Ing. Luděk Novák
Znalecký posudek č. 3103
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3103
NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům č.p. 73 s příslušenstvím a pozemky (LV č. 132) v k.ú Městečko u Křivoklátu, obec Městečko, okres Rakovník Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Městečko, k.ú. Městečko u Křivoklátu Městečko 73, 270 23 Městečko 721118/0328, Pan Petr Oberman, Městečko 73, 27023 Městečko, vlastnictví: výhradní 721118/0328, Pan Petr Oberman, Městečko 73, 27023 Městečko, vlastnictví: výhradní
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX 7042/14-44 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
13 stran
V Praze, dne 3.4.2015
800 000 Kč 26.3.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 10
26.3.2015 Počet vyhotovení: 2
Výtisk č. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 132 pro katastrální území Městečko u Křivoklátu, obec Městečko, okres Rakovník - rodinný dům č.p. 73 s příslušenstvím a pozemkem p.č. St. 34. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 132) vyhotovený KÚ pro Středočeský kraj, KP Rakovník ze dne13.2.2015 - kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření dne 26.3.2015 - zaměření nemovitosti - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 7042/14-44(dříve 033 EX) Místopis Obec Městečko, k.ú. Městečko u Křivoklátu, okres Rakovník Obec Městečko se nachází v okrese Rakovník, kraj Středočeský, zhruba 11 km jihovýchodně od Rakovníka a 1,5 km severozápadně od Křivoklátu. Městečkem prochází železniční Trať Beroun – Rakovník, je zde autobusová zastávka se spojením do Rakovníka (15min.) Obcí protéká Rakovnický potok. V Městečku žije cca 400 trvale žijících obyvatel, v letní sezóně se obec díky krásnému prostředí, přírodnímu bohatství a okolním hlubokým lesům stává útočištěm mnoha chatařů, chalupářů a rekreantů. V obci je obecní úřad, mateřská škola, prodejna potravin, dvě restaurace a fotbalové hřiště. Základní škola, zdravotní středisko (praktický lékař, dětský lékař, lékárna, hotel, COOP) 1km v Křivoklátu. Obce je dobře dostupná vlakem. V obci není žádná větší živnostenská provozovna ani zemědělská farma, které by obtěžovali okolí hlukem. Okresní město Rakovník 15km, Praha 50km. Obec leží na známé a krásné cyklostezce Rakovník-Roztoky u Křivoklátu. Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 877/1 ostatní plocha, jiná plocha / vlastník Obec Městečko
-2-
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o rodinný dům č.p. 73 s příslušenstvím a pozemkem. Dům je umístěn v širším centru obce. Dům je jednopodlažní postavený na svažitém pozemku, je klasického venkovského typu se sedlovou konstrukcí střechy. Obvodové zdivo je smíšené masivní. Nemovitost nebyla v den prohlídky zpřístupněna i přes písemnou výzvu! Při ocenění se vychází z místního šetření a ze získaných informací z OÚ. Nemovitost byla jen částečně přístupná bez možnosti vstupu do interiéru staveb. Silné stránky Za silné stránky lze považovat umístění domu v klidné části obce. Obec má dobré dopravní spojení do Rakovníka. Dobrý je stavebně technický stav přízemí domu. Slabé stránky Za slabé stránky lze považovat vlastní pozemek s velkou svažitostí. Obec má minimální občanskou vybavenost, minimální rozsah IS, velmi omezené jsou parkovací možnosti u rodinného domu na přilehlé komunikaci. Stavba nemá dokončenou rekonstrukci. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: V části CLV č. 132 je uvedeno zástavní právo exekutorské pro pohledávku firmy COFIDIS s.r.o., Praha 5 a pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky, Praha 3. Dále zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky pro Modrou pyramidu stavební spořitelnu, Praha 2. Vyznačeno je zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní vztahy nebyly zjištěny.
-3-
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 73 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č St.34 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Městečko u Křivoklátu:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 73 Věcná hodnota dle THU Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s 1 nadzemním podlažím. Domek má sedlovou konstrukci střechy. Jedná se o domek samostatně stojící. Stropy nad 1.NP jsou dřevěné trámové. Venkovní fasádu tvoří vápenná hladká omítka, vnitřní omítky vápenné štukové, okna jsou dřevěná špaletová s vakuovým zasklením, dveře vstupní dřevěné náplňové. Dveře vnitřní dřevěná náplňové s obložkovými zárubněmi. Volné půdní prostory vhodné k půdní vestavbě. Vzhledem k nepřístupnosti objektu se předpokládá standardní provedení domku. Vytápění je lokální - kamny na pevná paliva, příprava TUV elektrickým boilerem. Provedeny jsou rozvody el. energie 230/400 V, studené a teplé vody a kanalizace. Dům je napojen pouze na rozvod el. sítě, vodovod je z vlastní studny a kanalizace svedená do žumpy (údaje OÚ Městečko). Dům obsahuje: v 1.NP - vstup, pokoj s kuch. koutem, pokoj, chodbu, koupelnu a WC.
-4-
Stavebně technický stav objektu je přiměřeně dobrý, odpovídá stáří a probíhajícím stavebním úpravám. Dům pochází cca z roku 1900. V posledních letech probíhala rekonstrukce domu, jsou provedeny kompletně nové stropní konstrukce - dřevěné trámové, nové podlahy v 1.NP, veškeré instalace, vybudováno nové hygienické zázemí. Opraven byl kompletně krov a položena nová střešní krytina s oplechováním. Stavební úpravy nejsou dokončeny, stavba rodinného domu jeví známky trvalého užívání. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 107,84 m2 3,05 m
Název 1.NP
Výčet místností: Obytný prostor v 1.NP Užitná plocha celkem:
72,00 m2
1,00
72,00 m2 72,00 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celého objektu 17,45*5,75*(2,74+3,05)/2+7,50*1,00*3,00+17,4 = 5*7,05*3,56/2+1,50*(1,50+1,00/2)*2,80/3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název celého objektu Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností
Popis betonové pasy sméšené zdivo dřevěné trámové sedlová, vázaná betrenit. šablony titanzinek dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky chybí běžné keramické obklady chybí náplňové dřevěná dvojitá špaletová prkna a keram. dlažba
-5-
[m3] 534,76 m3
Typ Obestavěný prostor 534,76 m3 534,76 m3
15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
keramická dlažba kamna na tuhá paliva světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí skokeramická deska umyvadlo, sprchový kout, WC splachovací chybí Ocenění 108 72 534,76 5 549 100,00 5 549 2 967 367
[m2]
[m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč] roků roků % [Kč]
105 52,00 1 424 336
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. St.34 Porovnávací metoda
Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek p.č. St. 34. Pozemek je velmi svažitý, přístupný z místní zpevněné komunikace. Stavby na pozemku lze napojit pouze na elektrickou energii, voda je z vlastní studny, odkanalizování do žumpy. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 73 a zděnými kolnami. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient [m2] /kupní cena cena celkový -6-
Upravená cena
[ Kč ]
[ Kč/m2 ]
[ KC ]
[ Kč/m2 ]
Lokalita: Zbečno KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,02
Parcela č.: 2 780 850 000 305,76 0,92 Popis pozemku: zahradu o výměře 2 780 m2 v obci Zbečno v chráněné krajinné oblasti. Situovaná je přímo v obci a navazuje na rekreační objekty a domky. Součástí je osazený obytný přívěs s terasou. Nyní vhodná k rekreačnímu využití, následně i ke stavbě domu. Podle vyjádření správních orgánů bude možné při změně územního plánu obce (zažádáno, další jednání bude vyřizovat nový vlastník) zařadit část pozemku ca 870 m2 do obytné zástavby. Zahrada je oplocená, rovinná, vysázeny jsou okrasné dřeviny. Na pozemku je přípojka elektro, užitková voda je z vrtu na pozemku s osazeným čerpadlem. Možnost napojení na veřejný vodovod situovaný před pozemkem
280,69
Lokalita: Zbečno- Újezd nad Zbečnem KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
Parcela č.: 1 368 650 000 475,15 0,92 Popis pozemku: pozemek o výměře 1 368 m2 na kraji obce Újezd nad Zbečnem. Nachází se ve stávající nové zástavbě rodinných domů. Na pozemek je přivedena elektřina, voda je cca 10 m od pozemku, v plánu je obecní vodovod a kanalizace.
KUV: 1,02
436,19
Lokalita: Křivoklát KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
Parcela č.: 1 383 932 200 674,04 0,92 Popis pozemku: stavební parcela o velikosti 1383m2 v blízkosti hradu Křivoklát. Rovinatý pozemek se nachází na okraji obytné zástavby v jihovýchodní části Amalínu (místní část). Dle majitele nabízeného pozemku je parcela určena k výstavbě rodinného domu. Elektřina je na hranici pozemku.
KUV: 1,02
618,77
Lokalita: Velká Buková KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
Parcela č.: 1 301 420 000 322,83 0,90 290,55 Popis pozemku: rovinatý stavební pozemek o vým. 1301 m2 s výhledem, na okraji klidné obce Velká Buková, s příjezdovou asfaltovou cestou. Obecní voda a elektřina na okraji pozemku. Praha 64 km, Rakovník 7 km. Obec se nachází v turisticky vyhledávané oblasti křivoklátkých lesů a Berounska, hrad Křivoklát 2 km. Vhodné na rekreaci i bydlení. Průměrná jednotková cena 406,55 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro porovnání jsou vybrané nabízené stavební parcely v obci Městečko a v nejbližším okolí (Zbečno, Křivoklát, Velká Buková). Druh pozemku zastavěná plocha a
Parcela č. 34
Výměra [ m2 ] 697 -7-
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 400
Celková cena pozemku [Kč] 278 800
nádvoří Celková výměra pozemků
697
Hodnota pozemků celkem
278 800
3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 72,00 m2 Obestavěný prostor: 534,76 m3 Zastavěná plocha: 107,84 m2 Plocha pozemku: 697,00 m2 Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání jsou vybrané nabízené a obchodované obdobné rodinné domy v obci Městečko, okres Rakovník a v jeho nejbližším okolí. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům 5+1 Rodinný dům 5+1 s pozemkem 703m2 v příjemné, upravené obci jen 1 km od Křivoklátu s pěknou zahradou (595m2) orientovanou na J. Dům o zastavěné ploše 108m2 je zcela podsklepen(spíše suterén než sklep) a nachází se zde kromě velké garáže i kotelna a další tři technické místnosti (palivo+ potraviny +dílna). V prvním nadzemním podlaží (zvýšeném přízemí) se nachází veranda, kuchyně, obývací pokoj s balkonem, ložnice, koupelna, sam. WC a spíž. V podkroví domu se nacházejí dvě ložnice, pracovna a terasa nad verandou. V roce 2007 prošel dům částečnou rekonstrukcí (koupelna, okna, dveře, el.). Okna jsou plastová. Vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva i s kotlem na propan-butan. El. 220/380V. Zásobování vodou je zajištěno z veřejné studny před domem. Odpadní vody jsou svedeny do vlastní žumpy. Na zahradě s ovocnými i okrasnými stromy v mírné jižním svahu je vybudován velký skleník a zahradní pergola. Dům se nachází blízko centra obce a je pohodlně přístupný. Lokalita Městečko, okr. Rakovník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK REALITY KAŠPAR, s.r.o., Husovo 0,86 9 681 náměstí 22, 26901 Rakovník I Užitná plocha
Výměra pozemku. -8-
Celková cena
Jednotková cena
250,00 m2
703 m2
2 800 000 Kč
11 200 Kč/m2
Název: Rodinný dům 5+1 Prodej rodinného domu 5+1 v obci Městečko u Křivoklátu. Na svažitém pozemku. Po částečné rekonstrukci, udržovaný, s přistavěnou koupelnou, verandou a garáží, nová střecha. Elektřina, voda ze studny a jímka. Plastová okna. Částečně podsklepený. Občanská vybavenost v obci. V pěkném přírodním prostředí CHKO Křivoklátsko. Lokalita Městečko, okres Rakovník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena RK M & M reality holding,Krakovská 1675/2, 1,01 6 668 11000 Praha - Nové Město Užitná plocha 121,00 m2
Výměra pozemku. 70 m2
Celková cena 799 000 Kč
Jednotková cena 6 603 Kč/m2
Název: Rodinný dům 3+1 RD 3+1 v obci Městečko u Křivoklátu č.p. 163. Jde o zděný dům obdélníkového tvaru, s jedním podzemním (kotelna, uhelna, 2x sklep) a jedním nadzemním podlažím (obývací pokoj, kuchyně, ložnice, koupelna s wc, spíž, wc), s obytným podkrovím (ložnice). Dům je v původním stavu, pouze došlo k výměně původních oken za plastová. Je vytápěn kamny na tuhá paliva. Nachází se na svažitém pozemku. Střecha je sedlová, jednoduchá, pokrytá pálenou taškou. Obvodové zdi jsou z kamenného zdiva v tl. do 50 cm. Fasáda je ze stříkaného břizolitu. Stropy jsou dřevěné trámové s podhledem. Schodiště v domě je dřevěné. Stáří domu je cca 70 let. Jedná se o prodej z insolvenčního řízení. Lokalita Městečko, okres Rakovník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 -9-
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena RK TREND reality a finance, s.r.o.,Cyrila 0,88 8 204 Boudy 2454, 27201 Kladno Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 95,00 m2 1 290 m2 885 000 Kč 9 316 Kč/m2 Název: Rodinný dům 4+1 RD 4+1 ve Zbečně. RD je po rekonstrukci - nové omítky, koupelna, WC, rozvody vody, topení, elektřiny. Vytápěno krbovou vložkou s výměníkem umístěnou na prostorné chodbě v přízemí. Neobydlené půdní prostory a velká garáž. Před domem terasa a malý pozemek za domem. Lokalita Zbečno, okres Rakovník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena RK M & M reality holding, Krakovská 0,99 9 603 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Užitná plocha 100,00 m2
Výměra pozemku. 133 m2
Celková cena 970 000 Kč
Jednotková cena 9 700 Kč/m2
Název: Rodinný dům 2+1 Rodinný dům 2+1 z 60 let 19. století na strategickém místě u Berounky v obci Zbečno (RD mimo zátopovou oblast). RD stojí na pozemku o celkové výměře 309 m2. Na pozemku je kromě domu vjezd pro osobní automobil, dílna, přístavek (stodola), sklep (5 m2) a na jižním konci cca 30 m2 posezení s výhledem na řeku Berounku. Z této části pozemku také možný přístup přímo k řece (15 m). Rodinný dům o dispozici 2+1 prošel před cca 25 lety kompletní rekonstrukcí. Nad celým domem prostorná půda přístupná schodištěm z obývacího pokoje a ideální k půdní vestavbě. Jsou zde dvojitá špaletová dřevěná okna, dřevem obložené stropy s přiznanými trámy, vytápění domu řešeno kotlem na tuhá paliva, popř. krbem v ob. pokoji, voda obecní, ohřev bojlerem, odpady svedeny do septiku. Lokalita Zbečno, okres Rakovník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00
- 10 -
K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena RK Orbisreality,Suchardova 510, 27201 0,90 16 609 Kladno Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 65,00 m 309 m 1 200 000 Kč 18 462 Kč/m2 Název: Zděná chata 2+1 Zděná chata 2+1 o celkové ploše 31 m2, v obci Zbečno, na rovinatém pozemku o rozloze 1 627 m2. Dispozice -předsíň, spíž, kuchyň, obývák a ložnice kde je započatá rekonstrukce el. instalace omítek a podlahy. Na pozemku jsou další dřevěné kolny, v jedné je vybudován sklep o rozloze cca 5m2. Chatku lze možno ihned využívat. Obchod, restaurace, pošta cca 7-8min chůze. Lokalita Zbečno, okres Rakovník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena RK HVB Real Estate, s.r.o.,Korunní 0,83 21 055 1310/56, 12000 Praha - Vinohrady Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 31,00 m 1 627 m 790 000 Kč 25 484 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 11 -
6 668 Kč/m2 11 970 Kč/m2 21 055 Kč/m2 11 970 Kč/m2 72,00 m2 861 840 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 73 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č St.34 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda
1 424 336,00 Kč 278 800,00 Kč 861 840,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
861 840 Kč 0 Kč 1 703 136 Kč 278 800 Kč 0 Kč
Obvyklá cena 800 000 Kč slovy: Osmsettisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10
Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovena byla obvyklá cena rodinného domku s pozemkem na základě porovnávací metody. Obdobné původní rodinné domky se v obci Městečko a v malých okolních obcích nabízejí a obchodují. Oceňovaný nemovitý majetek je možno charakterizovat jako původní domek po částečně provedené rekonstrukci v klidné části obce Městečko. Domek je v dobrém stavebně technickém stavu, nutné je dokončení stavebních úprav. Poptávka po uvedených nemovitostech existuje. Obdobné nemovitosti jsou na volném trhu obchodovatelné. Závěr Obvyklá cena je stanovena i s ohledem na neukončené stavební úpravy a velkou svažitost pozemku. V Praze 3.4.2015 Ing. Luděk Novák
- 12 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 1988 č.j.Spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3103 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 132 ze dne 13.2.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10 č.j. 167 EX 7042/14-44
- 13 -
počet stran A4 příloze 4 1 1 1 3
FOTODOKUMENTACE (stav 03/2015)
Situační plán části okresu a obce s umístěním nemovitosti
č.j.: 167 EX 7042/14-44 (dříve 033 EX)
USNESENÍ Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6, rozhodl ve věci exekuce ve prospěch oprávněného VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY, Orlická 4/2020, 13000, Praha 3, IČ 41197518 a v neprospěch povinného Petr Oberman, Městečko 73, 27023, Městečko, nar.18.11.1972, IČ 61831689, zast. Mgr. VÁCLAV LÁSKA , Neherovská 1921/22, 16000, Praha 6 o vymožení povinnosti na peněžité plnění a nákladů exekuce na základě § 28, § 52, § 66 a § 69 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů a v souladu s ustanovením § 336 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OSŘ“) takto: I.
Soudní exekutor ustanovuje k určení obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, zapsaných na LV: 132, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště a okres: Rakovník, obec: Městečko a k.ú.: Městečko u Křivoklátu, znalce – člena Znaleckého a expertního institutu Praha, s.r.o., IČ: 03270084, se sídlem Na Vlastním 2316/7, PSČ: 130 00, Praha 3 – Žižkov, ID datové schránky: ibdmjsv, znalecký ústav v oboru ekonomika – ceny nemovitého majetku.
II.
Soudní exekutor ukládá znalci, aby ve lhůtě 40 kalendářních dní od doručení tohoto usnesení a)
ocenil nemovité věci uvedené ve výroku I. a jejich příslušenství;
b)
určil příslušenství nemovitých věcí uvedených ve výroku I. tohoto usnesení;
c)
zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě uvede, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;
d)
vyjádřil se, zda považuje nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuje věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnil.
III.
Pokud znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, ukládá se znalci podat o tomto neprodleně soudnímu exekutorovi namísto znaleckého posudku odborné vyjádření a od vyhotovení znaleckého posudku upustit.
IV.
Ustanovený znalec je povinen vypracovaný znalecký posudek doručit v jednom vyhotoveních v tištěné a elektronické podobě ve formátu PDF na nosiči dat, případně zaslaný na emailovou adresu exekutorského úřadu:
[email protected]
nebo do datové schránky. V případě podání odborného vyjádření je znalec povinen toto dodat soudnímu exekutorovi pouze v elektronické podobě. V.
Povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva se ukládá: -
umožnit znalci prohlídku nemovitých věcí a jejich příslušenství a movitých věcí, které tvoří příslušenství nemovitých věcí, potřebnou k provedení ocenění a to včetně vstupu na pozemky, do budov a jednotek;
-
umožnit znalci zjištění stavu věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nemovitými věcmi spojených;
-
předložit znalci listiny potřebné k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nimi spojených, zejména nájemní smlouvy a listiny prokazující věcná břemena, výměnek, předkupní a jiná věcná práva, nájemní, popř. pachtovní práva a listiny svědčící o nabytí vlastnictví k oceňovaným nemovitým věcem;
-
zdržet se jednání, které by bránilo znalci splnit uložený úkol nebo které by jeho splnění stěžovalo.
Odůvodnění: Pověřením Okresní soud v Rakovníku ze dne 23.5.2014 sp. zn.24 EXE 1963/2014-14 byla nařízena exekuce na majetek povinného. Provedením exekuce byl pověřen Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko. Dne 16.6.2014 rozhodl soudní exekutor o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného a vydal exekuční příkaz č.j.: 167 EX 7042/14 -12. Dle § 69 EŘ se na provádění exekuce prodejem nemovitých věcí přiměřeně použijí ustanovení občanského soudního řádu. Dle ust. § 335a odst. 2 OSŘ se nařízení výkonu rozhodnutí vztahuje na nemovité věci se všemi jejich součástmi a příslušenstvím; to platí i o movitých věcech, které jsou příslušenstvím nemovitých věcí. Dle § 336 odst. 1 OSŘ ustanoví soudní exekutor po připojení doložky provedení exekuce znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovité věci a jejich příslušenství cenou obvyklou. Podle ust. § 66 odst. 5 EŘ oceňuje znalec nemovité věci a jejich příslušenství obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Jelikož k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství je potřeba odborných znalostí z oboru ekonomiky, soudní exekutor v souladu s ust. § 336 odst. 1 a § 127 OSŘ přistoupil k ustanovení znalce. Lhůtu k provedení znaleckého posudku stanovil soudní exekutor s ohledem na předpokládaný rozsah znaleckého posudku tak, jak je uvedeno ve výroku II. Pro případ, že znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, uložil soudní exekutor znalci vypracovat namísto znaleckého posudku odborné vyjádření, aby tak nedošlo k nadbytečnému zvyšování nákladů exekuce na straně povinného.
Soudní exekutor ve V. výroku tohoto usnesení uložil povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva, aby znalci poskytli potřebnou součinnost v souladu s ust. § 127 odst. 4 OSŘ. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není dle § 202 odst. 1 písm. a) OSŘ odvolání přípustné. Znalec je vyloučen z výkonu funkce, jestliže lze mít pro jeho poměr k věci, k účastníkům řízení nebo k jejich zástupcům pochybnost o jeho nepodjatosti. Námitky podjatosti proti osobě znalce je možno podat do 8 dnů od doručení tohoto usnesení soudnímu exekutorovi, jinak se bude mít za to, že účastníci s ustanoveným znalcem souhlasí. V námitce musí uvedeno, proti kterému znalci směřuje a v čem je spatřován důvod pochybnosti o jeho nepodjatosti a jakými důkazy může být prokázán. Pokud se znalec dozví o skutečnostech, pro které je vyloučen, je povinen to neprodleně oznámit soudnímu exekutorovi. O tom, zda je znalec vyloučen, rozhodne soudní exekutor. Tomu, kdo hrubě ztěžuje postup řízení tím, že neposkytne znalci potřebnou součinnost, může soudní exekutor uložit usnesením pořádkovou pokutu do výše 50.000,- Kč. Neumožní-li povinný prohlídku nemovitých věcí a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soudní exekutor oprávněn zjednat si do nemovitých věcí povinného přístup. Znalec může odepřít podání znaleckého posudku, nepatří-li vymezený úkol do oboru jeho znalecké činnosti, nebo kdyby podáním znaleckého posudku způsobil nebezpečí trestního stíhání sobě nebo osobám blízkým. Uvede-li znalec nepravdu o okolnosti, která má význam pro rozhodnutí, nebo zamlčí-li takovou okolnost, jde o trestný čin. V Praze dne 13.2.2015 otisk úředního razítka JUDr. Igor Ivanko, v.r. soudní exekutor
Za správnost vyhotovení: Mgr. Klára Augustinová zaměstnanec pověřený soudním exekutorem Č.j. opráv.: VZP-14-00769709-S8E2