ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2197

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2197 O ceně - zemědělské usedlosti č.p.6, její obytné části, zemědělských staveb, studny, venkovních úprav a pozemků zapsaných na LV č.231 pro k.ú. Ratišovice, obec Běhařovice, okres Znojmo.

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Brno, JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 Brno

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení, č.j. 056 EX 312/11-99.

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 26.3.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Milan Jelínek Rakšická 645 672 01 Moravský Krumlov telefon: 515322875, 602947321 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 35 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Moravském Krumlově 2.4.2014

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti - zemědělské usedlosti č.p.6, její obytné části, zemědělských staveb, studny, venkovních úprav a pozemků zapsaných na LV č.231 pro k.ú. Ratišovice, obec Běhařovice, okres Znojmo.

2. Základní informace zemědělská usedlost č.p.6, její obytná část, zemědělské stavby, studna, venkovní úpravy a pozemky zapsané na LV č.231 Adresa předmětu ocenění: Běhařovice 6 671 39 Běhařovice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Běhařovice Katastrální území: Ratišovice Počet obyvatel: 395 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 II 0,85 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn vodovod, elektřina a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka - IV 0,80 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Název předmětu ocenění:

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 195,84 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.3.2014 za přítomnosti paní Květuše Mankové.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí, LV č. 231, vyhotovený dne 22.1.2014 dálkovým přístupem k datům katastru nemovitostí - snímky z katastrální mapy - exekutorský příkaz ze dne 21.3.2011 vydaný Exekutorským úřadem v Brně, č.j. 56 EX 312/11-99 - usnesení o ustanovení znalcem Exekutorským úřadem v Brně - údaje z lesního hospodářského plánu

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti byly k datu zjištění ceny ve vlastnictví: Manková Květuše (595608/0394) Ratišovice č.p. 6, 671 40 Běhařovice

6. Dokumentace a skutečnost Znalci jsou k dispozici podklady uvedené v A.4. Nebyla předložena žádná stavební dokumentace, měrné jednotky byly zjištěny přímým měřením na místě staveb. Ke stanovené obvyklé ceny bylo uskutečněno porovnání výchozí ceny nemovitosti zjištěné podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb ., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., se skutečným trhem se srovnatelnými nemovitostmi obdobného rozsahu, stavu opotřebení a dispozice nemovitosti.

7. Celkový popis nemovitosti Nemovitosti jsou tvořeny stavbami zemědělské usedlosti č.p.6, tedy obytnou částí zemědělské usedlosti, stodolou, chlévy a skladovými objekty. K usedlosti dále náleží studna jako zdroj pitné vody, venkovní úpravy a pozemky. Venkovní úpravy tvoří ohradní zdivo dvora usedlosti, zpevněné plochy, přípojka plynofikace a elektřiny, žumpa a vrata vjezdu do dvora usedlosti. Pozemky, které k nemovitosti náleží jsou pozemky související se stavbami usedlosti, parcely st.19, 34/1 a 34/2 a dále dva pozemky lesní, parcely 85/2 a 394/7. Zemědělský usedlost přiléhá k veřejnému prostranství, k částečně zpevněné komunikaci v obci. Z veřejné části je připojena na elektřinu, plynofikaci, pro připojení a vodovod je vytvořena jen vodoměrná šachta s možností připojení odběru. Za zdroj pitné vody slouží studna s domácí vodárnou, odpady jsou do žumpy na vyvážení. Obytná část usedlosti se nachází na jižní straně parcely st.19 a tvoří ji tři obytné místnosti, koupelna, záchod a průjezd umožňující přístup do domu. Všechny stavby tvoří jeden funkční celek. Přístup je z jižní strany od veřejné komunikace přes průjezd do domu a za středu východní strany usedlosti vraty. Celá nemovitost má zanedbanou údržbu a některé s konstrukcí jsou na konci životnosti. Bližší popis je jednotlivých nemovitostí a stav objektů a je doložen jejich fotodokumentací v příloze znaleckého posudku.

8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb a1) Rodinný dům č.p.93 a2) Stodola a3) Sklad a4) Chlévy a5) Hospodářský objekt a6) Chlévky a7) Venkovní úpravy a8) Studna b) Ocenění pozemků b1) Parcela st.19 a 34/2 b2) Lesní pozemky 85/2 a 394/7 -3-

b3) Zemědělský pozemek 34/1 c) Ocenění trvalých porostů c1) Lesní porost c2) Zahradní porost

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

a) Ocenění staveb a1) rodinný dům č.p.93 Obytná část usedlosti.p.6 je přízemní nepodsklepenou stavbou v uliční zástavbě. Je zděná se sedlovým dřevěným krovem. Původní část domu byla tvořena dvěma místnostmi a kuchyní, ta byla doplněna o přestavbu části původně sloužící pro zemědělské účely o třetí obytnou místnost, koupelnu a záchod. K datu prohlídky byly v domě tři obytné místnosti, kuchyň a příslušenství. Nejstarší je uliční obytná část domu, vzniklá pravděpodobně v rove 1870, rozšíření by uskutečněno v roce 1930. Koupelna a záchod mají stáří 40 let. Poslední úpravou v domě byla výměna kotle ústředního vytápění na tuhá paliva a plynovým závěsný kotel s ohřevem teplé vody. Stavební konstrukce jsou standardní, bližší popis je v navazující části znaleckého posudku. Cena je zjištěna v souladu s §13 vyhlášky nákladovým způsobem, jako obytná část zemědělské usedlosti, která má charakter rodinného domu. Opotřebení stavby je stanoveno od roku 1930, kdy byla uskutečněna největší přestavba domu včetně výměny krovu a krytiny. Ve vazbě na takto zjištěnou cenu je pak stanovena též cena obvyklá v porovnání se skutečným trhem s nemovitostmi. Nemovitost je problematická s uplatněním na trhu, je zatížena zástavním právem a exekucemi. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka -4-

č. I

Pi -0,06

2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) - pozemek a stavba stejného vlastníka 3. Změny v okolí - Bez vlivu - stabilizovaný stav 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - území bez záplav

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku - bydlení a zemědělské objekty I 0,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí připojení na elektřinu a plynofikaci, možnost připojení na vodovod 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci - obec bez vybavenosti 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku - komunikace přiléhá k zemědělské usedlosti, u všech objektů je možné parkování 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) - autobusová zastávka do 200 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí - území bez komerčního II 0,00 využití 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - okres Znojmo má I -0,04 nejvyšší nezaměstnanost v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,948 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,891 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha

[m2] -5-

1.PP

10,44*8,17+5,30*7,77+6,98*7,00 8,17*(3,86+4,20)/2

= =

175,34 32,93

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 175,34 m2 3,20 m 32,93 m2 3,75 m

Název 1.PP

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (10,44*8,17+5,30*7,77+6,98*7,00)*(3,20) = (8,17*(3,86+4,20)/2)*(3,75) = střecha (10,44*8,17+5,30*7,77)*3,30/2+6,98*7,00*2,80/ = 2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.PP střecha Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP NP Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností

kamenné bez izolací smíšení, tl. nad 50 cm dřevěné omítané krov dřevěný, vázaný betonové tašky pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky část soklu obklad dřevem bez obkladu běžné keramické obklady v koupelně hladké plné nebo prosklené dveře dřevěná špaletová prkna nebo beton a PVC dlažba nebo lino -6-

[m3] 561,07 m3 123,47 m3 277,09 m3

Obest. prostor 561,07 m3 123,47 m3 277,09 m3 961,63 m3

Hodnocení standardu P S S S S S S S S C S C S S P S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 35 65 100 100 100 100 100 100

16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

ústřední topení světelná, třífázová rozvod je studené vody plynový kotel + nepřímotopný zásobník zemní plyn odkanalizování do žumpa kombinovaný sporák umyvadlo, vana, WC splachovací žaluzie, odsavač par

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

P S S S S S S S S C S C S S P S S S C P S S S S S S C

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]:

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 35 65 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

100 100 100 100 100

S S S S S C

100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

= -7-

S S C P S

Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,18 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 1,01 1,00 5,20 4,30 0,00 1,47 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 87,33 0,8733

2 290,-

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

* * * =

0,8733 0,8000 2,1260 3 401,36

961,63 m3 * 3 401,36 Kč/m3

=

3 270 849,82 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 84 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 129 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 84 / 129 = 65,1 % Koeficient opotřebení: (1- 65,1 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,349 1 141 526,59 Kč 0,891 1 017 100,19 Kč

Rodinný dům č.p.93 - zjištěná cena

=

1 017 100,19 Kč

Plná cena:

a2) stodola Stodola se nachází na severní straně parcely st.19. Je přízemní, vyzděná převážně kamenem a má sedlový krov s betonovou taškovou krytinou. Základy jsou kamenné, zdivou je tloušťky 60 cm, stavba je bez stropu, krov je dřevěný sedlový s příčnými vazními trámy. Štítové zdivo je cihelné. Přistup do stodoly je dřevěnými vraty umožňujícími průjezd objektem. Zdivo stavby má hrubé vápenné omítky, je připojení na elektřinu, světelnou a motorovou. Jiné instalace v objektu nejsou. Stavba je vzhledem ke svému rozsahu bez údržby a vyžaduje především opravu narušené krytiny. vystavěna byla v roce 1930. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) - pozemek a stavba stejného vlastníka 3. Změny v okolí - Bez vlivu - stabilizovaný stav III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav - území bez záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1

-8-

Pi -0,06 0,00

0,00 0,00 1,00

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku - bydlení a zemědělské objekty 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VI -0,25 pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí připojení na elektřinu a plynofikaci, možnost připojení na vodovod 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci - obec bez vybavenosti 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku - komunikace přiléhá k zemědělské usedlosti, u všech objektů je možné parkování 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) - autobusová zastávka do 200 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití - území bez komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - okres Znojmo má I -0,04 nejvyšší nezaměstnanost v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,690 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,649 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 30,00*10,90

=

[m2] 327,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 327,00 m2 327,00 m2

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

-9-

Konstr. Součin výška 4,80 m 1 569,60 1 569,60

1 569,60 /327,00 327,00 / 1

= 4,80 m = 327,00 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (30,00*10,90)*(4,80) střecha 327,00*4,60/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP střecha Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

kamenné základy kamenné tl. 60 cm jen příčné trámy dřevěný sedlový betonová krytina hrubá omítka hrubá omítka

dřevěná převážně hliněná světelná třífázová

požární hydranty atd.

- 10 -

= =

Typ NP Z

1 569,60 m3 752,10 m3

Obest. prostor 1 569,60 m3 752,10 m3 2 321,70 m3

Hodnocení standardu S S C S S C P P X C C S C C X S C X X X X X X X C X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] 13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

S S C S S C P P X C C S C C X S C X X X X X X X C X

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

2 321,70 m3 * 1 542,02 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 84 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 104 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 84 / 104 = 80,8 % - 11 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

= * * * * * * = =

Upravený obj. podíl 13,10 30,40 0,00 7,00 2,90 0,00 1,79 1,24 0,00 0,00 0,00 3,00 0,00 0,00 0,00 6,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 65,53 0,6553

2 115,0,9390 0,9402 0,7375 0,6553 0,8000 2,1360 1 542,02 3 580 107,83 Kč

Koeficient opotřebení: (1- 80,8 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,192 687 380,70 Kč 0,649 446 110,07 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

446 110,07 Kč

a3) sklad Sklad se nachází na západní straně dvora domu, je přízemní zděnou stavbou s obdobnými konstrukcemi jako stodola. Slouží jako sklad zemědělského nářadí a jako dřevník. Základy jsou kamenné, zdivo je tloušťky 50 cm, stavba je bez stropu, krov je dřevěný sedlový s příčnými vazními trámy. Přistup do skladu je dřevěnými dveřmi. Zdivo stavby má hrubé vápenné omítky, je připojení na elektřinu, světelnou a motorovou, stavba má jednoduchá okna, podlahy betonové nebo cihelné. Celkový stav je srovnatelný s ostatními objekty, jsou bez údržby, opravu vyžaduje především krytina. Vystavěna byla v roce 1930. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) - pozemek a stavba stejného vlastníka 3. Změny v okolí - Bez vlivu - stabilizovaný stav III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav - území bez záplav

Pi -0,06 0,00

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku - bydlení a zemědělské objekty 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VI -0,25 pro zemědělství - 12 -

3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí připojení na elektřinu a plynofikaci, možnost připojení na vodovod 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci - obec bez vybavenosti 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku - komunikace přiléhá k zemědělské usedlosti, u všech objektů je možné parkování 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) - autobusová zastávka do 200 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití - území bez komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - okres Znojmo má nejvyšší nezaměstnanost v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II I

0,00 0,00

III

-0,05

VII

0,01

V

0,00

I

0,00

II I

0,00 -0,04

II

0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,690 i=2


=

[m2] 112,97



PVP = PZP =

Konstr. výška 3,44 m

388,62 /112,97 112,97 / 1

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (22,15*5,10)*(3,44) střecha 112,97*2,18/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP střecha Obestavěný prostor - celkem: - 13 -

388,62 388,62

= 3,44 m = 112,97 m2

= =

Typ NP Z

Součin

388,60 m3 123,14 m3

Obest. prostor 388,60 m3 123,14 m3 511,74 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

kamenné základy zděné tl. 45 cm a více jen příčné trámy dřevěný sedlový betonová a pálená krytina plechový okap hrubá omítka hrubá omítka

dřevěné jednoduchá beton a cihla světelná třífázová


Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře

S S C S S S P P X C S

Obj. podíl [%] 13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 - 14 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Hodnocení standardu S S C S S S P P X C S C S S X S C X X X X X X X C X

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 0,00 1,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 13,10 30,40 0,00 7,00 2,90 0,70 1,79 1,24 0,00 0,00 2,40

12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C S S X S C X X X X X X X C X

3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00


511,74 m3 * 2 177,59 Kč/m3

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

= * * * * * * =

0,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 72,03 0,7203

2 115,0,9390 0,9784 0,9105 0,7203 0,8000 2,1360 2 177,59

=

1 114 359,91 Kč


* = * =

0,192 213 957,10 Kč 0,649 138 858,16 Kč

Sklad - zjištěná cena

=

138 858,16 Kč

a4) chlévy Chlévy se nacházejí za obytnou části usedlosti, tvoří zbytek původní stavby, která byla z části přestavbou připojena k obytnému prostoru. Sloužily pro chov domácích zvířat, k datu prohlídky byly bez využití, uvnitř zůstává členění pro chov dobytka. Základy jsou kamenné, zdivo kamenné je tloušťky 70 cm, stavba má nízké klenuté stropy do ocelových nosníků, sedlový krov s pálenou krytinou. Je po údržbě venkovních omítek. Přistup je dřevěnými dveřmi, je připojení na elektřinu, světelnou a motorovou, stavba má jednoduchá okna, podlahy betonové nebo cihelné. - 15 -

Celkový stav je výrazně lepší než ostatních zemědělských objektů a je srovnatelný se stavem obytné části. Opotřebení je určeno od roku 1930, doby celkové rekonstrukce původních staveb. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

O. budovy pro zemědělství živočišná produkce zděná 1271


Pi -0,06 0,00

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku - bydlení a zemědělské objekty VI -0,25 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí připojení na elektřinu a plynofikaci, možnost připojení na vodovod 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci - obec bez vybavenosti 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku - komunikace přiléhá k zemědělské usedlosti, u všech objektů je možné parkování 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) - autobusová zastávka do 200 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití - území bez komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 - 16 -

10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - okres Znojmo má nejvyšší nezaměstnanost v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I

-0,04

II

0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,690 i=2


[m2] 61,60

=



PVP = PZP =


169,40 /61,60 61,60 / 1

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (8,80*7,00)*(2,75) střecha 61,60*2,80/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP střecha Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce

kamenné základy kamenné tl. 70 cm nízká klenba do ocelových nosníků dřevěný sedlový pálená krytina pozinkovaný plech - 17 -

169,40 169,40

= 2,75 m = 61,60 m2

= =

Typ NP Z

Součin

169,40 m3 86,24 m3


Hodnocení standardu S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100

7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

jednovrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky

dřevěné jednoduchá beton a cihla světelná třífázová studená voda


Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy

S S X C S C S S X S C S C X C X C X C X

S S S S S S S S X C S C S S X S C S C X C X C X

Obj. podíl [%] 10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 4,40 3,10 0,00 2,30 2,40 1,80 4,30 3,20 0,00 7,00 0,30 2,40 2,30 0,00 0,40 0,00 2,30 0,00 - 18 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 4,40 3,10 0,00 0,00 2,40 0,00 4,30 3,20 0,00 7,00 0,00 2,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C X

5,30 0,00


255,64 m3 * 4 029,54 Kč/m3

100 100

0,00 1,00

= * * * * * * =

0,00 0,00 85,30 0,8530

2 695,0,9390 1,0271 1,0636 0,8530 0,8000 2,1360 4 029,54

=

1 030 111,61 Kč


* = * =

0,263 270 919,35 Kč 0,649 175 826,66 Kč

Chlévy - zjištěná cena

=

175 826,66 Kč

a5) hospodářský objekt Hospodářský objekt uzavírá dvůr za obytnou částí domu. Jeho využití se velmi často měnilo, sloužil pro opravu zemědělské techniky, jako výměnek. částečně pak jako domácí dílna. Je přízemní, částečně podsklepený. Základy jsou kamenné, zdivo kamenné je tloušťky 60 cm, stavba má dřevěný strop podbitý heraklitem s vápennými omítkami. V místě výměnku je po údržbě venkovních omítek a je doplněno lokální plynové topidlo. Do podzemního podlaží je přístup ze dvora domu, tvoří je dvě místnosti. V jedné je umístěna domácí vodárna, druhá slouží pro uskladnění zeleniny. Nadzemní část je přízemní, ve střední části je rozdělená průjezdem, vpravo od průjezdu je hospodářská část, vlevo dvě místnosti výměnku. Objekt není užíván ani obydlen. Přistup je dřevěnými dveřmi a vraty, je připojení na elektřinu, světelnou a motorovou, stavba má v části okna, podlahy betonové. Celkový stav je srovnatelný s ostatními objekty. Opotřebení je určeno od roku 1930, doby celkové rekonstrukce původních staveb. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271 - 19 -


Pi -0,06 0,00

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,690 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,649 - 20 -

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.PP 7,00*3,40+2,60*4,40 1.NP 18,30*7,00

= =

[m2] 35,24 128,10

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 35,24 m2 128,10 m2 163,34 m2

Podlaží 1.PP 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 1,95 m 3,50 m

517,07 /163,34 163,34 / 2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (7,00*3,40+2,60*4,40)*(1,95) 1.NP (18,30*7,00)*(3,50) střecha 128,10*3,15/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.PP 1.NP střecha Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře

kamenné základy kamenné tl. 60 cm dřevěný omítaný strop dřevěný sedlový betonová krytina pozinkovaný plech vápenná omítka vápenné dvouvrstvé omítky

dřevěné - 21 -

68,72 448,35 517,07

= 3,17 m = 81,67 m2

= = =

Typ PP NP Z

Součin

68,72 m3 448,35 m3 201,76 m3

Obest. prostor 68,72 m3 448,35 m3 201,76 m3 718,83 m3

Hodnocení standardu S S S S S S S S X C S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

dřevěná dřevěná špaletová beton nebo PVC

S S S X S C X X X X X X X S X

světelná

lokální plynové topidlo

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S S X C S S S S X S C X X X X X X X S X

Obj. podíl [%] 13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

- 22 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 0,00 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00 97,80 0,9780


718,83 m3 * 3 197,08 Kč/m3

= * * * * * * =

2 115,0,9390 1,0008 0,9625 0,9780 0,8000 2,1360 3 197,08

=

2 298 157,02 Kč


* = * =

0,192 441 246,15 Kč 0,649 286 368,75 Kč

Hospodářský objekt - zjištěná cena

=

286 368,75 Kč

a6) chlévky Chlévky se nacházejí za hospodářským objektem, jsou přízemní, zděné s nízkým pultovým krovem. Tvoří je jednotlivé kotce pro dobytek. Celkový stav je velmi zanedbaný, stavba je bez využití. Opotřebení je určeno podle skutečnosti, že stavba je na konci své životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

O. budovy pro zemědělství živočišná produkce zděná 1271

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) - pozemek a stavba stejného vlastníka 3. Změny v okolí - Bez vlivu - stabilizovaný stav III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav - území bez záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1

- 23 -

Pi -0,06 0,00

0,00 0,00 1,00


Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,690 i=2


=

[m2] 24,80



PVP = PZP =

- 24 -

44,64 /24,80 24,80 / 1


Součin 44,64 44,64

= 1,80 m = 24,80 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (8,00*3,10)*(1,80) střecha 24,80/1,00/2

44,64 m3 12,40 m3

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP střecha Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z


Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu kamenné základy S částečně zděné z plných cihel tl. 30 cm P bez stropu C pultový S pálená krytina S pozinkovaný plech S hrubá omítka P hrubá omítka P X C dřevěné S C C cihelná podlaha S X C C C C X C X C X C X

Obj. podíl - 25 -

Část

Koef.

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený

1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

[%] 10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 4,40 3,10 0,00 2,30 2,40 1,80 4,30 3,20 0,00 7,00 0,30 2,40 2,30 0,00 0,40 0,00 2,30 0,00 5,30 0,00

S P C S S S P P X C S C C S X C C C C X C X C X C X


57,04 m3 * 3 161,82 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 84 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 94 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 84 / 94 = 89,4 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) - 26 -

[%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00

obj. podíl 10,80 11,78 0,00 6,90 2,80 0,70 2,02 1,43 0,00 0,00 2,40 0,00 0,00 3,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 42,03 0,4203

= * * * * * * =

2 695,0,9390 1,1861 1,4667 0,4203 0,8000 2,1360 3 161,82

=

180 350,21 Kč

*

0,150

Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * =

27 052,53 Kč 0,649 17 557,09 Kč

Chlévky - zjištěná cena

=

17 557,09 Kč

a7) venkovní úpravy Venkovní úpravy se nacházejí především u obytné části zemědělské usedlosti a tvoří je zpevněná plocha dvora, ohradní zdi s vraty, přípojky, vodoměrná šachta a opěrná zeď před jižní stranou obytné části. Venkovní úpravy jsou též patrné ze snímků, které v přílohách dokumentují jednotlivé objekty. Cena venkovních úprav je stanovena zjednodušeným způsobem ve výši 3,5 % z ceny stavby, ke které náleží. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby rodinný dům č.p.93 Celkem

Cena stavby 1 017 100,19 Kč 1 017 100,19 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

1 017 100,19 0,0350 0,- Kč 0,891 0,- Kč

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

35 598,51Kč

a8) studna Studna se nachází na parcele 34/2 za stodolou, slouží jako zdroj pitné vody. Je částečně kopaná, pak vrtané do hloubky 26 m. Opatřena je čerpadlem a spojena na domácí vodárnou. Opotřebení studny a čerpadla je rozděleno z důvodu rozdílní životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

vrtaná 30,00 m 200 mm 1 ks 2222

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV - 27 -

Pi -0,06 0,00

součástí je stavba (stejný vlastník) - pozemek a stavba stejného vlastníka 3. Změny v okolí - Bez vlivu - stabilizovaný stav 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - území bez záplav

III II IV

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku - bydlení a zemědělské objekty 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VI -0,25 pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí připojení na elektřinu a plynofikaci, možnost připojení na vodovod 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci - obec bez vybavenosti 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku - komunikace přiléhá k zemědělské usedlosti, u všech objektů je možné parkování 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) - autobusová zastávka do 200 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí - území bez komerčního II 0,00 využití 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - okres Znojmo má I -0,04 nejvyšší nezaměstnanost v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,690 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,649 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka:

30,00 m * 2 380,- Kč/m - 28 -

+

71 400,- Kč

elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 840,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny elektrické čerpadlo: + 12 840,- Kč K5 * 0,8000 Ki * 2,3020 = 23 646,14 Kč * 73,33 % opotřebení čerpadel opotřebení studny Cena zbytku studny pro výpočet opotřebení:

+ = * * =

12 840,- Kč 84 240,- Kč 0,8000 2,3020 155 136,38 Kč

-

17 340,43 Kč

=131 490,24 Kč


* = * =

0,820 114 127,71 Kč 0,649 74 068,88 Kč

Studna - zjištěná cena

=

74 068,88 Kč

b) Ocenění pozemků b1) parcela st.19 a 34/2 Parcela st.19 a 34/2 tvoří jeden funkční celek na kterém se nacházejí všechny stavby zemědělské usedlosti. převažující účel staveb je zemědělský. V místě je možnost připojení na veřejný vodovod, elektřinu a plynofikaci. Splašková kanalizace v obci není. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - území bez změn 6

- 29 -

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) - pozemek a stavby stejného vlastníka 3. Změny v okolí - Bez vlivu - stabilizovaný stav III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav - území bez záplav

Pi -0,06 0,00

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 4. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez vlivu na komerční využití - bez vlivu komerce 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - lokalita bez změn v rozvoji, komerčním podnikání atd.

č. I

Pi 0,30

I

0,01

II III III

0,00 0,00 0,00

II

0,00

6

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,303 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,303 = 0,285 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 195,84

Index

Typ

Jedn. cena

Název

Parcelní - 30 -

Výměra

Koef.

0,285

Upr. cena [Kč/m2] 55,81 Cena

číslo st. 19 34/2

§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1

zastavěná plocha manipulační plocha ve funkčním celku Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

[m2] 1 655,00 967,00

[Kč/m2] 55,81 55,81

[Kč] 92 365,55 53 968,27 146 333,82

Parcela st.19 a 34/2 - zjištěná cena

=

146 333,82 Kč

b2) lesní pozemky 85/2 a 394/7 Pozemky jsou zařazeny do lesního hospodářského plánu a cena je zjištěna podle souboru lesního typu, ve kterém se pozemky nacházejí. Ocenění Lesní pozemky oceněné dle § 7 Výměra [m2] lesní pozemek 85/2 1K1 1 308,00 lesní pozemek 394/7 1K1 52,00 Lesní pozemky oceněné dle § 7 - celkem Název

Parcelní číslo SLT

JC [Kč/m2] 1,58 1,58

Úprava [%]

Lesní pozemky 85/2 a 394/7 - zjištěná cena

UC [Kč/m2] 1,58 1,58

=

Cena [Kč] 2 066,64 82,16 2 148,80 2 148,80 Kč

b3) zemědělský pozemek 34/1 Je ornou půdou nacházející se za zemědělskou usedlostí, její cena je zjištěna podle BPEJ evidovaných v katastru nemovitostí. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název

Parcelní číslo BPEJ

Výměra [m2] 887,00 1 392,00

orná půda 34/1 část 42 901 orná půda 34/1 část 43 214 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 2 279,00 m2

JC [Kč/m2] 6,46 2,94

Zemědělský pozemek 34/1 - zjištěná cena

Úprava [%]

UC [Kč/m2] 6,46 2,94

Cena [Kč] 5 730,02 4 092,48 9 822,50

=

9 822,50 Kč

c) Ocenění trvalých porostů c1) lesní porost Lesní porost se nachází na parcele 85/2, tvoří jej porost borovice, údaje o porostu jsou převzaty z lesného hospodářského plánu, výpis z něho je součástí příloh tohoto posudku. Lesní porosty: § 40 - § 43 . Název Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv - 31 -

Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z borovice lesní 60 5 0,900 120 1 308 30,50 19,43 0,870 Ha=[(30,50-19,43)*0,870+19,43]*0,90*100 % = 26,1548 Kč/m2 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * borovice lesní - celkem

Cena 100 34 210,48 0,700 1,000 23 947,34

Celkem - lesní porosty

=

23 947,34 Kč

Lesní porost - zjištěná cena

=

23 947,34 Kč

c2) zahradní porost Je tvořen ovocnými stromy, které jsou na parcelách 34/1, 34/2 a ve dvoře zemědělské usedlosti. Jsou bez zahradního ošetření. Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství Název Stáří Počet / [roků] Výměra ořešák vlašský 20 4 Ks (ořešák) 40 3 Ks hrušeň vysokokmen (hrušeň) hrušeň 80 1 Ks vysokokmen (hrušeň) švestka (švestka) 40 6 Ks jabloň 30 4 Ks vysokokmen (jabloň) třešeň 10 1 Ks vysokokmen (třešeň) kdouloň 30 1 Ks vysokokmen (kdouloň) Součet: Celkem - ovocné dřeviny:

Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / / jedn.] [%] jedn] 3 380,- 40 % 2 028,771,-

- 40 %

140,-

462,60

140,-

Cena [Kč] 8 112,1 387,80

140,-

70,1 402,-

- 40 %

70,841,20

420,3 364,80

2 229,-

- 40 %

1 337,40

1 337,40

1 402,-

- 40 %

841,20

841,20

Zahradní porost - zjištěná cena

- 32 -

= =

15 603,20 Kč 15 603,20 Kč

=

15 603,20 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen: zjištěných podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. a) Ocenění staveb a1) rodinný dům č.p.93 a2) stodola a3) sklad a4) chlévy a5) hospodářský objekt a6) chlévky a7) venkovní úpravy a8) studna

1 017 100,20 Kč 446 110,10 Kč 138 858,20 Kč 175 826,70 Kč 286 368,80 Kč 17 557,10 Kč 35 598,50 Kč 74 068,90 Kč

a) Ocenění staveb celkem

2 191 488,50 Kč

b) Ocenění pozemků b1) parcela st.19 a 34/2 b2) lesní pozemky 85/2 a 394/7 b3) zemědělský pozemek 34/1

146 333,80 Kč 2 148,80 Kč 9 822,50 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

158 305,10 Kč

c) Ocenění trvalých porostů c1) lesní porost c2) zahradní porost

23 947,30 Kč 15 603,20 Kč

c) Ocenění trvalých porostů celkem

39 550,50 Kč

Celkem

2 389 344,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

2 389 344,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvamilionytřistaosmdesátdevěttisíctřistačtyřicet Kč

- 33 -

2 389 340,- Kč

D. Stanovení ceny obvyklé: Zemědělská usedlost č.p.6, k.ú. Ratišovice: Obvyklou (obecnou) cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji majetku. Zvažují se všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak bez mimořádných vlivů, kterými mohou být osobní poměry prodávajícího nebo mimořádná obliba ... . Pro stanovení obvyklé ceny je výhodné užít porovnávací metodu podle již uskutečněných prodejů v daném místě a čase. V části Ratišovice, části náležící k obci Běhařovice nedošlo k prodeji srovnatelného objektu, který by mohl být využitý pro stanovení obvyklé ceny zemědělské usedlosti č.p.6 na základě porovnání. V letech 1996 až 2006 se projevil zájem o nákup nemovitostí společnostmi, které je vykupovali za účelem dalšího prodeje. V této době byla činěna nabídka za zemědělskou usedlost č.p.6 ve výši 1 800 000,- Kč. Zemědělská usedlost č.p.6 má zemědělské objekty větších velikostí, než je běžný stav u usedlostí ve vesnicích srovnatelné velikosti. Na trhu s nemovitostmi jsou u těchto zemědělských usedlostí k datu zjištění ceny jen zemědělské pozemky, které jsou vkládány do zemědělských podniků s velkoplošným hospodařením a obděláváním půdy. Zemědělské stavby tak zůstávají bez vazby na zemědělské hospodaření a vzhledem ke stavu, stáří a ve většině případů zanedbávané údržbě nejsou ani předmětem komerčního využití. K prodejům dochází jen tehdy, kdy jsou stavby následně odstraněny a plocha takto vzniklých nových parcel je využita pro stavby obytných budov nebo pro průmyslové objekty. V těchto případech je rozhodujícím ukazatelem blízkost velkého sídelního útvaru, města s počtem obyvatel alespoň 10 000 a dále dobrá a rychlá dostupnost po kvalitní komunikaci. Jak ukazují snímky z topografické mapy, které jsou v příloze znaleckého posudku, je na jižní straně do vzdálenosti 15 km dostupné město Znojmo. Druhé kritérium dopravní obslužnosti je pro část Ratišovice velmi nepříznivé. Leží mimo hlavní komunikaci, která vede do obce Běhařovice, odbočná komunikace do Ratišovic je místní komunikace se zanedbanou údržbou, menší průjezdnosti pro případnou nákladní dopravu a rychlou komerční dostupnost. Jedna ze skutečností, která se projevila v posledních dvou letech je ojedinělá výstavba rodinného domu investory, kteří mají k danému území osobní vazbu a nebo nemovitosti získali v rámci dědictví. Podle mé osobní zkušenosti, kterou však nemohu doložit kopiemi odpovídajících smluv, tedy pouze na základě zpracovávaných posudků ve srovnatelných obcích u kterých byla cena zjišťována na základě vyhlášky Ministerstva financí České republiky a následně porovnána se skutečným trhem, dochází do roku 2006 ke stálému poklesu ceny srovnatelných zemědělských usedlostí a to až o 30% vzhledem k ceně zjištěné podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. . Tato skutečnost se projevuje především v případech, kde současně se zemědělskou usedlostí nedochází k převodu zemědělských pozemků, které byly součástí usedlosti a jejich celková výměra byla větší než 10 ha. Cena zjištěná podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. usedlosti č.p.6 je 2 389 340,- Kč . Obvyklá cena zemědělské usedlosti včetně pozemků a trvalých porostů stanovená odvozením od ceny zjištěné činí 2 389 340 x 0,7 = 1 670 000,- Kč. Pro stanovení obvyklé ceny uvedeným způsobem je vhodné zaokrouhlení této ceny na násobek sta tisíc. - 34 -

Obvyklá cena zemědělské usedlosti č.p.6 činí = 1 700 000,- Kč. Teto cena je stanovena bez ohledu na mimořádné podmínky trhu s nemovitostmi srovnatelné velikosti a účelu ve srovnatelných obcích a na podkladě požadavku objednatele není snížena o zástavní právo a vliv exekučních nařízení.

REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena zemědělské usedlosti č.p.6

1 700 000,- Kč

Obecná cena nemovitostí celkem:

1 700 000,- Kč

slovy: jedenmiliónsedmsettisíc Kč

V Moravském Krumlově 2.4.2014

Ing. Milan Jelínek Rakšická 645 672 01 Moravský Krumlov telefon: 515322875, 602947321 e-mail: [email protected]

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 28.2.1990 č.j.Spr 726/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2197 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2197.

otisk kulaté pečetě

podpis znalce

- 35 -

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2197

Recommend Documents