ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3096

Ing. Luděk Novák

Znalecký posudek č. 3096

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3096

NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Rodinný dům č.p. 40 s příslušenstvím a pozemky (LV č. 8) v k.ú. Knovíz, obec Knovíz, okres Kladno Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Knovíz, k.ú. Knovíz Knovíz 40, 274 01 Knovíz 675720/1737, Paní Kateřina Habartová, Knovíz 40, 27401 Knovíz, vlastnictví: výhradní 675720/1737, Paní Kateřina Habartová, Knovíz 40, 27401 Knovíz, vlastnictví: výhradní

OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3

ÚČEL OCENĚNÍ:

Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX 8312/14-54 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

16 stran

V Praze, dne 15.3.2015

Ing. Luděk Novák

Digitally signed by Ing. Luděk Novák DN: c=CZ, cn=Ing. Luděk Novák, o=NOREA s.r.o., title=jednatel, serialNumber=ICA - 749260 Date: 2015.03.20 12:52:32 +01'00'

2 330 000 Kč 5.3.2015

Stav ke dni : Počet příloh: 8

5.3.2015 Počet vyhotovení: 2

Výtisk č. 1

NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 8 pro katastrální území Knovíz, obec Knovíz, okres Kladno - rodinný dům č.p. 40 s příslušenstvím a pozemkem p.č. St. 44/2. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 8) vyhotovený KÚ pro Středočeský kraj, KP Slaný ze dne13.2.2015 - kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření dne 5.3.2015 - částečné zaměření nemovitosti - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 8312/14-54(dříve 033 EX) Místopis Obec Knovíz, k.ú. Knovíz, okres Kladno. Obec Knovíz se nachází v okrese Kladno, kraj Středočeský, zhruba 8 km severoseverovýchodně od Kladna a 4 km jihovýchodně od Slaného. Knovíz má minimální občanskou vybavenost - obecní úřad, mateřskou školu, hřiště a obchod. V obci je zastávka autobusů v dojezdem do města Slaný, Kladno a do Prahy. Okolí: Přípojky: veř. / vl.

SOUČASNÝ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 862/1 ostatní plocha, ostatní komunikace/ vlastník Obec Knovíz

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Jedná se o rodinný dům č.p. 40 s příslušenstvím a pozemky. Dům je umístěn v širším centru obce. Jedná se o jednopodlažní, podsklepený dům s pozemkem Nemovitost nebyla v den prohlídky zpřístupněna i přes písemnou výzvu a přítomnost vlastníka nemovitosti! Při ocenění se vychází z místního šetření a ze získaných z Obecního úřadu Knovíz. Silné stránky Za silné stránky lze považovat umístění domu v klidné části obce. Obec má velmi dobré dopravní spojení do Slaného, Kladna a do Prahy (st.Dejvická). Přiměřeně dobrý je stavebně technický stav domu. -2-

Slabé stránky Za slabé stránky lze považovat malou výměru stavebního pozemku. Obec má minimální občanskou vybavenost, velmi omezené jsou parkovací možnosti u rodinného domu na přilehlé komunikaci. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: V části CLV č. 8 je uvedeno zástavní právo exekutorské pro pohledávku firmy ČEZ prodej, Praha 4 - Michle, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní vztahy nebyly zjištěny.

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek

Obsah tržního ocenění majetku

1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p.40 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č St.103 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda

-3-

OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,01

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,990 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

-4-

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,030 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Knovíz: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V nebo služby – základní sortiment)

Pi 0,65 0,60 1,02 1,00 0,90 0,85

Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 456,48 Kč/m2

Ocenění prováděné podle cenového předpisu

Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek Jedná se o pozemek p.č. St. 44/2 u rodinného domu č.p.40 Pozemek je mírně svažitý, přístupný po místní zpevněné komunikaci , stavby na pozemku lze napojit na všechny inženýrské sítě. Pozemek je v katastru nemovitostí vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou - rodinného domu č.p. 40 a zpevněnou plochou kolem domu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 -5-

č. II III

Pi 0,00 0,00

% včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 1,040 = 1,030 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 456,48 Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 44/2

Výměra [m2] 262,00

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena

Index

Koef.

1,030 Jedn. cena [Kč/m2] 470,17

Upr. cena [Kč/m2] 470,17 Cena [Kč] 123 184,54 123 184,54

=

123 184,54 Kč

Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p.40 Věcná hodnota dle THU Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům s 1 nadzemním podlažím. Domek má polovalbovou a konstrukcí střechy. Jedná se o domek řadový, krajový, navazuje zadní stranou na sousední rodinný dům. Stropy nad 1.NP jsou s rovnými podhledy, stropy v suterénu budou -6-

klenbové. Venkovní fasádu tvoří vápenná hladká omítka, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře vstupní dřevěné, vrata do garáže plechová. Vzhledem k nepřístupnosti objektu se předpokládá standardní provedení domku. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem včetně přípravy TUV. Provedeny jsou rozvody el. energie 230/400 V, studené a teplé vody a kanalizace. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě včetně plynovodu. Dům obsahuje: v 1.PP - 3 sklepy a kotelnu v 1.NP - vstup, předsíň, 2 pokoje, kuchyň, chodbu, spíž a koupelnu s WC a velkou garáž  Stavebně technický stav objektu je přiměřeně dobrý, odpovídá stáří a průběžně probíhajícím stavebním úpravám. Dům pochází cca z roku 1920. V roce 2000 byla provedena plynofikace objektu, vybudováno bylo ústřední vytápění s plynovým kotlem Dakon. V roce 2004 byla zkolaudována nová přípojka vody, v roce 2005 byly ohlášeny udržovací práce v domě s výměnou oken za plastová a provedena byla rekonstrukce koupelny. V roce 2007 byla vybudována nová přípojka kanalizace. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 97,48 m2 2,40 m

Název 1.PP

1.NP

Výčet místností: 1.PP Užitná plocha celkem:

58,00 m2

Výčet místností: 1.NP Užitná plocha celkem:

103,00 m2

0,50

29,00 m2 29,00 m2

150,06 m2 1,00

3,00 m

103,00 m2 103,00 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celého objektu 5,03*19,38*((4,44+7,08)/2+0,50)+6,10*8,62*(4,0 = 5+5,66/2) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název celého objektu Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy

Popis betonové pasy smíšené zdivo dřevěné trámové a klenbové -7-

[m3] 972,00 m3

Typ Obestavěný prostor 972,00 m3 972,00 m3

4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

sedlová, vaznicová pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky chybí běžné keramické obklady betonové hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem PVC, prkna, koberce keramická dlažba ústřední s plynovým kotlem světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda centrální ohřev zemní plyn litinové potrubí plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí Ocenění 150 132 972,00 4 555 100,00 4 555 4 427 450

[m2]

[m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč] roků roků % [Kč]

95 55,00 1 992 353

-8-

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č St.103 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek p.č. St.44/2. Pozemek je mírně svažitý, přístupný z místní zpevněné komunikace. Stavby na pozemku lze napojit na všechny inženýrské sítě. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 40. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient [m2] /kupní cena cena celkový [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ]

Upravená cena [ Kč/m2 ]

Lokalita: Knovíz KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,02

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,02

Parcela č.: 7 985 2 387 515 299,00 0,98 Popis pozemku: Pozemek pro bydlení, 7985m, Praha západ Knovíz. Pozemek je v územním plánu obce veden k výstavbě rodinných domů. Inženýrské sítě- elektřina, plyn, vodovod a kanalizace 50- 100m od hranice pozemků. Pozemek se nachází v klidné lokalitě na okraji obce navazující na stávající zástavbu.

KUV: 1,05

293,97

Lokalita: Knovíz KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,02

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

Parcela č.: 18 684 9 343 200 500,06 0,94 Popis pozemku: Stavební pozemek o celkové ploše 18.684 m2, situovaný v lokalitě Knovíz, v okr. Kladno. Pozemek je připraven na rozparcelování pro výstavbu až 11 rodinných domů (zhotovený projekt). Veškeré IS na hranici pozemku (elektřina, kanalizace, vodovod a plyn). Výborná dopravní dostupnost po rychlostní komunikaci R7, sjezd po 18. km (cca 20 min. od Prahy) nebo autobusem Praha/Knovíz.

KUV: 1,02

468,24

Lokalita: Pchery KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 0,95

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

Parcela č.: 1 311 1 299 000 990,85 0,87 Popis pozemku: Od vlastníka 1311m2 .Nabízím Vám k prodeji stavebníkrásnou parcelu o celkové výměře 1311m2 v obci Pchery, okres Kladno.Na pozemku inženýrské sítě (elektřina, vodovod, kanalizace, plyn)a velkou zastavitelností. Pozemek se nachází v nové lokalitě na okraji obce navazující na stávající zástavbu. V obci základní občanská vybavenost (školka, škola, obchody, restaurace). Výborná dostupnost, Kladno , Slaný , Praha 25km. nebo autobusem Praha/Knovíz.

-9-

KUV: 1,02

864,12


KMP: 1,00

KPP: 0,95

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,02

Parcela č.: 1 100 847 000 770,00 0,87 Popis pozemku: stavební pozemek o výměře 1100 m2 v obci Pchery. Slunný, rovinatý pozemek je situován v klidné části, na okraji obce, s výhledem do přírody. Dle územního plánu je pozemek určen k bydlení venkovského charakteru. Na pozemku je zděný pilíř plynové a elektrické přípojky, vlastní vrtaná studna a rekreační chatka.

671,52


KMP: 1,00

KPP: 0,95

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,02

Parcela č.: 1 113 1 224 300 1 100,00 0,87 959,31 Popis pozemku: Stavební parcely v k.ú. Pchery u Kladna s kompletními IS elektřina, plyn, vodovod a dešťová kanalizace. Pozemky jsou v nové rezidenční lokalitě na okraji obce blízko do Kladna. K dispozici jsou rovněž dva pozemky s hrubou stavbou rodinného domu, viz náš inzerát v kategorii "domy". Výměry od 752 m2 do 1534 m2, cena od 1100 Kč/m2 Průměrná jednotková cena 651,43 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro porovnání jsou vybrané stavební parcely v obci Knovíz a v obdobné malé obci Pchery. Oceňovaný pozemek má lepší umístění, nachází se v širším centru obce. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků

44/2

Výměra [ m2 ] 262

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 650

262

Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 170 300 170 300

3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

132,00 m2 972,00 m3 150,06 m2 262,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání jsou vybrané nabízené a obchodované obdobné rodinné domy v obci Knovíz. - 10 -

Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům 2+1 Rodinný dům čp. 23 na st.p.č. 32/1 v k.ú. Knovíz, situovaný při silnici Slaný - Pchery, přístupný po zpevněné komunikaci. Rodinný dům čp. 23 pochází cca z roku 1735 čerpáno z dostupné dokumentace, rekonstrukce v roce 1930, poslední rekonstrukce provedena v roce 2001 – 2009. Dům není podsklepený, má 1.N.P a nevyužitý půdní prostor. Obsahuje bytovou jednotku 2+1 se sociálním zařízením. Zdivo smíšené a cihelné, stropy betonové, střecha sedlová, krov dřevený, krytina bramac, podlahy betonové s PVC, dlažbou, okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné, vnitřní i vnější omítky štukové, dům je odizolován. Vytápěn je plynovým kotlem + možnost krbovými kamny na tuhá paliva (komín je funkční, platná revize), ohřev vody plynovým kotlem. Voda je městská + užitková z vlastní studny. Rodinný dům 4+1 Rodinný dům o celkové dispozici 4+1/B s dalším půdním prostorem a dvougaráží na pozemku 625m2v obci Knovíz nedaleko města Kladna. Podsklepený patrový dům s venkovní terasou a dalšími přístavky. V přízemí domu je prosklená vstupní hala, předsíň, koupelna s toaletou, ložnice a kuchyň zvlášť s obývacím prostorem .V patře velký pokoj s pracovnou a šatnou. K dispozici jsou všechny přípojky - obecní vodovod, vlastní studna, plyn, el 220/380V a kanalizace. V obci je základní občanská vybavenost a výborná dopravní dostupnost. Pravidelný autobusový spoj Praha, Slaný vzdálené cca 3km od obce. Praha letiště Ruzyně 20km (15min. po rychlostní silnici R7 ). Rodinný dům 5+1 Rodinný dům o celkové propozici až 5+1 s dvougaráží, zahrádkou, venkovní terasou s grillem a dalšími přístavbami - kůlny a dílny. Dům je možné rozšířit na dvougenerační. Vše v klidné lokalitě, v zeleni a v příjemné obci Knovíz nedaleko královského města Slaný. Je zde výborná dostupnost do Prahy cca 15km. Napojení na obecný vodovod, plyn, kanalizaci, vlastní studna. Dům je podsklepen. Základní veškerá vybavenost přímo v obci. Jinak kompletní vybavenost ve Slaném cca 3km od obce. Rodinný dům 4+kk Samostatně stojící rodinný dům 4+kk, obytná plocha 140 m2, v obci Knovíz u Slaného. Domek prošel částečnou rekonstrukcí. V přízemí domu je vstupní chodba, prostorná kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, koupelna s vanou a společné WC. V patře jsou dvě ložnice a místnost sloužící jako šatna nebo druhá koupelna, chodba. Dům je zateplen a má novou fasádu, plastová okna, novou střechu, veškeré rozvody elektroinstalace, je napojen na obecní rozvod vody a kanalizace, topení plynové. K domu patří dvůr a zahradní domek s dílnou, skladovací prostory. Rodinný dům 5+1 Rodinný dům 5+1/B, 150m2, na pozemku 537m2, Knovíz, okres Kladno. Dovolujeme si Vám nabídnout ke koupi rodinný dům o dispozici 5+1, který se nachází na pozemku o ploše 537m2 v obci Knovíz, okres Kladno. V prvním patře domu se nachází vstupní chodba, obývací pokoj s krbovými kamny, kuchyň s novou kuchyňskou linkou a spotřebiči (sporák, pečící trouba, myčka, lednice, mrazák), jídelna s balkonem, koupelna se sprchovým koutem a samostatné WC. V druhém patře dále tři pokoje, koupelna s vanou a WC. V přízemí domu je garáž, kotelna s plynovým kotlem, prádelna a koupelna s vanou. Podlahovou krytinu tvoří dlažba, plovoucí podlahy a koberce. Cihlový, částečně podsklepený dům je ve velmi dobrém stavu, má nová plastová okna, střechu z roku 2001 a byl kompletně zateplen. - 11 -

Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům 2+1 Lokalita Knovíz Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,99 Zdůvodnění koeficientu Kc: Nabídková cena / RK CENTURY 21 Coloseum Kleinerova 1471, 27201 Kladno Užitná plocha 100,00 m2

Výměra pozemku. 345 m2

Celková cena 2 490 000 Kč

Název: Rodinný dům 4+1 Lokalita Knovíz Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu Kc: Nabídková cena / RK MAXISS reality Ctiborova 3091, 27201 Kladno Užitná plocha 125,00 m2


Název: Rodinný dům 5+1

- 12 -

Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,82 20 534 Jednotková cena 24 900 Kč/m2

Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,77 20 191


Jednotková cena 26 320 Kč/m2

Lokalita Knovíz Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu Kc: Nabídková cena / Hypocentrum Modré pyramidy Jindřišská 889/17, 11000 Praha - Nové Město

Užitná plocha 140,00 m2





Název: Rodinný dům 4+kk Lokalita Knovíz Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK HOME 4 PEOPLE - EDEN T. G. Masaryka 1,00 10 395 290, 27201 Kladno



Název: Rodinný dům 5+1

- 13 -



Lokalita Knovíz Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Nabídková cena / RK PATOMA reality, Washingtonova 1567/25, 11000 Praha - Nové Město





Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota


10 395 Kč/m2 17 717 Kč/m2 20 534 Kč/m2 17 717 Kč/m2 132,00 m2 2 338 644 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek

123 185,00 Kč

Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p.40

1 992 353,00 Kč - 14 -

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č St.103 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky

170 300,00 Kč 2 338 644,00 Kč Současný stav 2 338 644 Kč 0 Kč 2 162 653 Kč 170 300 Kč 123 185 Kč

Obvyklá cena 2 330 000 Kč slovy: Dvamilionytřistatřicettisíc Kč

zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Stanovena byla obvyklá cena rodinného domku s pozemkem na základě porovnávací metody. Obdobné původní rodinné domky se v obci Knovíz, okres Kladno nabízejí a obchodují. Oceňovaný nemovitý majetek je možno charakterizovat jako původní domek z roku 1920 v klidné části obce Knovíz, v jeho širším centru. Domek je v přiměřeně dobrém stavebně technickém stavu. Poptávka po uvedených nemovitostech existuje. Obdobné nemovitosti jsou na volném trhu obchodovatelné. V Praze 15.3.2015 Ing. Luděk Novák

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 1988 č.j.Spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3096 znaleckého deníku.

- 15 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8 ze dne 13.2.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10 č.j. 167 EX 8312/14-54

- 16 -

počet stran A4 příloze 2 1 1 1 3

FOTODOKUMENTACE (stav 03/2015)

Situační plán části okresu a obce s umístěním nemovitosti

č.j.: 167 EX 8312/14-54 (dříve 033 EX)

USNESENÍ Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6, rozhodl ve věci exekuce ve prospěch oprávněného ČEZ Prodej, s.r.o., Duhová 425/1, 14053, Praha 4, IČ 27232433, zast. JUDr. Petr Pečený, advokát, Purkyňova 74/2, 11000, Praha 1 a v neprospěch povinného Kateřina Habartová, Knovíz 40, 27401, Knovíz, nar.20.07.1967 o vymožení povinnosti na peněžité plnění a nákladů exekuce na základě § 28, § 52, § 66 a § 69 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů a v souladu s ustanovením § 336 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OSŘ“) takto: I.

Soudní exekutor ustanovuje k určení obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, zapsaných na LV: 8, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Slaný, okres: Kladno, obec a k.ú.: Knovíz, znalce - člena Znaleckého a expertního institutu Praha, s.r.o., IČ: 03270084, se sídlem Na Vlastním 2316/7, PSČ: 130 00, Praha 3 – Žižkov, ID datové schránky: ibdmjsv, znalecký ústav v oboru ekonomika – ceny nemovitého majetku.

II.

Soudní exekutor ukládá znalci, aby ve lhůtě 40 kalendářních dní od doručení tohoto usnesení a)

ocenil nemovité věci uvedené ve výroku I. a jejich příslušenství;

b)

určil příslušenství nemovitých věcí uvedených ve výroku I. tohoto usnesení;

c)

zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě uvede, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;

d)

vyjádřil se, zda považuje nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuje věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnil.

III.

Pokud znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, ukládá se znalci podat o tomto neprodleně soudnímu exekutorovi namísto znaleckého posudku odborné vyjádření a od vyhotovení znaleckého posudku upustit.

IV.

Ustanovený znalec je povinen vypracovaný znalecký posudek doručit v jednom vyhotoveních v tištěné a elektronické podobě ve formátu PDF na nosiči dat, případně zaslaný na emailovou adresu exekutorského úřadu: [email protected] nebo do datové schránky. V případě podání odborného vyjádření je znalec povinen toto dodat soudnímu exekutorovi pouze v elektronické podobě.

V.

Povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva se ukládá: -

umožnit znalci prohlídku nemovitých věcí a jejich příslušenství a movitých věcí, které tvoří příslušenství nemovitých věcí, potřebnou k provedení ocenění a to včetně vstupu na pozemky, do budov a jednotek;

-

umožnit znalci zjištění stavu věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nemovitými věcmi spojených;

-

předložit znalci listiny potřebné k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nimi spojených, zejména nájemní smlouvy a listiny prokazující věcná břemena, výměnek, předkupní a jiná věcná práva, nájemní, popř. pachtovní práva a listiny svědčící o nabytí vlastnictví k oceňovaným nemovitým věcem;

-

zdržet se jednání, které by bránilo znalci splnit uložený úkol nebo které by jeho splnění stěžovalo.

Odůvodnění: Pověřením Okresní soud v Kladně ze dne 29.7.2014 sp. zn.55 EXE 1187/2014-15 byla nařízena exekuce na majetek povinného. Provedením exekuce byl pověřen Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko. Dne 21.8.2014 rozhodl soudní exekutor o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného a vydal exekuční příkaz č.j.: 167 EX 8312/14 -18. Dle § 69 EŘ se na provádění exekuce prodejem nemovitých věcí přiměřeně použijí ustanovení občanského soudního řádu. Dle ust. § 335a odst. 2 OSŘ se nařízení výkonu rozhodnutí vztahuje na nemovité věci se všemi jejich součástmi a příslušenstvím; to platí i o movitých věcech, které jsou příslušenstvím nemovitých věcí. Dle § 336 odst. 1 OSŘ ustanoví soudní exekutor po připojení doložky provedení exekuce znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovité věci a jejich příslušenství cenou obvyklou. Podle ust. § 66 odst. 5 EŘ oceňuje znalec nemovité věci a jejich příslušenství obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Jelikož k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství je potřeba odborných znalostí z oboru ekonomiky, soudní exekutor v souladu s ust. § 336 odst. 1 a § 127 OSŘ přistoupil k ustanovení znalce. Lhůtu k provedení znaleckého posudku stanovil soudní exekutor s ohledem na předpokládaný rozsah znaleckého posudku tak, jak je uvedeno ve výroku II. Pro případ, že znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, uložil soudní exekutor znalci vypracovat namísto znaleckého posudku odborné vyjádření, aby tak nedošlo k nadbytečnému zvyšování nákladů exekuce na straně povinného. Soudní exekutor ve V. výroku tohoto usnesení uložil povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva, aby znalci poskytli potřebnou součinnost v souladu s ust. § 127 odst. 4 OSŘ.

P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není dle § 202 odst. 1 písm. a) OSŘ odvolání přípustné. Znalec je vyloučen z výkonu funkce, jestliže lze mít pro jeho poměr k věci, k účastníkům řízení nebo k jejich zástupcům pochybnost o jeho nepodjatosti. Námitky podjatosti proti osobě znalce je možno podat do 8 dnů od doručení tohoto usnesení soudnímu exekutorovi, jinak se bude mít za to, že účastníci s ustanoveným znalcem souhlasí. V námitce musí uvedeno, proti kterému znalci směřuje a v čem je spatřován důvod pochybnosti o jeho nepodjatosti a jakými důkazy může být prokázán. Pokud se znalec dozví o skutečnostech, pro které je vyloučen, je povinen to neprodleně oznámit soudnímu exekutorovi. O tom, zda je znalec vyloučen, rozhodne soudní exekutor. Tomu, kdo hrubě ztěžuje postup řízení tím, že neposkytne znalci potřebnou součinnost, může soudní exekutor uložit usnesením pořádkovou pokutu do výše 50.000,- Kč. Neumožní-li povinný prohlídku nemovitých věcí a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soudní exekutor oprávněn zjednat si do nemovitých věcí povinného přístup. Znalec může odepřít podání znaleckého posudku, nepatří-li vymezený úkol do oboru jeho znalecké činnosti, nebo kdyby podáním znaleckého posudku způsobil nebezpečí trestního stíhání sobě nebo osobám blízkým. Uvede-li znalec nepravdu o okolnosti, která má význam pro rozhodnutí, nebo zamlčí-li takovou okolnost, jde o trestný čin. V Praze dne 13.2.2015 otisk úředního razítka JUDr. Igor Ivanko, v.r. soudní exekutor

Za správnost vyhotovení: Mgr. Klára Augustinová zaměstnanec pověřený soudním exekutorem Č.j. opráv.: 15 C 693/2013-20

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3096

Recommend Documents