Ing. Luděk Novák
Znalecký posudek č. 3118
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3118
NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
Bytová jednotka č. 1450/6 s příslušenstvím v budově č.p. 1447 - 1451, k.ú. Vršovice, obec Praha, okres Hl. m. Praha Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Vršovice V Předpolí 1450/26, 100 00 Praha 10- Vršovice SJM Sviták Jaroslav a Svitáková Jaroslava, V Předpolí 1450/26, 100 00 Praha 10Vršovice, vlastnický podíl: 1 / 2 750306/0037, Jaroslav Sviták, Tloskov 1, 257 56 Neveklov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 670712/0104, Roman Sviták, Minská 551/7, 100 00 Praha 10- Vršovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 485226/105, Jaroslava Svitáková, V Předpolí 1450/26, 100 00 Praha 10- Vršovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 SJM Sviták Jaroslav a Svitáková Jaroslava, V Předpolí 1450/26, 100 00 Praha 10Vršovice, vlastnický podíl: 1 / 2 750306/0037, Jaroslav Sviták, Tloskov 1, 257 56 Neveklov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 670712/0104, Roman Sviták, Minská 551/7, 100 00 Praha 10- Vršovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 485226/105, Jaroslava Svitáková, V Předpolí 1450/26, 100 00 Praha 10- Vršovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6
Ing. Luděk Novák
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX140078/13-97 (ocenění stávajícího stavu)
Digitally signed by Ing. Luděk Novák DN: c=CZ, cn=Ing. Luděk Novák, o=NOREA s.r.o., title=jednatel, serialNumber=ICA - 749260 Date: 2015.04.21 15:02:41 +02'00'
OBVYKLÁ CENA (id. 1/6)
450 000 Kč
Datum místního šetření: 9.4.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: spoluvlastníka nemovitosti paní Jaroslavy Svitákové Počet stran: 14 stran Počet příloh: 10
V Praze, dne 20.4.2015
9.4.2015 Počet vyhotovení: 2
Výtisk č. 1
-2-
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitostí zapsaných na listech vlastnictví č. 3585 a 1076 pro katastrální území Vršovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha - bytová jednotka č. 1450/6 s příslušenstvím. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 3585) ze dne 16.2.2015 - Informace z katastru nemovitostí (LV č. 1076) - kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 140078/13-97 Místopis Hlavní město Praha, Městská část Praha 10 - Vršovice - ul. V Předpolí. Obytná zóna města - širší centrum, lokalita panelové bytové výstavby, v okolí jsou obdobné bytové domy. Obchody a služby jsou v dobré docházkové a dojezdové vzdálenosti. MHD tram a bus v návaznosti na metro trasy A - stanice Strašnická v dobré docházkové vzdálenosti. Základní obchody, služby, kultura, školy, školky, sportovní vyžití a parky jsou v místě. V sousedství park Pod Rapidem a Fakultní nemocnice Královské Vinohrady. Kompletní občanská vybavenost. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1646 Hl.m. Praha (ostatní plocha - ostatní komunikace) - ul. V Předpolí 1649/12 Hl. m. Praha ( ostatní plocha - zeleň) 1649/47 Družstvo V Předpolí, Praha 10 ( ostatní plocha - zeleń)
Celkový popis Oceňovanou nemovitost tvoří bytová jednotka č. 1450 situovaná ve 4. nadzemním podlaží budovy č.p. 1447, 1448, 1449, 1450, 1451 a 1452. Jedná se o jednotku o velikosti 3+1 v panelovém domě. K bytu náleží sklepní kóje v 1. PP budovy (nebyla zpřístupněna). Prostory bytu byly ke dni prohlídky zpřístupněny. -3-
Bytový dům - Dům byl postaven v roce 1983. Dům č.p. 1447 -1452 má celkem 8 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Všechna nadzemní podlaží domu jsou užívána jako obytná, kromě 1.PP, kde jsou společné prostory a sklepy. Konstrukční systém je železobetonový panelový montovaný. Stropy jsou železobetonové s rovnými podhledy. Schody betonové s PVC a se zábradlím. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Na venkovních stěnách je kontaktní zateplovací systém. Hygienické zázemí tvoří původní umakartová jádra nebo nová zděná jádra s keramickými obklady stěn a s keramickou dlažbou na podlaze. Střešní krytina je živičná svařovaná. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře vnitřní dřevěné hladké do ocelových zárubní. Podlahy v bytech různého provedení- většinou PVC, keramické dlažby, plovoucí lamina a textilní koberce. Vytápění bytů je ústřední centrální včetně přípravy TUV. V domě je proveden rozvod el. energie 220/380V, studené a teplé vody, kanalizace a VTS. V domě je osazen osobní výtah. Stavebně technický stav objektu je dobrý, odpovídá stáří a prováděné údržbě. V posledních letech proběhla rekonstrukce výtahů, byly vyměněny rozvody vody a kanalizace, vyměněna okna za plastová s izolačním dvojsklem, bylo provedeno zateplení domu a opraveny lodžie. Přístup je zajištěn z místní zpevněné komunikace - ulice V Předpolí. Silné stránky Relativně nejsilnější stránkou oceňované nemovitosti je její poloha v dobře dostupné lokalitě (tram a bus v návaznosti na Metro trasa A - Strašnická). Dobrá je docházková vzdálenost k MHD. V dobré docházkové vzdálenosti jsou základní i střední školy a školky, sportoviště, plavecký bazén, fakultní nemocnice a veškeré nákupní možnosti. Slabé stránky Za slabou stránku lze považovat panelový typ domu, sídlištní útvar, původní stav bytu a hygienického zázemí a omezenou možnost parkování v okolí domu. Bytová jednotka je ve značně zhoršeném stavu, nutná je celková modernizace. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: bez rizik
-4-
Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: V části CLV č. 3585 jsou uvedena zástavní práva exekutorská pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu Praha 3, Českou kancelář pojistitelů, Praha 4, Obvodní soud pro Prahu 10, a pro JUDr. Lucii Foukalovou, Praha 5. Dále zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: U bytové jednotky nebyly zjištěny nájemné vztahy.
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1450/6
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
-5-
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku - Velmi omezené paerkovací možnosti v lokalitě. 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,060 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,028 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Vršovice:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1450/6 Bytová jednotka č. 1450/6 je situovaná ve 4. nadzemním podlaží panelové budovy č.p. 1447, -6-
1448, 1449, 1450, 1451 a 1452 a 1128 v k.ú. Vršovice. Jedná se o jednotku o velikosti 3+1 s lodžií. K bytu náleží sklepní kóje v 1. PP budovy. Dům je zateplený a vyměněna jsou okna za plastová s izolačním dvojsklem, vyměněn je výtah. Bytová jednotka je v původním stavu, hygienické jádro je původní umakartové. Byt obsahuje 3 pokoje, kuchyň, předsíň, koupelnu, WC a zasklenou lodžii. Sklepní kóje je situována v 1. PP budovy. Podlahy obytných místností tvoří PVC. V hygienickém zázemí je na podlahách keramická dlažba. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře dřevěné hladké plné a prosklené v ocelových zárubních, v kuchyni je původní kuchyňská linka a plynový sporák. Vytápění bytu je ústřední dálkové včetně přípravy TUV. Stavebně technický stav bytové jednotky je zhoršený. K bytu přísluší spoluvlastnický podíl ve výši 10/1000 na společných částech budovy č.p. 1447, 1448, 1449, 1450, 1451 a 1452 a na pozemcích p.č. 1649/6, 1649/4, 1649/5, 1649/6, 1649/7 a 1649/8. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Budova je postavena na pozemcích parc.č. 1649/3, 1649/4, 1649/5, 1649/6, 1649/7 a 1649/8, v KN vedené jako zastavěné plochy a nádvoří. Pozemky jsou ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků bytových jednotek. Pozemky jsou rovinné, stavby na pozemcích je možné napojit na všechny IS včetně plynovodu. Pozemky jsou oceněny dle platné cenové mapy stavebních pozemků Hl. m. Prahy pro rok 2015. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa ostatní plocha - zeleń Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1649/3
Výměra [m2] 282,00
Jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00
Cena [Kč] 846 000,-
1649/4
291,00
3 000,00
873 000,-
1649/5
200,00
3 000,00
600 000,-
1649/6
202,00
3 000,00
606 000,-
1649/7
204,00
3 000,00
612 000,-
1649/8
288,00 3 000,00 1 467,00 m2
864 000,4 401 000,-
Pozemky - zjištěná cena
=
-7-
4 401 000,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
4 401 000,-Kč 4 401 000,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
4 401 000,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 21 32 let 43 362,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 13,10 * 1,00 = 12,46 * 1,00 = 19,72 * 1,00 = 11,66 * 1,00 = 10,59 * 1,00 = 2,84 * 1,00 = 0,85 * 1,00 = 2,52 * 1,00 = 3,00 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: pokoj: kuchyně: předsíň: koupelna: WC: lodžie: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
13,10 m2 12,46 m2 19,72 m2 11,66 m2 10,59 m2 2,84 m2 0,85 m2 2,52 m2 0,30 m2 74,04 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové -8-
č. III II
Vi 0,00 0,00
II III II
0,00 0,05 0,00
II
-0,10
III
0,00
III
0,00
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 32 let: s = 1 - 0,005 * 32 = 0,840
III III
0,00 0,85
9
Index vybavení
Vi) * V10 * 0,840 = 0,678
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 43 362,- Kč/m2 * 0,678 = 29 399,44 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 74,04 m2 * 29 399,44 Kč/m2 * 0,970 * 1,060= 2 238 118,45 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 4 401 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 10 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 4 401 000,- Kč * 10 / 1 000 = 44 010,- Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Bytová jednotka č. 1450/6 - zjištěná cena
=
2 238 118,45 Kč
44 010,- Kč 2 282 128,45 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:
74,04 m2
Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání jsou vybrané nabízené a obchodované bytové jednotky v obdobných bytových domech v Praze 10 - Vršovicích.
-9-
Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka 3+1 Částečně zrekonstruovaný byt s lodžií s výhledem do parku. Byt se nachází ve druhém podlaží cihlového domu z roku 1969 a je obklopen parkem se vzrostlými stromy. Lokalita na rozhraní Vinohrad a Strašnic. V prodejní ceně není zahrnuta anuita ve výši 520 000,-Kč. Anuitu je nutné doplatit ve dvou splátkách 11/2015 a 11/2016. Pak možný převod do OV. Lokalita Praha10 - Vršovice, ul. Pod Rapidem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK M & M reality holding, Krakovská 0,79 34 562 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 75,00 m 0m 3 290 000 Kč 43 867 Kč/m2 Název: Bytová jednotka 3+1 Byt 3+1 s balkonem o celkové výměře 73 m2, který se nachází ve 3.patře cihlového domu s výtahem, v klidné lokalitě Prahy 10 - Vinohrady, ul. Nad Olšinami. Byt má plastová okna s výhledem do ulice a zeleně. Kuchyňská linka s kombi sporákem. Na podlahách dřevěné parkety,PVC, na stěnách štuky. Koupelna s vanou a WC odděleně. K bytu náleží sklepní kóje. Družstení vlastnictví s anuitou 630 tis, po zaplaceníí anuity lze převést do osobního vlastnictví. Lokalita Praha10 - Vršovice, ul. Nad Olšinami Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK M & M reality holding, Krakovská 0,81 37 064 - 10 -
1675/2, 11000 Praha - Nové Město Užitná plocha Výměra pozemku. 2 73,00 m 0 m2
Celková cena 3 329 000 Kč
Jednotková cena 45 603 Kč/m2
Název: Bytová jednotka 3+1 Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, nacházejícího se v 7. patře v zrekonstruovaném panelovém domě s výtahem. Celková rozloha bytu je 74 m2. Je zde umakartové jádro, udržovaná kuchyňská linka a plastová okna s orientací na východ. Podlahovou krytinu tvoří PVC a dlažba. V koupelně je vana,WC samostatně. Topení veřejné ústřední. K bytu náleží dvě lodžie 6 m2 a 3 m2 přístupné jedna z obývacího pokoje druhá z ložnice. K dispozici internet a kabelová televize. Lokalita Praha10 - Vršovice, ul. Uzbecká Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK Reality Two2, s.r.o.Jandova 10/3, 0,85 38 095 19000 Praha - Vysočany Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 74,00 m2 0 m2 3 329 000 Kč 44 986 Kč/m2 Název: Bytová jednotka 3+1 Byt 3+1, 74,3m2, 2 x B, S, ul. Tádžická, Praha 10, Vršovice.Jedná se o prostorný byt v 9.patře panelového domu, 2 x výtah. Byt se nachází v klidné lokalitě Vršovic, orientace oken V/ Z. Před domem dostatek zeleně, parkování bez zon. Dispozice: 3x neprůchozí pokoj, kuchyň se špajzem, předsíň s komorou, Koupelna s vanou, samostatné WC. Byt je nezařízen, pouze původní kuch. linka, sporák a vestav. skříně v předsíni. Byt je v původním stavu Lokalita Praha10 - Vršovice, ul. Tádžická Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 - 11 -
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK Svět bydlení, s.r.o.,Žitná 608/27, 11000 0,86 38 487 Praha - Nové Město Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 74,00 m2 0 m2 3 329 000 Kč 44 986 Kč/m2 Název: Bytová jednotka 3+1 Byt 3+1 s lodžií na Praze 10 - Strašnicích. Byt se nachází v 11. nadzemním podlaží dvanácti podlažního revitalizovaného panelového domu (nová fasáda včetně zateplení, výměna oken za plastová, nové vchody, nové výtahy (v domě jsou k dispozici dva), výměna stoupaček vody i odpadů a opravu střechy). Vytápění je zajišťováno vlastní plynovou kotelnou v suterénu domu. Byt ve velmi dobrém a udržovaném stavu, poslední úpravy byly dělány cca před 10 lety. Vybudováno bylo zděné jádro koupelny a WC, rozvody elektriky jsou v mědi, rozvody vody v koupelně rovněž v mědi, v kuchyni pak v plastu a odpady rovněž v plastu, okna jsou plastová. Na podlahách je PVC, koberce a v koupelně a na WC dlažba. Dispozice bytu je tvořena 3 pokoji (o výměrách 19,36 m2, 15,76 m2 a 12,0 m2), kuchyní (13,79 m2) a příslušenstvím, které tvoří předsíň (9,96 m2), koupelna (2,79 m2), samostatné WC (1,09 m2), lodžie (5,07 m2) a sklep (1,5 m2). Na každém patře domu jsou čtyři byty, které mají k dispozici společnou uzamykatelnou místnost, o velikosti cca 16 m2, která se využívá jako sušárna. Lokalita Praha10 - Vršovice, ul. Průběžná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK JADOMI, spol. s r.o, Mírové náměstí 75, 0,81 35 183 26301 Dobříš Užitná plocha 80,57 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Celková cena 3 490 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota - 12 -
Jednotková cena 43 316 Kč/m2
34 562 Kč/m2 36 678 Kč/m2 38 487 Kč/m2 36 678 Kč/m2 74,04 m2 2 715 639 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1450/6
2 282 129,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda
2 715 639,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
2 715 639 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 2 282 128 Kč
Obvyklá cena (celek) 2 700 000 Kč slovy: Dvamilionysedmsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovena byla obvyklá cena současného stavu bytové jednotky o velikosti 3+1 v k.ú. Vršovice na základě porovnávací metody. Obdobné byty se v lokalitě běžně nabízejí a obchodují. Oceňovaný nemovitý majetek je možno charakterizovat jako bytovou jednotku s příslušenstvím s původním stavu. Byt je v panelovém domě v Praze 10 - Vršovice, ul. V Předpolí. Poptávka po uvedených prostorách existuje a je předpoklad, že nebude v dlouhodobějším výhledu stagnovat. Obdobné nemovitosti jsou na volném trhu běžně obchodovatelné. Závěr Vyčíslen je podíl ve výši id. 1/6: 450.000 Kč.
Obvyklá cena (id. 1/6) 450 000 Kč slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10
V Praze 20.4.2015 Ing. Luděk Novák
- 13 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 1988 č.j.Spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3118 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3585 ze dne 16.2.2015 (byt) Informace z katastru nemovitostí (LV č. 1076) Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10 č.j. 167 EX 140078/13-97
- 14 -
počet stran A4 příloze 4 0 1 1 1 3
FOTODOKUMENTACE (stav 04/2015)
Situační plán části města s umístěním nemovitosti
č.j.: 167 EX 140078/13-97 (dříve 033 EX)
USNESENÍ Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6, rozhodl ve věci exekuce ve prospěch oprávněného VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY, Orlická 4/2020, 13000, Praha 3, IČ 41197518 a v neprospěch povinného Roman Sviták, Minská 551/7, 10100, Praha, nar.12.04.1967, IČ 44871601 o vymožení povinnosti na peněžité plnění a nákladů exekuce na základě § 28, § 52, § 66 a § 69 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů a v souladu s ustanovením § 336 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OSŘ“) takto: I.
Soudní exekutor ustanovuje k určení obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, zapsaných na LV: 3585 (podíl ve výši id. 1/6), Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, okres: Hlavní město Praha, obec: Praha a k.ú.: Vršovice, znalce – člena Znaleckého a expertního institutu Praha, s.r.o., IČ: 03270084, se sídlem Na Vlastním 2316/7, PSČ: 130 00, Praha 3 – Žižkov, ID datové schránky: ibdmjsv, znalecký ústav v oboru ekonomika – ceny nemovitého majetku.
II.
Soudní exekutor ukládá znalci, aby ve lhůtě 40 kalendářních dní od doručení tohoto usnesení a)
ocenil nemovité věci uvedené ve výroku I. a jejich příslušenství;
b)
určil příslušenství nemovitých věcí uvedených ve výroku I. tohoto usnesení;
c)
zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě uvede, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;
d)
vyjádřil se, zda považuje nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuje věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnil.
III.
Pokud znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, ukládá se znalci podat o tomto neprodleně soudnímu exekutorovi namísto znaleckého posudku odborné vyjádření a od vyhotovení znaleckého posudku upustit.
IV.
Ustanovený znalec je povinen vypracovaný znalecký posudek doručit v jednom vyhotoveních v tištěné a elektronické podobě ve formátu PDF na nosiči dat, případně zaslaný na emailovou adresu exekutorského úřadu:
[email protected]
nebo do datové schránky. V případě podání odborného vyjádření je znalec povinen toto dodat soudnímu exekutorovi pouze v elektronické podobě. V.
Povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva se ukládá: -
umožnit znalci prohlídku nemovitých věcí a jejich příslušenství a movitých věcí, které tvoří příslušenství nemovitých věcí, potřebnou k provedení ocenění a to včetně vstupu na pozemky, do budov a jednotek;
-
umožnit znalci zjištění stavu věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nemovitými věcmi spojených;
-
předložit znalci listiny potřebné k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nimi spojených, zejména nájemní smlouvy a listiny prokazující věcná břemena, výměnek, předkupní a jiná věcná práva, nájemní, popř. pachtovní práva a listiny svědčící o nabytí vlastnictví k oceňovaným nemovitým věcem;
-
zdržet se jednání, které by bránilo znalci splnit uložený úkol nebo které by jeho splnění stěžovalo.
Odůvodnění: Pověřením Obvodní soud pro Prahu 10 ze dne 11.5.2011 sp. zn.31 E 1016/2011-3 byla nařízena exekuce na majetek povinného. Provedením exekuce byl pověřen Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko. Dne 4.4.2014 rozhodl soudní exekutor o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného a vydal exekuční příkaz č.j.: 167 EX 140078/13 - 53. Dle § 69 EŘ se na provádění exekuce prodejem nemovitých věcí přiměřeně použijí ustanovení občanského soudního řádu. Dle ust. § 335a odst. 2 OSŘ se nařízení výkonu rozhodnutí vztahuje na nemovité věci se všemi jejich součástmi a příslušenstvím; to platí i o movitých věcech, které jsou příslušenstvím nemovitých věcí. Dle § 336 odst. 1 OSŘ ustanoví soudní exekutor po připojení doložky provedení exekuce znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovité věci a jejich příslušenství cenou obvyklou. Podle ust. § 66 odst. 5 EŘ oceňuje znalec nemovité věci a jejich příslušenství obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Jelikož k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství je potřeba odborných znalostí z oboru ekonomiky, soudní exekutor v souladu s ust. § 336 odst. 1 a § 127 OSŘ přistoupil k ustanovení znalce. Lhůtu k provedení znaleckého posudku stanovil soudní exekutor s ohledem na předpokládaný rozsah znaleckého posudku tak, jak je uvedeno ve výroku II. Pro případ, že znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, uložil soudní exekutor znalci vypracovat namísto znaleckého posudku odborné vyjádření, aby tak nedošlo k nadbytečnému zvyšování nákladů exekuce na straně povinného.
Soudní exekutor ve V. výroku tohoto usnesení uložil povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva, aby znalci poskytli potřebnou součinnost v souladu s ust. § 127 odst. 4 OSŘ. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není dle § 202 odst. 1 písm. a) OSŘ odvolání přípustné. Znalec je vyloučen z výkonu funkce, jestliže lze mít pro jeho poměr k věci, k účastníkům řízení nebo k jejich zástupcům pochybnost o jeho nepodjatosti. Námitky podjatosti proti osobě znalce je možno podat do 8 dnů od doručení tohoto usnesení soudnímu exekutorovi, jinak se bude mít za to, že účastníci s ustanoveným znalcem souhlasí. V námitce musí uvedeno, proti kterému znalci směřuje a v čem je spatřován důvod pochybnosti o jeho nepodjatosti a jakými důkazy může být prokázán. Pokud se znalec dozví o skutečnostech, pro které je vyloučen, je povinen to neprodleně oznámit soudnímu exekutorovi. O tom, zda je znalec vyloučen, rozhodne soudní exekutor. Tomu, kdo hrubě ztěžuje postup řízení tím, že neposkytne znalci potřebnou součinnost, může soudní exekutor uložit usnesením pořádkovou pokutu do výše 50.000,- Kč. Neumožní-li povinný prohlídku nemovitých věcí a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soudní exekutor oprávněn zjednat si do nemovitých věcí povinného přístup. Znalec může odepřít podání znaleckého posudku, nepatří-li vymezený úkol do oboru jeho znalecké činnosti, nebo kdyby podáním znaleckého posudku způsobil nebezpečí trestního stíhání sobě nebo osobám blízkým. Uvede-li znalec nepravdu o okolnosti, která má význam pro rozhodnutí, nebo zamlčí-li takovou okolnost, jde o trestný čin. V Praze dne 16.2.2015 otisk úředního razítka JUDr. Igor Ivanko, v.r. soudní exekutor
Za správnost vyhotovení: Mgr. Klára Augustinová zaměstnanec pověřený soudním exekutorem Č.j. opráv.: 4487160100
