Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva a veřejné správy
Zánik nájmu bytu Bakalářská práce
Autor:
Miroslav Vykouk Právní administrativa v podnikatelské sféře
Vedoucí práce:
Praha
Mgr. Jan Pekáč
duben, 2012
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma Zánik nájmu bytu zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
…………………………… V Mostě dne: 27.4.2012
Miroslav Vykouk
Poděkování Na tomto místě bych chtěl poděkovat Mgr. Janu Pekáčovi za jeho rady, podněty, trpělivost a čas věnovaný při konzultacích během zpracování mé bakalářské práce.
Anotace Tématem bakalářské práce bylo zánik nájmu bytu. V práci byly analyzovány veškeré způsoby zániku nájmu bytu, ke kterým můţe v českém právním řádu dle současné platné a zároveň účinné právní úpravy dojít, a to jak obecné důvody zániku právního vztahu, tak také zvláštní důvody, typické pro nájemní právní vztah, kde předmětem je byt. Důvody zániku nájmu bytu byly v práci rozděleny na absolutní způsoby zániku nájmu bytu a na způsoby relativní. Zvláštní důraz byl kladen na způsob zániku nájmu prostřednictvím výpovědi pronajímatele nájemci s přivolením a bez přivolení soudu, který je v praxi nejfrekventovanější a nevýraznějším důkazem ochranářské pozice nájemce v právním vztahu dle občanského zákoníku. V souvislosti s tímto způsobem zániku nájmu bytu byl zmíněn téţ institut bytové náhrady. V bakalářské práci bylo zejména poukázáno na výrazné změny, ke kterým v problematice zániku nájmu bytu došlo v letech 2007 a 2011, kdy byly realizovány významné novely občanského zákoníku. V závěru bakalářské práce je potom nastíněna právní úprava zániku nájmu bytu podle nového občanského zákoníku, který jiţ prošel celým legislativním procesem a nabývá účinnosti dnem 1.1.2014.
Annotation The subject of this thesis is an extinction of a flat rental. There were analyzed all forms of the extinction of flat rental which can occur in the Czech legal system according to the current valid and at the same time effective legislation, including general reasons of the extinction of a legal relation, and special reasons which are typical for lease legal relation concerning a flat. In the thesis the reasons of the extinction of a flat rental were divided into absolute forms of the extinction and relative forms. Special emphasis was put on the form of extinction by means of lessor´s notice given to the lessee with and without the consent of the court, which is the most frequent and the most distinctive evidence of the protective position of a lessee in legal relation according to the civil code. In connection with this form of a flat rental extinction was mentioned an institute of flat substitute. In the thesis were mainly accentuated distinctive amendments which were realized in the field of flat rental extinction in the years 2007 and 2011, when significant amendments of the civil code were implemented. In the conclusion of the thesis is suggested a legal modification of the flat rental extinction according to the new civil code, which has already undergone the whole legislative process and comes into effect on 1st January 2014.
Obsah
Úvod
3
1.
Nájem bytu obecně
5
1.1.
Základní pojmové znaky nájemní smlouvy
5
1.2.
Vymezení pojmu byt a jeho zakotvení v právních předpisech ČR
6
2.
Historický vývoj nájmu bytu
7
2.1.
Úprava nájmu v římském právu
7
2.2.
Úprava nájmu v období do roku 1964
8
3.
Způsoby zániku nájmu bytu
9
4.
Absolutní zánik nájmu bytu
10
4.1.
Dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem
10
4.2.
Zánik nájmu bytu uplynutím doby
12
4.3.
Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany nájemce
14
4.4.
Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele
16
4.4.1.
Výpověď a její základní náleţitosti
16
4.4.2.
Výpověď a její doručení
18
4.4.3.
Výpovědní důvody
20
4.4.3.1. Hrubé porušení dobrých mravů
21
4.4.3.2. Hrubé porušení povinností nájemce
22
4.4.3.3. Existence dvou a více bytu na straně nájemce
23
4.4.3.4. Neuţívání bytu
24
4.4.3.5. Potřeba pronajímatele
25
4.4.3.6. Veřejný zájem na opravě bytu nebo domu
26
4.4.3.7. Zneuţití účelu výpovědi pronajímatelem
27
4.4.3.8. Byt související s prostory k podnikání
29
4.4.4.
Bytová náhrada
29
4.5.
Zánik nájmu bytu z důvodu nemoţnosti plnění
32
4.6.
Zánik nájmu odstoupením od smlouvy
33
4.7.
Zánik nájmu splynutím
35
4.8.
Zánik nájmu narovnáním
35
5.
Relativní zánik nájmu bytu
36
5.1.
Soudní rozhodnutí o zrušení společného nájmu
37
5.2.
Změna vlastnického práva k bytovému domu či bytu
38
5.3.
Přechod nájmu bytu
39 1
5.3.1.
Smrt nájemce
39
5.3.2.
Trvalé opuštění domácnosti nájemcem
41
5.4.
Skončení nájmu bytu dohodou o výměně
42
6.
Zvláštní úprava zániku nájmu bytu u některých bytů
43
6.1.
Byty druţstevní
43
6.2.
Byty sluţební, zvláštního určení a byty v domě se zvl. určením
44
6.2.1.
Obecné vymezení zvláštních druhů bytů
44
6.2.2.
Zánik nájmu bytu sjednaného na dobu výkonu práce
45
6.2.3.
Zánik nájmu bytu u bytů zvláštního určení a u bytů v domech zvláštního určení
46
6.2.4.
Přechod nájmu bytu u zvláštních druhů bytů
47
7.
Srovnání současné právní úpravy s novým občanským zákoníkem
47
7.1.
Vznik nového občanského zákoníku
47
7.2.
Změny v oblasti zániku nájmu bytu v NOZ
48
Závěr
53
Seznam literatury
55
2
Úvod Při pohledu do současné účinné právní úpravy, tj. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „občanský zákoník“ nebo „OZ“)1 je problematika nájmu upravena v §§663-723 v části osmé, věnující se závazkovému právu. Konkrétně se jedná o hlavu pátou, hned po úpravě smlouvy kupní, o dílo, o půjčce a výpůjčce. Pokud však jde o četnost výskytu a význam daného smluvního typu, dovolím si tvrdit, ţe nájemní smlouvě můţe konkurovat snad pouze smlouva kupní. Tématem této bakalářské práce tedy bude problematika týkající se smlouvy nájemní, konkrétně problematika zániku nájmu bytu, jakoţto nejvýznamnějšího předmětu nájmu, jemuţ je věnována značná část v občanském zákoníku a nutno dodat, ţe nejen v něm, ale i v jiných právních předpisech, které budou v této bakalářské práci zmíněny. K myšlence psát bakalářskou práci na téma zánik nájmu bytu mne přivedlo hned několik okolností. V prvé řadě jsou to zásadní novely, které významným způsobem měnily úpravu zániku nájmu bytu v nedávné minulosti. Konkrétně se jedná o zákon č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „ZRP“)2 a především potom o zákony č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „ZJVN“)3 a novelu občanského zákoníku č. 132/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „novela z roku 2011 nebo zákon č. 132/2011 Sb.“)4. Dalším důvodem byla potom koncepce nájmu bytu dle občanského zákoníku, z které je citelně znát snaha zákonodárce chránit slabší stranu tohoto smluvního vztahu, kterou je bezpochyby nájemce, a to zejména z důvodu sociálního aspektu, kdy potřebu bydlení lze zařadit mezi jednu z nejdůleţitějších potřeb vůbec. K dalším důvodům lze zařadit skutečnost, ţe s problematikou zániku nájmu se za ţivot setká de facto kaţdý z nás a domnívám se, ţe by v kaţdém mělo být alespoň minimální právní povědomí o této problematice. 1
§§663-723 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 3 Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 4 Zákon č. 132/2011 Sb., kterým se mění některá ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 3 2
Ochrana nájemního vztahu, v němţ je předmětem byt, je upravena v mezinárodních dokumentech, jimiţ je Česká republika s ohledem na čl. 10 Ústavy ČR vázána. Zmínit lze kupříkladu čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech, jeţ hovoří o právu kaţdého jednotlivce na přiměřenou ţivotní úroveň zahrnujíc v to krom jiného i byt.5 Úprava není zahrnuta v Listině základních práv a svobod. Důleţitost ochrany však v minulosti jiţ několikrát judikoval Ústavní soud ČR. Ochrana je pochopitelně patrná i z vnitrostátní právní úpravy. Základními body ochrany nájmu bytu je potom taxativní výčet způsobů zániku nájmu bytu a dále potom institut bytové náhrady, který je nerozdílně spojen s většinou způsobů zániku nájmu bytu. Cílem mé bakalářské práce bude analyzovat jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu dle stávající právní úpravy ČR v kontextu historie, současné a budoucí právní úpravy, se zaměřením na problematiku výpovědi nájemce a pronajímatele, zejména pak otázku náleţitosti výpovědi a jejího doručování druhé straně. Úvodní část řeší samotné zakotvení nájemního vztahu do systému českého právního řádu a dále pohled do historie úpravy a vývoje tohoto významného právního vztahu. Stěţejní část práce bude reflektovat jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu. Tato část bude rozdělena na čtyři základní kapitoly. V první budou vyjmenovány způsoby zániku nájmu bytu, v druhé části bude blíţe pojednáno o tzv. absolutních způsobech zániku nájmu bytu s důrazem na zánik prostřednictvím podané výpovědi. Třetí část bude naopak pojednávat o relativních způsobech zániku nájmu. V poslední části bude potom analyzována zvláštní úprava zániku nájmu u některých bytů. Závěr práce bude obsahovat srovnání současné účinné právní úpravy zániku nájmu bytu s přijatou úpravou, jeţ je obsaţena v dlouho očekávaném a diskutovaném novém občanském zákoníku, který vstoupil v platnost dne 22.3.2012 jako z.č. 89/2012 Sb, a nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2014 (dále jen jako „nový občanský zákoník“ nebo „NOZ“).6 K dosaţení cíle bakalářské práce, tedy rozboru a zhodnocení jednotlivých způsobů zániku nájmu bytu, které jsou upraveny v občanském zákoníku, bude v práci vyuţita zejména analýza s následnou komparací jednak jednotlivých způsobů mezi sebou a jednak také jednotlivých názorů z řad odborné veřejnosti. Zmíněná komparace bude doplněna o relevantní interpretaci právních předpisů a soudních rozhodnutí výkladem jazykovým systematickým a v neposlední řadě potom výkladem doktrinálním, který bude tvořen především nejrůznějšími právními periodiky. V práci pochopitelně nebudou chybět vlastní názory autora bakalářské práce na tuto problematiku. 5 6
Čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který nabývá účinnosti dnem 1.1.2014 4
1. Nájem bytu obecně 1.1.
Základní pojmové znaky nájemní smlouvy
Nájemní smlouva patří mezi základní závazkové vztahy, které český právní řád upravuje. Pod pojmem závazek je moţno dle I. Pelikánové rozumět v uţším smyslu subjektivní povinnost, která je obsahem určitého závazkového vztahu a která zatěţuje subjekt tohoto vztahu, jejţ nazýváme povinným nebo dluţníkem.7 Závazkový vztah potom jednoznačně vymezuje §488 OZ: „Závazkovým vztahem je právní vztah, ze kterého věřiteli vzniká právo na plnění (pohledávka) od dlužníka a dlužníkovi vzniká povinnost splnit závazek.“8 Základní úprava tohoto závazkového institutu je obsaţena v §663 aţ §684 občanského zákoníku. Nájemní smlouvu lze charakterizovat jako smlouvu, na jejímţ základě pronajímatel přenechává za úplatu nájemci určitou věc, aby ji dočasně uţíval nebo z ní bral uţitky.9 Z výše uvedeného jsou patrné základní pojmové znaky tohoto právního vztahu. Jsou jimi přenechání uţívání, resp. braní uţitků, dále určitá věc, dočasnost a úplatnost. Pokud jde o přenechání uţívání, zde je zapotřebí zmínit, ţe chce-li subjekt nerušeně uţívat určitou věc, ať jiţ movitou či nemovitou, musí k tomu předmětu mít určité oprávnění.10 Tím v daném případě pochopitelně není vlastnické právo, neboť to má i nadále pronajímatel. U tohoto právního vztahu je to právo vyplývající z nájemní smlouvy. V souvislosti s přijetím NOZ se počítá i s novelou zákona č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, kdy se bude do listu vlastnictví v operátu příslušného katastrálního úřadu, na ţádost nájemce a se souhlasem vlastníka bytu, zapisovat toto právo vyplývající z nájemní smlouvy. Pokud jde o věc jako základní pojmový znak nájemního vztahu, zde lze přenechat jak věc movitou, kupříkladu knihu či automobil, tak také věc nemovitou, kupříkladu pozemek, či stavbu. Předmětem občanskoprávních vztahů můţe být téţ byt, o němţ bude pojednávat tato bakalářská práce.
7
PELIKÁNOVÁ I., Obchodní právo. Obligační právo – komparativní rozbor. 4. díl, Praha: ASPI, 2009, s. 11 §488 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 9 PLECITÝ, V., VRABEC, J., SALAČ, J. Základy občanského práva. 5. upravené vydání. Plzeň: Aleš Čeněk, s.r.o., 2010, s. 195 10 SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, a.s. 2005. s. 1-2 5 8
1.2.
Vymezení pojmu byt a jeho zakotvení v právních předpisech ČR
Nájem bytu, a tím pádem také zánik nájmu bytu, je upraven primárně v §685 aţ §718 OZ. Občanský zákoník však na ţádném místě obecně závazný výklad pojmu byt nepodává. S definicí si lze vypomoci zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „ZVB“), konkrétně §2 písm. b) podle kterého: „Pro účely tohoto zákona se rozumí bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.“11 Dle mého názoru velmi přesvědčivě pojem byt vymezuje téţ vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na stavbu, kde podle §3 písm. l): „byt je soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen.“12 Pojem byt v minulosti vymezila téţ judikatura, a to především Nejvyššího soudu ČR. Ačkoliv v českém právním systému tendujícímu ke kontinentálnímu právnímu systému není judikatura vyjma některých rozhodnutí Ústavního soudu závazná, slouţí rozhodnutí především Nejvyššího soudu ČR jako významné vodítko při náhledu na určitou problematiku. V rozhodnutí sp.zn. 2 Cdon 1010/97 ze dne 22.10.1999 judikoval Nejvyšší soud ČR, ţe: „Pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu §118 odst. 2 OZ je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Existence uvedeného rozhodnutí je pak logicky předpokladem toho, aby určité místnosti mohly být předmětem občanskoprávních vztahů jako byty – je pojmovým znakem bytu jako občanskoprávní kategorie.“13 Byt je tedy předmětem občanskoprávního vztahu ve smyslu §118 odst. 2 OZ. Základním předpokladem je existence pravomocného kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu. Soudy totiţ dlouhodobě dovozují, ţe jestliţe pronajatý prostor není bytem podle stavebně právních předpisů, je smlouva o nájmu bytu neplatná podle §685 OZ.14 Nutno dodat, ţe tato ustálená praxe začíná být v posledních letech prolamována, a to v situacích, kdy šlo o dlouhodobé nerušené faktické uţívání fakticky uzpůsobených prostor. Nejvyšší soud ČR dal v rozhodnutí
11
§2 písm. b) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů 12 §3 písm. l) vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na stavbu 13 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.10.1999, sp. zn. 2 Cdon 1010/1997 14 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 1952 6
sp.zn. 28 Cdo 1796/2007 ze dne 1.11.2007 přednost faktickému stavu před stavem kolaudovaným.15 Problematice nájmu bytu se nevěnuje pouze občanský zákoník. Z dalších předpisů lze jmenovat zákon o jednostranném zvyšování nájemného a zákon o registrovaném partnerství. Z dalších zákonů, jeţ se věnují bytové problematice, lze uvést zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „ZVN“).16
2. Historický vývoj nájmu bytu Následující kapitola bude stručně reflektovat historický vývoj nájmu bytu. Tato kapitola by měla především vyzdvihnout význam této problematiky s ohledem na stáří a důleţitost tohoto institutu.
2.1.
Úprava nájmu v římském právu
Pojem nájem byl znám jiţ v období římského práva. Právě závazkové právo je povaţováno za největší přínos, který římské právo přineslo světu. J. Kincl uvádí, ţe v římském právu se nájemní smlouva nazývala locatio – conductio rei. Dle tehdejší právní úpravy byla tato smlouva definována jako smlouva, při které jedna strana postupuje straně druhé do detence nějakou individuálně určenou věc, aby ji strana druhá uţívala po určitou dobu za sjednanou úplatu.17 O nájmu bytu ještě tehdy nebylo hovořeno. Nájemní smlouvy se týkaly povětšinou pracovních sil. Jiţ tehdy však existovala kupříkladu úprava prodlouţení nájmu v případech, kdy došlo k uplynutí doby trvání nájemního vztahu. V těchto případech se mělo za to, ţe smlouva pokračuje. V tehdejší právní úpravě nebyla zmíněna výpověď, avšak šlo od nájemní smlouvy odstoupit či za zánik nájemní smlouvy bylo povaţováno uplynutí doby, na kterou bylo sjednáno. S ohledem na shora uvedené je patrné, ţe základy celé právní úpravy nájemní smlouvy pocházejí právě z období Říma. Nutno však dodat, ţe se ještě nejednalo o nájem bytu. 15
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 1.11.2007, sp. zn. 28 Cdo 1796/2007 Zákon 72/1994 Sb. kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů 17 KINCL, J., URFUS, V., SKŘEJPEK, M. Římské právo. 2. doplněné a přepracované vydání. Praha: C.H. Beck. 1995. s. 254. 7 16
2.2.
Úprava nájmu v období do roku 1964
Pokud jde o právní úpravu 19. století, jiţ tehdy byl pojem výpověď pouţíván, ačkoliv v právní úpravě nebyl výslovně zakotven. Podle tehdejšího civilního soudního řádu byly známy dva druhy výpovědi, a to soudní výpověď a výpověď mimosoudní. Rozdíl mezi nimi spočíval pouze ve formě podání. Jednalo se však o instituty procesního práva, nikoliv hmotně právního jako v současnosti.18 M. Hulmák konstatuje, ţe obsah tehdejších předpisů byl velice podobný a pokud jde o úpravu hmotně právní, tak ta byla podobná dnešní úpravě nájmu bytu. Především se jedná o stanovení výpovědních důvodů a dále pak o otázku regulace nájemného.19 Období po roce 1948 bylo charakterizováno tím, ţe úprava hospodaření s byty je upravena zvláštními zákony přímo pojednávajícími o této problematice. Kontrola hospodaření byla obdobně jako u mnoha jiných otázek ze strany státu velice důkladná. Velký význam v tomto období měl tzv. střední občanský soudní řád, který rozčlenil řízení ve věcech chráněného a nechráněného nájmu. Výpovědní důvody měl na starosti ministr spravedlnosti, který je stanovil ve vyhlášce.20 Výše uvedené období bylo ukončeno v roce 1964, kdy byla uzavřena kodifikace občanského práva, která nahradila předchozí, spojenou se soukromým vlastnictvím bytového fondu. V tomto období však přestala úprava nájmu existovat, neboť jej nahradila úprava osobního uţívání. Tento stav přetrvával aţ do roku 1991, kdy byla provedena rozsáhlá novelizace občanského zákoníku, která se dotkla výrazně téţ právní úpravy nájmu bytu. Touto novelizací bylo transformováno právo osobního uţívání bytu na nájem bytu, který tak byl nově upraven v občanském zákoníku. Dále došlo touto novelizací ke včlenění obecné úpravy nájmu bytu, jeţ byla výrazně inspirována úpravou nájmu v tehdejším středním občanském zákoníku. Zároveň byl zrušen dříve přijatý zákon o hospodaření s byty.21 Zejména v období po konci druhé světové války, které je nerozlučně spojeno s nástupem komunistické nadvlády, je patrný politický vliv v podobě zvýšeného zájmu a kontroly uţívání bytu. To se pochopitelně odrazilo i do otázky zániku nájmu bytu. Nutno však dodat, ţe od počátku úpravy nájemní smlouvy nedošlo k výraznějším posunům v otázce nájmu bytu, 18
KŘEČEK, S., HRUBÝ, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovením §711 a §711a občanského zákoníku.. Praha: Linde a.s. 2007. s. 10. 19 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 1949. 20 KŘEČEK, S., HRUBÝ, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovením §711 a §711a občanského zákoníku.. Praha: Linde a.s. 2007. s. 11. 21 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 1949. 8
zejména co se týče výpovědních důvodů, ty byly v obdobné úpravě známy uţ v první republice. Jiţ tehdy bylo známo rozdělení výpovědních důvodů na ty ze strany pronajímatele, tak ty ze strany nájemce. Současná právní úprava je tak de facto pouhým pokračování předchozích právních úprav. Základem byla úprava prvorepubliková a potom především úprava prostřednictvím novelizace z roku 1991. O dalších výrazných změnách, které způsobil zákon o jednostranném zvyšování nájemného či které dost moţná způsobí nový občanský zákoník, bude pojednáno v následujících kapitolách.
3. Způsoby zániku nájmu bytu Výše byla zmíněna charakteristika nájemního vztahu s důrazem na vymezení pojmu byt a dále byl stručně nastíněn historický vývoj nájmu bytu v českých právních předpisech. Obecně kaţdý právní vztah má zakotven jak svůj počátek, tak alespoň částečně vymezen svůj průběh a nepochybně upraven téţ svůj konec, přesněji řečeno zánik. U nájmu bytu tomu není jinak. Význam zániku nájmu bytu je umocněn faktem, ţe nájem bytu je chráněný právní vztah, coţ v minulosti přesvědčivě a důrazně konstatoval Ústavní soud.22 Zánikem nájmu bytu tedy zanikají práva a povinnosti k bytu a ty jiţ následně nelze vykonávat a uţ vůbec ne vynucovat. Pokud i přesto dojde k jejich realizaci, nastupuje sekundární právní povinnost, tedy především otázka náhrady škody a bezdůvodného obohacení.23 Problematika zániku nájmu bytu je upravena především v §710 a §711 OZ. Nutno však dodat, ţe to nejsou jediné způsoby zániku nájmu bytu. M. Selucká zmiňuje, ţe samotný zánik nájmu lze chápat jako absolutní zánik předmětného vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem, kdy nájem bytu nepřechází na nikoho dalšího a byt je tak volný a nebo jako zánik nájmu bytu mezi nájemcem a pronajímatelem, kdy však práva a povinnost z nájmu bytu přecházejí na základě právně relevantních skutečnosti na osobu jinou. První případy nazývá právní doktrína absolutními způsoby zániku nájmu bytu a druhé potom způsoby relativními.24 22
Rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 23.9.2004, sp. zn. IV. ÚS 524/2003: „České nájemní právo bytů je postaveno na výrazné ochraně nájemníků. Tato skutečnost se projevuje zejména při zániku nájemního vztahu, a to jednak přesně vymezenými důvody, pro které lze soudně přivolit k výpovědi z nájmu bytu, jednak je ochrana nájemníků zajištěna tím, že nájemník není povinen se z bytu vystěhovat, dokud nemá zajištěnu odpovídající bytovou náhradu. Tato zvýšená ochrana je motivována zejména sociálními důvody, protože bydlení slouží k uspokojování jedné z nejzákladnějších lidských potřeb, a jako taková má mnohaletou tradici. Nicméně jak již Ústavní soud několikrát konstatoval ve svých rozhodnutích, i když v poněkud jiné souvislosti, není přípustné přenášet sociální zátěž jedné skupiny lidí (nájemníci) na skupinou druhou (pronajimatelé).“ 23 FIALA, J., KORECKÁ, V., KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha: Linde a.s. 2005. s. 187 24 SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, a.s. 2005. s. 36. 9
Mezi absolutní způsoby zániku nájmu bytu tak patří: Dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem Uplynutí doby, na kterou byl nájemní vztah sjednán Výpověď ze strany nájemce Výpověď ze strany pronajímatele Ukončení výkonu práce pro zaměstnavatele Smrt nájemce Zánik z důvodu nemoţnosti plnění Odstoupení od smlouvy Splynutí Narovnání Mezi relativní způsoby zániku nájmu bytu potom patří: Soudní rozhodnutí o zrušení společného nájmu Změna vlastnického práva k bytovému domu Přechod nájmu bytu Skončení nájmu bytu dohodou o výměně Následující kapitoly budou reflektovat jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu, ať uţ absolutní, tak relativní. Některé výše jmenované důvody, jeţ souvisí se zvláštními druhy bytů budou upraveny v kapitole č. 6, která o těchto druzích bude pojednávat.
4. Absolutní zánik nájmu bytu Kompletní výčet absolutních způsobů zániku nájmu bytu je uveden v předchozí kapitole. Z výčtu je patrné, ţe jich je oproti relativním způsobům, většina a pokud jde o frekvenci výskytu, tak většina drtivá.
4.1.
Dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem
Jako první způsob absolutního zániku nájmu bytu upravuje občanský zákoník dohodu mezi pronajímatelem a nájemcem, konkrétně v §710 odst. 1 OZ: „Nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí.“25 Systematickým výkladem dovozuji, ţe zákon tomuto způsobu zániku bytu dává přednost před výpověďmi jednotlivých stran právního vztahu. M. Hulmák to odůvodňuje tím, ţe uzavřením 25
§710 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 10
dohody dochází k předejití následným soudním sporům, coţ není jev ţádoucí.26 Upřednostněním dohody před výpovědí dává zákonodárce najevo význam zásady autonomie vůle stran, jejíţ součástí je nepochybně právo účastníků právního vztahu tento vztah ukončit. Novelou č. 132/2011 Sb., bylo toto ustanovení doplněno o skutečnost, ţe nájem zanikne téţ jiným způsobem stanoveným tímto zákonem.27 Domnívám se, ţe má zákonodárce na mysli ukončení nájemního vztahu sjednaného na dobu práce nájemce. Dohodu lze kvalifikovat jako dvoustranný právní úkon, na který dopadá úprava obecné části občanského zákoníku, především potom §34 a násl. OZ. Dohoda tedy musí splňovat obecné podmínky týkající se právních úkonů, zejména poţadavek určitosti, svobody, váţnosti a srozumitelnosti. Dohoda by tedy měla obsahovat jasný záměr ukončit nájemní vztah. Je vyloučena taková dohoda, která by byla uzavřena za nápadně nevýhodných podmínek či v tísni. Domnívám se, ţe se takové dohody vyskytují, avšak ústředním problémem u těchto dohod je obtíţné prokazování existence tísně či nevýhodných podmínek. Zákonodárce stanovil pro dohodu pronajímatele a nájemce o ukončení nájemního vztahu obligatorně písemnou podobu. Písemnou podobu však nepodmiňuje nutností podpisů na téţe listině, popř. nutnosti uzavřít takovouto dohodu formou notářského zápisu. Stejně jako u uzavření nájemní smlouvy, kde je předmětem byt, je vyloučena moţnost ústního, popř. konkludentního
ukončení
nájemního
vztahu.
Problematiku
konkludentního
jednání
směřujícímu k ukončení nájemního vztahu řešil v minulosti téţ Nejvyšší soud ČR. Typickým případem můţe být faktické vystěhování nájemce z bytu. Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 451/2000 ze dne 11.10.2001 konstatoval, ţe faktické vystěhování nezakládá zánik nájemního vztahu a ten tak trvá i nadále.28 V dohodě musí být stanoveno, ke kterému dni nájemní vztah končí. Nejjednodušší a nejméně pochybností vyvolávající způsob je stanovení konkrétního dne, kdy nájemní vztah zaniká. Vedle určení konkrétního dne lze ukončení nájemného vztahu směřovat téţ k uplynutí určitého období. V souvislosti s ustanovením §36 odst. 1 OZ lze směřovat zánik právního vztahu ke splnění určité podmínky29. Tato podmínka nesmí být nemoţná. Lze si tak představit situaci, kdy se pronajímatel s nájemcem dohodne, ţe nájemní vztah bude ukončen ve chvíli, kdy pronajímatel obstará nájemci bytovou náhradu. Taková podmínka je nepochybně 26
ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2104 27 §710 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 132/2011Sb. 28 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.10.2001, sp. zn. 26 Cdo 451/2000: „K zániku práva nájmu bytu nemůže dojít konkludentním jednáním nájemce (např. faktickým odstěhováním se z bytu); právní vztah nájmu bytu tedy trvá i po odstěhování se nájemce.“ 29 §36 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 11
splnitelná, avšak domnívám se, ţe vzhledem ke skutečnosti, ţe je pro nájemce nesmírně výhodná, tak také je velmi výjimečná. Dohodu lze téţ uzavřít v podobě soudního smíru dle §67, popř. §99 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „OSŘ“)30. Soudní smír má jednak hmotně právní účinky, tak také účinky procesně právní, tedy účinky pravomocného soudního rozhodnutí.31 Zajímavé situace přináší právní vztahy, kde je na jedné ze stran pluralita subjektů. Na straně pronajímatele přichází v úvahu jednak vlastnictví v podobě společného jmění manţelů a jednak v rámci podílového spoluvlastnictví. U společného jmění manţelů se v tomto případě bude jednat o správu majetku dle §145 odst. 2 OZ, kde bude zapotřebí souhlasu druhého manţela pod sankcí relativní neplatnosti . Dle rozhodnutí Krajského soudu v Ústí nad Labem sp. zn. 10 Co 1043/2007 ze dne 15.5.2008 platí, ţe: „Občanský zákoník ani jiný právní předpis pro takový souhlas nestanoví žádnou formu, takže souhlas může být učiněn v jakékoliv právně relevantní formě, z níž bude zřejmý projev vůle druhého (bývalého) manžela, resp. jeho souhlas s takovou dispozicí. Souhlas tedy může být učiněn písemně, ústně, před zamýšleným úkonem, případně i dodatečně po již učiněném úkonu, anebo i mlčky.“32 U podílového vlastnictví je rozhodující většina, proto k platně uzavřené dohodě dojde tehdy, kdyţ projeví souhlas nadpoloviční většina. U plurality na straně nájemce obecně platí, ţe zánik nájmu dohodou uzavřenou jedním z nájemců zakládá zánik pouze pro tohoto nájemce. U společného nájmu manţelů je situace sloţitější. Pod sankcí relativní neplatnosti jsou manţelé povinni uzavřít dohodu oba společně.
4.2.
Zánik nájmu bytu uplynutím doby
Podle §710 odst. 3 OZ: „V případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby.“33 Stěţejní podmínkou je tedy sjednání nájmu na dobu určitou. U nájmu na dobu neurčitou nepřichází uplynutí doby pochopitelně v úvahu. Novela č. 132/2011 Sb., nové začlenila do výše uvedeného ustanovení větu, dle které v případě, smlouva nestanoví jinak, nájem se neprodluţuje dle §676 odst. 2 OZ.
30
Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2104 32 Rozhodnutí Krajského soudu v Ústí nad Labem sp. zn. 10 Co 1043/2007 ze dne 15.5.2008 33 §710 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 12 31
Sjednání doby trvání nájemního vztahu není obligatorní podmínkou pro platnost nájemní smlouvy. Dle §686 odst. 2 OZ není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, ţe smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou.34 Zákonem o jednostranném zvyšování nájemného došlo k výrazné změně v oblasti sjednání doby nájemního vztahu, zejména potom v oblasti prodluţování nájmu. Klíčovým ustanovením této změny je aplikace ustanovení §676 odst. 2 OZ, dle kterého: „Užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu.“35 Před účinností výše uvedeného zákona toto ustanovení platilo i na nájemní vztahy, kde předmětem nájmu je byt. M. Selucká zmiňovala, ţe takové případy v ţádném případě nešlo hodnotit jako konkludentní uzavření nájemní smlouvy, nýbrţ toliko jako pokračování původního nájemního vztahu.36 Aktuální znění občanského zákoníku aplikaci tohoto ustanovení dle §686a odst. 6 OZ vylučuje. Jak uvádí J. Zlámal, jde o změnu, která oslabuje postavení nájemce ve vztahu k pronajímateli.37 K prodlouţení nájmu bytu lze tedy přistoupit toliko smluvním ujednáním obou stran. Osobně zastávám názor, ţe i přesto, ţe dochází k oslabení pozice nájemce v právním vztahu, je tato změna změnou směrem k lepšímu. Předchozí právní stav v mnoha případech navozoval stav právní nejistoty, kdy nebylo mnohdy jisté, zda vztah obnoven bude či nikoliv. Otázkou pro mne zůstává, proč je toto ustanovení zařazeno do ustanovení týkajícího se kauce. Obdobně jako u zániku nájmu bytu dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem i u zániku nájmu uplynutím doby není stanoveno právo nájemce na bytovou náhradu. To platí pro všechny případy s výjimkou ustanovení §6 odst. 3 zákona č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník: „Zanikne-li nájem bytu sjednaný na dobu určitou delší deseti let uplynutím této doby, má nájemce právo na bytovou náhradu, pokud po uzavření nájemní
34
§686 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů §676 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 36 SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, a.s. 2005. s. 39. 37 ZLÁMAL, J. Nájem bytu po novelizaci občanského zákoníku. Bulletin advokacie. 2007. č.6. s. 33 13 35
smlouvy nastanou na jeho straně takové závažné okolnosti, že na něm není možno spravedlivě požadovat vyklizení bytu bez náhrady.“38
4.3.
Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany nájemce
Výpověď jsou pochopitelně oprávněni podat jak pronajímatel, tak nájemce. Vzhledem ke skutečnosti, ţe problematika výpovědi ze strany pronajímatele je podstatně sloţitější a aktuálnější vzhledem k novele v roce 2007, bude nejprve pojednáno o výpovědi, kterou podává nájemce. Ta totiţ neprošla v poslední době ţádnými výraznými změnami. Dle §710 OZ: „Nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí. V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi, pokud není dále stanoveno jinak“39 Obdobně jako u dohody je stanovena obligatorně písemná forma. S formou se plně ztotoţňuji, neboť výpověď je dle mého názoru velmi významným úkonem s výrazným zásahem do práv a povinností, a dále také z důvodu, ţe jde o právní úkon jednostranný. Obsah výpovědi musí naplňovat jednak obecné náleţitosti dle §582 OZ, tak také náleţitosti dle ustanovení týkajících se nájemní smlouvy, kde předmětem je byt. J. Fiala vyjmenovává základní náleţitosti výpovědi, kterými jsou projev vůle nájemce ukončit nájemní vztah, písemná forma úkonu a dobu, ke které má být nájemní vztah ukončen.40 Zákonodárce tedy opět zatíţil sankcí neplatnosti případnou absenci písemné formy. Neplatnosti, a to absolutní, podléhá téţ výpověď, v níţ není dostatečně konkretizována výpovědní lhůta. Podmínky výpovědní lhůty jsou stanoveny ve shora zmíněném ustanovení. Jedná se především o stanovení délky, která je minimálně tři měsíce a dále podmínka, ţe lhůta musí končit ke konci kalendářního měsíce. Jak jiţ bylo uvedeno v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.10.2001, sp. zn. 26 Cdo 451/200041, odstěhování nelze povaţovat za podání výpovědi. V případě faktického vystěhování je tak nájemce povinen i nadále hradit náklady za uţívání bytu, i kdyţ reálně se v něm nezdrţuje.
38
§6 odst. 3 zákona č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník 39 §710 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 40 FIALA, J., KORECKÁ, V., KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha: Linde a.s. 2005. s. 195. 41 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.10.2001, sp. zn. 26 Cdo 451/2000 14
Vůbec klíčovou otázkou celé problematiky výpovědi nájemního vztahu ze strany nájemce je otázka doručení výpovědi, poněvadţ platí základní pravidlo, ţe výpověď je perfektní v okamţiku doručení druhé smluvní strany, zde pronajímateli. V takových situacích postačí, dojde-li výpověď do dispoziční sféry vlivu pronajímateli. Nájemce tak není povinen prokazovat osobní převzetí. Zajímavou je otázka, kdy není znám pobyt pronajímatele, pokud jde o doručení výpovědi. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. Cpjn 202/2008 ze dne 14.4.2010: „Nájemci, jehož pobyt není znám, lze k ochraně jeho zájmů souvisejících s nájmem bytu ustanovit hmotně právního opatrovníka (§ 29 občanského zákoníku) pro doručení výpovědi z nájmu bytu a pro úkony navazující na výpověď z nájmu bytu. Hmotně právnímu opatrovníku nájemce přísluší v rozsahu vymezených opatrovnických práv a povinností zastupovat nájemce v soudních řízeních.“42 Toto rozhodnutí dopadá i na situaci obrácenou, kdy není znám pobyt pronajímatele. Ta je však v praxi dosti výjimečná. Z hlediska doručování lze nájemci jedině doporučit takové doručování, ze kterého mu bude pořízen jakýkoliv hmotný důkaz, ţe výpověď skutečně doručil na danou adresu. Ideálním případem je buď osobě doručit výpověď a zaţádat o potvrzení o převzetí od pronajímatele, popř. poslat výpověď doporučeně s dodejkou nebo postačí pouze doporučeně s ponecháním si podacího lístku jako dokladu o poslání zásilky. V případě plurality subjektů na straně nájemce je opět nutné rozlišovat, zda-li pluralitu tvoří manţelé či nikoliv. U společného jmění manţelů je zapotřebí výpověď podaná oběma manţeli, popř. jednoho s výslovným souhlasem druhého jinak je výpověď stiţena relativní neplatností.43 U společného nájmu bytu je oprávněn kaţdý podat výpověď, opět s účinky pouze ke své osobě.44 U výpovědi dané nájemcem nepřicházívá úvahu právo na bytovou náhradu. To je další z odlišujících znaků mezi oběma typy výpovědí. Dalším je potom obligatorní výslovné stanovení výpovědního důvodu. Jak bude uvedeno níţe, u výpovědi dané pronajímatele musí být uveden výpovědní důvod. Tato povinnost nikterak nezatěţuje nájemce, který ţádný výpovědní důvod uvádět nemusí.
42
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Cpjn 202/2008 ze dne 14.4.2010 §145 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů: „Obvyklou správu majetku náležejícího do společného jmění manželů může vykonávat každý z manželů. V ostatních záležitostech je třeba souhlasu obou manželů; jinak je právní úkon neplatný.“ 44 §701 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů: „Běžné věci, týkající se společného nájmu bytu, může vyřizovat každý ze společných nájemců. V ostatních věcech je třeba souhlasu všech; jinak je právní úkon neplatný.“ 15 43
4.4.
Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele
Následující kapitola bude pojednávat o zániku nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele. Jedná se bezpochyby o nejvýznamnější způsob zániku bytu, a to jednak z důvodu, ţe je zdaleka nejpouţívanější a jednak z důvodu, ţe jde o významný zásah do práv a povinností nájemce. Právě problematika výpovědi nájemního vztahu ze strany pronajímatele prošla s nabytím účinnosti zákona o jednostranném zvyšování nájemného výraznými změnami. Tou základní je bezpochyby oprávnění pronajímatele dát výpověď nájemci v určitých, zákonem přesně vymezených případech, bez přivolení soudu, coţ do příchodu zmíněného zákona nebylo moţné a všechny takto podané výpovědi podléhaly svolení ze strany soudního orgánu.45 4.4.1. Výpověď a její základní náležitosti Pro pronajímatele, obdobně jako pro nájemce, platí ustanovení §710 odst. 2 OZ, podle kterého musí být výpověď písemná, s výpovědní lhůtou ne kratší neţ tři měsíce od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi druhému účastníkovi právního vztahu.46 Taktéţ zde platí, ţe nedodrţení těchto podmínek je stiţeno sankcí v podobě absolutní neplatnosti podané výpovědi. Krom náleţitostí dle §710 a 711 OZ musí výpověď splňovat také podmínky pro právní úkony stanovené v obecné části občanského zákoníku. Mezi takové podmínky patří zejména svoboda, váţnost, srozumitelnost, určitost právního úkonu. Pokud jde o určitost, je zapotřebí aby výpověď obsahovala přesné označení bytu, kterého se výpověď týká. Neobsahovala by ho totiţ, byla by dle M. Selucké taková výpověď absolutně neplatná dle §37 odst. 1 OZ.47 Problematika určitosti se dále dotýká těch situací, kdy by ve výpovědi byla označena jenom část bytu. I v těchto případech by výpověď dle mého názoru byla absolutně neplatná. Zajímavou problematikou je ustanovení §39 OZ: „Neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.“48 Problematika pouţití tohoto ustanovení ve spojení s §3 odst. 1 OZ49 dopadá kupříkladu na situace, kdy mezi naplněním výpovědního důvodu a podáním výpovědi uplyne nepřiměřeně
45
KŘEČEK, S., HRUBÝ, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovením §711 a §711a občanského zákoníku.. Praha: Linde a.s. 2007. s. 40. 46 §710 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 47 SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, a.s. 2005. s. 44. 48 §39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 49 §3 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů: „Výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.“ 16
dlouhá doba. Nejvyšší soud ČR konstatoval v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1125/2007 ze dne 19.2.2008, ţe: „S odvolacím soudem se lze ztotožnit i v názoru, že při úvaze, zda výpověď z nájmu bytu je, v rozporu s dobrými mravy přihlíží soud též k době, která uplynula od porušení povinností zakládajících výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) OZ.“50 M. Hulmák dále zdůrazňuje, ţe pouţití institutu dobrých mravů na výpověď pronajímatele je nutno zváţit téţ s ohledem na důvody, pro něţ se pouţití tohoto institutu doţaduje nájemce, kupříkladu sociálně-rodinné poměry, ale dále také všechny rozhodné okolnosti na straně pronajímatele.51 Svědčí o tom i ustálená rozhodovací praxe Nejvyššího soudu ČR.52 Jednou ze základních podmínek je výpovědní lhůta. Jak jiţ bylo uvedeno výše, absence výpovědní lhůty způsobuje absolutní neplatnost výpovědi. Pokud jde o délku, zákonodárce stanovil pouze minimální hranici, která je tři měsíce. Z dikce zákona je patrné, ţe není vyloučena delší výpovědní lhůta. Otázkou je, jak hodnotit výpověď, která obsahuje výpovědní lhůtu kratší. Judikatura hodnotí takto stanovenou lhůtu jako důvod k neplatnosti výpovědi.53 Písemná forma a výpovědní lhůta jsou obecnými náleţitostmi kaţdé výpovědi. Další podmínky se jiţ však liší s ohledem na to, zda-li výpověď podléhá přivolení soudu či nikoliv. Pokud přivolení soudem podléhá, k výše uvedeným podmínkám přibude akorát výpovědní důvod. Pokud však přivolení soudem nepodléhá, tak navíc krom podmínek u výpovědi podléhající přivolení soudu přibývají ještě poučení nájemce o moţnosti podat do šedesáti dnů ţalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a pokud nájemci podle tohoto zákona přísluší bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu.54 Novelou č. 132/2011 Sb., došlo ke změně v pravidlech pro právo na bytovou náhradu, kdy nově jiţ nemusí výpověď obsahovat závazek pronajímatele zajistit nájemci bytovou náhradu. V ustanovení §711 odst. 3 OZ byla doplněna věta: „Nájemce je povinen byt vyklidit do 15 dnů ode dne zajištění přístřeší.“55 Oproti předchozí právní úpravě tedy nedochází ke změně práva nájemce na bytovou náhradu s výjimkou rodiny s nezletilými dětmi, kde téţ bytovou náhradou je obligatorně přístřeší.
50
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1165/2007 ze dne 19.2.2008 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2112 52 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4040/2007 ze dne 14.10.2008 53 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2109-2110 54 §711 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 55 KŘEČEK, S. Aktuální přehled změn v bytovém právu po novele OZ č. 132/2011. Bulletin advokacie. 2011. č.7-8. s. 23. 17 51
O výpovědních důvodech bude pojednáno níţe. Pokud jde o poučení o moţnosti podat ţalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, tak zde opět jako u předchozích podmínek je její absence stiţena absolutní neplatností. Zákonodárce stanovil pro moţnost podání této ţaloby lhůtu šedesát dní od doručení výpovědi. Příslušným soudem při posuzování těchto ţalob bude okresní soud, v jehoţ obvodu se byt nachází.56 Ţaloba má pro danou situaci velký význam. Jednak se jedná o jedinou moţnost, kdy soud zkoumá naplnění důvodů dle §711 a dále podáním ţaloby není nájemce povinen byt vyklidit, dokud nebude pravomocně rozhodnuto. M. Hulmák však zmiňuje, ţe nájemce nemusí prokazovat naléhavý právní zájem na určení neplatnosti.57 Novelou z roku 2011 byla stanovena povinnost soudu určit v případě přivolení soudu téţ délku výpovědní doby. Výpovědní lhůta v těchto případech počne běţet první den měsíce následujícího po právní moci rozhodnutí soudu.58 Poměrně zajímavou otázkou je, zda-li šedesátidenní lhůta je lhůtou promlčecí či prekluzivní. Druhá jmenovaná moţnost se v občanském zákoníku vyskytuje jen zcela výjimečně. Nicméně v tomto případě z povahy věci vyplývá, ţe by mělo jít právě o prekluzivní lhůtu. K této moţnosti se přiklání i odborná veřejnost59 nicméně poukazuje na dosti nepřesvědčivé jazykové znění citovaného ustanovení, kde zcela absentuje slovní spojení, ţe právo zaniká. Prekluzi lze dle mého názoru dovodit téţ ze skutečnosti, ţe povinnost vyklidit daný byt je vázána toliko na včasné podání ţaloby. 4.4.2. Výpověď a její doručení Základní podmínkou pro to, aby výpověď dostála zamýšlených účinků, je její doručení do dispoziční sféry nájemce. Pojem dispoziční sféra nájemce obdobě jako u pronajímatele neznamená nutně, ţe si ji druhá strana musí přečíst. Klíčové je zde umoţnění si ji přečíst. Judikatura Nejvyššího soudu je v této otázce zcela ustálená. Lze tak uvést kupříkladu rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 864/2005 ze dne 16.3.2005: „Účinnost adresných jednostranných hmotně právních úkonů v režimu občanského zákoníku předpokládá, že projev vůle dojde, resp. je doručen adresátovi, tj. že se dostane do sféry jeho dispozice (§ 45 odst.1 OZ). Slovní spojení „dostane do sféry jeho dispozice“ nelze vykládat ve smyslu procesně právních předpisů. Je jím třeba rozumět konkrétní možnost nepřítomné osoby seznámit se s jí 56
§88 písm. i) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2119 58 KŘEČEK, S. Aktuální přehled změn v bytovém právu po novele OZ č. 132/2011. Bulletin advokacie. 2011. č.7-8. s. 23. 59 Tamtéţ. 18 57
adresovaným právním úkonem. Právní teorie i soudní praxe takovou možností chápe nejen samotné převzetí písemného hmotně právního úkonu adresátem, ale i ty případy, jestliže doručením dopisu či telegramu, obsahujícího projev vůle, do bytu adresáta či do jeho poštovní schránky popřípadě i vhozením oznámení do poštovní schránky o uložení takové zásilky, nabyl adresát hmotně právního úkonu objektivní příležitost seznámit se s obsahem zásilky. Přitom není nezbytné, aby se adresát skutečně seznámil s obsahem hmotně právního úkonu, dostačuje, že měl objektivně příležitost tak učinit.“60 V praxi jsou dle mého názoru nejvhodnější celkem tři varianty. Ideální variantou je osobní předání výpovědi, které nájemce písemně potvrdí, ţe ji převzal. Další vhodné varianty jsou prostřednictvím pošty, a to doporučeně či ještě v lepším případě doporučeně s dodejkou. Důvod těchto variant je prostý, neboť důkazní břemeno u případného soudního jednání v otázce doručení výpovědi nese pronajímatel. Otázka neznámého pobytu jiţ byla částečně řešena výše u výpovědi nájmu bytu ze strany nájemce. Lze snad ještě dodat, ţe řešení prostřednictvím opatrovníka v sobě skrývá komplikaci v podobě povahy jednotlivých úkonů, kdy doručení ţaloby je úkonem procesně právním, zatímco výpověď je, jak jiţ bylo výše řečeno, úkon hmotně právní. V zájmu ţalobce je tak dle mého názoru podat podnět k soudu, aby ustanovil opatrovníka k hmotně právním úkonům. U plurality na straně nájemců lze zmínit otázku doručování výpovědi v případě, ţe nájemci jsou manţelé. K této problematice se jiţ vícekrát vyjádřil Nejvyšší soud ČR. Postačí, kdyţ jeden z manţelů výpověď převezme a druhý se s ní seznámí.61
60
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 864/2005 ze dne 16.3.2005 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2357/1999 ze dne 18.12.2001: „výpověď z nájmu bytu, datovaná 26. 4. 1996, netoliko (podle obsahu) směřovala proti oběma žalovaným - společným nájemcům bytu, ale také jim oběma byla dána. V souzené věci bylo totiž po skutkové stránce zjištěno (a není zpochybněno), že tato výpověď byla v písemné formě jako doporučená poštovní zásilka adresovaná společně oběma žalovaným (tj. v podobě jediné zásilky), odeslána na adresu jejich bydliště, kde se oba zdržovali, že doručovanou listinu osobně převzal jeden z adresátů (první žalovaný) a bezprostředně poté se s jejím obsahem seznámila (přečtením) i druhá žalovaná (spoluadresátka), jíž první žalovaný písemnost ukázal. Právní názor odvolacího soudu, že výpověď z nájmu (jako adresovaný hmotně právní úkon) tímto způsobem došla do sféry dispozice obou jejích adresátů, je v souladu s výkladem přijatým v ustálené soudní praxi.“ 19 61
Soudní orgány se jiţ v minulosti setkaly s případy, kdy výpověď nebyla doručena nájemci, avšak byla obsaţena v ţalobě podané příslušnému soudnímu orgánu. Dle judikatury Nejvyššího soudu ČR je tato varianta moţná a soudy ji respektují. Zdůrazňují však, ţe nelze v takovém případě vykládat výpověď jako procesně právní úkon.62 Osobně se ztotoţňuji s názory Nejvyššího soudu ČR. Zjednodušeně řečeno setkat se osobně s některými nájemci je téměř nadlidský úkon, a proto by doručení bylo mnohdy nerealizovatelné. Otázkou zůstává v případech, kdy je výpověď uvedena aţ v ţalobním návrhu, zda se počítá výpovědní lhůta od doručení znění ţaloby protistraně či od podání ţaloby. S ohledem na hmotně právní povahu výpovědi je dle mého názoru správnou variantou aţ doručení ţaloby druhé straně. 4.4.3. Výpovědní důvody Poslední obligatorní podmínkou pro řádně podanou výpověď je existence výpovědního důvodu a jeho výslovné vyjádření v písemné výpovědi. Dle §711 odst. 1 OZ můţe dát pronajímatel nájemci výpověď pouze z důvodů uvedených v zákoně.63 Obecně lze k výpovědním důvodům říci, ţe ve výpovědi musejí být tyto důvody přesně specifikovány tak, aby bylo zřejmé, ţe dává nájemci výpověď a z jakého důvodu. M. Selucká uvádí, ţe: „Není nutné, aby byly důvody výslovně podřazeny pod jednotlivé skutkové podstaty definované v zákoně. Je však nezbytné, aby důvody popsané v předmětné výpovědi splňovaly alespoň jeden z taxativně vymezených důvodů.“64 Absence výpovědní důvodu je pochopitelně stiţena sankcí v podobě absolutně neplatné výpovědi. Výpovědní důvod musí být naplněn v době, kdy je dána, přesněji řečeno, doručena výpověď. U výpovědí podle §711 odst. 2 písm. a), b) a d) je rozhodné, zda došlo k porušení povinnosti nájemcem ke dni doručení výpovědi. Porušení povinnosti nájemcem nemusí trvat v době, kdy mu byla výpověď z nájmu bytu doručena.65 S ohledem na kogentnost právní úpravy výpovědních důvodů je také nelze nikterak rozšiřovat prostřednictvím extenzivního výkladu.66 Výjimkou je ustanovení §711 odst. 2 písm. b) týkající se hrubého porušení povinností. Zde je to zřejmé, poněvadţ zákonodárce 62
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1981/2000 ze dne 15.3.2001: „Nedal-li pronajímatel nájemci písemnou výpověď z nájmu bytu před tím, než se obrátil na soud s návrhem na přivolení k výpovědi, může být tato výpověď - srozumitelně a určitě formulovaný projev vůle pronajímatele směřující k nájemci - pojata do textu písemného návrhu na zahájení řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu; tím výpověď neztrácí povahu jednostranného hmotně právního úkonu pronajímatele, jehož adresátem je nájemce.“ 63 §711 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 64 SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, a.s. 2005. s. 46. 65 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2112 66 Tamtéţ. 20
v tomto ustanovení některá hrubá porušení povinnosti demonstrativním výčtem stanovil, avšak pochopitelně tento výčet není uzavřený a záleţí vţdy na konkrétním případě a konkrétních okolnostech. Výpovědní důvody lze rozdělit do dvou základních skupin a to s ohledem na skutečnost, zda-li výpověď podléhá přivolení soudu či nepodléhá. Přivolení soudu nepodléhají následující výpovědní důvody: Hrubé porušení dobrých mravů Hrubé porušení povinností nájemce Dva a více bytů na straně nájemce Neuţívání bytu nájemcem bez váţného důvodu Absence zdravotního postiţení Naopak přivolení soudu podléhají následující výpovědní důvody: Potřeba pronajímatele Výpověď daná u sluţebních bytů Veřejný zájem na opravě bytu nebo domu Byt související s prostorami k podnikání Výpovědní důvody týkající se zvláštních druhů bytů budou rozebrány aţ v kapitole č. 6, která o těchto druzích bytů pojednává. 4.4.3.1.
Hrubé porušení dobrých mravů
Dle §711 odst. 2 písm. a) můţe pronajímatel vypovědět nájem bez přivolení soudu v případě, ţe nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, i přes písemnou výstrahu hrubě poruší dobré mravy v domě.67 Dle S. Křečka jde o jeden ze dvou případů, kdy je připuštěna výpověď z důvodu závadného chování nájemce.68 Subjektem v daném případě je nájemce, popř. ti, kdo s nájemce bydlí. Nejedná se tedy o nahodilé návštěvy či podomní obchodníky. Obtíţnější je pochopitelně specifikace pojmu dobré mravy v bytě. Jednotná definice tohoto pojmu neexistuje. Vodítkem je tak judikatura Nejvyššího soudu ČR, kdy v rozhodnutí sp. zn. 3 Cdo 69/96 ze dne 26.7.1997 Nejvyšší soud judikoval, ţe: „Dobrými mravy se rozumí souhrn společenských, kulturních a mravních
67
§711 odst. 2 písm. a) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů KŘEČEK, S., HRUBÝ, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovením §711 a §711a občanského zákoníku.. Praha: Linde a.s. 2007. s. 47. 21 68
norem, jež v historickém vývoji osvědčují jistou neměnnost, vystihují podstatné historické tendence, jsou sdíleny rozhodující částí společnosti a mají povahu norem základních.“69 Výše citované rozhodnutí charakterizuje dobré mravy dle §3 odst. 1 OZ. Otázkou zůstává, jak přesně specifikovat pojem dobré mravy v domě. Je patrné, ţe se bude jednat o pojem podstatně specifičtější. Nicméně i zde nelze spolehlivě podat jednotnou definici. O alespoň demonstrativní výčet se dle mého názoru poměrně přesvědčivě pokusil Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1865/2004 ze dne 24.11.2005: „Za hrubé porušení dobrých mravů v domě lze pokládat jen takové jednání nájemce (osob, jež s ním bydlí), které se vztahuje k soužití v domě, v němž se nachází pronajatý byt, může jít např. o obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi, např. nadměrným hlukem, pachem, hmyzem, nečistotami, neadekvátním chovem zvířat, nebo o slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům nebo vůči pronajímateli.“70 Zákon dále stanoví, ţe porušení musí být hrubého rázu. Domnívám se, ţe hrubost zde můţe být dána vyšší mírou porušení v podobě trvalosti porušení či vícerého opakování tohoto porušení. Zákon dále předepisuje povinnost pronajímatele na toto hrubé porušení dobrých mravů upozornit nájemce prostřednictvím písemné výstrahy, ve které musí být předmětné jednání přesně vymezeno a označeno a dále upozorněno na moţnost výpovědi z tohoto důvodu. Předpokladem pro aplikaci tohoto výpovědního důvodu je potom pokračování nájemce v tomto porušování. Zákonodárce pochopitelně koncepcí tohoto ustanovení dal jasně najevo, ţe dost dobře nelze jakkoliv taxativně vymezit ta jednání, která porušují dobré mravy v domě způsobem hrubým. Bohuţel obecné vymezení takového jednání způsobuje následně obtíţnou aplikaci tohoto důvodu na jeden z výpovědních důvodů. Dle S. Křečka zde ještě významnou roli hrají svědci v případném dokazování, kterých povětšinou není málo, a jejich výpovědi jsou veskrze velmi různorodé. Jiné důkazy většinou ani nejsou.71 4.4.3.2.
Hrubé porušení povinností nájemce
Druhý důvod závisející na jednání nájemce je upraven v §711 odst. 2 písm. b) OZ. V tomto ustanovení je výpovědním důvodem hrubé porušení povinností nájemce, přičemţ demonstrativně je jako příklad uvedeno neplacení nájemného, popř. nedoplnění kauce dle §686a odst. 3 OZ. 69
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 3 Cdo 69/1996 ze dne 26.7.1997 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1865/2004 ze dne 24.11.2005 71 KŘEČEK, S., HRUBÝ, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovením §711 a §711a občanského zákoníku. Praha: Linde a.s. 2007. s. 49. 22 70
Jiné důvody opět nejsou nikterak vymezeny, proto na řadu přichází judikatura a názory a postoje odborné právní veřejnosti. Za hrubé porušování povinností z nájmu bytu tak lze obecně povaţovat kupříkladu realizace stavebních úprav v bytě nájemcem bez souhlasu pronajímatele, dále skutečnost, ţe nájemce bez souhlasu pronajímatele dá byt do podnájmu, neuţívá byt k bydlení, ale ke svému podnikání a další.72 Toto ustanovení obdobně jako výše uvedené postihuje téţ osoby, které s nájemcem bydlí, nikoliv však náhodné návštěvy. Největší počet případů hrubého porušení povinností nájemce se však týká neplacení nájemného. Zákonodárce zde stanovil neuhrazení nájemného a dalších úhrad ve výši trojnásobku výše měsíčního nájemného. Přesné vymezení měsíců, kdy je nájemce v prodlení však není třeba uvádět ve výpovědi. M. Hulmák poukazuje na změnu v tomto ustanovení v souvislosti se zákonem o jednostranném zvyšování nájemného. Zatímco předchozí znění vyţadovalo prodlení delší neţ tři měsíce, nově zřejmě postačí i prodlení s platbami za tři měsíce, přesněji prodlení s platbami ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s uţíváním bytu.73 Osobně se domnívám, ţe jde o jeden z nejvíce frekventovaných a zároveň také z nejzávaţnějších výpovědních důvodů. Z ekonomického hlediska se totiţ nejedná o nic jiného neţ o závaţné poškození pronajímatele. 4.4.3.3.
Existence dvou a více bytu na straně nájemce
Dle §711 odst. 2 písm. c) OZ: „Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt.“74 Zákonodárce zde reagoval na tu skutečnost, ţe v České republice neexistuje volný trh s byty, kde by cena byla určována na základě nabídky a poptávky. Z minulosti u nás přetrvává u některých nájemních bytů státní regulace výše nájemného a u nově sjednávaných bytů nikoliv.75 Nutno však zdůraznit, ţe nikde v zákoně není jakkoliv zakázáno, aby nájemce nemohl vlastnit dva a více bytů, či aby uţíval dva a více byty, ať jiţ na základě vlastnického práva či na základě práva vyplývajícího z nájemní smlouvy. Výše citované ustanovení je tak dle mého názoru čistě reakcí na obavu ze zneuţití regulace nájmu. 72
Hrubé porušování povinností z nájmu jako výpovědní důvod. epravo.cz [online]. Vydáno 16.10.2002 [cit. dne 1.12.2011]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/hrube-porusovani-povinnosti-z-najmu-bytu-jakovypovedni-duvod-18986.html 73 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2114. 74 §711 odst. 2 písm. c) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 75 KŘEČEK, S., HRUBÝ, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovením §711 a §711a občanského zákoníku. Praha: Linde a.s. 2007. s. 69. 23
Rozhodující pro posouzení, zda-li nájemce uţívá dva a více bytů je datum podání výpovědi. Důkazní břemeno přitom leţí na straně pronajímatele. O druhý byt se nejedná v případech, kdy jej nájemce uţívá toliko na základě smlouvy o podnájmu. Druhým základním bodem při posuzování naplnění podmínek tohoto výpovědního důvodu je potom existence spravedlivého důvodu. Zde opět praxe naráţí na obtíţnou specifikaci pojmu spravedlivý důvod. M. Hulmák zde zmiňuje, ţe: „Za byt v této souvislosti nelze považovat jakoukoliv nemovitost užívanou k bydlení, nýbrž je třeba vycházet z toho, že byt má svou velikostí a vybavením zajišťovat lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti, jak to lze analogicky odvodit z ustanovení občanského zákoníku, který definuje pojem náhradního bytu.“76 Opět zde půjde o rozhodování případu od případu v závislosti na konkrétních okolnostech. Existenci spravedlivého důvodu pro uţívání dvou a více bytů oproti existenci tohoto stavu prokazuje nájemce. 4.4.3.4.
Neužívání bytu
Zákon stanovil v §711 odst. 2 písm. d) OZ říká, ţe výpověď nájemci lze dát také z důvodu, pokud nájemce neuţívá byt bez váţných důvodů nebo byt bez váţných důvodů uţívá jen občas.77 V tomto ustanovení jsou stanoveny základní dva předpoklady pro jeho naplnění, a to neuţívání bytu, popř. jeho uţívání pouze občas na straně jedné a absence váţného důvodu tohoto neuţívání, popř. částečného uţívání na straně druhé. Opět je otázkou, jak přesně interpretovat slovní spojení bez váţného důvodu. Souhlasím s M. Seluckou, ţe za váţné důvody lze povaţovat např. správu majetku nezletilého dítěte, ústavní léčení, výkon zaměstnání mimo obec či péče o osobu blízkou, jeţ je váţně nemocná.78 Existenci váţného důvodu musí během soudního řízení prokázat nájemce. Ten zároveň musí prokázat, ţe překáţka neuţívání bytu je překáţkou dočasného charakteru. U překáţky trvalého charakteru absentuje existence váţného důvodu, coţ v minulosti judikoval zejména Nejvyšší soud ČR.79
76
ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2116. 77 §711 odst. 2 písm. d) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 78 SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, a.s. 2005. s. 73. 79 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 20 Cdo 1551/1999 ze dne 31.5.2001: „Právě s bydlením v jiném bytě, jehož nájem byl sjednán na dobu určitou (např. na dobu stáže, studia, ale také např. přechodné možnosti lepšího výdělku) totiž sice - obecně - spojovat vážný důvod neužívání bytu ve smyslu ustanovení § 711 odst. 1 písm. h) OZ lze, avšak pouze tehdy, je-li takový nájem jiného bytu sjednán v souvislosti s kvalifikovanou okolností, jež nájemci přechodně brání bydlet v bytě předmětném.“ 24
Ústavní soud však v této otázce význam časového hlediska omezil.80 Pokud jde o zánik společného nájmu bytu, bude zapotřebí podmínku dvou a více bytů zkoumat u kaţdého společného nájemce zvlášť. 4.4.3.5.
Potřeba pronajímatele
Potřeba pronajímatele jako výpovědní důvod z nájmu bytu je prvním z důvodů, u kterých je zapotřebí přivolení ze strany soudu. Výpověď lze v těchto případech dát tehdy, potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manţela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence.81 V minulosti se vedla debata především kolem dvou základních otázek a to, co je přesně myšleno pojmem potřeba v tomto ustanovení a potom také, zda-li toto ustanovení dopadá i na právnické osoby, jakoţto pronajímatele či nikoliv. Domnívám se, ţe není pochyb o tom, ţe potřeba vzniká v případech, kdy pronajímatel, popř. další osoby v citovaném ustanovení uvedené, nemá či nemají vlastní moţnost k bydlení. Později se teorie sjednotila i na názoru, ţe nejen nemoţnost bydlení, ale také bydlení o menší podlahové ploše či pokud jde o bydlení v hůře vybaveném bytu. Nicméně konečné rozhodnutí vţdy náleţí soudu, který návrh na výpověď potvrzuje či odmítá. Důleţitým kritériem v těchto případech je soulad s dobrými mravy dle §3 odst. 1 OZ. Právě poměrně extenzivní výklad pojmu potřeba bytu pro pronajímatele či další vyjmenované osoby bude v budoucnu poměrně často naráţet na institut dobrých mravů. K důvodům, pro které soud nepřivolí k výpovědi, se vyjádřil Nejvyšší soud kupříkladu v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1619/2003 ze dne 16.3.2004: „Za neúplné, a tudíž i nesprávné, lze považovat právní posouzení věci odvolacím soudem i v tom směru, že se nezabýval dalšími okolnostmi rozhodnými pro posouzení věci z hlediska ustanovení § 3 odst. 1 OZ, např. věkem žalované, tím, jak dlouhou část svého života v předmětném bytě strávila, jaké důsledky by mělo přestěhování do jiného bytu na její psychiku, ačkoliv tyto okolnosti byly v řízení tvrzeny, resp. 80
Rozhodnutí Ústavního soudu ČR sp. zn. I. ÚS 360/02 ze dne 31.5.2001: „Z logického i jazykového výkladu citovaného ustanovení plyne, že k naplnění skutkové podstaty daného ustanovení je zapotřebí, aby nájemce byt neužíval bez vážných důvodů buď vůbec, anebo jen občas. Nic více a nic méně. Pro případ, že by zákonodárce hodlal stanovit jako podmínku eventuálního neužívání bytu či občasného užívání pouze přechodnost takového stavu, měla by tato podmínka být takto upravena v příslušném hmotně právním ustanovení občanského zákoníku. Stávající platná právní úprava však umožňuje posuzovat pouze vážnost důvodů neužívání či občasného užívání. Pokud se judikatura v této souvislosti zmiňuje o časové ohraničenosti (resp. dočasném trvání) vážných důvodů, činí tak zejména v těch případech, kdy nájemce fakticky má zajištěnu trvalou možnost bydlení jinde, a vzniká tak nepoměr mezi právy nájemce a povinnostmi pronajímatele. O uvedený případ však v posuzované věci nešlo. V dané věci by přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu ze strany pronajímatele pro stěžovatele navíc znamenalo faktickou ztrátu možnosti (přiměřeně) bydlet. Už samotnou okolnost, že stěžovatelé neučinili žádné kroky k získání bytu v místě svého pracoviště, lze vyložit i tak, že předmětný byt v Ch. mají v úmyslu nadále soustavně užívat (což tvrdili i ve své ústavní stížnosti).“ 81 §711a odst. 1 písm. a) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 25
vyšly v řízení najevo.“82 Aktivně legitimován k tomuto výpovědnímu důvodu je však pouze pronajímatel. V ustanovení citované osoby takto oprávněny nejsou. U problematiky fyzických či právnických osob, jakoţto aktivně legitimovaných subjektů u tohoto výpovědního důvodu nebyla a dodnes není úplná shoda. Zatímco E. Sekaninová dovozuje aktivní legitimaci právnických osob prostřednictvím projevu vlastníka analogicky k §123 OZ83 tak S. Křeček s tímto názorem nesouhlasí, poněvadţ dle jeho názoru by se v daném případě jednalo o příliš volný a extenzivní výklad tohoto ustanovení.84 Osobně se přikláním k názoru, ţe toto ustanovení postihuje pouze osoby fyzické. Pokud by byl tento výpovědní důvod umoţněn i pro právnické osoby, domnívám se, ţe by poměrně často docházelo k výrazným zásahům do nájemních vztahů. 4.4.3.6.
Veřejný zájem na opravě bytu nebo domu
Dle §711a odst. 1 písm. c) OZ: „Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v těchto případech, je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat.“85 Citované ustanovení zmiňuje dva případy, kdy je pronajímatel oprávněn dát nájemci výpověď. V prvém případě jde o institut veřejného zájmu, a v případě druhém potom o takovou opravu domu či bytu, během které nelze byt uţívat. Pokud jde o aplikaci veřejného zájmu, tak zde se domnívám, ţe půjdou o aplikaci velmi výjimečně pouţívanou. Lze si tak představit situace, kdy jde o veřejný zájem spojený s vyvlastněním. Dle §7 zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě, ve znění pozdějších předpisů lze vypovědět nájem bytu tehdy, kdyţ dalšímu uţívání bytu nájemcem brání účel vyvlastnění.86 Institut vyvlastnění je podstatným zásahem do vlastnického práva dotčeného subjektu. To tedy odůvodňuje výjimečnost pouţití. Dle mého názoru si lze představit případ zdravotně nevhodného bytu, avšak zmíněnou nevhodnost je potřeba prokázat, coţ pravděpodobně nebude jednoduché. Druhým, častějším případem, je potřeba oprav. M. Hulmák zmiňuje, ţe potřeba stavebních oprav musí být posuzována objektivně. K naplnění výpovědního důvodu nestačí 82
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1619/2003 ze dne 16.3.2004 SEKANINOVÁ, E. K některým otázkám skončení nájmu pohledu soudní praxe. Právní rozhledy. 1994. č.2. s. 27 84 KŘEČEK, S., HRUBÝ, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovením §711 a §711a občanského zákoníku. Praha: Linde a.s. 2007. s. 81. 85 §711a odst. 1 písm. c) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 86 §7 zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě, ve znění pozdějších předpisů 26 83
tvrzení pronajímatele o potřebě provedení oprav.87 Judikatura se v této otázce relativně ustálila na názoru, ţe předpokladem takto dané výpovědi je existence správního rozhodnutí dle stavebního zákona.88 Nutno však dodat, ţe otázka stavu bytu či domu je taktéţ důleţitá, a to i přesto nebyla-li povolena rekonstrukce či demolice domu či bytu.89 Podmínkou pro naplnění důvodu, spočívajícího v potřebě oprav, je dále určitý časový interval, které je zákonodárcem stanovený poněkud obecným a nepřesným pojmem „delší dobu“. Jsem toho názoru, ţe zde opět bude záleţet na konkrétních okolnostech kaţdého případu zvlášť. 4.4.3.7.
Zneužití účelu výpovědi pronajímatelem
Následující kapitola bude reflektovat problematiku zneuţití účelu výpovědi pronajímatele. Tato problematika je zakotvena v §711a odst. 4 občanského zákoníku: „Jestliže pronajímatel bez vážných důvodů nevyužil vyklizeného bytu k účelu, pro který vypověděl nájem bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Soud může dále uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pěti let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období pěti let nepromlčí. Jiné nároky nájemce tím nejsou dotčeny. Dále soud může na návrh toho, kdo poskytl bytovou náhradu, uložit pronajímateli, aby mu uhradil přiměřenou náhradu.“90 Aby vznikly nájemci sankční nároky vůči pronajímateli, je zapotřebí kumulativního naplnění tří základních podmínek. První podmínkou je existence výpovědi z nájmu bytu na základě výpovědního důvodu, který obsahuje vyjádření účelu výpovědi. Druhou podmínkou je potom nevyuţití vyklizeného bytu k těm účelům, pro který dal pronajímatel nájemci výpověď. Porušení tohoto pravidla můţe spočívat jednak v aktivním jednání pronajímatele, který byt nevyţije k účelu toho či onoho výpovědního důvodu a výpovědní důvod byl tak pouhou záminkou kupříkladu vystěhování příslušného nájemce a jeho nahrazení jiným, jeţ je ochoten hradit vyšší nájemné. Porušení můţe krom aktivního 87
ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2132. 88 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 933/2000 ze dne 26.4.2001: „Předpokladem pro to, aby soud přivolil k výpovědi z nájmu bytu, opírající se o tvrzení, že byt nebo dům potřebuje opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat (§ 711 odst. 1 písm. e/ obč. zák.), je existence správního rozhodnutí vydaného podle zákona č. 50/1976 Sb. ve znění pozdějších předpisů.“ 89 Rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové sp. zn. 20 Co 485/1996 ze dne 13.8.1997 90 §711a odst. 4 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 27
jednání spočívat i v pasivním jednání, přesněji řečeno v nekonání. Pronajímatel tak byt po vyklizení nájemcem ponechá volný a nevyuţije jej k ţádnému účelu. Problém tohoto ustanovení vidím především ve skutečnosti, ţe není nikde stanoveno, po jak dlouhou dobu musí pronajímatel byt k danému účelu vyuţívat. Další negativum tohoto ustanovení shledávám v obtíţné důkazní situaci u nájemce, který bude stěţí zjišťovat, zda je byt vyuţíván k příslušnému účelu a nikoliv k jinému, zneuţívajícímu účelu. Třetí podmínkou je potom neexistence váţných důvodů. Termín váţný důvod není v zákoně nikde definován, není stanoven ani demonstrativní výčet. Interpretace zda důvody pronajímatele jsou váţně či nikoliv, bude tedy v rukou soudů. Za váţný důvod lze určitě povaţovat výpověď pronajímatele pro potřeby bytu osob konkretizovaných v ustanovení §711a odst. 1 písm. a) OZ. Tyto osoby, resp. osoba však můţe následně po skončení soudního řízení zemřít, nebo můţe být trvale umístněna do léčebného zařízení, nebude tedy v silách pronajímatele naplnit účel, pro který bylo k výpovědi přivoleno.91 Citované ustanovení dále obsahuje jednotlivé nároky nájemce. Jsou jimi nárok na stěhovací náklady, nárok na další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu, nárok na úhradu rozdílu ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, popř. jiné nároky. Termín stěhovací náklady není zákonem nikterak vymezen. Lze si pod tímto pojmem zřejmě představit ty náklady, které vynaloţí nájemce na přestěhování všech věcí z vyklizovaného bytu do bytu náhradního. U dalších nákladů se bude jednat zejména o náklady na vymalování instalace nábytku či o instalatérské práce. Rozdíl ve výši nájemného přísluší nájemci pouze v těch situacích, kdy nájemné u náhradního bytu převyšuje nájemné u vyklizovaného bytu. Rozhodnou dobu stanovil zákonodárce horní hranicí maximálně pět let, přičemţ počátek rozhodné doby je měsíc, v němţ se nájemce přestěhoval. Nárok nájemce na rozdíl v nájemném je specifický téţ tím, ţe zde neplatí obecná tříletá promlčecí doba, nýbrţ toliko je stanovena pětiletá. Jinými nároky jsou potom například škoda na stěhovaných věcech. Ta by se v konkrétních případech uplatňovala v rámci občanskoprávního řízení o náhradu škody dle §420 a násl. občanského zákoníku. K výše uvedeným případům zneuţití účelu výpovědi pronajímatele lze dále uvést účelová opomenutí spočívající v odůvodnění výpovědi z nájmu bytu nutnou přestavbou bytu, přestoţe stavební povolení k této přestavbě nezískal či případy, kdy pronajímatel vysloví důvod vlastní potřeby, avšak tu můţe uspokojit i jinak. Jedná se zejména o situace, kdy v daném domě existuje rovnocenný byt, jeţ splňuje poţadavky pronajímatele. 91
DEJLOVÁ, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 54. 28
4.4.3.8.
Byt související s prostory k podnikání
Posledním výpovědním důvodem pronajímatele, ke kterému potřebuje přivolení soudu je stanoveno v §711a odst. 1 písm. d) OZ: „Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v těchto případech, jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.“92 S. Křeček uvádí, ţe tento výpovědní důvod je poměrně zvláštním a to zejména tím, ţe nemusí jít vţdy o potřebu pronajímatele, nýbrţ toliko také o potřebu nájemce nebytových prostor či vlastníka těchto prostor. Tyto osoby však nemají aktivní legitimaci k podání výpovědi.93 Důleţitými pojmy v tomto ustanovení jsou především stavební souvislost vůle vlastníka nebo nájemce nebytových prostor uţívat byt. Ke stavební souvislosti se velmi přesvědčivě vyjádřil Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí sp.zn. 26 Cdo 1846/2000 ze dne 31.1.2001: „Proto je požadavek stavební souvislosti, který má omezující charakter, splněn pouze tehdy, dojde-li užíváním bytu a nebytového prostoru jedním subjektem, k současnému uspokojení jak potřeby bydlení, tak i podnikatelské činnosti. Byt a nebytový prostor, byť každý z nich je určen k jinému účelu, musí proto stavebně tvořit určitý funkční celek, umožňující jejich společné užívání. V tomto smyslu je proto stavební souvislost požadavkem souvislosti prostorové, která je dána pouze v případě, jsou-li byt a nebytový prostor vzájemně propojeny (dveřmi, chodbou společnou pouze bytu a nebyt. prostoru), anebo podle původního kolaudačního rozhodnutí propojeny byly, a později došlo provedením stavebních úprav k jejich oddělení.“94 Druhým předpokladem pouţití tohoto výpovědního důvodu je vůle určených osob byt uţívat. Nutno však dodat, ţe tato vůle musí existovat jiţ v době podání výpovědi. Mezi dotčené osoby je zapotřebí podřadit vlastníka bytu či domu, nájemce nebytového prostoru, ale jiţ ne kupříkladu zájemce o nebytový prostor. 4.4.4. Bytová náhrada V úzké souvislosti s podmínkami výpovědi, s otázkou, který ze subjektů výpověď podává a dále s otázkou, zda je k výpovědi potřeba přivolení soudu, je dále spojena otázka bytové náhrady jako jednoho ze základních a specifických rysů výpovědi nájmu bytu. Nutno dodat,
92
§711a odst. 1 písm. d) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů KŘEČEK, S., HRUBÝ, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovením §711 a §711a občanského zákoníku. Praha: Linde a.s. 2007. s. 116. 94 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1846/2000 ze dne 31.1.2001 29 93
ţe i tento institut prošel prostřednictvím novel z roku 2007 a 2011 výraznými změnami, a to směrem spíše k oslabení pozice nájemce, pokud jde o jeho ochranu. O bytové náhradě do roku 1991 rozhodoval příslušný správní orgán. Tato koncepce však byla v tomto roce výrazně změněna, poněvadţ stanovila, ţe o bytové náhradě nově rozhoduje výhradně soudní orgán.95 Klíčovým ustanovením je §712 odst. 1 OZ, dle kterého se bytovou náhradou rozumí: Náhradní byt Náhradní ubytování Dále je třeba ještě připočíst institut přístřeší dle §712 odst. 5 OZ.96 Ačkoliv není přístřeší uvedeno mezi bytovými náhradami, judikatura ji mezi ně dlouhodobě řadí.97 Náhradní byt je takový byt, který svojí velikostí a vybavením zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. O tom, jaká bude bytová náhrada, rozhoduje skutečnost, který výpovědní důvod byl v dané situaci pouţit. U výpovědních důvodů, kterými jsou všechny výpovědní důvody na straně pronajímatele, s výjimkou §711a odst. 1 písm. d), jeţ bylo novelou z roku 2011 zrušeno, ke kterým potřebuje přivolení soudu, je bytovou náhradou zásadně rovnocenný byt, resp. přiměřeně náhradní byt.98 Ten je zákonem a posléze i judikaturou99 definován jako byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má být vyklizen (přiměřený náhradní byt). Přiměřeným náhradním bytem bude byt o stejné výměře, kvalitě a vybavenosti, se stejným počtem místností, nacházející se ve stejné obci. Dále se posuzuje dopravní dostupnost či sociální prostředí. Zákonodárce dále stanovil, ţe z důvodů zvlášť hodných zřetele je moţné nájemci přiznat náhradní byt o menší podlahové ploše neţ vyklizovaný byt. Pokud dojde k aplikaci výpovědních důvodů, ke kterým pronajímatel nepotřebuje přivolení soudu, tedy jde-li o porušování dobrých mravů, hrubé porušování povinností nájemce, má-li nájemce více bytů, popř. neuţívá-li byt bez váţného důvodu, je bytovou náhradou přístřeší. U těchto výpovědních důvodů došlo novelou z roku 2011 téţ k nemalé změně. Zákonodárce jiţ vypustil ochranné ustanovení pro rodiny s nezletilými dětmi. A druhou základní změnou je omezení poskytnutí přístřeší na dobu 6 měsíců.
95
PLECITÝ, V., VRABEC, J., SALAČ, J. Základy občanského práva. 5. upravené vydání. Plzeň: Aleš Čeněk, s.r.o., 2010, s. 209. 96 §712 odst. 1 a 4 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 97 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 2 Cdon 568/1997 ze dne 17.7.1997 98 PLECITÝ, V., VRABEC, J., SALAČ, J. Základy občanského práva. 5. upravené vydání. Plzeň: Aleš Čeněk, s.r.o., 2010, s. 209. 99 Rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 524/03 ze dne 23.9.2004 30
Přístřeší je zákonodárcem definováno jako provizorium do doby, neţ si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby; v těchto případech můţe být bytová náhrada poskytnuta i mimo obec, v níţ je vyklizovaný byt.100 Náhradní ubytování je potom definováno v §712 odst. 4 OZ: „Náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.“101 Z výše uvedeného je patrné a zároveň pochopitelné, ţe bytová náhrada přísluší nájemci pouze v případech, kdy je výpověď podána pronajímatelem. V případě výpovědí, u kterých je potřeba přivolení soudu, soud v rozsudku o přivolení k výpovědi bytu stanoví zároveň povinnost byt vyklidit. Nutno zdůraznit, ţe ne ve všech případech dle §712 OZ přizná soud bytovou náhradu. Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1660/99 ze dne 21.3.2001 judikoval, ţe bytovou náhradu není zapotřebí přiznat zejména v případech, kdy vyklizovaná osoba můţe uspokojit svoji bytovou potřebu jinak, zejména tím, ţe má vlastní byt.102 M. Hulmák konstatuje, ţe v těchto případech by přiznání bytové náhrady bylo proti dobrým mravům dle §3 odst. 1 OZ.103 Osobně se domnívám, ţe institut bytové náhrady patří společně s potřebou přivolení soudu u taxativně vymezených výpovědních důvodů k nejvýraznějším projevům ochrany slabší smluvní strany, kterou u nájemní smlouvy je bezpochyby nájemce. V souvislosti s poskytnutím bytové náhrady je důleţitým ustanovením §711a odst. 5 OZ, dle kterého v poslední větě: „Má-li nájemce právo na bytovou náhradu, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění odpovídající bytové náhrady.“104 Bytovou náhradu je povinen zajistit pronajímatel s výjimkou zániku společného nájmu bytu manţely, kde tato povinnost stíhá nájemce. U společného nájmu manţelů se nově téţ jejich práva na bytovou náhradu omezují, neboť prostřednictvím novely jiţ mají nárok jen na jednu bytovou náhradu. Tato změna je však toliko formální, neboť jiţ dříve se v praxi uplatňovalo pravidlo, ţe manţelé neměli právo na více bytových náhrad, neţ-li jednu. Osobně ale toto pravidlo povaţuji za správné.
100
§712 odst. 5 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů §712 odst. 4 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 102 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1660/1999 ze dne 21.3.2001 103 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2142. 104 §711a odst. 5 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 31 101
Pokud jde o otázku, jak řešit situace, kdy osoba, která je povinna byt vyklidit, jej dobrovolně ve stanovené lhůtě nevyklidí, tak tu řeší §343 OSŘ, týkající se podání návrhu na výkon rozhodnutí či návrhu na exekuci.105
4.5.
Zánik nájmu bytu z důvodu nemožnosti plnění
Dalším ze způsobů absolutního zániku bytu jsou případy, kdy dojde k nemoţnosti plnění. Obecná úprava tohoto zániku právního vztahu je zakotvena v §575 odst. 1 OZ: „Stane-li se plnění nemožným, povinnost dlužníka plnit zanikne.“106 Na toto ustanovení následně navazuje speciální úprava týkající se nájemního vztahu, jeţ je obsaţena v §680 odst. 1 OZ: „Zničením pronajaté věci nájemní smlouva zaniká.“107 Tato úprava ve vztahu k nájmu bytu nepřipouští pochybnosti. Je patrné, ţe v tomto případě se vţdy jedná o nemoţnost následnou, nikoliv počáteční, která by s ohledem na nemoţnost vzniku právního vztahu, způsobovala neplatnost tohoto vztahu, a to absolutní. Nemoţnost musí být objektivně stanovena. U subjektivní nemoţnosti aţ na úplné výjimky neznamená následek této nemoţnosti zánik právního vztahu. Konkrétním případem nemoţnosti plnění u nájmu bytu je kupříkladu kompletní zničení bytu poţárem či výbuchem plynu. Nájemci je prostřednictvím této události znemoţněno byt uţívat k tomu účelu, ke kterému mu byl poskytnut. Ve speciální úpravě nájmu bytu v občanském zákoníku není nikde obsaţena úprava nemoţnosti plnění z nájemní smlouvy. Je zde však obsaţena, jak jiţ bylo reflektováno výše, úprava výpovědního důvodu pro nezpůsobilost bytu k bydlení dle §711a odst. 1 písm. c) OZ. Vedle sebe je tak upraven jednak případ nemoţnosti plnění a jednak nezpůsobilosti bytu k bydlení. Problematické se jeví zejména případy na rozhraní mezi oběma případy. Posouzení těchto hraničních případů, zda-li je byt pouze aktuálně neupotřebitelný či zda jej nelze uţívat a tento stav je neodstranitelný, bude v mnoha případech zřejmě předmětem znaleckého dokazování. Právě vyřešení této otázky je zcela klíčové i v otázce bytové náhrady. U nemoţnosti plnění nepřichází bytová náhrada v úvahu. Domnívám se, ţe tyto případy by bylo nutno řešit cestou občanskoprávního řízení, v němţ by nájemce domáhal náhrad škody. U nezpůsobilosti bytu k bydlení by v úvahu přicházel náhradní byt.
105
§343 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů §575 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 107 §680 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 32 106
4.6.
Zánik nájmu odstoupením od smlouvy
Odstoupení od smlouvy je jednostranným právním úkonem, které jeden účastník právního vztahu adresuje druhému, přičemţ tím ruší závazkový vztah v okamţiku, kdy toto odstoupení dojde druhé straně.108 Odstoupit lze pouze od platné smlouvy a to v případech, stanoví-li tak zákon nebo je tato moţnost obsaţena ve smlouvě.109 Pokud jde o účinky odstoupení, v případě úpravy dle občanského zákoníku se takto ukončený právní vztah ruší od počátku, ledaţe právní předpis stanoví nebo dohoda něco jiného. Výše uvedené z velké většiny dopadá téţ na zvláštní právní úpravu nájemní smlouvy, kde předmětem je byt. Z formálních náleţitostí lze zmínit potřebu doručit odstoupení od smlouvy druhé straně, obdobně jako tomu je u výpovědi. Odstoupení je totiţ stejně jako výpověď jednostranný právní úkon, který je nutno doručit do dispoziční sféry druhé strany. Pokud jde o formu pro odstoupení od smlouvy, z ustanovení §40 odst. 2 OZ, podle kterého lze písemně uzavřenou smlouvu měnit či rušit pouze písemně a právě nájemní smlouva je ze zákona obligatorně písemná, vyplývá, ţe odstoupení musí být taktéţ písemné.110 V občanském právu obecně platí, ţe odstoupení od smlouvy má účinky ex tunc, tedy, ţe se smlouva ruší od samého počátku, nestanoví-li dohoda či právní předpis něco jiného. H. Dejlová však zmiňuje, ţe účinky odstoupení od smlouvy u nájemní smlouvy jsou ex nunc a nastávají okamţikem doručení o odstoupení druhé smluvní straně. Ustanovení §679 obsahuje základní právní úpravu odstoupení od smlouvy u nájemní smlouvy. Nájemce je oprávněn od smlouvy odstoupit je-li pronajatá věc předána ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému nebo obvyklému uţívání anebo stane-li se v průběhu nezpůsobilou, aniţ by to nájemce způsobil porušením svých povinností.111 M. Hulmák však konstatuje, ţe ve srovnání s §679 odst. 2 OZ nemá nájemce právo odstoupit od smlouvy, jestliţe o nezpůsobilosti předmětu nájmu v době uzavření smlouvy věděl.112 Dále je nájemce oprávněn odstoupit od smlouvy v případech, kdy je byt zdravotně závadný. Poměrně častou je situace, kdy je neupotřebitelná pouze část věci. Zde je potom rozhodující, zda-li tato neupotřebitelná část věci maří účel smlouvy, kterou účastníci právního 108
KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J. a kol. Občanské právo hmotné. Svazek II. Díl třetí: Závazkové práv, třetí aktualizované a doplněné vydání. Praha: ASPI a.s., 2002, s. 154. 109 §48 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 110 DEJLOVÁ, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 73. 111 §679 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 112 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 1934. 33
vztahu uzavřeli či zda jej nemaří. V takovém případě má nájemce právo poţadovat slevu na nájemném dle §674 OZ.113 Dle §679 odst. 3 OZ můţe pronajímatel kdykoli odstoupit od smlouvy, uţívá-li nájemce přes písemnou výstrahu pronajatou věc nebo trpí-li uţívání věci takovým způsobem, ţe pronajímateli vzniká škoda, nebo ţe mu hrozí značná škoda
114
Samotná škoda nemusí přímo
vznikat či hrozit na předmětu nájmu, ale musí s ním souviset. Je třeba zdůraznit, ţe obvyklé opotřebení v ţádném případě neznamená vznik škody.115 V souvislosti s tímto ustanovením vyvstává na povrch otázka, jaký je vztah tohoto ustanovení s §711 odst. 2 písm. a) a b) OZ, která pojednávají o porušeních povinností nájemce a následné moţnosti pronajímatele dát výpověď. K této otázce se v vyjádřil Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 3044/2006 ze dne 8.11.2007: „Pro úplnost lze dodat, že soudní praxe je ustálena rovněž v názoru, že důvody pro odstoupení pronajímatele v § 679 odst. 3 větě první OZ jsou aplikovatelné i na nájem bytu; jde o podstatně vyšší intenzitu, než jsou výpovědní důvody podle § 711 odst. 2 písm. a) a b) OZ.“116 Další moţností nájemce odstoupit je stanovena v §684 OZ: „Uplatňuje-li třetí osoba k věci práva, jež jsou neslučitelná s právy nájemce, je pronajímatel povinen učinit potřebná právní opatření k jeho ochraně. Jestliže tak pronajímatel v přiměřené lhůtě neučiní, nebo nejsou-li jeho opatření úspěšná, může nájemce odstoupit od smlouvy.“117 Tato moţnost však v praxi není zdaleka tak četná jako další moţnost, jeţ vychází z obecné úpravy právních úkonů, která stanoví, ţe účastník, který uzavře právní úkon za nápadně nevýhodných podmínek, má právo od smlouvy odstoupit. Poměrně často dochází k situacím, kdy se nájemce dostane do sloţité ţivotní situace, ať jiţ po stránce sociální či finanční, zejména v případech ztráty bydlení. Této nezáviděníhodné situace následně vyuţije pronajímatel
nastavením
nepřiměřeně
vysokého
nájemného
a
obecně
nastavením
nevýhodných podmínek pro nájemce, který je však s ohledem na svoji situaci nucen nájemní smlouvu uzavřít. Nutno však zmínit, ţe pro nájemce bude dost obtíţné prokázat existenci této tísně. Na první pohled se zdá úprava odstoupení od smlouvy jako výhodnější pro nájemce neţ podání výpovědi. To platí, pokud jde o placení nájemného, kdy nájemce není povinen hradit nájemné ještě po dobu výpovědní lhůty. Na druhou stranu odstoupením od smlouvy v ţádném 113
§674 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů §679 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 115 FIALA, J., KINDL, M et al. Občanský zákoník. Komentář. II. díl. 1. vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009, s. 1290. 116 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3044/2006 ze dne 8.11.2007 117 §684 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 34 114
případě nevzniká právo nájemce na bytovou náhradu. Pro pronajímatele by odstoupení od smlouvy bylo výhodné z toho důvodu, ţe nemusí zajišťovat bytovou náhradu.
4.7.
Zánik nájmu splynutím
Zánik nájmu splynutím je dalším ze způsobů, který není upraven v ustanoveních, jeţ upravují nájem bytu, nýbrţ toliko v obecné úpravě občanského zákoníku. Dle §584 OZ: „Jestliže splyne jakýmkoli způsobem právo s povinností (závazkem) v jedné osobě, zanikne právo i povinnost (závazek), nestanoví-li zákon jinak.“118 Jde tedy o situaci, kdy jedna a táţ osoba se stane zároveň subjektem pohledávky i dluhu. U problematiky nájmu bytu bude docházet ke splynutí nejčastěji v případech, kdy subjekt, původně nájemce, se stane vlastníkem či spoluvlastníkem předmětného bytu. V rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 813/2005 ze dne 12.1.2006 je stanoveno, ţe: „stala-li se osoba, jíž svědčilo právo osobního užívání bytu ve smyslu ustanovení § 152 a násl. občanského zákoníku ve znění před novelou provedenou zákonem č. 509/1991 Sb., vlastníkem, resp. spoluvlastníkem, nemovitosti, v níž se byt nacházel, mělo to za následek zánik jejího práva osobního užívání bytu, neboť je pojmově vyloučeno, aby vlastník užíval byt v domě ve svém vlastnictví z jiného právního důvodu než z titulu vlastnického práva k domu, v němž se byt nachází; je tedy pojmově vyloučeno, aby byl současně zavázaným i oprávněným z užívacího vztahu. To platí i v případech spoluvlastnického vztahu k domu, neboť žádný ze spoluvlastníků nemůže být v užívacím vztahu k ostatním spoluvlastníkům; i v takovém případě může spoluvlastník užívat byt pouze z titulu svého (spolu)vlastnického práva k domu. Právo společného nájmu bytu jako takového zaniká i v případě, kdy se jeden ze společných nájemců stane vlastníkem bytu, který měli do té doby ve společném nájmu.“119 Na závěr povaţuji za důleţité zdůraznit, ţe v případě zániku nájmu splynutím jiţ následně nedojde k obnovení práva, a to ani v případě zániku vlastnického práva předchozího nájemce.
4.8.
Zánik nájmu narovnáním
Dalším z řady způsobů zániku nájmu bytu, který je upraven pouze v obecné úpravě zániku závazkových vztahů, je zánik nájmu narovnáním. Domnívám se, ţe vzhledem ke skutečnosti, ţe není úprava narovnání zmíněna v úpravě týkající se nájmu bytu, nelze očekávat příliš častý výskyt tohoto institutu v této problematice.
118 119
§584 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 813/2005 ze dne 12.1.2006 35
Narovnání je upraveno v §§585-587 OZ. Dle §585 odst. 1 OZ: „Dohodou o narovnání mohou účastníci upravit práva mezi nimi sporná nebo pochybná.“120 Dosavadní závazek je tak nahrazen závazkem, který vyplývá z narovnání. Účelem narovnání není zjistit, jak se věci ve skutečnosti mají.121 Nejvyšší soud ČR judikoval v rozhodnutí 32 Odo 1/2002 ze dne 15.5.2003, ţe: „účelem narovnání odstranit spornost nebo pochybnost vznikající např. o tom, zda byly splněny všechny předpoklady vzniku nebo zániku určitého práva, spornost nebo pochybnost týkající se výše pohledávky, její splatnosti, úroků, apod., přičemž spornost nebo pochybnost může být skutková i právní, objektivní i subjektivní.“122 U nájmu bytu bude narovnání přicházet v úvahu v těch případech, kdy budou narovnáním nahrazena všechna dosavadní práva a povinnosti, jeţ vyplývají z nájmu bytu. V těchto případech je však třeba mít na zřeteli, ţe nahrazením všech dosavadních práv a povinností dochází ke vzniku nového vztahu, a tudíţ smluvní strany jsou povinny dodrţet všechny zákonné podmínky pro platně uzavřenou nájemní smlouvu. V praxi se domnívám, ţe tento způsob zániku závazkového vztahu bude vyuţíván u přechodu nájmu bytu u např. opuštění domácnosti nájemcem. Jinak jsem toho názoru, ţe narovnání se v otázce zániku nájemního vztahu vyskytuje a bude vyskytovat zcela výjimečně.
5. Relativní zánik nájmu bytu Výše byla analyzována problematika tzv. absolutního zániku nájmu bytu. Bylo zmíněno mnoho případů, které ať uţ speciální úprava nájemní smlouvy či obecná úprava v celém občanském zákoníku připouští. Vedle absolutních způsobů zániku nájmu bytu zmiňuje právní teorie téţ tzv. relativní způsoby zániku nájmu bytu. M. Selucká uvádí, ţe relativní způsoby zániku nájmu bytu jsou takové způsoby, u kterých práva a povinnosti pronajímatele a nájemce přechází na základě určitých právně relevantních skutečností na jinou osobu, která je s nájemcem, popř. pronajímatelem výlučně spjata.123 Pokud jde o relativní způsoby zániku nájmu bytu, těch je podstatně méně a je nutno říci, ţe nejsou ani zdaleka tak frekventované. V následujících kapitolách bude zmíněno soudní rozhodnutí o zrušení společného nájmu, změna vlastnického práva k bytovému domu či bytu, přechod nájmu bytu a dále zánik nájmu bytu výměnou bytu. 120
§585 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů ŠVESTKA, J., JEHLIČKA, O., ŠKÁROVÁ, M., SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10.vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1045. 122 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Odo 1/2002 ze dne 15.5.2003 123 SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, a.s. 2005. s. 36. 36 121
5.1.
Soudní rozhodnutí o zrušení společného nájmu
Prvně jmenovaným způsobem relativního zániku nájmu bytu je soudní rozhodnutí o zrušení společného nájmu. Někteří autoři tento způsob zániku nájmu bytu řadí mezi způsoby absolutní. Tento institut je upraven v §702 odst. 2 OZ, dle kterého: „Soud může v případech zvláštního zřetele hodných na návrh společného nájemce zrušit právo společného nájmu bytu, vznikne-li jím nezaviněný stav, který brání společnému užívání bytu společnými nájemci. Zároveň určí, který ze společných nájemců nebo kteří z nich budou byt dále užívat.“124 Jedná se tedy o konstitutivní rozhodnutí, kterým se určí, ţe zaniká společný nájem bytu. Základním předpokladem úspěšnosti ţaloby na zrušení společného nájmu bytu je vznik právní skutečnosti, která objektivně zapříčiňuje, ţe společné uţívání jiţ nadále není moţné.125 Za právní skutečnost lze povaţovat nepříznivý zdravotní stav jednoho z nájemců či kupříkladu nadměrnou konzumaci alkoholických nápojů u jednoho z nich. Nelze však za ní povaţovat pouhé neshody, i kdyţ časté, mezi společnými nájemci v otázce uţívání předmětu nájmu. Tím se tento proces liší od zrušení spoluvlastnictví dle §142 OZ, neboť u tohoto procesu není zapotřebí právní skutečnost ve spojení s důvody zvláštního zřetele hodnými. Pokud jde o procesní stránku ţaloby, k té se velmi podrobně vyjádřil Nejvyšší soud ve své zprávě k některým otázkách výkladu a pouţívání ustanovení občanského zákoníku o společném uţívání bytu ze dne 1.12.1988, sp. zn. Cpj 40/88.126 V. Korecká z této zprávy zmiňuje zejména potřebu účastenství všech uţivatelů v návrhu na zrušení společného nájmu bytu, a to pod sankcí zamítnutí z důvodu nedostatku věcné legitimace. Rozsudek soudu se potom musí týkat všech účastníků právního vztahu společného uţívání bytu. V. Korecká dále zmiňuje, ţe: „při zrušení společného užívání bytu platí, že se tu snižuje počet společných uživatelů a že o zrušené právo jednoho ze společných uživatelů se rozšiřuje nedílné právo zbývajících uživatelů bytu.“127 Na závěr je nutno uvést, ţe soud není v této otázce vázán, kterému ze společných uţivatelů ponechá byt k dalšímu uţívání. Vedle zániku společného nájmu bytu zná občanský zákoník ještě zánik společného nájmu bytu manţely. Zánik nájmu bytu mezi manţely můţe nastat jednak za trvání manţelství splynutím či výpovědí a jednak také na základě události, se kterou je spojen zánik manţelství, jako kupříkladu rozvod či smrt jednoho z manţelů. 124
§702 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů FIALA, J., KINDL, M et al. Občanský zákoník. Komentář. II. díl. 1. vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009, s. 1333. 126 Zpráva Nejvyššího soudu ČR k některým otázkách výkladu a pouţívání ustanovení občanského zákoníku o společném uţívání bytu ze dne 1.12.1988, sp. zn. Cpj 40/88 127 KORECKÁ, V. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu. 2. aktualizované a rozšířené vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2011, s. 532. 37 125
Zákonodárce v případě zániku nájmu bytu mezi manţely stanovil koncepci, ve které staví na prvním místě dohody mezi manţely a aţ na druhém místě v případě absence dohody rozhodnutí soudu.128 Jak jiţ bylo výše uvedeno, není-li dohody mezi manţely, je nucen rozhodovat soudní orgán. Ten při rozhodování vychází zejména z ustanovení §705 odst. 3 OZ, podle kterého je povinen vzít na zřetel zejména zájmy nezletilých dětí a stanovisko pronajímatele.129 Zde je tedy opět vytvořený poměrně široký manévrovací prostor pro rozhodovací praxi soudních orgánů, která je jak vidno, velmi bohatá.130 Soud ve svém rozhodnutí stanoví, kterému z manţelů je ponecháno uţívací právo k bytu, a dále který z manţelů je povinen byt vyklidit. Tomuto manţelovi přísluší, aţ na výjimečné případy, právo na bytovou náhradu.
5.2.
Změna vlastnického práva k bytovému domu či bytu
Otázku změny vlastnického práva k bytovému domu či bytu upravuje obecná úprava nájemní smlouvy v §680 odst. 2 a 3 OZ: „Dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.“131 Toto ustanovení je typickým příkladem právního nástupnictví v závazkových právních vztazích. Smyslem tohoto ustanovení je zajistit ničím nerušené pokračování nájemního vztahu bez zbytečných komplikací. Zejména nesmí být ţádným způsobem tato změna kladena nájemci jakkoliv k tíţi.132 V souvislosti s nástupnictvím vyvstává otázka, která práva přecházejí na nového pronajímatele, a které i po realizaci změny vlastnického práva zůstávají původnímu pronajímateli. M. Holub uvádí, ţe práva a povinnosti mající samostatný právní důvod vzniku a tím pádem i samostatný právní reţim této změně nepodléhají.133 Nutno upozornit, ţe změna na straně pronajímatele neznamená v ţádném případě povinnost k uzavření nové nájemní smlouvy s nájemcem. Samozřejmě strany mají moţnost novou smlouvu uzavřít, ale nelze to povaţovat za obligatorní podmínku.
128
§705 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů §705 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 130 KORECKÁ, V. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu. 2. aktualizované a rozšířené vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2011, s. 579-613. 131 §680 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 132 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 866/2002 ze dne 23.7.2002 133 HOLUB, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. svazek §§480-880. Praha: Linde, a.s., 2003, s. 1055. 38 129
Na okraj lze zmínit, ţe v případě, ţe se novým pronajímatel stane sám nájemce, jde sice o změnu vlastnického práva, avšak právně lze tuto skutečnost definovat jako splynutí dle §584 OZ.
5.3.
Přechod nájmu bytu
Druhým případem relativního zániku nájmu bytu je jeho přechod. K němu dochází ve vztahu k určitému subjektu, aniţ by došlo k zániku závazkového vztahu. Tento institut je upraven v §706-709 OZ. Pod přechod nájmu bytu patří dva základní způsoby, o kterých bude níţe řeč, a to: -
smrt nájemce
-
trvalé opuštění domácnosti nájemcem
5.3.1. Smrt nájemce U úmrtí nájemce je zapotřebí důsledně rozlišovat, zda-li jde o byt v rámci společného nájmu či nikoliv či zda-li jde o byt druţstevní anebo byt zvláštního určení, neboť kaţdý ten druh bytu, přináší jinou úpravu. Úpravu zvláštních druhů bytů budou obsahovat kapitoly níţe. Pro bliţší pochopení tohoto způsobu přechodu nájmu bytu je zapotřebí zdůraznit, ţe tento přechod se děje nezávisle na dědění, neboť i okruh osob je jiný neţ v případě dědění.134 Ustanovení §706 je základním ustanovením týkajícím se úmrtí nájemce. Toto ustanovení prodělalo výraznou obměnu na základě novely prostřednictvím zákona č. 132/2011 Sb., která nabyla účinnosti k 1.11.2011. Došlo k rozšíření na celkem pět odstavců a i jejich znění je výrazně odlišné, neţ-li v předchozí právní úpravě. Podle ustanovení §706 odst. 1 OZ: „Zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejdou na ni práva a povinnosti z nájmu, jen pokud pronajímatel s jejím bydlením v bytě souhlasil. Pro souhlas se vyžaduje písemná forma.“135 Do výčtu osob se tak opět vrací vnuk, který z právní úpravy vypadl s účinností novely v roce 2007. Tehdejší úprava poţadovala, aby vnuk ţil ve společné domácnosti alespoň tři
134
ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2080. 135 §706 odst.1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 132/2011Sb. 39
roky.136 Zůstává i nadále partner, který tam právě touto novelou přibyl. Oproti předchozí právní úpravě přibyla celá druhá a třetí věta. V nich je stanovena podmínka pro vyjmenované osoby, na které přejde nájem bytu jedině se souhlasem pronajímatele. Je zde však třeba mít na mysli, ţe musí i oni splňovat druhou podmínku, kterou je absence vlastního bytu. Pojem společná domácnost je jednak vymezen v §115 OZ137 a jednak ve spojení s citovaným ustanovením téţ judikaturou Nejvyššího soudu ČR, který v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1740/2000 ze dne 17.4.2001 judikoval, ţe: „Soužití osoby, na níž má právo nájmu přejít, s nájemcem bytu, musí být trvalé povahy, tj. musí jít o příslušnost k domácnosti nájemce, vyznačující se souhlasným úmyslem nájemce a spolužijící osoby vytvořit trvalé, předem časově neomezené životní společenství. Soužití lze považovat za trvalé, jestliže tu jsou objektivně zjistitelné okolnosti, které svědčí o úmyslu vést takovéto životní společenství.“138 Pro tyto případy bude rozhodující prokázání vyjmenovaných osob, ţe se zesnulým nájemcem skutečně tvořili společnou domácnost. Důkazní břemeno je na jejich straně. Podmínka absence vlastního bytu je splněna tehdy, kdyţ těmto osobám nesvědčí výlučné ani odvozené právo k bytu. Kupříkladu právo doţivotního bydlení v souvislosti s darováním nemovitosti jiţ vylučuje tuto podmínku a na tuto osobu nájem bytu nepřechází. Ustanovení §706 odst. 2 prošlo ještě výraznější změnou neţ tomu bylo u odstavce prvního. Došlo de facto k úplné změně textu tohoto paragrafu. Zákonodárce zde omezil platnost přechodu nájmu na dobu dvou let od realizace přechodu. Výjimku pak tvoří dvě skupiny osob, kdy první jsou osoby starší 70 let a druhou jsou osoby, kterým ještě nebylo 18 let.139 U první skupiny se pravidlo dvou let neuplatní vůbec. Druhou skupinu tvoří osoby, které dovršily dvacátý roku ţivota. Moţnost trvání nájmu platí i po dovršení tohoto věku za předpokladu, ţe se s pronajímatelem nedohodne jinak. Je zde však moţnost dohody pronajímatele a nájemce. Ta je dle S. Křečka aplikovatelná i na další osoby, coţ povaţuji za správné řešení.140 U osob nad 70 let nelze toto ustanovení vykládat tak, ţe by tomuto nájemci nešlo dát výpověď. Tu mu lze dát pochopitelně z jiných, výše uvedených důvodů.
136
KŘEČEK, S. Aktuální přehled změn v bytovém právu po novele OZ č. 132/2011. Bulletin advokacie. 2011. č.7-8. s. 21. 137 §115 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů: „Domácnost tvoří fyzické osoby, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby.“ 138 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1740/2000 ze dne 17.4.2001 139 §706 odst.2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 132/2011Sb. 140 KŘEČEK, S. Aktuální přehled změn v bytovém právu po novele OZ č. 132/2011. Bulletin advokacie. 2011. č.7-8. s. 21. 40
Toto ustanovení dále stanoví společné a nerozdílné nástupnictví, je-li osob dle předchozích odstavců více. Další odstavec zmiňuje málo frekventovanou moţnost odmítnutí takového přechodu nájmu. Je však limitována lhůtou jednoho měsíce od smrti nájemce. 5.3.2. Trvalé opuštění domácnosti nájemcem Problematika trvalého opuštění domácnosti nájemcem je upravena v §708 OZ. I tento institut prošel s novelou č. 132/2011 Sb. výraznými změnami. Podle nového znění §708 OZ platí, ţe: „Ustanovení § 707 odst. 1 a 3 platí i v případě, jestliže nájemce opustí trvale společnou domácnost.“141 Toto ustanovení tak platí pouze pro odst. 1 a 3 §707 OZ. Tato ustanovení se týkají úmrtí manţela popř. nájemce v obou případech, pokud existuje společný nájem mezi osobami. Výše citované ustanovení však nedopadá na ustanovení §707 odst. 2. Dle S. Křečka to znamená, ţe opuštění společné domácnosti nájemce jiţ nemá, jako dosud, pro osoby, které s ním ţily ve společné domácnosti, stejný důsledek jako jeho smrt, totiţ, ţe po opuštění společné domácnosti pokračují v nájmu, jakoby nájemce zemřel.142 Dříve toto ustanovení platilo i na ustanovení §706 OZ, které se týkalo smrti nájemce. Nově toto ustanovení platí jiţ pouze u společného nájmu manţelů. M. Hulmák dále uvádí, ţe dojde-li k trvalému opuštění společné domácnosti výlučným nájemcem, avšak nedochází k přechodu nájmu bytu podle §706 OZ, nájem bytu nadále trvá. Můţe však být naplněn výpovědní důvod podle §711 odst. 2 písm. d).143 Klíčovým pojmem celé této problematiky je opuštění společné domácnosti. Pojem společná domácnost jiţ byla vymezena výše. Zbývá tedy rozebrat pojem opuštění. Obdobně jako u společné domácnosti se jedná o pojem spíše neurčitý a proto velkou roli zde hraje judikatura Nejvyššího soudu ČR. Dle rozhodnutí sp. zn. 2 Cdon 1980/97 ze dne 30.9.1999 je trvalé opuštění společné domácnosti nejen úkonem faktickým, nýbrţ i úkonem právním, a proto musí být také svobodným projevem vůle manţela, který domácnost opouští. O trvalé opuštění společné domácnosti tedy nejde tehdy, jestliţe je odstěhování motivováno snahou vyhnout se neshodám, ke kterým mezi manţeli před opuštěním docházelo.144 V rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1670/2005 ze dne 11.5.2006 judikoval Nejvyšší soud ČR, ţe na opuštění společné 141
§708 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 132/2011Sb. KŘEČEK, S. Aktuální přehled změn v bytovém právu po novele OZ č. 132/2011. Bulletin advokacie. 2011. č.7-8. s. 22. 143 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2097. 144 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 2 Cdon 1980/1997 ze dne 30.9.1999 41 142
domácnosti se téţ, jakoţto na právní úkon, vztahují téţ ustanovení občanského zákoníku o dobrých mravech.145 Zdůraznění trvalosti zmínil Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 396/2001 ze dne 24.7.2002, kdy judikoval, ţe trvalým opuštěním společné domácnosti se obecně rozumí jednání vedené s úmyslem domácnost zrušit a jiţ ji neobnovit.146 Výše bylo uvedeno, ţe trvalé opuštění společné domácnosti se kvalifikuje jako právní úkon. S tím souvisí i další skutečnost, ţe jej lze provést, a konkrétně u tohoto institutu se tak děje velmi často, konkludentně. Nutný však musí být zřetelný úmysl nájemce tuto domácnost opustit. Jak problematika smrti nájemce, tak trvalé opuštění společné domácnosti prošly s novelou OZ výraznými změnami. Jelikoţ de facto neexistuje judikatura ani relevantní články, nelze doposud jakkoliv výrazněji tyto změny hodnotit. Osobně hodnotím kladně snahu o zlepšení postavení pro osoby mladší 18 let a dále pro osoby, jeţ dovršily 70 let ţivota. Nicméně tato úprava se týká víceméně jenom přechodu nájmu.
5.4.
Skončení nájmu bytu dohodou o výměně
Úpravu dohody o výměně bytu obsahuje občanský zákoník v §715 a 716 OZ. Původní znění §715 bylo následující: „Se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytů. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažného důvodu souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele.“147 Novelou č. 132/2011 Sb., však z tohoto ustanovení vypadla třetí věta. Ustanovení §716 OZ potom upravuje podmínky splnění dohody, kdy je účastník tohoto vztahu povinen splnění dohody u soudu vymáhat v prekluzivní lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy byl vysloven souhlas. Pokud jde o realizaci výměny bytu, uvádí M. Hulmák, ţe je zapotřebí, aby alespoň jeden z bytů byl uţíván na základě nájmu. Dále uvádí, ţe na dohodu se vztahují obecná ustanovení o právních úkonech a vzniká souhlasnými projevy účastníků právního vztahu.148 S ohledem na vypuštění třetí věty ustanovení §715 OZ však dle mého názoru přestává být ustanovení o výměně bytů potřebné. Domnívám se totiţ, ţe v praxi je tento institut téměř nevyuţívaný, neboť, má-li dojít k takovéto výměně, dochází k ní povětšinou prostřednictvím nových nájemních smluv ve spojení s vypovězením současných nájemních smluv. 145
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1670/2005 ze dne 11.5.2006 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 396/2001 ze dne 24.7.2002 147 §715 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 148 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2172. 42 146
Na okraj lze uvést, ţe úprava tohoto institutu je v evropských podmínkách velmi výjimečná a pokud jde o nový občanský zákoník, o kterém bude řeč později, tak ten jiţ s výměnou bytu nepočítá vůbec.149
6. Zvláštní úprava zániku nájmu bytu u některých bytů Kapitoly výše uvedené se zmiňovaly o zániku nájmu bytu, které nejsou druţstevní, sluţební, zvláštního určení, popř. se nejedná o byty v domě se zvláštním určením. Následující kapitoly budou právě problematiku těchto zvláštních druhů bytů reflektovat.
6.1.
Byty družstevní
Občanský zákoník s pojmem druţstevní byt na několika místech pracuje, avšak výslovně jej nikde neupravuje. Dle M. Hulmáka se pod pojmem druţstevní byt rozumí byt, který se nachází v domě ve vlastnictví bytového druţstva či ke kterému má bytové druţstvo jiné právo, který je pronajat členu tohoto bytového druţstva, u kterého je nájem bytu právem spojený s členstvím tohoto člena v bytovém druţstvu.150 Problematiku bytového druţstva blíţe vymezuje §230 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů151 (dále jen „OBCHZ“). Pokud jde o zánik nájmu bytu u druţstevních bytů, je moţný jak zánik absolutní prostřednictvím dohody, výpovědi, jakoţto obecných způsobů zániku nájmu, tak také specifickými způsoby, kterými jsou zánik členství dle §714 OZ a převod bytu do vlastnictví a dále téţ zánik relativní prostřednictvím dědění dle §706 OZ. Dle §714 OZ zaniká nájem bytu současně se zánikem členství v bytovém druţstvu. Toto pravidlo v minulosti několikrát potvrdila téţ judikatura NS ČR.152 Této osobě přísluší právo bytové náhrady. Do té doby není povinna se z bytu vystěhovat. U dohody se typicky realizuje smlouva o převodu práv a povinností v bytovém druţstvu. Tato smlouva je dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 1402/99 ze dne 7.2.2001 149
KŘEČEK, S. Aktuální přehled změn v bytovém právu po novele OZ č. 132/2011. Bulletin advokacie. 2011. č.7-8. s. 25. 150 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 1953. 151 §230 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů 152 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2047/2005 ze dne 4.7.2006: „Jestliže stanovy bytového družstva svěřily rozhodování o vyloučení člena členské schůzi, končí členství v družstvu rozhodnutím členské schůze, pokud není úspěšně napadeno žalobou na určení neplatnosti. Důsledkem zániku členství v družstvu je i zánik nájmu družstevního bytu.“ 43
smlouvou nepojmenovanou, tudíţ nemůţe být ani smlouvu kupní a ještě donedávna téţ nemohla být ani smlouvou darovací153. To však pozdější judikatura Nejvyššího soudu ČR připustila.154 Pokud jde o obecné způsoby zániku právního vztahu, ty platí i pro nájem druţstevního bytu. Je moţno tedy i uplynutí doby. U splynutí jsou zvláštní pravidla v bytovém zákoně. U přechodu nájmu bytu je klíčové ustanovení §706 OZ. Dle tohoto ustanovení zemře-li nájemce druţstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manţelů, přechází smrtí nájemce jeho členství v druţstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.155 Otázka zániku společného nájmu bytu u druţstevních bytů je řešena v §707 odst. 2 OZ. V případě smrti jednoho z nájemců zaniká společný nájem bytu. Pak jiţ záleţí, v kterou dobu bylo právo k druţstevnímu bytu nabyto. Pokud za trvání manţelství, zůstává členem pozůstalý manţel a náleţí mu členský podíl. Pokud zemřelý manţel nabyl právo k druţstevnímu bytu dříve, neţ uzavřel manţelství, přechází právo k druţstevnímu bytu na dědice, kterému svědčí členský podíl.
6.2.
Byty služební, zvláštního určení a byty v domě se zvláštním určením
6.2.1. Obecné vymezení zvláštních druhů bytů Výraznou změnou, kterou zapříčinila výše zmíněná novela, prošla téţ problematika zvláštních druhů bytů. Do 1.1.2011 platilo, ţe dle §685 odst. 4 OZ stanoví zákon, , co se rozumí bytem sluţebním, bytem zvláštního určení či bytem v domě se zvláštním určením.156 Definice těchto bytů byly potom stanoveny v zákoně č. 102/1992 Sb. kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník. Právě novelou z roku 2011 byla ustanovení, která jednotlivé druhy těchto zvláštních bytů definovala, zrušena a navíc došlo i ke zrušení tzv. sluţebních bytů. Nově tedy zní §685 odst. 4 OZ následovně: „Byty zvláštního určení jsou byty zvlášť upravené pro bydlení zdravotně postižených osob a byty v domech zvláštního určení.“157
153
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 1402/1999 ze dne 7.2.2001 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Odo 266/2005 ze dne 21.3.2007 155 §706 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 156 §685 odst. 4 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31.10.2011 157 §685 odst. 4 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 44 154
6.2.2. Zánik nájmu bytu sjednaného na dobu výkonu práce U sluţebních bytů platila drtivá většina výše uvedených způsobů zániku nájmu bytu. Speciálně byly do nabytí účinnosti novely z roku 2011 upraveny dvě oblasti a to zánik nájmu bytu ukončením určité práce pro pronajímatele a výpověď pronajímatele nájemci ze sluţebního bytu, kdy jej potřebuje pro jiného nájemce, protoţe nájemce pro něj přestal pracovat. Druhá jmenovaná moţnost jiţ však byla z občanského zákoníku vypuštěna. Ukončení prací pro pronajímatele přinesla novela prostřednictvím zákona č. 107/2006 Sb. M. Selucká hodnotí tuto změnu pozitivně, neboť odpadá nejistota v případech, kdy je nájem sjednán na dobu trvání pracovního poměru, který je dle pracovní smlouvy sjednán na dobu neurčitou. Takto je jasně a zřetelně nastaveno, kdy nájemní vztah končí.158 V občanském zákoníku měl tento institut vyjádření v §685 odst. 1 OZ: „Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele.“159 Toto ustanovení bylo však změněno novelou z roku 2011, podle které lze nájemní smlouvu sjednat také na dobu výkonu určité práce nájemce. Opustila se tak koncepce vykonávání práce pouze pro pronajímatele.160 Pojem výkon práce zahrnuje jednak a především pracovní poměr. Není však vyloučeno, ţe pod tento pojem nemůţou spadat i jiné práce, a to i ty, které nespadají pod pojem závislá pracovní činnost dle pracovněprávních předpisů. Dle M. Hulmáka lze pod pojem výkon práce zařadit i činnost dle smlouvy příkazní či mandátní.161 Skončení nájemního vztahu je potom upraveno v §710 OZ. Zde došlo taktéţ k výrazné změně díky novele s účinností od 1.11.2011. Zákonodárce opustil dosavadní koncepci a vypustil z litery zákona odst. 6, kde byly zmíněny případy, jeţ se povaţují za váţné důvody alespoň demonstrativním výčtem. Vůbec se opouští koncepce, v níţ byl klíčový termín právě váţný důvod. Je to patrné, zejména z ustanovení §710 odst. 4 OZ: „Nájem bytu, který byl sjednán na dobu výkonu určité práce, skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal tyto práce vykonávat, aniž k tomu měl vážný důvod.“162 Ke změně došlo i v odst. 5. Zde dřívější právní úprava stanovila transformaci nájemního vztahu v těchto případech na dobu neurčitou. V současné době se tento nájem, pakliţe nájemce přestane vykonávat práci pro pronajímatele, popř. z jiných důvodů v zákoně 158
SELUCKÁ, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence. 2006. č.5. s. 42 §685 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 160 KŘEČEK, S. Aktuální přehled změn v bytovém právu po novele OZ č. 132/2011. Bulletin advokacie. 2011. č.7-8. s. 23. 161 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 1953. 162 §710 odst. 4 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 132/2011Sb. 45 159
stanovených, transformuje na nájem na dobu určitou, který skončí uplynutím 2 let ode dne, kdy přestal nájemce práce vykonávat.163 Důvody v zákoně stanovené jsou věk, zdravotní stav, popř. jiný váţný důvod. Bliţší vymezení jiného váţného důvodu bude zřejmě úkolem doktríny a judikatury. I zde je poměrně široký prostor pro interpretaci tohoto ustanovení soudy, ačkoli zajisté menší neţ dle předchozí právní úpravy. Nezřídka kdy tak bude dle mého názoru docházet ke sporným rozhodnutím. Výpověď pronajímatele potom byla upravena v §711a odst. 1 písm. b) OZ. Jednalo se o případy, kdy pro pronajímatele přestal nájemce vykonávat práci a pronajímatel potřeboval byt pro jiného nájemce, který začal u něj pracovat. Jak jiţ bylo výše uvedeno, toto ustanovení bylo zrušeno novelou z roku 2011. Jen na okraj, u tohoto výpovědního důvodu bylo zapotřebí důsledně odlišovat ukončení pracovního poměru a přestání pracovat pro pronajímatele. Opět zde záleţelo na konkrétním případu a ty se zásadně řešili individuálně. Institut dobrých mravů byl pouţíván především v případech, kdy pracovní poměr ukončil pronajímatel jako zaměstnavatel a zejména z těch důvodů, jako například organizační změny u pronajímatele. 6.2.3. Zánik nájmu bytu u bytů zvláštního určení a u bytů v domech zvláštního určení Tak jako u jiţ dnes zrušených sluţebních bytů platí obecné způsoby zániku nájmu bytu. Nadto upravuje občanský zákoník v §711 odst. 2 písm. e) zvlášť výpověď pronajímatele bez přivolení soudu. Dle §711 odst. 2 písm. e) OZ: „Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu, jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.“164 Nově bylo toto ustanovení novelizováno následujícím způsobem: „Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu, jde-li o byt zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba; toto ustanovení se nepoužije, pokud nájemce dovršil 70 let věku.“165 Soud tedy v první řadě zkoumá, zda-li jde o byt zvláštního určení či nikoliv. V druhé řadě potom je předmětem jeho zkoumání, zda-li byla smlouva uzavřena platně. Důkazní břemeno v řízení o ţalobě na určení tak dle S. Křečka leţí na navrhovateli, tedy nájemci166 Součástí zkoumání je téţ pochopitelně otázka, zda-li předmětná osoba je skutečně zdravotně postiţená či nikoliv. Novelou jsou vyňaty osoby nad 70 let, na které se dané pravidlo nepouţije. 163
§710 odst. 5 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 132/2011Sb. §711 odst. 2 písm. e) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 165 §711 odst. 2 písm. e) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 132/2011Sb. 166 KŘEČEK, S., HRUBÝ, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovením §711 a §711a občanského zákoníku. Praha: Linde a.s. 2007. s. 78. 46 164
Ačkoliv lze hodnotit kladně zvýšená ochrana těchto osob, v praxi se jiţ dnes tyto výpovědi téměř nevyskytují. Poněkud překvapivě nebyla v novelizované právní úpravě z roku 2007 upravena bytová náhrada u výpovědi týkající se bytů zvláštního určení.167 Takto nastavenou právní úpravu jsem povaţoval za velmi nedostačující, kterou nešlo překlenout prostřednictvím analogie na základě mezery v zákoně. „Naštěstí“ bylo toto ustanovení novelizováno v roce 2011 ku prospěchu nájemce, nicméně jiţ pouze k zajištění přístřeší a to na dobu omezenou. 6.2.4. Přechod nájmu bytu u zvláštních druhů bytů Aţ do novely občanského zákoníku zákonem č. 132/2011 Sb., platila základní klauzule zakotvená v §709 OZ. U těchto bytů dle §709 OZ právo na jiného nájemce nepřechází.168 Novelizované znění tohoto ustanovení však vyňalo z této koncepce byty sluţební a byty v domech zvláštního určení. Nově toto ustanovení zní následovně: „Ustanovení § 703 až 707 neplatí pro byty zvláštního určení.“169 Dle S. Křečka je tato novelizace poněkud překvapivá, kdyţ uvádí, ţe u bytů, pro které byl sjednán nájem pro výkon práce, dochází bez překáţek k zákonnému přechodu nájmu, coţ povaţuje za koncepci, která dle jeho názoru těţko byla původním smyslem zákonodárce a ţe se toto ustanovení jistě nebude zamlouvat samotným zaměstnavatelům jakoţto pronajímatelům.170
7. Srovnání současné právní úpravy s novým občanským zákoníkem Následující kapitola bude reflektovat především změny, ke kterým dojde s nabytím účinnosti nového občanského zákoníku. V první podkapitole bude zmíněn samotný vznik nového občanského zákoníku. V druhé potom budou nastíněny nejzásadnější změny, ke kterým by mělo v budoucnu dojít.
7.1.
Vznik nového občanského zákoníku
Důvodová zpráva k návrhu nového občanského zákoníku (dále jako „důvodová zpráva“) jiţ ve svém úvodu konstatuje, ţe: „Po událostech z listopadu 1989 bylo vzhledem k změněným 167
ŠVESTKA, J., JEHLIČKA, O., ŠKÁROVÁ, M., SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10.vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1271. 168 §709 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 169 §709 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 132/2011Sb. 170 KŘEČEK, S. Aktuální přehled změn v bytovém právu po novele OZ č. 132/2011. Bulletin advokacie. 2011. č.7-8. s. 23. 47
společenským, politickým a hospodářským podmínkám zcela zřejmé, že platný občanský zákoník novým poměrům nemůže vyhovět, neboť z jeho osmi částí byly relativně použitelné sotva tři, a to ještě za podmínky jejich podstatných změn.“171 Následně poté došlo k výrazné novelizaci občanského zákoníku prostřednictvím novely č. 509/1991 Sb. Od té doby však nedošlo k další výraznější novelizaci, ačkoli drobných novelizací bylo přes tři desítky. Právě novelizace zákonem č. 509/1991 Sb. byla realizována s míněním, ţe půjde o pouhé provizorium nezbytné k překlenutí doby nutné pro přípravu nového kodexu.172 Ihned po nabytí účinnosti novelou č. 509/1991 Sb., začaly přípravy takového právního předpisu, který by odstranil materialistické marxleniské pojetí zákoníku předchozího. Jiţ v průběhu 90. let však bylo od příprav upuštěno. K obnovení příprav došlo aţ s rokem 2000, resp. 18.4.2001, kdy byl vládou schválen věcný záměr rekodifikace občanského zákoníku. Následovalo téměř desetileté období příprav, kdy jiţ byl zákoník připraven, avšak neprošel jednotlivými čteními v Parlamentu ČR a proto byl vícekrát přepracováván. Nutno konstatovat, ţe příprava občanského zákoníku výrazně přesáhla samotné hranice právní sféry a výrazně se dotýkala téţ sféry politické, ekonomické a dalších. Jiţ v průběhu příprav probíhaly a i nadále probíhají rozsáhlé a velmi tvrdé diskuze o jeho znění. Nemalé procento právní veřejnosti totiţ s reformou soukromého práva nesouhlasí vůbec. Další nemalé procento vytýká novému občanskému zákoníku jeho rozsáhlost a zároveň mnohé oblasti, jeţ jsou dle jejich mínění upraveny nedostatečně. Na otázku aplikace nového občanského zákoníku v praxi doposud pochopitelně nelze odpovědět. Nutno zmínit, ţe panuje spíše skepse nad jeho aplikací. Následující kapitola se alespoň částečně pokusí reflektovat změny v problematice zániku nájemního vztahu, kde předmětem je byt. Tato reflexe bude doplněna o vlastní názor autora na danou problematiku.
7.2.
Změny v oblasti zániku nájmu bytu v NOZ
Problematika nájemní smlouvy, kde předmětem právního vztahu je byt, je upravena v §§2235-2301 NOZ.173 Nový občanský zákoník oproti dřívějším právním úpravám zakotvil do
171
Důvodová zpráva k návrhu nového občanského zákoníku [online]. Praha: Vláda ČR, vydáno 26.5.2011 [cit. 27. 12. 2011]. Dostupný z: http://eklep.vlada.cz/eklep/page.jsf 172 ELIÁŠ, K., HAVEL, B. Osnova občanského zákoníku. Osnova zákona o obchodních korporacích. Plzeň: Aleš Čeněk. 2009. s. 15. 173 Návrh nového občanského zákoníku [online]. Praha: Vláda ČR, vydáno 26.5.2011 [cit. 27. 12. 2011]. Dostupný z: http://eklep.vlada.cz/eklep/page.jsf 48
§2236 definici pojmu byt.174 Výraz soubor místností zde vyjadřuje několik společných místností pod stejným uzamčením, tj. mající jedny vchodové dveře.175 V tomto případě se jedná o pouhé zakotvení tohoto pojmu do zákona, nedochází zde totiţ k ţádným změnám oproti judikatuře NS ČR, která byla reflektována výše. Prvním způsobem absolutního zániku nájmu bytu v této práci zmíněném je dohoda pronajímatele a nájemce. Oproti aktuální úpravě ustanovení §710 OZ nenajdeme v NOZ ţádné takové ustanovení. Nicméně je zřejmé, ţe tento způsob zániku nájmu i nadále zůstává a je obecně upraven v obecných ustanoveních týkajících se zániku právního vztahu dohodou. NOZ neobsahuje ve zvláštní části týkající se nájmu bytu ani úpravu ohledně doby trvání nájemního vztahu. Tu lze nalézt v obecné části v §2204 odst. 1 NOZ: „Neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.“ Tato úprava se nikterak neliší od současné právní úpravy a umoţňuje smluvním stranám jak uzavření smlouvy na dobu určitou tak na dobu neurčitou. Změnou však projde ujednání o prodlouţení nájmu. Dle §2285 NOZ: „Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.“176 Tvůrci zákona zde prodlouţili lhůtu z jednoho na tři měsíce. Zásadní změnou je však skutečnost, ţe §710 odst. 3 OZ vylučuje úpravu obnovení u nájmu bytu. Nový občanský zákoník tuto moţnost zjevně připouští. K obnovení vyţaduje obligatorně písemnou formu. V souvislosti s délkou trvání nájemního vztahu se tvůrci zákona zabývali téţ otázkou tzv. „dlouhodobých nájmů“, zda-li jde o nájem na dobu určitou či neurčitou. Dle §2204 odst. 2 NOZ bude nově platit, ţe: „Ujednají-li strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.“177 Osobně shledávám toto ustanovení jako vhodné zákonné úpravě a to i přesto, ţe jiţ byla tato otázka dostatečně rozebrána judikaturou NS ČR.
174
Návrh nového občanského zákoníku [online]. Praha: Vláda ČR, vydáno 26.5.2011 [cit. 27. 12. 2011]. Dostupný z: http://eklep.vlada.cz/eklep/page.jsf „Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelům bydlení.“ 175 Důvodová zpráva k návrhu nového občanského zákoníku [online]. Praha: Vláda ČR, vydáno 26.5.2011 [cit. 27. 12. 2011]. Dostupný z: http://eklep.vlada.cz/eklep/page.jsf 176 Návrh nového občanského zákoníku [online]. Praha: Vláda ČR, vydáno 26.5.2011 [cit. 27. 12. 2011]. Dostupný z: http://eklep.vlada.cz/eklep/page.jsf 177 Tamtéţ 49
Výpověď z nájemního vztahu jakoţto nejfrekventovanější způsob zániku nájemního vztahu je upravena v § 2288 a násl. NOZ. Dle §2288 odst. 1 NOZ: „Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.“178 Všechny čtyři základní podmínky jsou totoţné s předchozí právní úpravou. V souladu se současnou právní úpravou je pronajímatel ve výpovědi povinen poučit nájemce o moţnosti přezkumu výpovědi u soudu a moţnosti vznést proti výpovědi námitky. Pokud tyto náleţitosti nebude výpověď obsahovat, je taková výpověď dle zákona neplatná. §2288 NOZ upravuje výpovědní důvody na straně pronajímatele179. Obdobně jako u současné právní úpravy je stanovena povinnost uvést ve výpovědi výpovědní důvod, který je upraven v zákoně. Výpovědní důvody prošly poměrně výraznou změnou. Z původních, poněkud obdobných důvodů, tedy hrubého porušení povinností nájemce, popř. hrubého porušení dobrých mravů, bude v budoucnosti pouze hrubé porušení povinností nájemce. Ustanovení o více bytech na straně nájemce, popř. o tom, ţe nájemce byt bez váţného důvodu neuţívá, nový občanský zákoník neobsahuje vůbec. Oproti těmto důvodům přibývá důvod, kdy nájemce byl odsouzen pro úmyslný trestný čin na pronajímateli a ostatních osobách v ustanovení §2288 odst. 1 písm. b) zmíněných. Dalším důvodem je potřeba ve veřejném zájmu byt vyklidit, poněvadţ s ním bude naloţeno tak, ţe jej nebude moci nájemce uţívat. Domnívám se, ţe jde o obdobu §711a odst. 1 písm. b) OZ. Tvůrci zákona zvolili dle důvodové zprávy demonstrativní výčet. Ten následně doplnili o §2288 odst. 1 písm. d) NOZ, podle něhoţ lze dát nájemci výpověď téţ, je-li tu jiný obdobně závaţný důvod pro vypovězení nájmu.180 Tvůrci zákona tímto ustanovením opouštějí současnou koncepci taxativního výčtu, jakoţto výrazu ochrany nájemce v nájemním vztahu. Je pravdou, ţe současná právní úprava obsahuje ustanovení §711 odst. 1 písm. c) OZ. Zde je však moţnost přílišné extenze omezena. Jsem toho názoru, ţe dané ustanovení není vhodně nastaveno. Veškerá tíha nad tímto ustanovením je tak naloţena na soudce, na kterých teď bude záleţet, jakým způsobem budou tento pojem vykládat. Důvodová zpráva k NOZ alespoň naznačuje, ţe výklad by měl jít
178
Návrh nového občanského zákoníku [online]. Praha: Vláda ČR, vydáno 26.5.2011 [cit. 27. 12. 2011]. Dostupný z: http://eklep.vlada.cz/eklep/page.jsf 179 Tamtéţ. 180 Tamtéţ. 50
restriktivním směrem.181 I přesto neskrývám obavy nad přílišným rozšiřováním výpovědních důvodů. Tvůrci zákona v §2288 odst. 2 NOZ zmiňují další dva důvody, pro které lze pronajímatelem vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, ţe se jedná o potřebu bytu pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manţela v přímé linii a dále také nově pokud má byt být uţíván pronajímatelem v případě, ţe opouští rodinnou domácnost a manţelství bylo rozvedeno či alespoň podán návrh na rozvod.182 Toto ustanovení je podmíněno v §2289 NOZ tím, ţe pronajímatel provede změnu, kvůli které podal výpovědní důvod do jednoho měsíce od podání výpovědi. Jde o jasnou limitaci zneuţití tohoto důvodu. Nesplní-li pronajímatel tuto podmínku, je povinen nájemci byt znovu pronajmout a uhradit mu škodu tím způsobenou. §2291 NOZ představuje případy, kdy je pronajímatel oprávněn podat výpověď bez výpovědní doby. Jde o případy, kdy nájemce poruší svoji povinnost zvlášť závaţným způsobem. V §2292 NOZ jsou demonstrativně uvedeny způsoby – jde o neplacení nájmu, poškozování bytu nebo domu závaţným způsobem či způsobování závaţných škod spolubydlícím osobám.183 Toto ustanovení má výrazně sankční charakter. Otázkou zůstává, proč dané ustanovení není součástí ustanovení v §2288 NOZ. Pronajímatel je pochopitelně povinen přesně uvést ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závaţné porušení. Citované ustanovení dále zmiňuje, ţe vedle uvedení zvlášť závaţného porušení můţe pronajímatel vyzvat nájemce k odstranění závadného chování, popř. odstranění protiprávního stavu. Jednou z těchto moţností je povinen pronajímatel realizovat. Podoba nového občanského zákoníku je v otázce výpovědi nájemního vztahu změněna dle mého názoru aţ příliš výrazně. Na druhou stranu NOZ zcela vypouští některé instituty, které tvoří naprostý základ současné právní úpravy. Jedná se dle mého názoru především o právo na bytovou náhradu, coţ povaţuji za výrazné negativum nové právní úpravy. Dále dle mého názoru tvůrci zákona nesprávně opouštějí koncepci výpovědi s přivolením a bez přivolení soudu. Dle budoucí právní úpravy jiţ není zmíněna výpověď s přivolením soudu. Nutno dodat, ţe nájemce má moţnost v prekluzivní lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi podat návrh na posouzení výpovědi k soudu.
181
Důvodová zpráva k návrhu nového občanského zákoníku [online]. Praha: Vláda ČR, vydáno 26.5.2011 [cit. 27. 12. 2011]. Dostupný z: http://eklep.vlada.cz/eklep/page.jsf 182 Návrh nového občanského zákoníku [online]. Praha: Vláda ČR, vydáno 26.5.2011 [cit. 27. 12. 2011]. Dostupný z: http://eklep.vlada.cz/eklep/page.jsf 183 Tamtéţ. 51
U zániku nájmu bytu ukončením výkonu práce pro zaměstnavatele nedochází k výrazným změnám. Úpravu lze nalézt v §2297-2299 NOZ.184 Dle NOZ je nájem bytu ukončen posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy byl s nájemcem ukončen výkon práce. Změněné je ustanovení ohledně ukončení výkonu práce z váţného důvodu u některé ze stran. Zde je lhůta pro skončení nájmu sluţebního bytu prodlouţena na dva roky. Ostatní v bakalářské práci zmíněné absolutní způsoby zániku nájmu bytu neprošly výraznými změnami. Jedná se o zánik nájmu bytu splynutím, narovnáním, pro nemoţnost plnění, odstoupením od smlouvy. Tyto instituty jsou upraveny v obecné části nového občanského zákoníku. U relativního zániku nájmu bytu jsou upravena především problematika smrti nájemce a dále změny vlastnického práva. U dohody o výměně bytu jiţ bylo výše uvedeno, ţe s ní nový občanský zákoník nepočítá. U změny vlastnického práva se bude dle důvodové zprávy, obdobně jako u současné právní úpravy vycházet z obecné zásady, ţe změnou vlastníka se nájem neruší a obligace trvá i nadále.185 §2224 NOZ obsahuje úpravu změny vlastnického práva u nájmu bytů. Dle tohoto ustanovení: „Byl-li pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví. K opačnému ujednání se nepřihlíží.“186 Důvodová zpráva toto ustanovení komentuje následovně: „Byl-li pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemůže mu být změna vlastnictví věci na újmu. Tím však není vyloučen požadavek na náležitou péči nabyvatele věci o vlastní záležitosti. Tak např. kupuje-li někdo dům s nájemními byty, zakládá to zpravidla skutkovou domněnku, že jsou pronajaty.“187 S touto úpravou lze v zásadě souhlasit. U trvalého opuštění domácnosti se dle NOZ počítá jiţ pouze u sluţebních bytů, jejichţ zánik nájmu bytu je upraven v §2297 NOZ. Dle S. Křečka se nově počítá u bytů nesluţebních jiţ pouze toliko s důsledky, které nastanou po smrti nájemce.188 Jestliţe výše uvedené způsoby zániku nájmu bytu jsou v novém občanském zákoníku upraveny spíše stručněji, u smrti nájemce jakoţto relativního zániku nájmu bytu je tomu naopak. Tento institut je upraven v §2279-2284 NOZ. Obdobně jako u současné právní 184
Tamtéţ. Důvodová zpráva k návrhu nového občanského zákoníku [online]. Praha: Vláda ČR, vydáno 26.5.2011 [cit. 27. 12. 2011]. Dostupný z: http://eklep.vlada.cz/eklep/page.jsf 186 Návrh nového občanského zákoníku [online]. Praha: Vláda ČR, vydáno 26.5.2011 [cit. 27. 12. 2011]. Dostupný z: http://eklep.vlada.cz/eklep/page.jsf 187 Důvodová zpráva k návrhu nového občanského zákoníku [online]. Praha: Vláda ČR, vydáno 26.5.2011 [cit. 27. 12. 2011]. Dostupný z: http://eklep.vlada.cz/eklep/page.jsf 188 KŘEČEK, S. Aktuální přehled změn v bytovém právu po novele OZ č. 132/2011. Bulletin advokacie. 2011. č.7-8. s. 22. 52 185
úpravy se stává nájemcem v případě úmrtí jednoho z manţelů pozůstalý manţel. Členové společné domácnosti se poté dělí do dvou skupin v závislosti na podmíněný souhlas pronajímatele. Stěţejním ukazatelem je rodinná příbuznost. Není však vyloučena odlišná dohoda. V §2282-2283 NOZ je nastavena koncepce ohledně dědění nájemného. Vychází se ze základní koncepce, ţe přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nájemcova dědice tak, ţe však kaţdá ze stran má v tomto případě právo nájem vypovědět ve zkrácené výpovědní době.189 Výpovědní doba zde činí dva měsíce. Nutno však dodat, ţe i přes rozšíření právní úpravy nedochází k výraznějším změnám.
Závěr Bakalářská práce na téma zánik nájmu bytu si kladla za svůj primární cíl analyzovat jednotlivé druhy zániku tohoto právního vztahu s důrazem na výpověď ze strany pronajímatele jakoţto nejfrekventovanější a nejzávaţnější způsob zániku nájmu bytu. V úvodu práce byl nastíněn samotný pojem nájemní smlouva a vymezen pojem byt, který poněkud překvapivě není v občanském zákoníku nikterak vymezen. Následoval stručný pohled do historie, z níţ je patrné, ţe kořeny úpravy zániku nájmu sahají aţ doby římského práva. Z historického pohledu bych rád vyzdvihl zejména prvorepublikovou právní úpravu, ze které se lze i v dnešní době úspěšně inspirovat. Nejobsáhleji byla analyzována právní úprava týkající se absolutního zániku nájmu bytu, zejména potom problematika výpovědi nájmu ze strany pronajímatele. Osobně kladně hodnotím novelu z roku 2007, pokud jde o opuštění tehdejší koncepce, kdy kaţdá výpověď pronajímatele byla podmíněna přivolením soudem. Stávající koncepce, kdy u některých důvodů není potřeba přivolení soudem a záleţí na nájemci, zda se proti výpovědi bude bránit cestou ţaloby, na mne působí jako spravedlivější a vhodnější. I přesto jsem toho názoru, ţe vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, je vztahem chráněným a toto mírné oslabení předchozí pozice nájemce, která byla aţ příliš silná, povaţuji za správné. To se projevilo i v bytových náhradách, kdy u některých případů jiţ nepřipadá nájemci bytová náhrada. Opět se dle mého názoru jedná o vhodnou koncepční změnu, poněvadţ se domnívám, ţe je zbytečné nájemci, který způsobil ukončení nájemního vztahu svým porušením povinnosti, ještě zajišťovat bytovou náhradu. U zajišťování bytových náhrad bych však shledával větší míru součinnosti ze strany státu, která není dostatečná.
189
Důvodová zpráva k návrhu nového občanského zákoníku [online]. Praha: Vláda ČR, vydáno 26.5.2011 [cit. 27. 12. 2011]. Dostupný z: http://eklep.vlada.cz/eklep/page.jsf 53
Následně bylo v práci poukázáno na mnoho dalších způsobů zániku nájmu bytu, které současný občanský zákoník připouští. Oproti výpovědi nájmu bytu jde o způsoby ukončení nájemního vztahu méně frekventované, avšak nutno zdůraznit, ţe o způsoby důleţité. Druhou základní skupinou zániku nájmu bytu jsou způsoby relativní, u kterých nedochází k zániku právního vztahu, nýbrţ toliko ke změně na straně subjektů právního vztahu. Těchto důvodů, jak bakalářská práce ukázala, je daleko méně, avšak taktéţ jsou velmi důleţité. Zejména problematika smrti nájemce je ţel bohu dosti častá a je proto nutno tuto problematiku náleţitě reflektovat. Předposlední kapitola upravila zánik nájmu bytu u bytů druţstevních, zvláštního určení a bytů v domech s byty zvláštního určení. Celkově vzato, povaţuji právní úpravu občanského zákoníku v části upravující institut zániku nájmu bytu za dostatečnou. Za negativa jsem do účinnosti novely z roku 2011 povaţoval především absenci bytové náhrady u bytů zvláštního určení a i nadále povaţuji mnoho neurčitých, aţ vágních pojmů, které však nutno dodat jiţ povětšinou dostatečně vymezila judikatura. Nicméně u některých z nich by k ujasnění prospěl alespoň demonstrativní výčet. V průběhu psaní této bakalářské práce došlo k některým výrazným změnám prostřednictvím novely zákonem č. 132/2011 Sb. Tato novela nabyla účinnosti 1.11.2011. Tyto změny jsou v práci zapracovány. Zde bych chtěl vyzdvihnout především zakotvení zvýšené ochrany u osob starších 70 let. Za nedostatečnou povaţuji novelizovanou úpravu přechodu nájmu bytu. Nicméně z komplexního pohledu jde o novelizaci vhodnou a reflektující aktuální problémy. Ke zcela zásadním změnám však dojde s nabytím účinnosti nového občanského zákoníku, který v průběhu psaní mé bakalářské práce, která byla převáţně tvořena v době jeho schvalování, vstoupil v platnost dne 22.3.2012 a účinnosti nabývá dnem 1. ledna 2014. Poslední kapitola této bakalářské práce se pokusila alespoň nastínit právní úpravu zániku nájmu bytu v novém občanském zákoníku. V první části byl zmíněn vznik tohoto kodexu, který do jisté míry předznamenává i názor autora na tuto úpravu. Druhá část jiţ reflektuje úpravu nájmu bytu. K mému velkému překvapení došlo k výrazné obměně výpovědních důvodů, kdy některé zcela zmizely a některé byly nahrazeny jinými. Zde dle mého názoru dochází k prvnímu velkému omezení ochrany pozice nájemce v nájemním vztahu. To je dáno výpovědním důvodem, kde je nabídnuta soudci široká škála moţností, které podřadí pod výpovědní důvod. Druhé výrazné omezení spatřují ve zrušení koncepce vyjmenovaných druhů výpovědí, které podléhají přivolení soudem, a zcela je zrušena také koncepce bytových 54
náhrad. Tímto jiţ je ochranářská pozice nájemce de facto neexistující, coţ v době trţní ekonomiky, kdy existuje jiţ volný trh s byty, je dle mého názoru krok správným směrem. V ostatních ustanoveních tvůrci zákona vsadili na generální klauzule, které jsou na první pohled nejasné a relativně neurčité, coţ není zejména s ohledem na absenci relevantní judikatury, stav ţádoucí. Adresáti NOZ budou zcela jistě dlouhou dobu značně často uvedeni do nejistoty, kterou přinese časté pouţívání neurčitých právních pojmů, neţ bude existovat propracovaná judikatura soudů, od níţ se bude moţné odrazit. Věřím, ţe právě jejich uţití je projevem důvěry vůči soudci, který bude svým výkladem tvořit právo mezi stranami a přizpůsobovat jej tak kaţdodennímu tepu ţivota a poţadavkům doby. Neznaje konkrétní dopady v aplikační praxi, které mimochodem budou známy aţ za mnoho let, zda-li vůbec, si dovolím tvrdit, ţe úprava nájemní smlouvy a v ní upravený zánik nájmu bytu, je ve stávající podobě nedostatečná a krokem spíše zpět, neboť současná platná a účinná právní úprava je nepochybně kvalitnější a detailnější.
Seznam literatury Knižní díla DEJLOVÁ, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, 93 s. ISBN: 8071793906 ELIÁŠ, K., HAVEL, B. Osnova občanského zákoníku. Osnova zákona o obchodních korporacích. Plzeň: Aleš Čeněk. 2009. 574 s. ISBN: 9788073802059 FIALA, J., KINDL, M et al. Občanský zákoník. Komentář. II. díl. 1. vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009, 788 s. ISBN: 9788073573959 FIALA, J., KORECKÁ, V., KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha: Linde a.s. 2005. 263 s. ISBN: 807201241X HOLUB, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. svazek §§480-880. Praha: Linde, a.s., 2003, 761-1049 s. ISBN: 8072014064 KINCL, J., URFUS, V., SKŘEJPEK, M. Římské právo. 2. doplněné a přepracované vydání. Praha: C.H. Beck. 1995. 386 s. ISBN: 8071790311 KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J. a kol. Občanské právo hmotné. Svazek II. Díl třetí: Závazkové práv, třetí aktualizované a doplněné vydání. Praha: ASPI a.s., 2002, 631 s. ISBN: 8085963515 KORECKÁ, V. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu. 2. aktualizované a rozšířené vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2011, 847 s. ISBN: 9788073576370 55
KŘEČEK, S., HRUBÝ, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovením §711 a §711a občanského zákoníku.. Praha: Linde a.s. 2007. 212 s. SYSNO: 000504894 PELIKÁNOVÁ I., Obchodní právo. Obligační právo – komparativní rozbor. 4. díl, Praha: ASPI, 2009, 395 s. ISBN: 9788073574284 PLECITÝ, V., VRABEC, J., SALAČ, J. Základy občanského práva. 5. upravené vydání. Plzeň: Aleš Čeněk, s.r.o., 2010, 297 s. ISBN: 9788073802936 SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, a.s. 2005. 150 s. ISBN: 8025108007 ŠVESTKA, J., JEHLIČKA, O., ŠKÁROVÁ, M., SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10.vydání. Praha: C. H. Beck, 2006, 1465 s. ISBN: 8071794864 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II. §460-880. Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, 1114 s. ISBN: 9788074001086
Časopisecká díla KŘEČEK, S. Aktuální přehled změn v bytovém právu po novele OZ č. 132/2011. Bulletin advokacie. 2011. č.7-8. s. 22. SEKANINOVÁ, E. K některým otázkám skončení nájmu pohledu soudní praxe. Právní rozhledy. 1994. č.2. s. 27 SELUCKÁ, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence. 2006. č.5. s. 42 ZLÁMAL, J. Nájem bytu po novelizaci občanského zákoníku. Bulletin advokacie. 2007. č.6. s. 33
Díla publikovaná v elektronických pramenech Hrubé porušování povinností z nájmu jako výpovědní důvod. epravo.cz [online]. Vydáno 16.10.2002 [cit. dne 1.12.2011]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/hrubeporusovani-povinnosti-z-najmu-bytu-jako-vypovedni-duvod-18986.html
Další elektronické zdroje Důvodová zpráva k návrhu nového občanského zákoníku [online]. Praha: Vláda ČR, vydáno 26.5.2011 [cit. 27. 12. 2011]. Dostupný z: http://eklep.vlada.cz/eklep/page.jsf Návrh nového občanského zákoníku [online]. Praha: Vláda ČR, vydáno 26.5.2011 [cit. 27. 12. 2011]. Dostupný z: http://eklep.vlada.cz/eklep/page.jsf
Právní předpisy a akty komunitárního práva Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na stavbu 56
Zákon č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 132/2011 Sb., kterým se mění některá ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů
Judikatura Rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové sp. zn. 20 Co 485/1996 ze dne 13.8.1997 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.10.1999, sp. zn. 2 Cdon 1010/1997 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 1.11.2007, sp. zn. 28 Cdo 1796/2007 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.10.2001, sp. zn. 26 Cdo 451/2000 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Cpjn 202/2008 ze dne 14.4.2010 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1165/2007 ze dne 19.2.2008 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4040/2007 ze dne 14.10.2008 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 864/2005 ze dne 16.3.2005 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2357/1999 ze dne 18.12.2001 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1981/2000 ze dne 15.3.2001 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 3 Cdo 69/1996 ze dne 26.7.1997 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1865/2004 ze dne 24.11.2005 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 20 Cdo 1551/1999 ze dne 31.5.2001 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1619/2003 ze dne 16.3.2004 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 933/2000 ze dne 26.4.2001 57
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1846/2000 ze dne 31.1.2001 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 2 Cdon 568/1997 ze dne 17.7.1997 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1660/1999 ze dne 21.3.2001 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3044/2006 ze dne 8.11.2007 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 813/2005 ze dne 12.1.2006 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Odo 1/2002 ze dne 15.5.2003 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 866/2002 ze dne 23.7.2002 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1740/2000 ze dne 17.4.2001 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 2 Cdon 1980/1997 ze dne 30.9.1999 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1670/2005 ze dne 11.5.2006 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 396/2001 ze dne 24.7.2002 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2047/2005 ze dne 4.7.2006 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 1402/1999 ze dne 7.2.2001 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Odo 266/2005 ze dne 21.3.2007 Rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 23.9.2004, sp. zn. IV. ÚS 524/2003 Rozhodnutí Ústavního soudu ČR sp. zn. I. ÚS 360/02 ze dne 31.5.2001 Zpráva Nejvyššího soudu ČR k některým otázkách výkladu a pouţívání ustanovení občanského zákoníku o společném uţívání bytu ze dne 1.12.1988, sp. zn. Cpj 40/88
58
