Znalecký posudek č. 5016

Znalecký posudek č. 5016 O ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 88 na pozemku p.č.st. 104/2 v k.ú. Uherčice u Znojma, obce Uherčice, okres Znojmo.

Objednatel znaleckého posudku:

Mgr. Tomáš Pospíchal Exekutorský úřad Nymburk 28.října 1474/20 288 02 Nymburk

Účel znaleckého posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřebu exekučního řízení Sp.zn. 070 Ex 152/11-33.

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ,dle oceńovacích standartů, podle stavu ke dni 12.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. František Chvátal Čechova 1222 676 02 Mor. Budějovice telefon: 603 893 596 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mor. Budějovicích 17.4.2013

A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 14.3.2013 vydané Exekutorským úřadem Nymburk, Mgr. Tomáš Pospíchal, č.j. 070 Ex 152/11-33, byl přibrán znalec Ing. Chvátal František a to k ocenění nemovitostí rodinného domu č.p. 88, příslušející k části obce Uherčice, na cizím pozemku p.č. St. 104/2 Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí. a jejich nemovité příslušenství a v neposlední řadě též práva a závad spjené s výše uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 12.4.2013, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. , vyhlášky č.364/2010 Sb., vyhlášky č. 87/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Touto metodou jsou oceněny všechny stavby hlavní a pozemky, kromě vedlejších staveb, venkovních úprav a trvalých porostů , neboť cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter (tyto objekty jsou však ve výsledné obvyklé hodnotě zohledněny). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

-2-

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Dvůr Mitrov 88 671 07 Uherčice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Uherčice Katastrální území: Uherčice u Znojma Počet obyvatel: 408 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.4.2013 za přítomnosti znalce a paní Karmazínové.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáš Pospíchal,Exekutorský úřad Nymburk ze dne 14.3.2013 ,Sp.zn. 070 Ex 152/11-33 Výpis z KN listu vlastnictví č. 179 vyhotoveného bezúplatným dálkovým přístupem ze dne 14.3.2013 Kopie katastrální mapy pořízená z internetu ze dne 10.4.2013 Letecký snímek nemovitosti pořízený z internetu ze dne 10.4.2013 Prohlídka domu ze dne 12.4.2013 za účasti odhadce a vlastníka paní Karmazinové, vlastní zaměření je provedeno laserovým měřičem Ústní sdělení vlastníka paní Karmazínové

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:

Paní Zdenka Karmazínová, Uherčice 88, 67107, vlastnictví: výhradní

6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zděný, přízemní, částečně podsklepený rodinný dům s podkrovní místností pod sedlovou střechou s krytou z pálené tašky. Objekt je situovaný do obdélníka, nachází se mimo itravilán obce Uherčice v blízkosti Dvora Mitrov, která je vzdálen asi 2 km od obce Uherčice.Dům tvoří pravou polovinu dvojdomu, je na cizím pozemku p.č. st. 104/2,který je ve vlastnictví ČR - Státní pozemkový fond. Parkování je možné na tomto cizím pozemku, pozemek je rovinný, přístup k pozemku je po zpevněné silnici ,kde je proveden rozvod elektřiny. Dům je napojený na rozvod elektřiny, zdrojem vody je cizí studna a splaškové vody jsou svedeny do jímky. Stáří objektu se nepodařilo zjisti, takže je odhadnuto dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a odborného odhadu zpracovatele cca 50 roků. V průběhu životnosti objekt procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele.Vše je v původním provedení. Celkový technický stav lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou - předpoklad provedení menších stavebních úprav. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Za rodinným domem, v levém zadním rohu pozemku je zděná přízemní stavba,která sloužila jako chlívek a kůlnička. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem -3-

společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou.

7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1a) Rodinný dům

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb dle cenového předpisu 1a) Rodinný dům Popis: Jde o pravou polovinu dvojdomu,který se nachází mimo vlastní obec Uherčice a to v místní části zvané Dvůr Mitrov, vzdálený cca 2 km od obce. Jde o bývalý statek u které byl postaven oceňovaný domek. Dům je na cizím pozemku,který je ve vlastnictví ČR a je napojený na rozvod elektřiny, splaškové vody jsou svedeny do jímky a zdrojem je cizí studna v bývalém statku. Dispoziční řešení : 1.PP - sklep, schodiště 1.NP - veranda s kotlem na tuhá paliva,chodba se schodištěm,kuchyně,koupelna, WC, dva pokoje Podkroví - chodba,pokoj Popis : V současné době je poptávka po obdobných nemovitostech výrazně nižší než nabídka,dům je na cizím pozemku a je zde negativní vliv právních vztahů z důvodu řady exekucí a exekučních práv, kdy obdobné nemovitosti jsou méně zajímavé a jejich cena většinou bývá nižší. Obec Uherčice je obcí bez zvláštního významu,jde o samotu vzdálenou cca 2 km od obce,okolní zástavba je tvořena bývalým statkem tj. objekty pro zemědělskou činnost,žádná občanská vybavenost,omezené dopravní spojení pouze autobusem, zastávka je přímo u domu,obyvatelstvo je bezproblémové, nezaměstnanost v obce je vyšší než je průměr kraje Jihomoravského.Změny v okolí a jiné vlivy bez vlivu na cenu. Jde o dvojdomek, nosné konstrukce zděné o tl. 45 cm, stropy vodorovné s podhledem, v podkroví zateplený krov, střecha sedlová, pálená taška, schody do sklepa betonové a do podkroví dřevěné, podlahy vlysové i prkenné, dlažby keramické a v části betonové,elektřina světelná, rozvod studené i teplé vody, el.bojler, okna dřevěná dvojitá,dveře náplňové,vytápění ústředním topením s kotlem na tuhá paliva. -4-

Fasáda vápenné z části opadaná, vnitřní omítky vápenné štukové a v koupelně keramický obklad,příslušenství je základní - koupelna s vanou,umyvadlem, WC ,venkovní úpravy minimálního rozsahu tj. přípojky,ploty,plotová branka a venkovní schody, z vedlejších staveb je zde chlívek a kůlnička, pozemek není ve vlastnictví,kritérium jinde neuvedené bez vlivu na cenu a stavebně technický stav s předpokladem rekonstrukce tj. rozsáhlejších stavebních úprav. Podlahová plocha jednotlivých místností: Veranda 4,80 m2, chodba 9,70 m2, WC 1,30 m2, koupelna 5,10 m2, kuchyně 9,80 m2,pokoj 18,50 m2, pokoj 14,20, pokoj v podkroví 20,80 m2 a sklep 4,10 m2, celkem 88,30 m2. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 50 let 3 286,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 5,50*3,90 1.NP: 8,50*8,70+4,85*1,60 Podkroví: Název podlaží 1.PP: 1.NP: Podkroví:

Zastavěná plocha 21,45 m2 81,71 m2 21,00 m2

= = =

Konstrukční výška 1,80 m 2,90 m 2,50 m

Obestavěný prostor: Spodní stavba: 5,50*3,90*1,80 Vrchní stavba: 8,50*8,70*(0,80+2,90)+4,85*1,60*3,00 Zastřešení: 8,50*8,5*4,00/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,52

21,45 m2 81,71 m2 21,00 m2

= = = =

38,61 m3 296,89 m3 144,50 m3 480,01 m3 81,71 m2 124,16 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na -5-

č. I

Vi typ A

II III II II II

-0,01 0,00 0,00 0,01 -0,05

pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: 0,80

III III I II III

0,00 0,00 0,00 -0,03 0,05

I

-0,01

III IV

0,00 0,65

12

Index vybavení IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,80 = 0,499

i=1

Index polohy: Název znaku č. 1. Význam obce - bez většího významu I 2. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí - s negativními vlivy na okolí I (např. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I 5. Školství a sport - žádná základní škola I 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II

Pi 0,00 -0,01 -0,05

-0,03 -0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

11

Index polohy IP = (1 +

Pi) = 0,790

i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní 3

Index trhu IT = (1 +

Ti) = 0,800

i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,499 * 0,790 * 0,800 = 0,315 Ocenění: -6-

č. I

Ti -0,10

I I

-0,05 -0,05

Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m3 * 0,315 = 1 035,09 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 035,09 Kč/m3 * 480,01 m3 = 496 853,55 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

Rodinný dům - zjištěná cena po zaokrouhlení:

=

496 853,55 Kč 496 850,00Kč

2) Ocenění porovnávací metodou Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito skutečně realizovaných prodejů a realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), 1) Rodinný dům v obci Dešná Jedná se o vnitřní řadový zděný rodinný dům,který se nachází na samém okraji obce Dešná Jde o zděný vnitřní řadový rodinný dům s bytem 3+1 napojený na rozvod elektřiny, vody a centrální vytápění obce Dešná, splaškové vody svedeny do společné jímky. Stáří domu dle kolaudačního rozhodnutí 19 roků, dům je v původním provedení bez nutnosti rekonstrukce. Je tvořen třemi nadzemními podlažími s tím ,že přízemí je technické podlaží. Základové pasy s izolacemi,svislé nosné konstrukce zděné o tl. zdiva 40 cm, stropy vodorovné s podhledem,střecha sedlová,střešní krytina z pálené tašky, oboustranné vápenné omítky, vnitřní -7-

keramické obklady soc. zařízení, schody v přízemní části kovové a v horní části kovové s dřevěnými nášlapy. Okna dřevěná zdvojená, vnitřní dveře hladké s nátěrem, vrata do garáže plechová s nátěrem,podlahy v obytných místnostech s PVC, dlažby keramické, 230/400 V, bez plynu, rozvod studené i teplé vody, ohřev teplé vody el. bojlerem, vytápění ústředním topením s kotlem na tuhá paliva a nebo dálkovým vytápěním, kanalizace do jímky, z vybavení menší kuchyňská linka,vana, umyvadla a WC mísy. Zastavěná plocha přízemí 52 m2, obestavěný prostor 499 m2, podlahová plocha celkem 106 m2, pozemky o ploše 52 m2 tj. pouze pod budovou. Prodejní cena nemovitosti 600 000,- Kč tj. jednotková cena stavby včetně pozemku 5 660,- Kč/m2 PP. Rodinný dům v obci Pálovice Samostatný zděný přízemní dům, bez modernizace, malý sklep s kotelnou,garáž,stáří 70 let, vodovod,studna,elektřina,kanalizace do jímky,s bytem 3+1 s příslušenstvím, ústřední topení na tuhá paliva,pozemky 358 m2, prodejní cena 620 000,- Kč, podlahová plocha celkem 105 m2 včetně sklepa, tj. 5 905,- Kč/m2 PP Rodinný dům v obci Korolupy Jde o vnitřní řadový rodinný dům, zděný, dvě nadzemní podlaží, s bytem 3+1, garáž, zastavěná plocha domem 85 m2, pozemky o ploše 130 m2, stáří domu 35 let, v původním provedení, kanalizace do jímky, voda ze společné studny,vytápění ústředním topením na tuhá paliva, bez plynu, rovná střecha, standartní provedení,započitatelná podlahová plocha 128 m2 s garáží, prodejní cena 650 000,- Kč tj. 5 078,- Kč/m2 ZPP Kvantitativní porovnávací analýza: Jelikož se jedná o realizované prodeje,kde je známá podlahová plocha, výměra pozemku apod. hodnotí se každý ukazatel samostatně. Porovnání je založeno na následujících předpokladech: - je-li ukazatel porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa,horší než oceňované nemovitosti, lze předpokládat, že koeficient daného ukazatele je vyšší než porovnávaná nemovitost (než vzorek) - je-li ukazatel porovnávané nemovitosti , u nichž je cena známa, lepší než u oceňované nemovitosti, lze předpokládat, že koeficient daného ukazatele je nižší než porovnávaná nemovitost (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na pozemku Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu - stavba je na cizím pozemku - jedná se o samotu, špatná občanská vybavenost - zhoršená údržba Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nižší než je nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je hůře obchodovatelná.

Vyhodnoceni :

-8-

Nemovitost RD Dešná Výchozí cena 600 000,Podlahová plocha 106 m2 Jednotková cena Kč/m2 5 660 K polohy K vybavení K objektivizační K konstrukce K pozemků K tech.stavu

0,95 1,00 0,95 1,00 0,95 1,00

Jednotková cena Kč/m2 PP 4 852,-

Pálovice 620 000,105 m2 5 905

Korolupy 650 000,128 m2 5 078

0,95 1,00 0,95 1,00 0,90 1,00

0,95 1,00 0,95 1,00 0,90 1,00

4 796,-

4 125,-

Kde JC = Jednotková cena * (K polohy* K vybavení* K obj. * K konst. * K pozemku * K tech.stavu) Minimální jednotková cena Průměrná jednotková cena Maximální jednotková cena

4 125,- Kč/m2 PP 4 591,- Kč/m2 PP 4 852,- Kč/m2 PP

Stanovení porovnávací hodnoty : Stanovená jednotková cena Podlahová plocha celkem

4 600,- Kč/m2 podlahové plochy 88,30 m2

Porovnávací hodnota : 88,30 * 4 600 = 406 180,- Kč, zaokrouhleno na 406 000,- Kč

C) Obvyklá cena Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v -9-

závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za hůře obchodovatelnou . Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí , tuto považujeme za obvyklou.

REKAPITULACE : - 10 -

Cena podle cenového předpisu

496 856,- Kč

Porovnávací hodnota

406 000,- Kč

Obvyklá cena podle odborného odhadu činí :

400 000,- Kč

V Mor. Budějovicích 17.4.2013 Ing. František Chvátal Čechova 1222 676 02 Mor. Budějovice telefon: 603 893 596 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 17.1.1986, č.j.Spr. 222/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 40.

- 11 -

E. Seznam příloh Fotodokumentace nemovitosti Usnesení soudního exekutor Výpis z KN listu vlastnictví č. 179 ze dne 14.3.2013 Kopie katastrální mapy z internetu

počet stran A4 v příloze: 4 2 4 1

Pohled na rodinný dům

Boční štítová stěna domu

Pohled na zadní stěnu -přistavěná veranda

Pohled na dům od silnice

Dvorek s chlívkem s kůlničkou

Přední stěna chlívků

- 12 -

Chlívek

Vstup do verandy

Veranda s kotlem na tuhá paliva

Chodba se schodištěm do podkroví

Záchod

Kuchyně- linka,sporák na PB a uhlí

- 13 -

Koupelna-vana,umyvadlo,el.bojler

Pokoj

Pokoj -ložnice

Pokoj v podkroví

Prostor půdy

Schodiště do sklepa

- 14 -

Sklep

- 15 -