Objekt je užíván cca od roku 1930. Původně se jednalo o hospodu se zázemím. V pozdějších letech cca v roce 1970 - 1975 byl k původnímu objektu přistavěn společenský sál s kotelnou a uhelnou. Objekt byl i takto užíván. V pozdějších letech se změnilo využití na výrobnu (ponožek) s prodejnou a se zázemím. Objekt není užívaný od roku 2011, ke dni ocenění je volný. Stavebně technický stav objektu je přiměřeně dobrý, ale postupně se zhoršuje vlivem neužívání objektu a neprováděné pravidelné údržby. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 919,17 m2 4,30 m
Název 1.NP
Výčet místností: výrobna prodejna se zázemím a šatny sklady Užitná plocha celkem:
385,00 m2 218,00 m2
1,00 1,00
385,00 m2 218,00 m2
114,00 m2
1,00
114,00 m2 717,00 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celého objektu 24,53*19,58*((6,80+4,30)/2+1,90/2)+16,90*8,45 = *(3,25+4,25)/2+16,90*9,60*3,75/2+16,92*8,45* ((5,30+3,97)/2+3,75/2)+7,83*8,45*(5,66+3,75/2) +11,13*7,81*3,60+10 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název celého objektu Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více -5-
[m3] 5 713,89 m3
Typ Obestavěný prostor 5 713,89 m3 5 713,89 m3
3. Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem 4. Krov, střecha sedlová, vázaná 5. Krytiny střech tašková a vlnitý plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady běžné keramické obklady keramické 10. Schody betonové s obkladem 11. Dveře hladké v ocel. zárubních a plastové 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah beton, PVC, ker. dlažba 15. Vytápění ústřední s kamny na pevná paliva 16. Elektroinstalace světelná a motorová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky, jen studená 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vyb. umyvadlo, sprchový kout, WC 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Ocenění 919 717 5 713,89 3 247 100,00 3 247 18 552 987
[m2]
[m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč] roků roků % [Kč]
85 56,00 8 163 314
-6-
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. st.34 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek p.č. St.15/1- zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je z velké části zastavěn objektem čp. 28 a část pozemku tvoří dvůr se zahradou. Pozemek je rovinný, přístupný z místní zpevněné komunikace, kde je umožněno i parkování. Stavby na pozemku lze napojit na všechny inženýrské sítě kromě plynu. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient [m2] /kupní cena cena celkový 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ]
Upravená cena [ Kč/m2 ]
Lokalita: Albrechtice nad Vltavou KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,02
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,05
Parcela č.: 3 700 900 000 243,24 1,01 Popis pozemku: Velký pozemek se stavbou bývalé zemědělské stavby,kde je kuchyňka,pokoj,sociál,sklad a kolna,zavedena elektřina.Parcela je na okraji u klidné nové zástavby,situovaná na JZ se sluncem a výhledem,u místní komunikace.Parcela je oplocena,na části stavba 103 m2,na části ovocné stromy a louka.Možnost nové stavby či přestavby stávající budovy na obytnou či rekreační stavbu.Klid,výhled,krásné místo,v obci obchod,hospoda,bus,15 minut od Písku
KUV: 1,05
246,18
Lokalita: Albrechtice nad Vltavou KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,02
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,10
Parcela č.: 5 665 623 150 110,00 1,11 Popis pozemku: Pozemek o celkové výměře 5665m2.Pozemek se nachází u obce Újezd v k.ú. Albrechtice nad Vltavou.Na pozemku je možnost výstavby více RD (cca 5).V blízkosti Temelín/7 km, Protivín/18km, Písek/22km.Z ohledem na plánované rozšíření JE Temelín-velmi lukrativní lokalita k investicím.
KUV: 1,10
122,19
Lokalita: Písek - Smrkovice, ul. Na Boubín KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 0,90
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,95
Parcela č.: 897 1 250 000 1 393,53 0,69 Popis pozemku: Pozemek v atraktivní klidné lokalitě s výhledem na město Písek. Parcela je vhodná pro stavbu rodinného domu i k rekreaci. Celková plocha 897m2. Veškeré sítě jsou přivedeny k hranici pozemku, součástí je i veřejné osvětlení. Obec a okolí je rájem pro houbaře, turistiku, cyklistiku. Z města do obce vede nově zbudovaná cyklostezka. Přímo v obci se pořádají kulturní akce - plesy, karnevaly, krásné místo pro celoroční pobyt i pro rekreaci. Veškerá občanská vybavenost v -7-
KUV: 0,90
965,09
blízkém Písku. Lokalita: Putim, okr Písek KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 0,95
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,90
Parcela č.: 1 494 1 165 320 780,00 0,77 Popis pozemku: Oplocená stavební parcela (1494 m2) v Putimi. Mírný jižní svah. Na pozemku malá chatka, kopaná studna hluboká 9 m. Připraveno připojení nízkého napětí el., obecní voda a plyn na hranici pozemku. Kanalizace na pozemku. Příjezdová komunikace obecní. Pozemek je v klidné části obce, blízko lesa a přírody. V Putimi je obchod, školka, obecní úřad, knihovna, restaurace, penzion, sportovní areál. Do Písku je frekventované vlakové a autobusové spojení.
600,21
Lokalita: Ražice, okres Písek KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 0,95
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,90
Parcela č.: 859 515 400 600,00 0,77 Popis pozemku: Kompletně zasíťovaný stavební pozemek v Ražicích u Písku. Pozemek je na kraji obce směrem na Drahonice, od severu chráněn lesem, otevřený na JZ, v blízkosti přírody. Příjezdová cesta obecní. Klidné a tiché místo. Od města Písek 8 km.
461,70
Lokalita: Albrechtice na Vltavou- Újezd , okr. Písek KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,02
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,05
KUV: 0,90
Parcela č.: 1 025 385 000 375,61 0,87 325,85 Popis pozemku: Pozemku v obci Újezd u Albrechtic nad Vltavou o celkové ploše 1.025 m2 vedený dle Územního plánu obce k výstavbě objektu pro rodinou rekreaci. Je zde možnost rozdělení na dvě parcely o plochách 501 m2 a 524 m s vlastní kapličkou s elektřinou. Pěkné a klidné místo s výhledem na řeku. Občanská vybavenost je v 5 km vzdáleném Týně nad Vltavou nebo 4 km vzdálených Albrechticích nad Vltavou. Průměrná jednotková cena 453,54 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Ocenění je provedeno porovnávací metodou s nabízenými a obchodovanými pozemky v místě a v nejbližším okolí. Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
Parcela č. 15/1
Výměra [ m2 ] 1 467
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 450
1 467
Hodnota pozemků celkem
-8-
Celková cena pozemku [Kč] 660 150 660 150
3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová metoda Celý objekt je v současné době volný a není užívaný. Možné nájmy jsou ovlivněny kvalitou prostor, umístěním v objektu a lokalitou. Uvažováno je z částku cca 300 000,-Kč na uvedení prostor do pronajímatelného stavu. Daň z nemovitosti je stanovena odborným odhadem na částku 5000,- Kč. Pojištění objektu je stanoveno odborným odhadem na částku 13000,- Kč. Správa objektu si zajišťoval vlastník sám. Náklady na osvětlení, vytápění a úklid společných prostor nejsou zahrnuty do nákladů, protože je v pronajatých prostorách hradí nájemci mimo uvažované nájemné. Pro výpočet hodnoty majetku pomocí výnosové metody vycházíme ze současných dosahovaných a nabízených objektu k pronájmu v dané lokalitě a v nejbližším okolí. Je uvažováno s pronájmem celého objektu. Obdobné nemovitosti se nabízejí k pronájmu za ceny mezi 300-550 Kč/m2/rok. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
1.Výrobní prostory výrobna s prodejnou se zázemím Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] 717
400
23 900
nájem [Kč/rok] 286 800
míra kapit. [%] 7,50
286 800
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2
Nj
Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné
717 18 552 987
Nh
Kč/(m2*ro k) Kč/rok % Kč/rok
286 800 90 % 258 120
V N=Nh-V
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok
5 000 13 000 90 000 12 000 0 120 000 138 120
Nj * PP
-9-
m2 Kč
400
Míra kapitalizace Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Výnosová hodnota
% Kč Cv
Kč Kč
Cv = N / i
7,50 1 841 600 300 000 1 541 600
4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
717,00 m2 5 713,89 m3 919,17 m2 1 467,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání jsou vybrané nabízené a obchodované výrobní objekty a objekty obdobného charakteru v okolí obce Protivín. Srovnatelné nemovité věci Název: Výrobní hala Objekt s nebytovými prostory v centru Albrechtic nad Vltavou, okr. Písek. Prostory je možné využít k výrobě, či jako dílny (např. autodílna, pneuservis, truhlárna),atd. Jsou zde čtyři velké místnosti (dílny), kancelář, kuchyňka a sociální zařízení, kotelna na tuhá paliva, uzavřený dvůr. Podkroví je možno rekonstruovat na bytové prostory. V Albrechticích je veškerá občanská vybavenost (OÚ, pošta, škola, školka, kulturní středisko, obchod, restaurace) Lokalita Albrechtice nad Vltavou, okr. Písek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdroj: sReality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / Kareal, Míru 747/30, 57101 Moravská 1,06 3 345 Třebová - Předměstí - 10 -
Užitná plocha 400,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Celková cena 1 260 000 Kč
Jednotková cena 3 150 Kč/m2
Název: Výrobní hala Prodej komerčního areálu v Roháčově ulici v Písku o celkové ploše 5756 m2 (2213 m2 zastavěná plocha budovami). Areál se nachází nedaleko centra města, disponuje vlastním přístupem s vrátnicí. Nemovitost se v současné době pronajímá. Lokalita Písek - Budějovické předměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdroj: sReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / Reality 11 Plzeňsko, Solní 239/3, 30100 0,89 1 846 Plzeň - Vnitřní Město Užitná plocha 5 756,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Celková cena 12 000 000 Kč
Jednotková cena 2 085 Kč/m2
Název: Výrobní hala Písecko-Semice u Písku,přilehlá obec v minimální vzdálenosti od Písku směr Protivín.Zděná přízemní dílna o zastavěné ploše 274 m2, vhodná pro truhlárnu,autodílnu,drobnou výrobu,sklad či jiné využití.Díla je téměř na okraji obce,za dílnou je louka,součástí je zahrada a hrubá stavba domu,který lze zbourat či využít na sklady,bydlení,další dílnu ap.Budova má velkou dílnu o rozměrech 15x12 m,součástí je kotel na ústřední vytápění tuhými palivy,dále navazuje menší dílna 10x6m,součástí je šatna,sociál a kancelář.Možnost zvětšení,díla je zděná,napojena na vodovod či studnu,kanalizaci.Před dílnou stavba,celkem pozemek 1000 m2.Výhodná poloha a ihned k využívání.Celkem 1000 m2. Lokalita Písek - semice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 1,00 - 11 -
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdroj: sReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / PATERNA - REALITY, s.r.o., Vimperská 707, 0,80 7 959 38701 Volyně Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 250,00 m 1 000 m 2 500 000 Kč 10 000 Kč/m2 Název: Hostinec s ubytováním Písek-chatová osada u Topinkova jezu,v blízkosti Písku za Topělcem přímo u řeky Otavy a u cyklostesky,v místě nekolik desítek chat,kemp.Rodinný penzionek s restaurací a velkou terasou,s bytem a pokoji v patře,určen pro restauraci i ubytování-v místě koupání,rybaření,cyklosteska,lesy a příroda.Řadu let známá restaurace na velice lukrativním místě pro celoroční provoz a využití.V přízemí je velká terasa s venkovním krbem a posezením před domem,parkoviště,vstup do jídelny s barem,dále výčep s posezením,salonek s kulečníkem,WC páni a WC dámy.Dále kuchyň se zázemím,sklad,vstup pro zásobování a zároveň ven a do patra,kde je chodba,byt 3+KK,koupelna,WC,dále 2 pokoje,sprcha,WC.Možnost využití i na pokoje na ubytování.V suterénu je sklad zeleniny,kancelář,sklad sudů,dílna,sklad na lodě,kole,auto,kotelna a uhelna,vstup ven.Topení ÚT na tuhá paliva,krbovky,přípojka plynu,vlastní vrt,jímka.Vedle domu je parkoviště,dále 2 dřevěné chaty na ubytování. Lokalita Písek-chatová osada u Topinkova jezu Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdroj: sReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / PATERNA - REALITY, s.r.o.,Vimperská 707, 0,89 2 061 38701 Volyně Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 650,00 m2 0 m2 1 500 000 Kč 2 308 Kč/m2 Název: Skladový prostor Skladové prostor Za Nádražím o rozloze 280m2. Prostory jsou vhodné na dílnu, výrobní prostor, sklady, garáže. Prostor je rozdělen na garáž 113m2, kancelář 24m2, šatna 18m2, autodílna 124m2, soc.zázemí, 2x buňka a přístřešek. Zastavěná plocha 34m21, manipulační plocha 322m2. V dílně je zavedena el., není zde vytápění. - 12 -
Lokalita Písek - Budějovické předměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Zdroj: sReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / REAL BOX PÍSEK, spol. s r.o.,Velké náměstí 0,80 5 646 27/19, 39701 Písek - Vnitřní Město Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 280,00 m 0m 1 967 000 Kč 7 025 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 13 -
1 846 Kč/m2 4 171 Kč/m2 7 959 Kč/m2 4 171 Kč/m2 717,00 m2 2 990 607 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 28 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č st.34 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová metoda 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací metoda
8 163 314,00 Kč 660 200,00 Kč 1 541 600,00 Kč 2 990 607,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
2 990 607 Kč 1 541 600 Kč 8 823 464 Kč 660 150 Kč 0 Kč
Obvyklá cena 2 400 000 Kč slovy: Dvamilionyčtyřistatisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12
Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovena byla obvyklá cena výrobního objektu s vlastní prodejnou, se sklady s příslušenstvím a s pozemkem na základě porovnávací metody. Objekt není primárně vhodný pro pronájem, je předpoklad, že vlastník jej užívá pro vlastní podnikání. Obdobné objekty se v lokalitě a v nejbližším okolí nabízejí a obchodují jen vyjímečně. Oceňovaný nemovitý majetek je možno charakterizovat jako objekt původní hospody se zázemím a společenským sálem, která byla v posledních letech využívaná jako výrobna ponožek s prodejnou s příslušenstvím a se zázemím. Původní objekt pochází cca z 30 let minulého století. Dům se nachází v klidné lokalitě, v centru Krče u Protivína (oddělená část obce Protivín). Dům není v současné době užívaný, stavebně technický stav objektu je dobrý, ale začíná se zhoršovat vlivem neužívání stavby. Poptávka po uvedených nemovitostech v malé míře existuje. Obdobné nemovitosti jsou na volném trhu obchodovatelné, ale v delším časovém intervalu.
- 14 -
Závěr Obvyklá cena je stanovena i s ohledem na stavebně technický stav stavby a výnosovou hodnotu. V Praze 21.6.2015 Ing. Luděk Novák
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 1988 č.j.Spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3136 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 438 ze dne 12.5.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10 č.j. 167 EX 3341/15-38
- 15 -
počet stran A4 příloze 2 1 1 1 3
FOTODOKUMENTACE (stav 06/2015)
Situační plán části města s umístěním nemovitosti
č.j.: 167 EX 3341/15-38 (dříve 033 EX)
USNESENÍ Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6, rozhodl ve věci exekuce ve prospěch oprávněného Moravský Peněžní Ústav - spořitelní družstvo, Senovážné náměstí 1375/19, 11000, Praha 1, IČ 25307835, zast. JUDr. Jiří Voda, LL.M., advokát, Opletalova 1603/57, 11000, Praha 1 a v neprospěch povinného NPN invest s.r.o., Široká 25/6, 11000, Praha 1, IČ 27883833 o vymožení povinnosti na peněžité plnění a nákladů exekuce na základě § 28, § 52, § 66 a § 69 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů a v souladu s ustanovením § 336 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OSŘ“) takto: I.
Soudní exekutor ustanovuje k určení obvyklé ceny a) všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, zapsaných na LV: 533, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Benešov, okres: Benešov, obec: Český Šternberk a k.ú.: 623156 Český Šternberk, b) všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, zapsaných na LV: 5453, Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, okres: Hlavní město Praha, obec: Praha a k.ú.: 727181 Nové Město, c) všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, zapsaných na LV: 438, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Písek, okres: Písek, obec: Protivína k.ú.: 674303 Krč u Protivína, znalce – člena Znaleckého a expertního institutu Praha, s.r.o., IČ: 03270084, se sídlem Na Vlastním 2316/7, PSČ: 130 00, Praha 3 – Žižkov, ID datové schránky: ibdmjsv, znalce v oboru ekonomika – ceny nemovitého majetku.
II.
Soudní exekutor ukládá znalci, aby ve lhůtě 40 kalendářních dní od doručení tohoto usnesení
III.
a)
ocenil nemovité věci uvedené ve výroku I. a jejich příslušenství;
b)
určil příslušenství nemovitých věcí uvedených ve výroku I. tohoto usnesení;
c)
zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě uvede, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;
d)
vyjádřil se, zda považuje nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuje věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnil.
Pokud znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého
posudku, ukládá se znalci podat o tomto neprodleně soudnímu exekutorovi namísto znaleckého posudku odborné vyjádření a od vyhotovení znaleckého posudku upustit. IV.
Ustanovený znalec je povinen vypracovaný znalecký posudek doručit v jednom vyhotoveních v tištěné a elektronické podobě ve formátu PDF na nosiči dat, případně zaslaný na emailovou adresu exekutorského úřadu:
[email protected] nebo do datové schránky. V případě podání odborného vyjádření je znalec povinen toto dodat soudnímu exekutorovi pouze v elektronické podobě.
V.
Povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva se ukládá: -
umožnit znalci prohlídku nemovitých věcí a jejich příslušenství a movitých věcí, které tvoří příslušenství nemovitých věcí, potřebnou k provedení ocenění a to včetně vstupu na pozemky, do budov a jednotek;
-
umožnit znalci zjištění stavu věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nemovitými věcmi spojených;
-
předložit znalci listiny potřebné k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nimi spojených, zejména nájemní smlouvy a listiny prokazující věcná břemena, výměnek, předkupní a jiná věcná práva, nájemní, popř. pachtovní práva a listiny svědčící o nabytí vlastnictví k oceňovaným nemovitým věcem;
-
zdržet se jednání, které by bránilo znalci splnit uložený úkol nebo které by jeho splnění stěžovalo.
Odůvodnění: Pověřením Obvodní soud pro Prahu 1 ze dne 16.3.2015 sp. zn.48 EXE 624/2015-26 byla nařízena exekuce na majetek povinného. Provedením exekuce byl pověřen Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko. Dne 19.3.2015 rozhodl soudní exekutor o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného a vydal exekuční příkaz č.j.: 167 EX 3341/15 – 17, 167 EX 3341/15 – 18, 167 EX 3341/15 - 19. Dle § 69 EŘ se na provádění exekuce prodejem nemovitých věcí přiměřeně použijí ustanovení občanského soudního řádu. Dle ust. § 335a odst. 2 OSŘ se nařízení výkonu rozhodnutí vztahuje na nemovité věci se všemi jejich součástmi a příslušenstvím; to platí i o movitých věcech, které jsou příslušenstvím nemovitých věcí. Dle § 336 odst. 1 OSŘ ustanoví soudní exekutor po připojení doložky provedení exekuce znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovité věci a jejich příslušenství cenou obvyklou. Podle ust. § 66 odst. 5 EŘ oceňuje znalec nemovité věci a jejich příslušenství obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Jelikož k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství je potřeba odborných znalostí z oboru ekonomiky, soudní exekutor v souladu s ust. § 336 odst. 1 a § 127 OSŘ přistoupil k ustanovení znalce. Lhůtu k provedení znaleckého posudku stanovil soudní exekutor s ohledem na předpokládaný rozsah znaleckého posudku tak, jak je uvedeno ve výroku II.
Pro případ, že znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, uložil soudní exekutor znalci vypracovat namísto znaleckého posudku odborné vyjádření, aby tak nedošlo k nadbytečnému zvyšování nákladů exekuce na straně povinného. Soudní exekutor ve V. výroku tohoto usnesení uložil povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva, aby znalci poskytli potřebnou součinnost v souladu s ust. § 127 odst. 4 OSŘ. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není dle § 202 odst. 1 písm. a) OSŘ odvolání přípustné. Znalec je vyloučen z výkonu funkce, jestliže lze mít pro jeho poměr k věci, k účastníkům řízení nebo k jejich zástupcům pochybnost o jeho nepodjatosti. Námitky podjatosti proti osobě znalce je možno podat do 8 dnů od doručení tohoto usnesení soudnímu exekutorovi, jinak se bude mít za to, že účastníci s ustanoveným znalcem souhlasí. V námitce musí uvedeno, proti kterému znalci směřuje a v čem je spatřován důvod pochybnosti o jeho nepodjatosti a jakými důkazy může být prokázán. Pokud se znalec dozví o skutečnostech, pro které je vyloučen, je povinen to neprodleně oznámit soudnímu exekutorovi. O tom, zda je znalec vyloučen, rozhodne soudní exekutor. Tomu, kdo hrubě ztěžuje postup řízení tím, že neposkytne znalci potřebnou součinnost, může soudní exekutor uložit usnesením pořádkovou pokutu do výše 50.000,- Kč. Neumožní-li povinný prohlídku nemovitých věcí a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soudní exekutor oprávněn zjednat si do nemovitých věcí povinného přístup. Znalec může odepřít podání znaleckého posudku, nepatří-li vymezený úkol do oboru jeho znalecké činnosti, nebo kdyby podáním znaleckého posudku způsobil nebezpečí trestního stíhání sobě nebo osobám blízkým. Uvede-li znalec nepravdu o okolnosti, která má význam pro rozhodnutí, nebo zamlčí-li takovou okolnost, jde o trestný čin. V Praze dne 12.5.2015 otisk úředního razítka JUDr. Igor Ivanko, v.r. soudní exekutor
Za správnost vyhotovení: Mgr. Klára Augustinová zaměstnanec pověřený soudním exekutorem