Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva
Skončení nájmu bytu Bakalářská práce
Autor:
Antonín Paluka Právní administrativa v podnikatelské sféře
Vedoucí práce:
Praha
JUDr. Aleš Rozehnal
Červen, 2009
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.
V Praze dne 15.6.2009
Antonín Paluka
2
Poděkování: Děkuji tímto JUDr. Aleši Rozehnalovi za cenné rady a připomínky při zpracování mé bakalářské práce a odborné informace, poskytnuté během studia.
3
Anotace: V této práci jsem se pokusil prozkoumat právní úpravu nájmu bytu a jeho skončení. Šel jsem po stopách právních úprav od historických počátků, přes období první republiky a období okupace. Dále pak smutným obdobím socialismu a totality aţ po právní úpravu dnešních dnů. Bydlení je velmi důleţitou potřebou kaţdého člověka a proto i právní úprava této oblasti se dotýká velké části naší společnosti. Tato práce by také měla vést k hlubšímu zamyšlení nad touto oblastí a pokusit se proniknout do nitra této problematiky, která je tak důleţitá pro naši společnost.
Annotation: In this work, I tried to explore the regulation of housing rental and its end. I went after the footsteps of legislation from the historical beginnings, through the First Republic and the occupation. Then a sad period of socialism and totalitarianism to the legislation now. Housing is a very important need of every human being and therefore the legislation this affects a large part of our society. This work should also lead to deeper reflection on this area and try to penetrate into the heart of this issue, which is so important for our society.
4
Obsah Prohlášení
2
Poděkování
3
Anotace
4
Obsah
5
Úvod
7
1. KAPITOLA: HISTORIE PRÁVNÍ ÚPRAVY NÁJMU BYTU
9
1.1
Začátky právní úpravy nájmu bytu v našich zemích
9
1.2
Období první republiky 1918-1938
10
1.3
Období okupace
15
1.4
Období let 1945-1989
15
1.5
Období od roku 1989-současnost
16
2. KAPITOLA: PRÁVNÍ ÚPRAVA NÁJMU BYTU
18
2.1
Obecná úprava nájmu bytu
18
2.2
Předmět nájmu
18
2.2.1
Zvláštní kategorie bytů
19
2.3
Nájemné
20
2.4
Dočasnost
21
3. KAPITOLA: NÁJEMNÍ SMLOUVA(OBECNÝ NÁJEM)
24
3.1
Nájem věci
24
3.2
Práva a povinnosti smluvních stran
24
3.3
Zánik nájmu(obecného)
26
4. KAPITOLA: ZÁNIK NÁJMU BYTU
28
4.1
Zánik nájmu bytu dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem
29
4.1.1
Náleţitosti dohody o zániku nájmu bytu
30
4.1.2
Uzavření soudního smíru a notářský zápis
31
4.1.3
Pluralita subjektů
31
4.2
Zánik nájmu bytu uplynutím doby
32
5
5. KAPITOLA: DALŠÍ ZPŮSOBY ZÁNIKU NÁJMU BYTU
34
5.1
Zánik nájmu bytu ukončením výkonu práce pro pronajímatele
34
5.2
Zánik nájmu bytu pro nemoţnost plnění
34
5.3
Zánik nájmu bytu smrtí nájemce
35
5.4
Zánik nájmu bytu odstoupením od smlouvy
35
5.5
Zánik nájmu bytu narovnáním
36
5.6
Zánik nájmu bytu splynutím
37
5.7
Soudní rozhodnutí o zrušení práva společného nájmu
37
6. KAPITOLA: ZÁNIK NÁJMU BYTU VÝPOVĚDÍ
39
6.1
Výpověď ze strany nájemce
39
6.2
Výpověď ze strany pronajímatele
40
6.2.1
Náleţitosti výpovědi
41
6.2.2
Doručování výpovědi
42
6.2.3
Výpověď bez přivolení soudu
43
6.2.4
Výpověď s přivolením soudu
47
6.2.5
Bytové náhrady
Závěr
51
Seznam pouţité literatury
53
6
Úvod Bydlení ….. bydlení je základní lidská potřeba. Lze si jen těţko představit, ţe by někdo z nás chtěl dobrovolně bydlet ve stanu, jeskyni, či jen tak pod širým nebem. Institut nájmu bytu je jedním z nejrozšířenějších způsobů, pomocí kterého se tato potřeba uspokojuje, a proto je velmi důleţité věnovat mu velkou pozornost. Kaţdý jedinec má právo bydlet, ale v ţádném případě není povinností společnosti mu toto právo zajistit. Úkolem společnosti, potaţmo státu, je, aby kaţdému svému občanovi uspokojení této potřeby umoţnila. K tomuto účelu vyuţívají vlády jednotlivých států bytovou politiku a její koncepci. K tomu, aby vláda ochránila především sociálně slabší občany, vyuţívá různé nástroje a s jejich pomocí zasahuje do trhu s byty a hlavně ovlivňuje výši nájemného v bytech s regulovaným nájemným. Koncepce bytové politiky je velmi silně ovlivněna rozloţením politických sil v zemi. Bytová politika je velmi mocným nástrojem v politickém boji o voliče, kteří jsou samozřejmě branou k vládnutí a moci. To, jak silné je toto téma, můţeme názorně vidět na naší nedávné minulosti, vztahující se k období od sametové revoluce prakticky aţ do dnešních dnů, na příkladu deregulace nájemného. Všechny vlády v tomto období věděly, jak je vysoká regulace nájemného nespravedlivá vůči majitelům domů. Ţádné z těchto vlád se však do nějakého výrazného zásahu do této věci nechtělo. To, ţe politické strany vyuţívají bytovou politiku k mocenskému boji, však není příliš šťastné, protoţe v těchto bojích se situace rozhodně neřeší konstruktivním způsobem, spíše naopak. Regulace nájemného je velmi účinným, ale také hlavně velmi nebezpečným nástrojem, při ovlivňování bytové politiky. Zasahuje totiţ do základního lidského práva a to do práva vlastnického. Jedním vlastnickým právem k bytu, které platí jiţ od dob starého Říma, je právo brát z majetku uţitek. Z tohoto důvodu by se mělo v otázkách regulace nájemného postupovat velmi obezřetně. Koneckonců
Evropský soud pro lidská práva jiţ v minulosti ve věci
regulace nájemného rozhodoval a to například v případě Polska. Taktéţ čeští vlastníci bytů a domů podali k tomuto soudu svou ţalobu. Lze předpokládat, dle minulých rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva, ţe v budoucnosti bude těmto ţalobám vycházet vstříc a jejich vlastnická práva bude chránit. To znamená, ţe regulaci nájemného v Evropě nečeká příliš světlá budoucnost. Bohuţel, v České republice postupuje deregulace zatím příliš pomalu a v nedostatečné míře.
7
Velmi důleţitým aspektem nájmu bytu je taktéţ právní vztah mezi majitelem bytu (či domu) a nájemníkem. Je naprosto nezbytné, aby právní vztahy mezi nimi byli jasné a čitelné. V této práci se pokusím právě o proniknutí do jedné z částí právních vztahů mezi majitelem a nájemníkem a to do spíše konečné fáze jejich vztahu a tím je zánik nájmu bytu.
8
1. Historie právní úpravy nájmu bytu 1.1. Začátky právní úpravy nájmu bytu v našich zemích Historie právní úpravy nájmu bytu na území dnešní České republiky začíná v roce 1917 a to vládním nařízením č.34/1917 Ř.z. s účinností od 27.1.1917. Po pravdě řečeno, to nebyla úplně první právní úprava na našem území. V roce 1917 byla Česká republika stále ještě součástí Rakouska – Uherska ve kterém jiţ platil Obecný občanský zákoník z roku 1811, ve kterém umoţňovalo např. ustanovení § 1118 zákona č. 946/1811 Sb.z.s.pronajímateli „ ţádati dřívější zrušení smlouvy, kdyţ nájemce (pachtýř) věci uţívá tak, ţe tím vzchází věci značná újma, kdyţ bývá upomenut se zaplacením nájemného (pachtovného) , tak prodlévá, ţe do projití období zadrţené nájemné (pachtovné) úplně nezapravil, nebo kdyţ se musí pronajaté stavení znovu vystavěti.”1 Další moţné důvody k vypovězení nájemné smlouvy, dle tohoto Obecného zákoníku občanského byly, jestliţe nájemník nechtěl akceptovat přípustné zvýšení nájemného nebo pokud hrubě a soustavně porušoval domovní řád nebo kdyţ vlastník byt potřeboval pro sebe a kdyby v případě neuvolnění tohoto bytu utrpěl větší újmu neţ nájemník. Dále byl v tomto období v platnosti Civilní řád soudní č.113/1895 ř.z. ten obsahoval mezi zvláštními způsoby řízení úpravu „ řízení v rozepřích ze smlouvy nájemní nebo pachtovní.“ V tomto zkráceném řízení bylo moţno podat ke skončení nájmu bytu jak výpověď soudní, tak i výpověď mimo soudní. Obě tyto výpovědi se lišili pouze ve formě jejich podání. Odpůrcem mohl být jak nájemce tak pronajímatel. Oběma dvěma náleţelo právo podat námitky jak proti soudní tak i proti mimosoudní výpovědi. Tyto námitky mohly být podány písemně i ústně. Zajímavé je, ţe řízení o výpovědích odevzdání a převzetí bytů patřila mezi tzv.feriální věci ( §224 odst.6 c.ř.s.) , které se soudily i v období soudních prázdnin.2 Vraťme se ale do období vydání vládního nařízení č.34/1917 Ř.z. a to do období 1.světové války. V letech 1914-1918 došlo v důsledku probíhajícího největšího válečného konfliktu v oblasti nájemného bydlení ke zhroucení trhu. Pracovní síly se masově stěhovaly do měst kvůli zvýšení zbrojní výroby a tím docházelo k veliké poptávce po nájemném bydlení. Zvýšením této poptávky došlo k razantnímu zvýšení nájemného. Ruku v ruce s tímto stavem šla i nekontrolovaná hyperinflace. Ta byla následkem zoufalého nedostatku financí ve státní pokladně a následným vydáváním miliard nekrytých státovek. Proto stát zareagoval válečnými opatřeními na ochranu nájemníku, která byla téţ prezentována i jako ochrana 1 2
Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007
9
majitelů domů. Z výše uvedených důvodů bylo vydáno jiţ zmíněné vládní nařízení č. 34/1917 Ř.z. s účinností od 27.1.1917. Tímto nařízením se rozdělil bytový fond na domy staré, ve kterých bylo nájemné regulované a domy nové s nechráněnými nájmy. Tato regulace platila pouze v taxativně vyjmenovaných městech. Jedním z nich byla např. Plzeň, ale překvapením je, ţe tam nepatřila Praha. Regulace byla dočasným válečným opatřením, které upravovalo povolené zvyšování nájemného vzájemnou dohodou a tím chránilo nájemníka před jednostranným zvyšováním nájemného a i před výpovědí nájemní smlouvy. Zároveň však chránilo i majitele domů před zvyšováním úrokových sazeb hypotečních úvěrů poskytnutých na činţovní domy ze strany bank. Dalším krokem z důvodu dlouhotrvající války bylo nařízení, které rozšířilo ochranu nájemníků na všechny obce a to vládním nařízením č.21/1918 Ř.z. z 20.1.1918. Posledním krokem bylo nařízení ministerstva sociální péče č.368/1918 Ř.z., které dávalo za povinnost nahlášení nevyuţitých bytů.3
1.2. Období první republiky 1918-1938 Ochrana nájemního bydlení byla v letech 1918-1938, tedy za existence první republiky, upravena více neţ 20-ti právními předpisy. Takové mnoţství právních předpisů bylo nutné proto, protoţe doba platnosti většiny těchto právních předpisů byla přesně stanovena. Po uplynutí této doby se musel stávající právní předpis buď prodlouţit, nebo se musel vydat právní předpis nový. Abychom mohli sledovat historii nájmu bytu a vývoj důleţitých výpovědních důvodů a deregulačních nařízení, uvedeme si zde nyní ty nejdůleţitější z nich. Nařízení č.83/1918 Sb.z.a n., nařízení č. 62/1919 Sb.z. a n., zákony o ochraně nájemníků č.275/120 Sb.z. a n. ,č.130/1922 Sb.z. a n. , č. 85/1923 Sb.z. a n., č.85/1924 Sb.z. a n., č.48/1925 Sb.z. a n., č.44/1928 Sb.z. a n ,č.210/1931 Sb.z. a n., zákon č. 32/1934 Sb.z. a n.tímto posledním uvedeným zákonem se doplňovaly a prodluţovaly zákony bytové péče. Výpovědní důvody v tomto období můţeme rozdělit na výpovědní důvody na straně pronajímatele, na straně nájemce, důvody kvůli stavu domu, ostatní důvody a také jestli můţe pronajímatel výpovědní důvody uplatnit bez předchozího přivolení soudu, či nikoliv.Zákonný výčet důleţitých výpovědních důvodů byl demonstrativní.Soud však při řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu posuzoval a judikoval i případy dalších důleţitých výpovědních důvodů neţ ty, které byly v zákoně uvedeny a inspiroval zákonodárce, aby je do příštího
3
http://www.mesec.cz/clanky/deregulace-najemneho-zkusenosti-z-1-republiky/
10
zákona výslovně uvedli. To znamenalo,ţe při splnění všech zákonných podmínek,byla pozice pronajímatele silnější.4 Tento stav je názorně vidět na tom,ţe zatímco nařízení č. 83/1918 Sb.z. a n.obsahovalo pouze sedm výpovědních důvodů, zákon č. 44/1928 Sb.z. a n. jich obsahoval jiţ devatenáct. V těchto výpovědních důvodech se postupně zpřesňovaly podmínky, za kterých mohl soud k výpovědi přivolit. K výpovědi nájemného musel tedy přivolit soud.5 Zde je pro příklad oněch sedm stanovených výpovědních důvodů: prodlení s placením činţe, zdráhá-li se nájemník svolit s přípustným zvýšením činţe, pokud neustále nebo hrubě porušuje platný domovní řád, dle §1118 o.z., tj. uţívání věci ke značné škodě pronajímatele, potřebuje-li vlastník nájemního předmětu sám pro sebe a utrpěl-li by značnější újmu neţ nájemník, potřebuje-li vlastník nájemního předmětu, který byl aţ dosud určen k obývání dělníky, nebo jinými zřízenci jeho vlastního závodu, nutně pro tento účel, přenechá-li nájemce nájemní předmět zcela nebo z části se zařízením nebo bez něho někomu jinému za vzájemné plnění vzhledem k nájemnému, které sám platí, nepoměrně vysoké. Dne 28.10.1918 vznikla Československá republika a na základě recepční normy č.11/1918 Sb.z. a n. o zřízení Československé republiky, došlo k převzetí Rakouského občanského zákoníku z roku 1811 AGBG, ve znění jeho novel. Nařízení ministra sociální péče a spravedlnosti č. 83/1918 Sb. z. a n. státu Československého o ochraně nájemce, bylo první normou týkající se problematiky nájmu bytu. Ve znění dalšího nařízení č.62/1919 Sb.z. a n. byly z působnosti tohoto nařízení vyňaty nájmy sjednané s cizími státními příslušníky. Dále toto nařízení potvrdilo rozdělení domů na domy zkolaudované před a po 27.lednu 1917. Také se však nesmělo jednostranně zvyšovat nájemné. To mohlo být zvýšeno pouze v mimořádných případech, například kdyţ byla zvýšena úroková míra hypotéky váznoucí na domě. O moţnosti zvýšení nájemného a jeho přiměřenosti rozhodl po návrhu nájemníka, či pronajímatele příslušný nájemní úřad. A tam, kde nebyl, příslušný okresní soud. V těchto řízení byly mimo jiné vyslechnuty i osoby
4 5
Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007
11
místních poměrů znalé. Mimo zákon byl také postaven prodej dekretu ze zřejmě spekulativních důvodů.6 Nařízení č. 83/1918 Sb.z. a n. bylo nařízením o ochraně nájemců, dle něhoţ mohl dát pronajímatel nájemníkovi, či podnájemníkovi, výpověď pouze se svolením soudu. Nařízení č. 62/1919 Sb z. a n. měnilo a doplňovalo nařízení č. 83/1918 Sb.z. a n. ze dne 17.prosince 1918. Například, v nařízení č. 83/1918 Sb. z. a n. byl uveden výpovědní důvod potřeby bytu pro pronajímatele a další osoby. Dalšími osobami v tomto nařízení byly osoby příbuzné nebo sešvagřené v přímé linii. Naproti tomu v nařízení č.62/1919 Sb. z. a n. byl tento okruh osob omezen pouze na samotnou osobu pronajímatele. Dalším důleţitým výpovědním důvodem v těchto nařízeních, bylo byl-li nájemce v prodlením s placením činţe. Nájemník taktéţ nesměl vzít nikoho do podnájmu bez svolení vlastníka.Detailně precizován byl za první republiky výpovědní důvod, který dnes známe jako porušování dobrých mravů. V případě vyuţití tohoto výpovědního důvodu neměl nájemník nárok na jakoukoliv bytovou náhradu. Nařízení č. 83/1918 Sb. z. a n. spojilo výpovědní důvod s tím, ţe nájemce „ ztrpčoval neustálým nebo hrubým přestupováním platného domovního řádu nebo svým bezohledným, uráţlivým nebo jinak nenáleţitým chování spolubydlícím bydlení v domě” nebo porušoval-li těţce pořádek v domě. Totéţ platilo „o chování se osob, které nájemce přijal do místností jím najatých, pokud opomene zjednati nápravu jemu moţnou.”7 Další v řadě právních norem upravujících právní úpravu nájmu bytu, byl zákon č. 275/1920 Sb. z. a n.. Tento zákon rozšiřoval moţné výpovědi nájmu z bytu ze strany majitele. Šlo o moţnost vyuţití bytu k jinému účelu, prokázáním úředního povolení k uţitečné stavbě. Podmínkou však bylo opatřit nájemníkovi náhradní byt. Tento byt však musel soud uznat za přiměřený. Jedním z důleţitých důvodů v tomto zákoně byla také moţnost vypovědět nájemní smlouvu kvůli opětovnému, hrubému porušení pořádku v domě nebo působení pohoršení v domě.8 Moţnost této výpovědi však byla podmíněna předchozí marnou výzvou nájemci k nápravě. Majitel mohl také ţádat o zrušení nájemní smlouvy bez výpovědi jestliţe nájemník zneuţíval byt ke značné škodě majitele. Majitel také nájem nesměl podmiňovat tím, ţe nájemník koupí zařízení bytu. Také podnájemné nesmělo převyšovat nájemné. Tento zákon také stanovoval, ţe platí předválečné nájemné a majitel mohl zvýšit nájemné pouze maximálně o 20%, coţ při válečné hyperinflaci nebyla pro majitele domů a bytů příjemná záleţitost. Chtěl-li majitel nájemné zvýšit více, mohl tak učinit pouze 6
http://www.mesec.cz/clanky/deregulace-najemneho-zkusenosti-z-1-republiky/ Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 8 Toto se vztahovalo nejen k samotné osobě nájemníka ale i k členům jeho domácnosti a osobám v jeho sluţbách. 7
12
s přivolením příslušného nájemního úřadu a ten tak mohl učinit pouze v odůvodněných případech, jako například náhlá nutnost provedení opravy domu.9 Dalším výpovědním důvodem bylo nezaplacení smluveného nebo v přípustné míře zvýšeného nájemného. Byla zde však podmínka, ţe byl na tuto skutečnost upomenut po uplynutí obvyklé či sjednané lhůty splatnosti a nezaplatil ani do konce nové lhůty, kterou mu pronajímatel alespoň na 24 hodin povolil. Tento výpovědní důvod byl ještě upraven pozdějším zákonem č. 85/1924 Sb. z. a n.připojením podmínky, ţe výše nájemného nesmí být sporná. Výpověď z výše uvedeného důvodu, dle zákona č.275/1920 Sb. z. a n., mohl soud v případě ţe nájemník dluţné nájemné zaplatil před skončením řízení, odepřít výpověď.10 Omezená účinnost zákona č. 275/1920 Sb. z. a n. na dva roky, přinesla nutnost nové právní úpravy, kterou se stal zákon č. 130/1922 Sb. z. a n.. Nejdůleţitější změnou v tomto zákoně pak bylo zrušení nájemních úřadů a kompetencí obecních úřadů a přenesení těchto pravomocí na okresní soudy. O přípustnosti zvýšení nájemného rozhodoval tedy soud. Dle vlastního zjištění mohl přiměřeně upravit výši nájemného. I na dále bylo třeba přivolení soudu při výpovědi nájmu.11 Majitelé domů měli moţnost jednostranně zvyšovat nájemné, ale pouze do určité procentuální výše. Ta se vázala na velikost bytu. Jestliţe majitel potřeboval byt pro ţenaté nebo vdané děti, musel být zajištěn nájemníkovi náhradní byt, který byl soudem uznám za přiměřený. Dalším výpovědním důvodem bylo, spáchal-li nájemník trestný čin na pronajímateli a byl za něj odsouzen. Okruh chráněných a poškozených osob byl rozšířen v roce 1923 o pronajímatelovu manţelku bydlící v domě. Nově byl také zařazen do výpovědních důvodů trestný čin proti majetku obyvatel domu. Majitel taktéţ mohl dát výpověď nájemníkovi, který podle zákona o dávce z majetku a přírůstku na majetku přiznal jmění minimálně jeden milion korun. V následujících letech přicházely další zákony. Například zákon č. 85/1923 Sb. z. a n.. Tato právní norma umoţnila pronajímateli ţalovat o přivolení výpovědi z nájmu, jestliţe má nájemník nebo člen jeho domácnosti jiný dostatečný byt v obci a tento byt nepotřebuje při svém povolání nebo při jeho výkonu.12 Další vydaný zákon byl zákon č. 85/1924 Sb. z. a n.. Novým prvkem v tomto zákoně byla deregulace nájemného rozlišením bytů podle počtu místností. Tento zákon vyloučil ze zákonné ochrany čtyř a více pokojové byty. Z této ochrany byly taktéţ vyjmuty byty nově 9
http://www.mesec.cz/clanky/deregulace-najemneho-zkusenosti-z-1-republiky/ Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 11 http://www.mesec.cz/clanky/deregulace-najemneho-zkusenosti-z-1-republiky/ 12 Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 10
13
pronajaté po 1.5.1924 v obcích do dvou tisíc obyvatel. Jedno z ustanovení tohoto zákona také hovořilo o tom, ţe jeli vlastníkem obec, okres, ţupa, země nebo stát, váţe se k výpovědnímu důvodu podmínka zajištění dostatečného náhradního bytu nájemníkovi. Pozice nájemníků v těchto bytech, spolu s několika dalšími kategoriemi domů a bytů se počínaje dalším zákonem č.48/1925 Sb. z. a n. zhoršila a to proto, ţe se na ně přestaly vztahovat zákony o ochraně nájemníků a mohla na ně být aplikována ustanovení o soudní a mimosoudní výpovědi podle c.ř.s. Počínaje rokem 1925 bylo také upraveno zneuţití výpovědních důvodů. Kdyţ nebylo bytu, do 14-ti dnů po jeho vyklizení , pouţito k účelu pro který byla výpověď povolena, byl pronajímatel povinen byt bývalému nájemníkovi znovu pronajmout a nahradit mu škodu. Následoval zákon č.44/1928 Sb. z. a n., který obecně změnil to, ţe v případě potřeby bytu pro ţenaté nebo svobodné děti vlastníka, mohl tento opatřit nájemníkovi náhradní byt, který soud uznal za dostatečný místo přiměřený. Tento zákon dal také konečně moţnost výpovědního důvodu cizímu státu, který byl vlastníkem domu a tento dům získal před 1.dubnem 1928 a potřeboval nutně místnosti pro ubytování zaměstnanců diplomatické mise nebo konzulárního úřadu. Zde byla výpověď bez bytové náhrady. V tomto zákoně byla také umoţněna výpověď nájemníkovi, který měl v obci, kde bydlel nebo vykonával své povolání, dům ve kterém měl přiměřený byt, který nepodléhal ustanovením zákona o ochraně nájemníků. 13 Tato právní norma č.44/1928 Sb. z. a n. s prováděcím nařízením č. 103/1930 Sb. z. a n. zavedla také druhý nosný prvek a to rozlišení deregulace nájmů v bytech podle výše příjmů nájemníků.Dále tak zmenšila okruh bytů podléhajících regulaci. Regulace se přestala týkat všech nájemníků, jejichţ roční výdělek byl 100.tisíc korun a více a to od 10.října 1928, jestliţe ovšem byt nepouţívali taktéţ k výkonu svého povolání. K 1.1.1933 zákonem č. 210/1933 Sb. z. a n. byly vyňaty z ochrany zbylé pětipokojové i větší byty, pokud opět nebyly vyuţívány k výkonu povolání a nájemníci s ročním příjmem 75.tisíc a více. Od 1.1.1934 se ochrana přestala vztahovat i na nájemníky s ročním příjmem 50.tisíc korun a více . Dalším v řadě zákonů byl zákon č. 32/1934 Sb. z. a n., který uváděl, ţe se ochrana více nevztahuje, z účinností od 31.12.1934, na třípokojové byty, které se taktéţ nevyuţívaly k výkonu povolání a na nájemníky jejichţ roční příjem je 36.tisíc korun nebo alespoň 24.tisíc korun , jestliţe nájemník má povinnost péče výţivy jiné osoby.
13
Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007
14
K 30.6.1937 pozbyly ochrany i byty dvoupokojové a to zákonem č. 66/1936 Sb. z. a n.. Od 1.7.1938 byly tedy jiţ chráněny pouze byty jednopokojové a nájemníci s příjmem do 36.tisíc korun ročně a jestliţe pečovali o výţivu jiné osoby, byla hranice ročního příjmu 18.tisíc korun. Tímto posledním zákonem bych ukončil výčet zákonů a nařízení v tomto období a mohu zkonstatovat, ţe zákonný vývoj týkající se právní úpravy nájmu bytu byl za první republiky opravdu bohatý.
1.3. Období okupace V období okupace v tehdejším protektorátu Čechy a Morava nenastaly ţádné zásadní změny, týkající se právní úpravy nájmu bytu. Bylo zrušeno rozdělení na staré a nové byty a domy a to k 30.6.1940. Taktéţ hranice příjmů byla sníţena na 24.tisíc Kč, respektive 15.tisíc Kč. Do této chvíle platná ochrana nájmů byla vládními nařízení 187/1940 Sb z. a n. č. 63/1941 Sb z. a n. prodlouţena do konce roku 1941. Vládním nařízením č. 248/41 Sb. z. a n. byla ještě mírně omezena ochrana nájemníků proti výpovědi z nájmu bytu. Vládní nařízení č. 377/1942 Sb. z. a n. a prováděcí nařízení č. 136/1942 Sb. z. a n. pak jiţ jen rozšířilo omezenou ochranu nájemníků před výpovědí na všechny nájemní a podnájemní smlouvy aţ na některé výjimky. Do konce války pak zůstal stav z roku 1942 nezměněn.
1.4. Období let 1945-1989 Po roce 1945 došlo v nájemních vztazích k událostem, jejichţ neblahé důsledky pociťujeme dodnes. V roce 1948 se v naší zemi chopili moci komunisté. Výsledkem toho byl totalitní reţim, který zničil trţní mechanismus a silně poškodil vlastnické právo. Tato situace měla samozřejmě hrozivý dopad na oblast nájemního bydlení. V roce 1948 dal zákon č. 138/1948 Sb. o hospodaření s byty, národním výborům moţnost prakticky neomezeně rozhodovat o volných bytech. Národní výroby mohly také například vlastníkovi bytu přikázat nájemníka. Podle zákonu č. 138/1948 Sb. mohla být vlastníkovi do nájmu přikázána například osoba státně spolehlivá, která vykonávala v obci své zaměstnání a neměla v této obci svůj byt, nebo tento byt byl zdravotně závadný nebo nedostatečný. Tyto osoby byly v zákoně přesně vyjmenovány a byly pro ně vypracovány pořadníky. Majitelé bytů museli nahlásit kaţdý uvolněný nebo nadměrný byt do 15-ti dnů od jeho uvolnění.14 Národní výbor mohl takový byt nechat vyklidit nebo rozdělit či přestavět na menší. Toto se také skutečně v mnohých případech stalo. Národní výbory měly opravdu velké 14
za nadměrný byl povaţován kaţdý byt, jehoţ počet obytných místností převaţoval počet obyvatel bytu .
15
pravomoci. Jednou z nich byla například moţnost zrušit nájem bytu, pokud se národní výbor rozhodl, ţe bytu uţívá osoba státně nespolehlivá nebo je uţívání tohoto bytu v rozporu s veřejným zájmem. Mnoho bytů a domů ve kterých majitelé nebydleli, bylo znárodněno a přešli do tzv. socialistického vlastnictví. V té době byl nájem bytů upraven občanským zákoníkem č. 141/1950Sb.. Nájemní smlouva v tomto zákoníku byla však zachována pouze formálně. Zákon o hospodaření s byty byl vydán v roce 1956 a měl č. 67/1956 Sb.. Další právní normou byl občanský soudní řád 142/1950 Sb. Ten upravoval výpověď v případech chráněného nájmu a řízení o ní. Výpovědní důvody byly pak zakotveny v nařízení ministra spravedlnosti č. 179/1950Sb.. Výpovědní důvody byly podobně jako za první republiky demonstrativní.15 Jedním z výpovědních důvodů bylo například porušování „zásad socialistického souţití“ nájemcem nebo osobou, která s ním bydlí. Zákon č. 141/1950Sb. byl poději nahrazen občanským zákoníkem č. 40/1964 Sb. Taktéţ byl uveden v ţivot nový zákon o hospodaření s byty č. 41/1964 Sb.. 1.dubna 1964 se nájem bytu změnil v institut osobního uţívání bytu. Výpověď z nájmu bytu jiţ nebyla výpovědí, ale podle zákona č. 41/1964 Sb. bylo zavedeno zrušení práva uţívat byt.16 Pravdou však je, ţe institut zrušení práva uţívat byt byl velmi často i zneuţíván.
1.5 Období od roku 1989-současnost V roce 1989 skončila doba totality a naše země mohla konečně začít s demokratickými změnami. Samozřejmě se to týkalo znovu navrácení k trţním mechanismům a demokratickým principům naší společnosti. To se naprosto jednoznačně týkalo také oblasti nájemního bydlení a nedotknutelnosti vlastnického práva. Bohuţel právní úprava nájemního bydlení zůstala ještě po mnoho dlouhých let ve starých komunistických kolejích. Způsobila to neschopnost a mnohdy nechuť některých politiků , řešit neutěšenou situaci v této oblasti. Nikomu se zřejmě nechtělo přistoupit k některým nepopulárním krokům, které by se týkaly nájemníků bydlících v nájemních bytech. Tito nájemníci byly totiţ taktéţ voliči.Ti velice často podléhali iluzi, ţe bydlí ve svém bytě , ţe tato situace je podle nich samozřejmě prakticky nedotknutelná a bydlení v levném bytě se nechtěli v ţádném případě vzdát. První významnou změnou po roce 1989 v oblasti nájemného bydlení byla novela občanského zákoníku č. 509/1991 Sb. , kterou se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník 15 16
Křeček, S., Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 tato pravomoc byla rozdělena mezi soud a národní výbor .
16
č. 40/1964 Sb.17 Ta od prvního ledna 1992 znamenala určitý návrat k dřívějším pořádkům. V tomto zákoně bylo zrušeno právo osobního uţívaní bytu a opět byl zaveden nájem bytu. Dále však platilo, ţe výpověď z nájmu bytu mohla být dána pouze z taxativně v zákoně uvedených důvodů a s přivolením soudu. Pronajímatel byl také ve většině případů vázán povinností zajistit nájemci náhradní byt. Ani v případě neplacení nájemného nájemníkem, nebylo snadné takového nájemníka z bytu vypovědět. Velmi často byly v bytech nahlášeny i jiné osoby, ačkoliv v nich trvale nebydlely, čistě ze spekulativních důvodů. Jediná oblast právní úpravy nájmu bytu, v tomto období, která prošla opravdu mnohými úpravami, byla oblast nájemného a úhrad spojených s uţíváním bytu. Tyto úpravy tvořila poměrně rozsáhlá řada vyhlášek a výměrů ministerstva financí. Ministerstvo financí vydávalo tyto vyhlášky a výměry týkající se regulace cen v nájemních bytech, na základě zákona č. 526/1990 Sb. o cenách. Zásadní
skutečností však bylo, ţe ústavní soud ČR zamítl svým rozhodnutím
z 28.2.2006 č. Pl. 20/05 ţádost o zrušení převáţné části ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a tím přispěl k uklidnění právní situace mezi nájemci a pronajímateli.18 Velmi významnou změnou týkající se právní úpravy nájmu bytu byla pak změna občanského zákoníku, přijetím zákona č. 107/2006 Sb.o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. V tomto zákoně je také změna zákona č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Od 31.března 2006 můţe například pronajímatel dát nájemci, ve vyjmenovaných případech výpověď, bez přivolení soudu.19 Změny v tomto zákoně jsou však mnohem rozsáhlejší. Tématem této práce však není historie nájmu bytu, a proto v této kapitole bylo o této problematice pojednáno pouze ve stručnosti. Stěţejní část práce je v tématu zániku nájmu bytu zejména s přihlédnutím k zániku nájmu bytu výpovědí, které se budu nejvíce věnovat.
17
Knapová, M., Švestka , J.,Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné. Praha: Aspi a.s. 2006 Jednalo se o návrh zrušit § 685 aţ 695, § 696 odst.1 aţ 2 a § 697 aţ 716 občanského zákoníku 19 Taraba, M., Rádce nájemníka bytu.Praha: Grada Publishing, a.s. 2008 18
17
2. Právní úprava nájmu bytu 2.1. Obecná úprava nájmu bytu Nejrozšířenějším právní důvodem bydlení je v České republice vlastnictví, ihned po něm následuje nájem bytu. Vzhledem k této skutečnosti má nájem bytu v České republice nezastupitelné místo. Obecnou právní úpravu nacházíme v hlavě sedmé, oddílu čtvrtém zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen občanský zákoník nebo o.z.) a to konkrétně v ust. §§ 685 – 716, kdy je nájem bytu upraven jako zvláštní druh nájmu. Nájem bytu se odlišuje v pojmových znacích od obecného nájmu. Dalším právním předpisem, který upravuje nájem nemovitostí je zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších přepisů (dále jen ZNP). Obecnými pojmovými znaky nájmu jsou tyto: individuálně určená věc, tzn. předmět nájmu, přenechání předmětu nájmu do uţívání, dočasnost, úplatnost. V případě nájmu bytu stanoví zákon, pod sankcí absolutní neplatnosti, obligatorní písemnou formu20 a minimální obsah této nájemní smlouvy. V ní musí být minimálně uvedeno označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich uţívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s uţíváním bytu nebo jejich výši. Občanský zákoník zná i další formy vzniku nájmu, které nepředpokládají uzavření písemné nájemní smlouvy a to případy, kdy nájem bytu vznikne na základě jiné právní skutečnosti, kterou však zákon předpokládá. Jedná se např. o uzavření manţelství s nájemcem bytu, kdy vzniká společný nájem bytu manţely (ust. § 703 o.z.), přechod nájmu bytu z důvodu úmrtí nájemce (ust. § 706, 707 o.z.), opuštění společné domácnosti (ust. § 708 o.z.).
2.2. Předmět nájmu Předmětem smlouvy o nájmu můţe být tedy na základě paragrafového znění zákona individuálně určená cizí věc. Předmětem smlouvy o nájmu bytu můţe být pouze byt, který je samostatným předmětem občanskoprávních vztahů. Definice bytu však v občanském 20
Přechodně ustanovení v § 879b ObčZ. ve znění pozdějších předpisů nám neplatnost nájemní smlouvy z důvodu nedodrţení písemné formy odsouvá k datu od 1. 1. 1995 a smlouvy uzavřené před tímto datem nechává v platnosti.
18
zákoníku obsaţena není a to i přes skutečnost, ţe tento pojem občanský zákoník běţně pouţívá. Definice bytu byla téměř shodně převzata ze zrušeného zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty do vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na výstavbu. Tato vyhláška nám pojem byt vysvětluje v §3 písm. l) jako: „soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, která svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen“. Byt však není samostatnou věcí, ale pouze částí věci, resp. částí stavby jakoţto věci nemovité ve smyslu ust. § 119 o.z. V případě, ţe by předmětem nájmu nebyl jednotlivý byt, resp. bytová jednotka, ale celá stavba, nebylo by moţno uzavřít smlouvu o nájmu bytu, ale pro uzavření této smlouvy by bylo třeba uţít obecných ustanovení o nájmu. Byt musí být v nájemní smlouvě jednoznačně definován, aby nemohl být zaměnitelný s jiným a mohl být tak bezpochybně určitelný.21
2.2.1. Zvláštní kategorie bytů Zvláštní kategorií bytů jsou družstevní byty, kdy se pronajímatel a nájemce neřídí pouze příslušnými ustanoveními o.z., ale také zák. č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen obchodní zákoník nebo obch.z.). Zároveň jsou obě smluvní strany povinny respektovat stanovy příslušného druţstva. Je třeba si uvědomit, ţe „pravý“ nájemní vztah odpovídající smlouvě o nájmu bytu vzniká pouze mezi druţstvem a členem tohoto druţstva, který spolu s právy a povinnostmi odpovídajícími členství v bytovém druţstvu získává také právo nájmu k příslušnému bytu. K nájmu tohoto bytu je dále třeba souhlasu druţstva (obvykle na příslušném formuláři) a mezi členem druţstva a další osobou vzniká ne nájemní, ale podnájemní vztah. Další zvláštní kategorií bytů jsou služební byty, které vymezuje zák. č. 102/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník a to konkrétně v ust. § 7.
Sluţební byty jsou mj. byty právnických a fyzických osob pro ubytování jejich
zaměstnanců. Třetí zvláštní kategorií jsou byty zvláštního určení, které slouţí k ubytování zdravotně postiţených osob a jehoţ definici nám rovněţ poskytuje výše uvedený právní předpis. Bytem 21
např. „Byt č. 1, ve IV. nadzemním podlaţí domu č.p. 648 na ulici Krnovská v Opavě. Jedná se o byt 3+1 o celkové výměře 95 m2 s třemi pokoji, kuchyní, koupelnou, záchodem, šatnou a sklepem č. 1 v podzemním podlaţí o výměře 20 m2.
19
zvláštního určení je např. byt v domě s pečovatelskou sluţbou, byt zvláště přestavěný dle potřeb zdravotně postiţených osob nebo v domě s komplexním zařízením pro zdravotně postiţené občany. Poslední kategorií jsou obytné místnosti v zařízeních určených k trvalému bydlení, kdy předmětem smlouvy není byt, ale pouze individuálně určená obytná místnost.
2.3. Nájemné Nájemné nebo způsob výpočtu nájemného je obligatorní součástí nájemní smlouvy, stejně tak výše poplatků za sluţby spojené s uţíváním bytu jako je vodné a stočné, elektřina, plyn a další média. Ve vztahu k určování výše nájemného je vhodné uvést nález Ústavního soudu České republiky sp. zn. P1. ÚS 20/05, který konstatuje, ţe nečinnost zákonodárce, který nevydal prováděcí předpis, jenţ by umoţňoval pronajímateli jednostranné zvýšení nájemného, je protiústavní.22 Proto dává obecným soudům moţnost stanovit ve svém rozhodnutí výši nájmu dle místních podmínek, tzn. stanovit tzv. obvyklý nájem i přes chybějící zákonnou úpravu. V dnešní době existují dva druhy nájemného, tzv. regulované a deregulované neboli trţní nájemné, které koexistují vedle sebe. Při regulovaném nájemném je stanovena maximální výše nájemného na rozdíl od trţního, které závisí pouze na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. Existují samozřejmě dva pohledy na tuto věc, pohled ze strany nájemníků uţívajících byt s regulovaným nájemným, pro které je samozřejmě moţnost zvyšování ze strany pronajímatele znamená navýšení měsíčních výdajů, zejména pro osoby s vyšším věkem, které obývají byty jiţ několik desítek let a moţnost přestěhování je pro ně značně
komplikovaná.
Zároveň
poté,
co
domy
přešly
do
osobního
vlastnictví
soukromoprávních subjektů, které provádějí často rozsáhlé rekonstrukce bytových domů a tyto dlouhodobě udrţují v dobrém technickém stavu, lze těţko po pronajímatelích spravedlivě poţadovat, aby od nájemců vybírali nízké regulované nájemné. V ceně nájemného nejsou zahrnuty výše uvedené poplatky za sluţby spojené s uţíváním bytu, tyto musí být stanoveny zvlášť. Buďto je nájemce platí pronajímateli kaţdý 22
Nález Ústavního soudu ze dne 28.2.2006, sp. zn. Pl. ÚS 20/05. „Ústavní soud, v připomenuté roli ochránce ústavnosti, nemůže svoji funkci omezit na pouhou pozici „negativního“ zákonodárce a musí, v rámci vyváženosti jednotlivých složek moci charakteristických pro právní stát založený na úctě k právům a svobodám člověka a občana (čl. 1 odst. 1 Ústavy ČR), vytvořit prostor pro zachování základních práv a svobod. Jde tedy o to, že obecné soudy, i přes absenci předvídané konkrétní úpravy, musí rozhodnout o zvýšení nájemného, a to v závislosti na místních podmínkách tak, aby nedocházelo k diskriminacím výše zmíněným…“…. „v takových případech půjde o nalézání a aplikaci jednoduchého práva…“ Zákon o jednostranném zvýšení nájemného byl přijat z. č. 107/2006 Sb. (pozn. autorky)
20
měsíc zálohově a tyto zálohy jsou následně vyúčtovány, nebo je běţnou praxí, ţe si nájemce přihlásí odběr těchto médií přímo na svou osobu a hradí tak přímo poskytovateli těchto sluţeb spojených s uţíváním bytu.
2.4. Dočasnost Dalším charakteristickým znakem smlouvy o nájmu bytu je její dočasnost. Občanský zákoník umoţňuje smluvním stranám tuto smlouvu uzavřít buďto na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. V případě, ţe není doba nájmu sjednána, je stanovena dle ust. § 686 odst. 2 občanského zákoníku vyvratitelná právní domněnka, ţe se nájem sjednává na dobu neurčitou.23 Tato „vyvratitelná právní domněnka“ však ztratila na svém smyslu po zavedení obligatorní písemné formy, neboť v případě písemné nájemní smlouvy je její vyvracení téměř nereálné. V případě sjednání doby nájmu na dobu určitou, avšak poměrně neobvyklou, např. na dobu 99 let, vyjádřil Nejvyšší soud České republiky svůj právní názor v rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 2747/2004 tak, ţe nájemní smlouva uzavřená na dobu delší neţ je obvyklá délka ţivota, je nájemní smlouvou na dobu neurčitou. V této kapitole byly shrnuty základní charakteristické smlouvy o nájmu bytu, přičemţ vzhledem k tématu této práce se jedná o tu nejobecnější charakteristiku. Je zřejmé, ţe ze smlouvy o nájmu bytu vyplývají pro pronajímatele i nájemce práva a povinnosti, které občanský zákoník jednoznačně definuje. Mezi práva a povinnosti pronajímatele patří právo vyţadovat, aby nájemce bez odkladu odstranil stavební úpravy, které provedl bez souhlasu pronajímatele (ust. § 695 občanského zákoníku), dále vyţadovat po nájemci poplatek z prodlení, pokud nájemce nezaplatil nájemné do pěti dnů po jeho splatnosti (ust. § 698 občanského zákoníku) a dále také pokud nájemce neodstraní závady jím (nebo osobami spoluţijícími) způsobené, má pronajímatel právo tyto závady po předcházejícím upozornění odstranit a poté poţadovat na nájemci náhradu (ust. § 693 občanského zákoníku). Pronajímatelovy povinnosti jsou stanoveny tak, ţe je povinen předat byt nájemci ve stavu způsobilém k řádnému uţívání (ust. § 687 odst. 1 občanského zákoníku) a zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv spojených s uţíváním bytu (ust. § 687 odst. 1 občanského zákoníku). Práva a povinnosti nájemce jsou upraveny daleko rozsáhleji. Nájemce má právo: 23
Není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, ţe smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou.
21
poţadovat slevu na nájemném, pokud pronajímatel přes upozornění neodstraní v bytě nebo domě závadu, která podstatně nebo úplně zhoršuje uţívání (§ 698 odst. 1 občanského zákoníku), poţadovat slevu na nájemném, pokud plnění poskytovaná s uţívání bytu byla dodávána vadně a v důsledku toho se zhoršilo uţívání bytu (např. přerušení dodávky vody ze strany pronajímatele – ust. § 698 odst. 1 občanského zákoníku), poţadovat slevu na nájemném, pokud pronajímatel provádí stavební úpravy v domě, kterými se podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky uţívání bytu nebo domu (ust. § 698 odst. 2 občanského zákoníku), na slevu z úhrady za plnění poskytovaná s uţíváním bytu, pokud nejsou poskytována řádně a včas (ust. § 698 odst. 3 občanského zákoníku), pokud pronajímatel neodstraní závady, které brání řádnému uţívání bytu, tyto závady po předcházejícím upozornění v nezbytné míře odstranit a poté poţadovat na pronajímateli náhradu účelně vynaloţených nákladů (ust. § 691 občanského zákoníku), odepřít souhlas se stavebními úpravami, které chce pronajímatel provádět to ze závaţných důvodu, kterými můţe být např. váţná nemoc nebo stáří apod. (ust. 695 občanského zákoníku). uţívat byt, společné prostory a zařízení domu a poţívat plnění, které je poskytováno v souvislosti s uţíváním bytu (ust. § 688 občanského zákoníku), Nájemce je povinen: uţívat řádně byt, společné prostory a zařízení domu a poţívat řádně plnění, které je poskytované v souvislosti s uţíváním bytu (ust. § 689 odst. 1 občanského zákoníku),. písemně oznámit pronajímateli změny v počtu osob, které s ním ţijí v bytě ve lhůtě do 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo (ust. § 689 odst. 2 občanského zákoníku), dbát při výkonu svých práv, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům výkon jejich práv (ust. § 690 občanského zákoníku), , oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu oprav, které má provést pronajímatel a umoţnit mu jejich opravu (ust. § 692 odst. 1),
22
provádět drobné opravy a běţnou údrţbu na svůj náklad (ust. § 687 odst. 2 občanského zákoníku)24, umoţnit přístup do bytu po předchozí písemné výzvě, aby byla provedena instalace a údrţba zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, a umoţnit rovněţ odpočet těchto hodnot (ust. § 692 odst. 3 občanského zákoníku). Nájemce nesmí provádět stavební úpravy v bytě bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Zároveň k výše uvedeným právům nájemce poţadovat slevu z nájemného nebo z úhrady za plnění poskytovaná s uţíváním bytu či právo na náhradu účelně vynaloţených nákladů v případě odstranění vad bytu, je třeba uvést, ţe toto právu musí nájemce uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, pokud není uplatněno do 6 měsíců od odstranění závad (ust. § 691 věta druhá, třetí a ust. § 699 občanského zákoníku). Porušení povinností nájemce tak, jak byly výše uvedeny mají přímý vztah k zániku nájmu bytu, o kterém bude pojednáno v následujících kapitolách.
24
Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běţnou údrţbou upravuje zvláštní právní předpis, kterým je Nařízení vlády, kterým se provádí občanský zákoník č. 258/1995 Sb., které v ust. § 5 uvádí, ţe za drobné úpravy se povaţují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů. Odst. 2, 3 a 4 téhoţ § uvádí definici drobných oprav podle věcného vymezení, v odst. 5 je pak stanovena výše nákladů na drobnou opravu v případě, kdy není moţno definovat opravu podle věcného vymezení, a to maximální částkou 300,- Kč na jednu opravu s výjimkou více oprav téţe věci, které spolu souvisí, kdy je pak pro stanovení hodnoty rozhodující součet nákladů na související opravy.
23
3. Nájemní smlouva (obecný nájem) 3.1. Nájem věci Charakteristickými rysy nájmu věci je to, ţe pronajímatel přenechá nájemci uţívání věci, resp. mu umoţní i braní uţitků a tuto věc v nájemní smlouvě dostatečně vymezí. Předmět nájmu je nájemci přenecháván na dobu dočasnou a na rozdíl od výpůjčky je úplatný, tzn. nájemce je povinen platit pronajímateli za uţívání věci nájemné. Předmětem nájmu můţe být pouze věc ve smyslu ust. § 118 a 119 občanského zákoníku, tzn. věc výlučně v právním smyslu. Obecný nájem vzniká stejně jako nájem bytu na základě nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem. V tomto případě zákon, na rozdíl od nájmu bytu dle § 686 občanského zákoníku, nevyţaduje obligatorní písemnou formu, ovšem vzhledem k povaze tohoto smluvního vztahu je nájemní smlouva v písemné podobě vhodná. V obecné rovině je moţno konstatovat, ţe v dnešních dnech je písemná forma jakékoli smlouvy spíše nutná neţ vhodná. Obligatorními náleţitostmi je, aby se smluvní strany shodly na dvou podstatných náleţitostech, kterými jsou: vymezení předmětu nájmu (věci), dohoda o úplatě (nájemné). V případě, ţe není nájemné sjednáno smluvně (v písemné formě), platí se nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu uţívání.
3.2. Práva a povinnosti smluvních stran Práva a povinnosti pronajímatele jsou stejně jako u smlouvy o nájmu bytu stanoveny méně rozsáhle. Mezi povinnosti pronajímatele patří: přenechat věc nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému uţívání nebo obvyklému uţívání, udrţovat pronajatou věc ve stavu způsobilém ke smluvenému uţívání nebo obvyklému uţívání. Mezi práva pronajímatele patří: poţadovat přístup k věci za účelem kontroly, odstoupit od smlouvy, pokud nájemce dá věc do podnájmu v rozporu se smlouvou,
24
odstoupit od smlouvy, pokud hrozí pronajímateli škoda v důsledku prováděných změn na věci ze strany nájemce (změny jsou prováděny bez souhlasu pronajímatele), kdykoli odstoupit od smlouvy, pokud nájemce přes písemnou výstrahu pronajímateli vzniká škoda, nebo mu hrozí značná škoda, odstoupit od smlouvy, pokud nájemce přes upomínku nezaplatil nájemné. V tomto konkrétním případě je moţno odstoupit také od nájmu jiné nemovitosti (vyjma bytu nebo nebytového rozporu), ovšem pronajímatel je ze zákona povinen poskytnout nájemci lhůtu k zaplacení dluţného nájemného v trvání tří měsíců. Práva a povinnosti nájemce jsou stanoveny opět stejně jako u smlouvy nájmu bytu mnohem rozsáhleji. Lze k tomu konstatovat, ţe přestoţe není z dikce zákona natolik zřejmé, ţe by nájmu byla poskytována zvýšená ochrana, snaţí se přesto o jakousi větší ochranu nájemce, kterého povaţuje za „slabší“ stranu. Z praxe jsou ovšem velice časté případy, kdy nájemci zneuţívají právě této úpravy a rozhodně se nechovají jako slabší strana. Mezi práva nájemce patří: uţívat věc způsobem stanoveným ve smlouvě, pokud tento způsob není ve smlouvě vymezen, tak takovým způsobem, jak odpovídá povaze a určení věci, dát pronajatou věc do podnájmu, přičemţ toto právo nájemce lze smluvně omezit, na přiměřenou slevu na nájemném, můţe-li věc uţívat jen omezeně z důvodu vad věci, které nezpůsobil, kdykoli odstoupit od smlouvy, pokud byla pronajatá věc předána ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému nebo obvyklému uţívání, kdykoli odstoupit od smlouvy, pokud se pronajatá věc stala později nezpůsobilou ke smluvenému či obvyklému uţívání, aniţ by nájemce porušil svou povinnost, kdykoli odstoupit od smlouvy, pokud se pronajatá věc stala neupotřebitelnou anebo byla-li ji odňata taková část, ţe tím byl zmařen účel smlouvy, Mezi povinnosti nájemce patří: platit nájemné, pečovat o věc tak, aby pronajímateli nevznikla škoda, dát věc pojistit, kdy tato povinnost nevyplývá přímo ze zákona, ale je moţno stanovit ji smluvně,
25
oznámit bez zbytečného prodlení pronajímateli potřeby oprav, které má provést pronajímatel, vyţádat si souhlas pro změny na věci, se kterými pronajímatel nevyslovil souhlas předem, nebo je nestanovil ve smlouvě, po skončení nájmu odstranit změny na věci, se kterými pronajímatel nevyslovil souhlas, vrátit věc ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu uţívání, resp. odpovídajícím obvyklému a přiměřenému způsobu uţívání a to s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Práva a povinnosti pronajímatele i nájemce, týkající se nájmu bytu, lze pro srovnání nalézt v kapitole 2.4. Dočasnost.
3.3. Zánik nájmu (obecného) Způsoby zániku nájmu (obecného) jsou v podstatě podobné jako u smlouvy o nájmu bytu a to dohodou, výpovědí ať jiţ ze strany nájemce nebo pronajímatele, uplynutím sjednané doby, zánikem věci, splynutím osoby pronajímatele a nájemce a odstoupením od smlouvy. Na rozdíl od smlouvy o nájmu bytu je pronajímatel oprávněn odstoupit od nájemní smlouvy i v tom případě, kdy nájemce neplatí nájemné. Co se týče zániku obecné nájemní smlouvy uplynutím doby, na kterou byla sjednána, je zde rozdíl mezi smlouvou o nájmu bytu v tom, ţe je moţno tzv. automatické prodlouţení. Zákon stanoví, ţe pokud po uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán, uţívá nájemce předmětnou věc i nadále a pronajímatel proti tomuto uţívání nepodá návrh na vydání věci nebo vyklizení nemovitosti (nikoli bytu nebo nebytového prostoru) u věcně a místě příslušného soudu ve lhůtě do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchţ podmínek, za kterých byla původně sjednána. Toto prodlouţení však můţe být na maximální dobu jednoho roku a to proto, ţe zákon stanoví, ţe nájem sjednaný na dobu delší neţ rok se prodluţuje na maximální dobu jednoho roku, nájem sjednaný na kratší dobu neţ jeden rok, se prodluţuje o dobu stanovenou ve smlouvě. Závěrem této kapitoly po shrnutí právní úpravy obecné nájemní smlouvy je moţno konstatovat, ţe mezi oběma těmito smluvními typy existují velké podobnosti. Největší rozdíl je v tom, ţe zákon opravdu smlouvě o nájmu bytu a slabší straně nájemci poskytuje zvýšenou ochranu, kdy stanoví taxativně důvody, pro které můţe pronajímatel dát výpověď. V případě obecného nájmu tento výčet chybí. Jak jiţ bylo výše uvedeno, nájemce (ať jiţ u obecné
26
nájemní smlouvy nebo u nájmu bytu) mnohdy tou slabší stranou není a zneuţívá svého postavení, které mu zákon umoţňuje. V následující kapitole jiţ přejdu ke stěţejní části práce spočívající ve způsobech zániku nájmu bytu.
27
4.
Zánik nájmu bytu Zánik nájmu bytu znamená, ţe zanikají práva a povinnosti z nájmu bytu a smlouvy o
nájmu bytu vyplývající. Pokud práva a povinnosti zaniknou, není jiţ moţno je dále vykonávat, natoţ vynucovat. Dojde-li k vykonávání těchto práv, přesouvá se vztah smluvní do jiné roviny občanskoprávních vztahů, tj. do roviny náhrady škody nebo bezdůvodného obohacení.25 Zánik nájmu bytu můţe nastat na základě mnoha právně relevantních skutečností, přičemţ způsoby a důvody zániku nájmu bytu občanský zákoník stanoví taxativně v ust. § 710. Nájem bytu tak můţe zaniknout písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí. Pokud je nájem sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím sjednané doby a v případě sluţebních bytů ukončením výkonu prací pro pronajímatele. Nájem bytu můţe zaniknout také z jiných zákonem stanovených důvodů, které se vztahují k nájemní smlouvě obecné a to např. zánik pronajaté věci. Výjimečně můţe nájem bytu zaniknout také soudním rozhodnutím a to v případě společného nájmu více osobami nebo v případě společného nájmu bytu manţeli. Ustanovení § 702 odst. 2 občanského zákoníku stanoví, ţe soud můţe zrušit na návrh společného nájemce právo společného nájmu bytu a určí, který nájemce nebo nájemci bude byt dále uţívat. V případě společného nájmu bytu manţely soud dle ust. § 705 odst. 1 občanského zákoníků zruší na návrh jednoho z nich právo společného nájmu bytu a určí, který z manţelů bude byt dále uţívat jako nájemce. Tyto případy nastávají ale aţ v okamţiku, kdy se společní nájemci nebo rozvedení manţelé nedohodnou. Zvláštní povahu má soudní rozhodnutí, kterým soud přivoluje k výpovědi pronajímatele z bytu, kdy toto rozhodnutí nezpůsobuje samo o sobě zánik nájmu bytu, ale působí pouze s hmotněprávním úkonem pronajímatele, kterým je výpověď dána nájemci. Nájem bytu můţe „zaniknout“ ve dvou rovinách – a to v rovině absolutní nebo relativní. V případě absolutního zániku nájmu bytu nájem nepřechází na jinou osobu a je tedy volný na rozdíl od relativního zániku nájmu bytu, kdy nájem přechází na základě právně relevantních skutečností na jinou osobu, která je s pronajímatelem nebo nájemcem výlučně svázána.26 Nájemní vztah tedy sám o sobě nezaniká, neboť na místo jednoho subjektu vstupuje subjekt jiný. 25 26
Fiala,J.-Korecká,V.-Kurka, V.: Vlastnictví a nájem bytů. 3 vydání. Praha. Linde, 2005, str. 187 Selucká, M.: Nájem a podnájem bytu. Brno. CP Books, 2005, str. 36
28
Mezi absolutní důvody zániku nájmu bytu je zařazena: dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem, uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán, výpověď (bez ohledu na to, zda byla podána ze strany pronajímatele nebo nájemce), ukončení výkonu práce pro pronajímatele, nemoţnost plnění (tj. zničení bytu), smrt nájemce bez přechodu práva nájmu bytu, odstoupení od smlouvy, narovnání, splynutí osoby pronajímatele a nájemce, soudní rozhodnutí o zrušení práva společného nájmu. Mezi relativní důvody zániku nájmu bytu řadíme: dohodu o výměně bytu, přechod nájmu bytu v důsledku smrti výlučného nájemce či trvalým opuštěním domácnosti nájemce, změnu vlastnického práva k bytovému domu či bytu. Vzhledem k rozsahu této práce se budu v následujících kapitolách věnovat pouze absolutním důvodům zániku nájmu bytu, neboť relativní důvody by představovaly rozsáhlý výklad přesahující rozmezí této práce.
4.1. Zánik nájmu bytu dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem Občanský zákoník je koncipován na základě principu rovnosti účastníků a jejich svobodnou vůli a dohodu limituje pouze kogentními ustanoveními, který tuto svobodu omezuje pouze v té nejmenší moţné míře. Z tohoto vyplývá, ţe oba účastníci jakéhokoli smluvního vztahu mohou na základě svobodné vůle do smluvního vztahu vstoupit a stejně tak mohou projevit vůli z tohoto vztahu vystoupit. Občanský zákoník umoţňuje smluvním stranám smlouvy o nájmu bytu tuto smlouvu ukončit dohodou a to v případě, kdy se nájemce hodlá z bytu vystěhovat a nebo respektuje důvody, které vedou pronajímatele k ukončení nájemní smlouvy. Potom není třeba dodrţovat
29
lhůty stanovené občanským zákoníkem, není třeba doručovat výpověď a nebo zatěţovat jiţ tak dost přetíţenou soudní administrativu ţalobou o přivolení výpovědi z nájmu bytu. Dohoda o zániku nájmu bytu je uzavírána v souladu s ust. § 710 odst. 1 občanského zákoníku. Zákon (občanský zákoník) vzhledem ke své povaze preferující zásadu smluvní volnosti upřednostňuje uzavření dohody o zániku nájmu bytu, i kdyţ v praxi tento institut příliš vyuţívaný není.
4.1.1. Náležitosti dohody o zániku nájmu bytu U dohody o zániku nájmu bytu se jedná o právní úkon, který musí splňovat obecné náleţitosti stanovené ust. § 34 a násl. občanského zákoníku. Mezi základní vlastnosti právního úkonu patří, ţe musí být uzavřen svobodně, váţně, určitě a srozumitelně. Další výklad týkající se právních úkonů jiţ tématicky nespadá do této práce a proto o něm nebude blíţe pojednáno. Pokud by ovšem dohoda o zániku nájmu bytu byla uzavřena v tísni nebo za nápadně nevýhodných podmínek, můţe tato smluvní strana, jíţ se to dotýká, od této dohody odstoupit. Podmínkou ovšem je, ţe tíseň nebo nápadně nevýhodné podmínky musí prokázat, přičemţ v tomto případě se jedná o sloţité dokazování. Z obsahového hlediska se u dohody o zániku nájmu bytu jedná o shodný projev vůle pronajímatele a nájemce skončit nájemní vztah. Tato shodná vůle obou stran musí být ve smlouvě výslovně obsaţena, pokud tomu tak není, sankcionuje občanský zákoník toto porušení absolutní neplatností takové dohody. Pro ukončení nájmu bytu dohodou zákon nevyţaduje stejné náleţitosti jako u smluv týkajících se nemovitostí a to zejména to, aby projevy obou účastníků dohody byly obsaţeny na jedné listině a to včetně podpisů.27 Absolutní neplatnost dohody také způsobuje, pokud není sjednáno, k jakému okamţiku nájem bytu zanikne, přičemţ zánik nemusí být vázán ke konci kalendářního měsíce tak, jak je tomu u výpovědi (viz. také rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 26 Cdo 451/2000 ze dne 11.10.2001). Zánik nájmu bytu můţe být určen konkrétním datem, uplynutím určitého časového období nebo můţe být vázán k určité události, která určitě nastane. Touto událostí můţe být např. opatřením náhradního bytu ze strany pronajímatele. Toto ujednání je pro nájemce velice výhodné, neboť nájem neskončí, dokud pronajímatel nezajistí adekvátní bytovou náhradu. Pokud se však nájemce a pronajímatel výslovně na bytové náhradě nedohodli platí, ţe nájemce nárok na náhradní byt nemá, neboť toto právo mu občanský zákoník při zániku nájmu bytu dohodou nepřiznává. 27
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 451/2000 ze dne 11.10.2001
30
Písemná forma dohody o zániku nájmu bytu je její obligatorní náleţitostí a to opět pod sankcí absolutní neplatnosti, takţe nevyvolá ţádné právní účinky a nájemní vztah trvá i nadále. Ukončení nájmu bytu nemůţe nastat ani konkludentním jednáním nájemce, který se z bytu odstěhuje – nájemní smlouva trvá i nadále.28
4.1.2. Uzavření soudního smíru a notářský zápis Stejné hmotněprávní účinky jako písemná dohoda o zániku nájmu bytu má i uzavření soudního smíru podle ust. § 67 a násl. nebo § 99 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů29. Tento schválený smír má však i procesněprávní účinky, tzn. účinky pravomocného soudního rozhodnutí. Dohoda uzavřená formou notářského zápisu má obdobné účinky za podmínky, ţe je v něm výslovně obsaţena osoba povinná a oprávněná, právní důvod, předmět a doba plnění závazku a svolení povinné osoby k vykonatelnosti. V takovém případě se oprávněná osoba můţe v případě, kdy se nájemce odmítne z bytu odstěhovat, obrátit přímo na exekuční soud a navrhovat výkon rozhodnutí na nepeněţitá plnění.
4.1.3. Pluralita subjektů Na obou stranách dohody můţe vystupovat více subjektů. Pluralita pronajímatelů vyplývá z podílového spoluvlastnictví domu nebo bytu, kdy dle ust. § 139 odst. 2 občanského zákoníku se rozhodují o hospodaření se společnou věcí spoluvlastníci podle velikostí jejich spoluvlastnických podílů. Platnou dohodu o ukončení nájmu bytu tak mohou uzavřít většinoví spoluvlastníci. Pluralita pronajímatelů můţe vyplývat také ze společného jmění manţelů, kdy v souladu s ust. § 145 odst. 2 věta druhá občanského zákoníků můţe dohodu o ukončení nájmu bytu platně uzavřít i jeden z pronajímatelů, avšak za předpokladu souhlasu druhého manţela. V případě plurality na straně nájemců můţe kterýkoli z nájemců uzavřít s pronajímatelem dohodu o ukončení nájmu bytu samostatně, jak to umoţňuje občanský zákoník v souladu se zásadou smluvní volnosti. Účinky takové dohody však budou vyvolány pouze vůči osobě nájemce, který tak činí a to v souladu s ust. § 701 odst. 1. Podle tohoto ustanovení občanského zákoníku běţné věci, týkající se společného nájmu bytu, můţe vyřizovat kaţdý ze společných nájemců. V ostatních věcech je třeba souhlasu všech; jinak je právní úkon neplatný. Při ukončení dohody o nájmu bytu se jistě nejedná o běţné věci, soudní 28 29
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 451/2000 ze dne 11.10.2001 dále bude v textu uţíván občanský soudní řád nebo o.s.ř.
31
praxe tak vychází z názoru, ţe dohodu o ukončení nájmu bytu musí uzavřít všichni společní nájemci. Pokud vyplývá pluralita nájemců z titulu společného jmění manţelů, musí dohodu o zániku nájmu bytu uzavřít a podepsat oba manţelé. Pokud tuto dohodu uzavře jen jeden z manţelů a druhý s tím souhlasí, vyvolá tato dohoda účinky zaniku nájmu bytu dohodou. Nedostatek souhlasu však způsobuje relativní neplatnost, kdy neplatnost nenastává automaticky jako v případě absolutní neplatnosti, ale pouze v případě, kdy tuto neplatnost uplatní opomenutý subjekt (v tomto případě manţel, který s ukončením nájmu bytu dohodou nesouhlasil). Právní praxe se však přiklání k tomu, ţe dohodu o zániku nájmu bytu by měli uzavřít oba manţelé společně. Co se týče dohody o zániku nájmu bytu, je třeba v obecné rovině konstatovat, ţe se jedná o univerzální důvod skončení nájmu bez ohledu na to, zda se jedná o nájem sjednaný na dobu určitou nebo na dobu neurčitou.
4.2. Zánik nájmu bytu uplynutím doby Tento způsob nájmu bytu logicky nemůţe nastat v případě sjednání doby nájmu na dobu neurčitou, ale nastává v souladu s ust. § 710 odst. 3 občanského zákoníku u nájmu, který byl sjednán na dobu určitou. Pokud je nájem bytu sjednáván na dobu určitou, je obligatorní náleţitostí smlouvy o nájmu bytu doba, na kterou je nájem sjednán, tzn. jak dlouho má trvat. Pokud doba v nájemní smlouvě není dostatečně určitá nebo úplně chybí, nastávají právní účinky vyvratitelné zákonné domněnky dle ust. § 686 odst. 2 občanského zákoníku a to ta, ţe je nájem sjednán na dobu neurčitou. Den, ke kterému má nájemní vztah zaniknout, lze v nájemní smlouvě stanovit různým způsobem, zejména uvedením konkrétního data či doby stanovené podle dnů, týdnů, měsíců nebo let, ke kterým nájem bytu zanikne.30 Doba nájmu můţe být také vymezena stanovením účelu, který byl podkladem pro uzavření smlouvy o nájmu bytu, ovšem toto ujednání nesmí vzbuzovat pochybnosti o jeho určitosti. Dobu trvání nájmu lze vázat také na objektivně zjistitelnou skutečnost, z níţ je moţné zjistit, v kterou dobu nájem zanikne. V případě takového ujednání nemusí být jistota o tom, zda tato skutečnost nastane.31 Ustanovení § 710 odst. 3 občanského zákoníku doslovně říká, ţe v případě, ţe nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutí této doby. V tomto ustanovení je třeba 30 31
Fiala,J.-Korecká,V.-Kurka, V.: Vlastnictví a nájem bytů. 3 vydání. Praha. Linde, 2005, str. 193 Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. 31 Cdo 513/2003 ze dne 22.6.2005
32
věnovat pozornost slovu „také“, které naznačuje, ţe není vyloučen i jiný způsob ukončení formou dohody nebo výpovědí lhostejno zda ze strany pronajímatele nebo nájemce. Pokud tedy zanikne nájem bytu výpovědi i ve smlouvě sjednané na dobu určitou, má nájemce právo na zajištění bytové náhrady ve stejném rozsahu jako při zániku nájmu bytu sjednaného na dobu neurčitou. Dle ustanovení § 676 dost. 2 občanského zákoníku, které se vztahuje k obecné nájemní smlouvě, pokud uţívá nájemce i po skončení doby trvání nájmu věc a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchţ podmínek, za jakých byla sjednána. Nájem sjednaný na dobu delší neţ rok se obnovuje vţdy na rok, nájem sjednaný na kratší dobu se obnovuje na tuto dobu. Od počátku platnosti však vznikaly teoretické spory o tom, zda se toto ustanovení vztahuje i k nájmu bytu, neboť je zařazeno v části vztahující se k obecné nájemní smlouvě a nikoli ve zvláštních ustanoveních týkajících se nájmu bytu. Judikatura se ustálila v názoru, ţe toto ustanovení se vztahuje i na nájem bytu, přestoţe není tématicky k němu zařazeno. Tyto teoretické rozpory však byly odstraněny novelou občanského zákoníku provedenou zák. č. 107/2006 Sb., která mj. zavedla do občanského zákoníku ust. § 686a týkající kauce, kde v odst. 6 výslovně stanoví, ţe na nájem bytu nelze pouţít ustanovení o prodlouţení nájmu dle ust. § 676 odst. 2 občanského zákoníku. Tímto ustanovením je sice oslabována pozice nájemce ve vztahu k nájmu bytu, ale zároveň také definitivně odstraňuje nejistotu týkající se obnovení nájemní smlouvy, kdy v případě uplatnění takového nároku u soudu, by znamenalo spolehnout se na rozhodovací činnost soudu, která nebývá často jednotná a často nerespektuje judikaturu vyšších soudů (byť tato není obecně právně závazná). Závěrem této kapitoly lze konstatovat, ţe ani v případě zániku nájmu bytu na dobu určitou nemá nájemce právo na zajištění bytové náhrady. Existuje jediná výjimka stanovená zák. č. 102/1992 Sb., který v ust. § 6 odst. 3 stanoví, ţe zanikne-li nájem bytu sjednaný na dobu určitou delší deseti let uplynutím této doby, má nájemce právo na bytovou náhradu, pokud po uzavření nájemní smlouvy nastanou na jeho straně takové závaţné okolnosti, ţe na něm není moţno spravedlivě poţadovat vyklizení bytu bez náhrady. Toto ustanovení je značně obecné a nestanoví, jaké jsou ty závaţné okolnosti, kdy má nájemce na zajištění bytu právo a kdy nikoli. Je moţno se shodnout, ţe se jedná o invaliditu a těţkou nemoc, která znemoţňuje nájemci zajistit si bytovou náhradu.
33
5. Další způsoby zániku nájmu bytu 5.1.
Zánik
nájmu
bytu
ukončením
výkonu
práce
pro
pronajímatele Nájemní smlouvu je moţno uzavřít na dobu výkonu práce pro pronajímatele, kdy tuto moţnost zakotvuje ust. § 685 odst. 1 věta druhá občanského zákoníku. Nevznikají zde pochybnosti o době, na kterou je nájem sjednáván, neboť ten je sjednán na dobu trvání pracovního poměru. Skončení nájemního vztahu pak upravuje ust. § 710 odst. 4, 5 a 6 občanského zákoníku tak, ţe nájem bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce, následujícího po měsíci, v němţ přestal nájemce pracovat pro pronajímatele a to bez váţného důvodu, např. výpověď bez udání důvodu či okamţitým skončením pracovního vztahu ze strany zaměstnavatele, pokud zaměstnanec neplní své pracovní povinnosti. Nejdůleţitějším pojmem je v tomto způsobu skončení pojem „bez váţných důvodů“, neboť umoţňuje, aby se nájem bytu sjednaný na dobu určitou změnil na dobu neurčitou. Dle ust. § 710 odst. 5 občanského zákoníku pokud nájemce přestane vykonávat práci pro pronajímatele z váţných důvodů, změní se tento nájem sjednaný na dobu určitou na nájem bytu sjednaný na dobu neurčitou a to od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němţ nájemce přestal tyto práce pro pronajímatele vykonávat. Demonstrativní výčet skutečností povaţovaných za váţný důvod uvádí ust. § 710 odst. 6 občanského zákoníku, např. splnění podmínek pro přiznání starobního nebo invalidního důvodu, skutečnost, ţe nájemce nemůţe podle lékařského posudku vykonávat sjednanou práci a pronajímatel pro něj nemá jinou vhodnou práci nebo skončení pracovního poměru z organizačních důvodů na straně zaměstnavatele. I změna nájmu z doby určité na dobu neurčitou neznamená, ţe nemůţe nájemce dostat od pronajímatele výpověď nebo ji sám pronajímateli dát.
5.2. Zánik nájmu bytu pro nemožnost plnění Obecnou úpravu zániku povinnosti stane-li se plnění nemoţným obsahuje ust. § 575 občanského zákoníku. Nemoţným se plnění musí stát aţ dodatečně, neboť existuje-li nemoţnost plnění jiţ od počátku, jednalo by se o absolutně neplatný právní úkon. Na tuto obecnou úpravu navazuje ust. § 680 odst. 1 občanského zákoníku upravující obecnou nájemní smlouvu, dle něhoţ nájemní smlouva zaniká zničením pronajaté věci, v tomto případě
34
zničením bytu (např. výbuch plynu v domě, nebo celkovým zničením). Rozhodující je, ţe předmět nájmu, byt, jiţ nebude způsobilý plnit svůj účel. Jiný je případ, kdyţ byt nebude zničen, ale stane se nezpůsobilým k bydlení. Potom tento způsob zániku nájmu bytu bude kolidovat s moţností výpovědi dle ust. § 711a odst. 1 písm. c) občanského zákoníku, kdy byt bude potřebovat nutné stavební úpravy. Můţe tak dojít ke sporu, zda nájemní smlouva zanikla z důvodu nemoţnosti plnění nebo výpovědí, přičemţ rozhodující bude závaţnost stavu domu nebo bytu. Tato skutečnost je rozhodující také pro povinnost pronajímatele zajistit nájemci bytovou náhradu. V případě skončení nájmu bytu pro nemoţnost plnění totiţ občanský zákoník nutnost zajištění bytové náhrady výslovně neupravuje. Nájemce je však oprávněn domáhat se nároku na náhradu škody, která mu nesplněním nájemní smlouvy vznikla. V takovém případě se jiţ bude tento vztah přesouvat do roviny ustanovení občanského zákoníku o náhradě škody.
5.3. Zánik nájmu bytu smrtí nájemce Smrt nájemce je způsobem zániku nájmu bytu pouze v tom případě, kdy zde nejsou splněny podmínky pro přechod nájmu bytu. Nájemní vztah tak zaniká smrtí nájemce pouze v tom případě, kdy nájemce byl výlučným nájemcem a v bytě s ním nikdo neţil, nebo ţil, ale nejsou v případě této osoby splněny podmínky pro přechod nájmu bytu. Smrt pronajímatele dle současné právní úpravy zánik nájmu bytu nezpůsobuje.
5.4. Zánik nájmu bytu odstoupením od smlouvy Právo odstoupit od smlouvy mají jak nájemce tak pronajímatel, přičemţ odstoupení od smlouvy je zakotveno v ust. § 48 odst. 1 občanského zákoníku a to tak, je-li v zákoně stanovena, nebo byla-li mezi smluvními stranami dohodnuta. Odstoupení od smlouvy je jednostranný právní úkon, přičemţ zákon pro něj nestanoví ţádnou formu, ale vzhledem k pravidlu, ţe změny písemné smlouvy je moţno provádět pouze písemně, je nutná písemná forma i pro odstoupení od smlouvy. Od nájemní smlouvy lze odstoupit, byla-li sjednána v tísni nebo za nápadně nevýhodných podmínek, přičemţ za tíseň je moţno povaţovat hospodářský, ale i psychický stav osoby, jenţ na ni – objektivně posuzováno – doléhá tak závaţným způsobem, ţe tato osoba bez svobodného utváření své vůle uzavře smlouvu, kterou by za normálních okolností
35
vůbec neuzavřela.32 Kaţdý případ je třeba zkoumat vzhledem ke všem okolnostem, zejména k moţnostem nájemce, jeho finanční situaci a cenám nájemného v dané lokalitě. Konkrétně s přihlédnutím k nájmu upravuje moţnost odstoupení ust. § 679 občanského zákoníku. Jedná se o úpravu obecné nájemní smlouvy, ke které se však bude vztahovat i na nájem bytu, neboť moţnost odstoupení ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu upraveny nejsou. Odstoupení ze strany nájemce je upraveno v ust. § 679 odst. 1 a 2 občanského zákoníku, které odstoupení upravuje tak, ţe nájemce je oprávněn od smlouvy odstoupit tehdy, jestliţe byl byt předán ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému nebo obvyklému uţívání (bydlení) anebo se stane, aniţ by nájemce porušil svoji povinnost, nezpůsobilým k bydlení později během nájemního vztahu. Podle odst. 2 výše citovaného ustanovení je nájemce oprávněn od smlouvy odstoupit také v případě, kdy je byt ze zdravotního hlediska závadný a to i v případě, ţe o této skutečnosti nájemce věděl jiţ při uzavírání smlouvy. Práva odstoupit od smlouvy není moţno se vzdát. Odstoupení ze strany pronajímatele upravuje ust. § 679 odst. 3 občanského zákoníku tak, ţe pronajímatel je oprávněn odstoupit v tom případě, kdy nájemce i přes písemnou výstrahu uţívá byt nebo trpí-li uţívání bytu takovým způsobem, ţe pronajímateli vzniká škoda, nebo ţe mu hrozí značná škoda. Zákon stanoví, ţe odstoupení ze strany pronajímatele musí vţdy předcházet písemná výzva, která nájemce upozorní na nájemcovo závadné chování a zároveň jej upozorní na moţné následky. Neexistuje zde ţádná prekluzivní lhůta, ve které by pronajímatel musel po výzvě nájemci od smlouvy odstoupit, pro promlčení se uplatní obecná promlčecí doba dle ust. § 101 občanského zákoníku. Pronajímatel nemůţe odstoupit od smlouvy v případě neplacení nájemného ze strany nájemce, neboť toto ust. § 679 odst. 3 občanského zákoníku výslovně zakazuje; je moţno uplatnit jej pouze v případě, kdy se nejedná o nájem bytu nebo nebytového prostoru.
5.5. Zánik nájmu bytu narovnáním Tento způsob zániku bytu upravují pouze obecná ustanovení občanského zákoníku o zániku závazků, ale zvláštní ustanovení o nájmu bytu dopad těchto ustanovení nevylučují a proto je moţno tuto úpravu pouţít. Narovnání upravují ustanovení §§ 585 – 587 občanského zákoníku a vzhledem k tomu, ţe se nejedná o častý způsob zániku nájmu bytu, bude o něm pojednáno pouze ve stručnosti. 32
Švestka,J.-Jehlička, O.-Škárová,M.,-Spáčil,J. a kol.: Občanský zákoník.komentář. 10.vydání. Praha. C.H.Beck, 2006, str. 311
36
Narovnání je dohodou účastníků závazkového právního vztahu, konkrétně nájemní smlouvy, kterou účastníci odstraňují spornost nebo pochybnost vzájemných práv a povinností tím, ţe je ruší a nahrazují novými. Dohoda o narovnání musí odpovídat obecným poţadavkům kladeným na platnost právních úkonů, je třeba konstatovat nutnost písemné formy, neboť i nájemní smlouva je ze zákona obligatorně písemná. V praxi bývá dohoda o narovnání nejčastěji uzavírána v případě sporného přechodu nájmu bytu, pokud nájemce zemře nebo opustí společnou domácnost, mohou se sporné otázky mezi pronajímatelem a právními nástupci nájemce řešit právě touto cestou. Dohodou o narovnání zanikne původní závazek a je nahrazen závazkem novým, kdy můţe mezi pronajímatelem a osobami uplatňujícími přechod nájmu bytu vzniknout nový nájemní vztah. Pokud by tento nájemní vztah vznikl, musela by dohoda o narovnání splňovat veškeré náleţitosti kladené zákonem na nájemní smlouvu.
5.6. Zánik nájmu bytu splynutím I v tomto případě zániku nájmu bytu upravují tento způsob obecná ustanovení občanského zákoníku týkající se zániku závazků. Dle ust. § 584 občanského zákoníku zaniká závazek tehdy, pokud splyne jakýmkoli způsobem právo a povinnost vyplývající z tohoto závazku v jedné osobě. V konkrétním případě nájmu se bude jednat o splynutí osoby pronajímatele a nájemce. Pro zánik nájmu bytu tímto způsobem není důleţité jak dojde ke splynutí osoby nájemce a pronajímatele. Nejčastějším způsobem je vznik vlastnického práva k domu nebo bytu, ve kterém má nyní vlastní pronajatý byt, nebo se vlastník domu nebo bytu stane nájemcem v důsledku přechodu nájmu bytu. V případě, ţe dojde k zániku nájmu bytu splynutím, je třeba si uvědomit, ţe k obnovení práva nájmu bytu nedojde ani tehdy, kdy vlastnické právo bývalého nájemce k bytu či domu, ve kterém se nachází, zanikne, a to ani v případě, kdy by vlastnické právo přešlo zpět na původního vlastníka, se kterým měl nájemce uzavřenu nájemní smlouvu.33
5.7. Soudní rozhodnutí o zrušení práva společného nájmu Rozhodnutí soudu o zrušení práva společného nájmu bytu je upraveno v ust. § 702 odst. 2 občanského zákoníku. Tato úprava odpovídá ustanovení § 142 občanského zákoníku o zrušení podílového spoluvlastnictví. Podmínky zrušení práva společného nájmu bytu jsou 33
Dejlová, H.: Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha: C.H. Beck, 2005, str. 72
37
omezeny důvody zvláštního zřetele hodné, na které se odvolávají. Podmínkou zrušení je totiţ vznik stavu, který brání společnému uţívání, přičemţ aktivně legitimován k podání ţaloby je ten z nájemců, který uvedený stav nesouladu nezavinil. Pronajímatel tuto ţalobu podat nemůţe, účastníky řízení jsou pouze všichni společní nájemci. Soud ve svém rozhodnutí, pokud zde opravdu existují důvody zvláštního zřetele hodné, zruší právo společného nájmu a rozhodne, který ze společných nájemců (jeden nebo více) je nebo jsou nadále oprávněni byt uţívat. Ve svém rozhodování vezme v úvahu např. zájmy nezletilých dětí, stanovisko pronajímatele, zásluhy o získání a údrţbu bytu a další kritéria v závislosti na konkrétní situaci. Pro rozhodnutí soudu je také důleţité přihlédnout k hledisku dobrých mravů dle ust.§ 3 odst. 1 občanského zákoníku. Soud není ve svém rozhodování vázán návrhem účastníků, neboť jde o řízení, kde z právního předpisu vyplývá určitý způsob uspořádání vztahů mezi účastníky (dle ust. § 153 odst. 2 občanského soudního řádu). Rozsudek je v tomto případě rozhodnutím konstitutivním. Soudní rozhodnutí můţe vést i k zániku společného nájmu bytu manţely dle ust. § 705 odst. 1 občanského zákoníku, kdy soud rovněţ konstitutivním rozhodnutím určí, který z bývalých manţelů bude byt dále uţívat. Takto soud rozhodne na návrh jednoho z bývalých manţelů, pokud mezi sebou nedospějí k dohodě. Pro své rozhodnutí, kterému z bývalých manţelů soud určí byt k uţívání, vezme soud v potaz zejména zájmy nezletilých dětí a také stanovisko pronajímatele. Můţe přihlédnout také k dalším okolnostem jako jsou např. okolnosti rozvratu manţelství, sociální a zdravotní poměry manţelů a který z bývalých manţelů se zaslouţil o získání bytu apod. Soud můţe rozhodnout také o tom, ţe manţel, kterému určil byt do uţívání, je povinen druhému z bývalých manţelů zajisti náhradní byt. Toto právo můţe být manţelovi odepřeno, pokud by toto přiznání náhradního bytu odporovalo dobrým mravům. Vzhledem ke skutečnosti, jak je téma zániku nájmu bytu rozsáhlé, nebudou v této práci rozebrány druţstevní byty a také relativní zánik nájmu bytu. Zánik nájmu bytu přesahuje svým obsahem rozsah této práce a vzhledem ke své komplexnosti a některým zásadním novelizacím zcela jistě představuje námět pro daleko rozsáhlejší práci.
38
6. Zánik nájmu bytu výpovědí Výpověď je jedním z dalších způsobů jak ukončit nájem bytu. Výpověď můţe být dána jak nájemcem tak pronajímatelem. Mezi výpovědí danou pronajímatelem a nájemcem existují rozdíly, které budou jednotlivě u kaţdého druhu výpovědi rozebrány v této kapitole. Vzhledem k obsáhlosti úpravy týkající se výpovědi, bude tomuto způsobu zániku nájmu bytu věnována samostatná kapitola.
6.1. Výpověď ze strany nájemce Výpověď dána ze strany nájemce nebyla nikterak dotčena novelou občanského zákoníku provedenou zák. č. 107/2006 Sb. Nájemce nemusí nikterak specifikovat důvody, které ho k výpovědi vedly. Nájemce můţe vypovědět jak nájem sjednaný na dobu určitou, tak na dobu neurčitou. Výpověď z nájmu bytu je právní úkon a to jednostranný adresovaný právní úkon, který musí splňovat náleţitosti pro něj občanským zákoníkem dané. Nájemce v něm musí projevit vůli nájem bytu ukončit (např. dávám výpověď), občanský zákoník stanoví obligatorní písemnou formu pod sankcí absolutní neplatnosti a nájemce je povinen uvést dobu, ke které nájem bytu skončí. Výpovědní dobu stanoví občanský zákoník v ust. § 710 odst. 2 minimální dobou 3 měsíce a musí končit k poslednímu dni kalendářního měsíce. Počátek běhu výpovědní doby spadá vţdy na 1. den kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, v němţ byla výpověď doručena pronajímateli. Jak jiţ bylo výše uvedeno, písemná forma výpovědi je obligatorní náleţitostí smlouvy, proto výpověď podána ústně je absolutně neplatná. Absolutní neplatnost způsobuje rovněţ neuvedení lhůty pro skončení nájmu bytu. Výpověď je dána okamţikem doručení výpovědi pronajímateli, přičemţ postačuje skutečnost, ţe se výpověď dostala do osobní dispozice pronajímatele. Není nutné, aby byl s obsahem výpovědí seznámen. V případě dokazování u soudu musí prokázat ten, který výpověď podal, ţe byla druhé straně doručena. Proto je vhodné pouţít doporučený dopis či dopis do vlastních rukou s doručenkou.
34
Vzhledem ke skutečnosti, ţe výpověď je úkonem
hmotného práva, nelze na její doručování pouţít ustanovení občanského soudního řádu týkající se doručování.
34
Selucká, M.: Nájem a podnájem bytu. Brno. CP Books, 2005, str. 42
39
Výpověď není moţno učinit ani konkludentně, proto nelze za výpověď povaţovat skutečnost, ţe se nájemce z bytu vystěhoval.35 Pokud se smluvní strany nedohodnou jinak, je nájemce do faktického skončení nájemního vztahu povinnen platit pronajímateli nájemné a poplatky za sluţby spojené s uţíváním bytu. Proto můţe nastat pro nájemce nepříjemná situace, pokud se odstěhoval a přesto musí po dobu trvání výpovědní doby hradit pronajímateli výše uvedené poplatky. Ovšem v této situaci platí i opačné pravidlo ve vztahu ke skončení výpovědní doby a vyklizení. Byla-li nájemci dána výpověď z nájmu bytu, zaniká nájemní vztah uplynutím výpovědní doby. Okolnost, ţe nájemce poté byt nevyklidil, není z tohoto hlediska významná.36 V případě výpovědi společného nájmu manţely, musí být výpověď dána oběma manţely, neboť výpověď dána pouze jedním z manţelů bez souhlasu tohoto druhého, vyvolává relativní neplatnost. V případě společného nájmu více osob, mohou výpověď dát všichni nájemci, nebo pouze jeden z nich avšak za souhlasu všech ostatních.37 Nájemce v případě, kdy podá výpověď z nájmu bytu, nemá nárok ze strany pronajímatele na bytovou náhradu.
6.2. Výpověď ze strany pronajímatele Novela občanského zákoníku provedená zák. č. 107/2006 Sb. se nejvíce dotkla výpovědi ze strany pronajímatele, neboť významně prolomila zásadu souhlasu soudu s výpovědí pronajímatele. Do doby této novely musel totiţ pronajímatel v případě, kdy chtěl dát výpověď, poţádat soud, aby této výpovědi přivolil. Od účinnosti novely, tj. od 31.3.2006 má pronajímatel moţnost vypovědět při určitých výpovědních důvodech nájem bytu i bez přivolení soudu. Od výše uvedené novely tedy zákon rozeznává dva druhy výpovědi – výpověď bez přivolení soudu (dle ust. § 711 odst. 2 písm.a) – e) občanského zákoníku) a výpověď s přivolením soudu (dle ust. § 711a odst. 1 písm. a) – d) občanského zákoníku). Výpovědní důvody zůstaly zachovány, skutkové podstaty jsou stejné, jen byly tyto důvody rozčleněny do dvou ustanovení paragrafového znění. V případě výpovědních důvodů, které nespočívají v porušení povinností nájemce, ponechal zákonodárce nutnost, aby se pronajímatel obracel na soud o přivolení výpovědi z nájmu bytu právě vzhledem na charakter výpovědních důvodů. V případě výpovědních důvodů, které spočívají na straně nájemce (hrubé porušování dobrých 35
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. 26Cdo 451/2000 Sb. ze dne 11.10.2001 Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. 26 Cdo 2908/1999 ze dne 14.12.2000 37 porov. kapitola 3.1.3 36
40
mravů v domě nebo povinností vyplývajících z nájmu bytu) má pronajímatel moţnost vypovědět smlouvu o nájmu bytu i bez přivolení soudu. Pronajímateli však zachovává povinnost opřít výpověď pouze o výpovědní důvody dané v zákoně. Toto vyplývá ze zásady ochrany slabší strany tak, aby pronajímatel nemohl zneuţít závislosti nájemce. Vzhledem ke skutečnosti, ţe skutkové podstaty jednotlivých výpovědí zůstaly stejné a došlo jen k jejich rozčlenění, lze stále jako podpůrný argumentační prostředek vyuţít stávajících judikatur Ústavního a Nejvyššího soudu České republiky.
6.2.1. Náležitosti výpovědi I u výpovědi dané pronajímatelem se jedná o jednostranný adresovaný právní úkon, který musí splňovat náleţitosti dané zákonem. Obsahem projevu vůle pronajímatele je v kaţdém případě vůle směřující k zániku nájemního vztahu nájemce. Obligatorními náleţitostmi jsou opět písemná forma a stanovení lhůty, ve které dojde k ukončení nájmu bytu. Pokud tyto náleţitosti nejsou dodrţeny, zákon to sankcionuje absolutní neplatností. Dále musí výpověď splňovat zvláštní náleţitosti stanovené v ust. § 710. 711 a 711a občanského zákoníku. Nedostatek těchto zvláštních důvodů vede k absolutní neplatnosti pro rozpor právního úkonu se zákonem. V obecné rovině je moţno konstatovat, ţe výpověď ze strany pronajímatele musí splňovat ještě další obecné náleţitosti kladené na právní úkon ust. § 34 a násl. občanského zákoníku. Právní úkon dle těchto ustanovení nesmí svým obsahem nebo účelem obcházet zákon nebo se příčit dobrým mravům a projev vůle ve výpovědi obsaţený musí být dostatečně určitý nebo srozumitelný. Výpověď daná nájemci týkající se pouze části bytu nemůţe být platnou, neboť se musí týkat vţdy celého předmětu nájemního vztahu.38 Pro splnění poţadavku určitosti právního úkonu musí být z výpovědi jednoznačně patrno, ţe se jednak jedná o výpověď z nájmu celého bytu (viz. výše), ale také musí být tento byt dostatečně určitě označen. Nedostatek určitosti by mohl sice vyvolat účinky absolutní neplatnosti, ale zároveň pokud není mezi účastníky smluvního vztahu pochyb, o který byt konkrétně se jedná, nemůţe se o absolutní neplatnost jednat. K tomu se vyjádřil rovněţ Nejvyšší soud České republiky tak, ţe jestliţe mezi účastníky řízení nebylo sporu o tom ţe ţalovaní (nájemci) na adrese uvedené ve výpovědi obývají jediný byt a jen ohledně tohoto
38
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. 26 Cdo 1616/1998 ze dne 7.2.2000
41
bytu jsou v nájemním vztahu k ţalobcům (pronajímatelům), pak skutečnost, ţe ve výpovědi z nájmu bytu je nesprávně uvedeno číslo bytu, nezpůsobila neplatnost výpovědi.39 Jednotlivé zvláštní náleţitosti, které musí výpověď dána pronajímatelem splňovat, se liší podle toho, zda se jedná o výpověď bez přivolení soudu či s přivolením soudu. u výpovědi s přivolením soudu
se jedná o písemnou formu, výpovědní důvod a
výpovědní lhůtu, u výpovědi bez přivolení soudu se jedná o písemnou formu, výpovědní důvod, výpovědní lhůtu, poučení nájemce o tom, ţe můţe do 60 dnů od doručení výpovědi podat u soudu ţalobu na určení neplatnosti výpovědi, závazek pronajímatele zajistí nájemci adekvátní bytovou náhradu, jestliţe na ni má nájemce dle občanského zákoníku nárok. Výpověď nájemce musí mít rovněţ obligatorně písemnou formu, musí v ní být uvedena výpovědní lhůta, která vţdy musí končit poslední den kalendářního měsíce a musí být nejméně tříměsíční. Není moţno vyloučit lhůtu delší, ale kratší lhůta má za následek neplatnost výpovědi. K tomuto se rovněţ vyjadřoval Nejvyšší soud České republiky a to tak, ţe jestliţe pronajímatel neuvede ve výpovědi nájmu lhůtu, kdy má nájem skončit, a to ani v návrhu na přivolení soudu k výpovědi, popřípadě uvede lhůtu kratší neţ stanoví ust. § 710 odst. 2 občanského zákoníku, jde o výpověď neplatnou. Soud nemůţe nahrazovat chybějící nebo neplatný úkon svým rozhodnutím.40
6.2.2. Doručování výpovědi Výpověď pronajímatele musí být nájemci doručena a opět platí, ţe nájemce nemusí být s obsahem výpovědi seznámen, postačí pouze, ţe se výpověď dostane do sféry jeho osobní dispozice. V případném dokazování před soudem bude nést důkazní břemeno o doručení právě pronajímatel, tedy opět platí stejná doporučení ohledně odesílání doporučeným dopisem nebo dopisem do vlastních rukou na doručenku. V případě doručování mezi fyzickými osobami není moţno uplatnit fikci doručení tak, jak je tomu při doručování dle občanského soudního řádu. Výpověď z nájmu bytu můţe být i součástí ţaloby o přivolení soudu, čímţ se velice zjednoduší postavení pronajímatele, který nemusí nést důkazní břemeno ohledně doručování.
39 40
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. 20 Cdo 2018 /1998 ze dne 30.3.2000 Usnesení Nejvyššího soudu České republiky č.j. 26 Cdo 1611/2006 ze dne 24. 10.2006
42
V případě plurality nájemců je třeba doručit všem společným nájemcům bytu, v případě společného nájmu bytu manţely vyjadřuje svůj právní názor Nejvyšší soud České republiky tak, ţe právo společného nájmu bytu manţely je zvláštním případem společného nájmu bytu, jehoţ podstata spočívá v tom, ţe svědčí oběma manţelům společně a nerozdílně. V hmotněprávní oblasti se tato nerozdílnost projevuje tím, ţe výpověď musí být dána oběma manţelům a oběma musí být také doručena. Existenci výpovědního důvodu je třeba posuzovat k okamţiku doručení výpovědi druhému z manţelů.41 U společných nájemců, kteří nejsou manţely chybí znak nerozdílnosti, proto je moţno dát výpověď i jednomu ze společných nájemců.
6.2.3. Výpověď bez přivolení soudu Výpověď bez přivolení soudu upravuje ust. § 711 odst. 2 občanského zákoníku a pokud nájemce nepodá ţalobu na určení neplatnosti výpovědi, nedochází k přetěţování soudního aparátu. Ţalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu upravuje ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku, které stanoví, ţe nájemce není povinen byt vyklidit do pravomocného rozhodnutí soudu. Obligatorním znakem určovací ţaloby je prokázání naléhavého právního zájmu ze strany ţalobce (v tomto případě nájemce), ale v tomto případě lze konstatovat, ţe právní zájem je dán jiţ přímo ze zákona a to zejména zvýšenou ochranou, kterou zákon nájemci a nájemnímu vztahu bytu poskytuje. Pokud nájemce ţalobu nepodá nebo ji podá opoţděně po uplynutí prekluzivní lhůty 60 dnů, nájemní vztah skončí uplynutím zákonné nebo smluvené (ovšem ne kratší neţ zákonné) výpovědní doby. Výpovědní důvody Výpovědní důvody u výpovědi bez přivolení soudu spočívají výhradně na straně nájemce a jsou upraveny v ust. § 711 odst. 2 písm. a) – e) občanského zákoníku. a) Výpověď dle ust. § 711 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku – hrubé porušování mravů v domě Tento výpovědní důvod byl dle staré úpravy zařazen do ust. § 711 odst. 1 písm. c) občanského zákoníku. Pronajímatel můţe podle tohoto důvodu dát výpověď nájemci, jestliţe on nebo osoby, které s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy 41
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. 2 Cdon 37/1997
43
v domě. Tento výpovědní důvod patří v praxi k nejméně často vyuţívaným, neboť pronajímatelé povaţují kaţdé neţádoucí chování nájemců povaţují nikoli za porušení dobrých mravů, ale za porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu.42 Přestoţe občanský zákoník pojem dobré mravy pouţívá velice často, nikde jej přímo nedefinuje, lze pouţít právní větu v rozsudku Krajského soudu v Brně, který tvrdí, ţe dobrými mravy společnosti je moţno chápat souhrn určitých etnických a kulturních norem společnosti, z nichţ některé jsou trvalou a neměnnou součástí lidské společnosti, jiné spolu se společností podléhají vývoji.43 Za hrubé porušení dobrých mravů v domě tak lze povaţovat křik, hádky, hlasitá reprodukce hudby, napadání ostatních nájemců, chov domácích zvířat tak, ţe znepříjemňuje ostatním nájemcům ţivot v době apod. Ze znění občanského zákoníku vyplývá, ţe se musí jednat o opakované porušování dobrých mravů v domě, pronajímatel musí dát nájemci písemnou výstrahu, kde jej upozorní na to, ţe jeho chování hrubě narušuje dobré mravy v domě a zároveň také na to, ţe pokračování v takovémto způsobu chování můţe mít za následek výpověď z nájmu bytu. Vzhledem k tomu, ţe narušiteli dobrých mravů mohou být i osoby, které s nájemcem bydlí, je zřejmé, ţe nájemce odpovídá i za osoby, se kterými bydlí a to i v případě, kdy on sám se v bytě fakticky nezdrţuje. Nájemce neodpovídá za chování osob, které se v bytě trvale nezdrţují, např. krátkodobé návštěvy. b) Výpověď dle ust. § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku – hrubé porušování povinností nájemce Uţší vymezení tohoto výpovědního důvodu bylo obsaţeno i v předchozí právní úpravě v ust. § 711 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku. Nájemce hrubě porušuje své povinnosti zejména pokud nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s uţíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s uţíváním bytu nebo nedoplnil prostředky kauce dle ust. § 686a odst. 3 občanského zákoníku. V případě dluţného nájemného a plnění poskytovaná s uţíváním bytu zákon přesně definuje, kdy je moţno tento výpovědní důvod vyuţít a to tehdy, pokud je nájemce v prodlení ve výši trojnásobku měsíčního plnění. Dřívější úprava byla stanovena tak, ţe nájemce musí být v prodlení déle neţ tři měsíce. Toto soudy interpretovaly tak, ţe nájemce musí být v prodlení alespoň část čtvrtého měsíce.
42 43
Křeček, S.: Změny v bytovém právu po 1.1.2007. Praha.Linde, 2006, str. 76 Rozsudek Krajského soudu v Brně č.j. 15 Co 13/1993 ze dne 15.5.1993
44
Druhým důvodem je nedoplnění kauce. Kauce je v podstatě sloţení peněţních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s uţíváním bytu a k úhradě jiných závazků souvisejících s nájmem. Pronajímatel si tak můţe zajistit své oprávněné pohledávky vůči nájemci a pokud kauci oprávněně vyčerpal, je nájemce povinen do 1 měsíce tyto peněţní prostředky doplnit na zvláštní účet pronajímatele. Občanský zákoník ještě k hrubému porušení povinností nájemce uvádí dva další důvody a to skutečnost, ţe nájemce nesplnil povinnost uloţenou mu v ust. § 689 odst. 3 občanského zákoníku, totiţ oznámit pronajímateli do 15 dnů změny počtu osob, které s ním ţijí v jednom bytě a nebo nájemce přenechal byt nebo jeho část do podnájmu jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele podle ust. § 719 odst. 1 občanského zákoníku. Další povinnosti nájemce jsou stanoveny v ust. § 687 odst. 2 a §§ 689 – 694 občanského zákoníku. Jestli se bude či nebude jednat o hrubé porušení povinností nájemce bude záleţet na konkrétním posouzení věci. c) Výpověď dle ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku – nájemce má dva nebo více bytu Skutková podstata tohoto výpovědního důvodu je totoţná, dříve byla upravena v ust. § 711 odst. 1 písm. g) občanského zákoníku. Tento výpovědní důvod můţe pronajímatel uplatnit, pokud nájemce má dva nebo více bytů, vyjma případů, ţe na něm nelze spravedlivě poţadovat, aby uţíval pouze jeden byt. Tento výpovědní důvod a jeho existenci je třeba vţdy posuzovat ke dni doručení výpovědi z nájmu bytu nájemci bytu.44 Pokud ovšem nájemce po doručení výpovědi ztratí právní titul k uţívání jednoho z bytu, můţe jít ze strany pronajímatele o výkon práva z rozporu s dobrými mravy, kterých se nájemce můţe dovolávat. Pokud má nájemce dva nebo více bytů znamená to, ţe disponuje právním titulem, které mu zakládá právo bydlet, tedy uspokojit svou potřebu bydlet. Můţe se jednat nejen o nájem, ale také vlastnictví nebo právo odpovídající věcnému břemeni. Zákonným znakem tohoto výpovědního důvodu je, ţe po nájemci nelze spravedlivě poţadovat, aby uţíval pouze jeden byt, soud tedy musí vţdy zkoumat veškeré okolnosti a zváţit poměry pronajímatele i nájemce. V praxi se můţe jednat např. o důvody, kdy nájemce pracuje v jiném městě neţ jeho rodina a nepřipadá v úvahu jeho kaţdodenní dojíţdění do práce. Nejvyšší soud České republiky k tomu vyjádřil svůj právní názor tak, ţe soud nemůţe zrušit právo osobního uţívání bytu pro uţívání dvojího bytu, jestliţe jde o byt, k němuţ mají 44
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. 2 Cdon 1081/1997 ze dne 24.2.1999, obdobně Usnesení Nejvyššího soudu České republiky č.j. 26 Cdo 2135/2000 ze dne 17.4.2001
45
manţelé právo společného uţívání, zatímco k druhému bytu má výlučné právo osobního uţívání jeden z manţelů, který je nájemcem sluţebního bytu.45 O spravedlivý důvod se nebude jednat, uţívá-li nájemce k bydlení byt, k němuţ mu svědčí právo nájmu a svou vlastní nemovitost, v níţ by mohl uspokojovat svou potřebu bydlení , pronajímá za trţní nájemné.46 d) Výpověď dle ust. § 711 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku – nájemce byt bez vážných důvodů neužívá nebo jen občas V předcházející úpravě byl tento výpovědní důvod upraven v ust. § 711 odst. 1 písm. h) občanského zákoníku. Zákon nevymezuje pojmy váţné důvody ani pojem občas, faktem ovšem zůstává, ţe podstatou tohoto výpovědního důvodu je to, ţe pokud nájemce byt neuţívá, můţe vést ke zhoršení technického stavu bytu a navíc je to v rozporu s účelem nájmu dle občanského zákoníku. K tomu, co jsou váţné důvody se vyjadřuje Nejvyšší soud tak, ţe váţné důvody pro neuţívání bytu je třeba posuzovat objektivně a diferencovaně podle konkrétního případu. Všeobecně jen špatný zdravotní stav nebo vysoký věk není sám o sobě důvodem pro neuţívání bytu ve smyslu tohoto zákonného ustanovení – k tomu musí přistoupit ještě další okolnosti, které brání nájemci po určitou dobu byt uţívat k obvyklému způsobu bydlení. Takovými okolnostmi, které je moţno povaţovat za váţné důvody, jsou zejména ústavní léčba, výkon vojenské sluţby, výkon práce mimo obec bydliště apod., tedy stav, kdy se jedná o přechodné neuţívání bytu, které – po odpadnutí důvodu – pomine.47 Pokud půjde o nájem bytu manţely, musí být tento výpovědní důvod naplněn u obou manţelů. Výpovědní důvod rovněţ nelze pouţít, pokud pronajímatel dal s neuţíváním bytu souhlas, např. tím, ţe souhlasil s podnájmem bytu. e) Výpověď dle ust. § 711 odst. 2 písm. e) občanského zákoníku – byt zvláštního určení Jedná-li se o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není osobou se zdravotním postiţením, je moţno uplatnit u něj tento výpovědní důvod. V dřívější právní úpravě byl tento výpovědní důvod obsaţen v ust. § 711 odst. 1 písm. i) občanského zákoníku. Byty zvláštního určení představují zvláštní problematiku, která je příliš široká pro toto téma práce, proto se mu dále věnovat nebudu.
45
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. 26 Cdo 1198/2000 ze dne 12.9.2001 Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. 26 Cdo 107/2004 ze dne 18.5.2004 47 Rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky č.j. 20 Cdo 1551/1999 ze dne 31.5.2001 46
46
6.2.4. Výpověď s přivolením soudu Od novely jsou zachovány v občanském zákoníku čtyři výpovědní důvody, ke kterým potřebuje pronajímatel přivolení soudu a tyto jsou upraveny v ust. § 711a odst. 1 písm. a) – d) občanského zákoníku. Výpovědní důvody V případě výpovědních důvodů s přivolením soudu se nejedná o důvody na straně nájemce. a) Výpověď dle ust. § 711a odst. 1 písm. a) občanského zákoníku – potřeba pronajímatele V předcházející úpravě byl tento důvod obsaţen v ust. § 711 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku. Podle dnešní úpravy můţe pronajímatel vypovědět nájem bytu s přivolením soudu, pokud tento byt potřebuje pro sebe, manţela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence. Tato potřeba je dána vţdy, pokud pronajímatel potřebuje byt pro své příbuzné, kteří nemají zajištěnou jinak potřebu bydlení, dále soudní praxe uznává důvody i tehdy, pokud pronajímatel nebo jeho příbuzní vlastní byt, ale jedná se o byt o menší podlahové ploše, hůře vybavený nebo ve větší vzdálenosti od jejich pracoviště, neţ je byt nájemce. Nejvyšší soud vyjádřil právní názor tak, ţe potřebu bytu pronajímatele nelze omezovat na zlepšení podmínek bydlení, ale je třeba přihlíţet ke všem oprávněným zájmům pronajímatele. Potřeba pronajímatele dle ust. § 711a odst. 1 písm. a) občanského zákoníku je dána nejen v případech, ţe pronajímatel, popř. osoby v zákoně uvedené zlepší v důsledku výpovědi z nájmu své bytové podmínky, ale i tehdy, pokud uţívání uvolněného bytu k bydlení uspokojí další oprávněné zájmy pronajímatele vztahující se k bydlení. Takovým oprávněným zájmem můţe být i zájem na lepší správě domu, zlepšení podmínek pro výkon zaměstnání nebo i jiné případy, vţdy záleţí na posouzení konkrétní situace.48 b) Výpověď dle ust. § 711a odst. 1 písm. b) občanského zákoníku – výpověď ze služebních bytů V dřívější úpravě byl tento důvod obsaţen v ust. § 711 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku. Tento výpovědní důvod předpokládá, ţe nájemce přestal pro pronajímatele vykonávat práci a předmětem nájemního vztahu je nájemní byt. Zákon nerozlišuje druh 48
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. 2 Cdon 36/1997 ze dne 29.10.1997
47
práce, o který se jedná ani zda pronajímatel potřebuje byt pro jiného zaměstnance, který pro něj bude pracovat. c) Výpověď dle ust. § 711a odst. 1 písm. c) občanského zákoníku – veřejný zájem na opravách v domě a bytě a potřeba takových oprav Tento výpovědní důvod byl v dřívější úpravě obsaţen v ust. § 711 odst. 1 písm. e) občanského zákoníku. Výpověď z tohoto důvodu je moţno nájemci dát v tom případě, kdy je z důvodu veřejného zájmu třeba naloţit s bytem či domem tak, ţe musí být provedeny opravy, při jejichţ provádění nelze byt nebo dům delší dobu uţívat. Veřejným zájmem můţe v tomto případě být změna uţívání bytu nebo domu na jiný účel nebo tak, ţe nemají slouţit k ţádnému účelu, mají být zlikvidovány. Druhým důvodem je nezbytnost oprav nebo úprav tak, aby bylo moţno byt nebo dům dále uţívat. V případě prvního důvodu jde o případ, kdy byt nebude moţno uţívat vůbec, v druhém případě je rozhodující délka doby, protoţe byt nebude moţno uţívat po „delší dobu“. Delší doba je posuzována podle konkrétních okolností případu. K první části tohoto ustanovení se vyjádřil Nejvyšší soud České republiky tak, ţe výpovědní důvod podle ust. § 711 odst. 1 písm. e) (dnes § 711a odst. 1 písm. c) občanského zákoníku spočívající v tom, ţe z důvodu veřejného zájmu je potřebné s bytem nebo domem naloţit tak, ţe byt nelze uţívat, opírající se o tvrzení, ţe dům je určen k demolici, je dán tehdy, je-li toto tvrzení doloţeno příslušným správním aktem stavebního úřadu.49 Ke druhé části tohoto výpovědního důvodu se vyjádřil Krajský soud v Brně tak, ţe podle ust. § 711 odst. 1 písm. e) (dnes § 711a odst. 1 písm. c) občanského zákoníku vyţaduje-li byt nebo dům provedení oprav, nelze dát přivolení z nájmu na základě tvrzení vlastníků nemovitosti, ţe hodlají provádět takové úpravy v domě nebo bytě. Taková skutečnost musí být dokladovaná jiţ vydaným rozhodnutím příslušného stavebního úřadu tak, aby na základě rozsahu zde uvedených oprav bylo moţno posoudit, zda tyto opravy vyţadují uvolnění bytu. Podle úvahy navrhovatelů o tom, ţe v budoucnu hodlají takové úpravy provádět, nemohou být důvodem přivolení k výpovědi z nájmu.50 d) Výpověď dle ust. § 711a odst. 1 písm. d) občanského zákoníku – byt, který souvisí s prostory pro podnikání V předcházející úpravě byl tento důvod upraven v ust. § 711 odst. 1 písm. f) občanského zákoníku. Pronajímateli tento důvod dává moţnost dát nájemci výpověď, jde-li o 49 50
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. 26 Cdo 919/1999 ze dne 20.9.1999 Rozsudek Krajského soudu v Brně č.j. 15 Co 137/1993 ze dne 15.4.1993
48
byt, který stavebně souvisí s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt uţívat. Ţalobu o přivolení soudu k výpovědi můţe podat pouze pronajímatel, ne vlastník nebytového prostoru nebo nájemce.
6.2.5. Bytové náhrady Podstatné změny se dotkly rovněţ bytových náhrad, které jsou uvedeny v ust. § 712 občanského zákoníku. Typ bytové náhrady, na kterou má nájemce nárok souvisí s výpovědním důvodem, který byl uplatněn při podání výpovědi. Nájemce je povinen vyklidit byt aţ poté, co mu pronajímatel zajistí adekvátní bytovou náhradu, do té doby tak nájemce stále uţívá pronajatý byt, čímţ institut výpovědi jaksi ztrácí svůj praktický smysl. V případě společného nájmu je pronajímatel povinen zajistit pouze jednu bytovou náhradu. Mezi bytové náhrady patří: náhradní byt – dle ust. § 712 odst. 2 občanského zákoníku, jedná se o byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytovaní nájemce a členů jeho domácnosti. Kvalitativně vyšší formu představuje „přiměřený náhradní byt“, které je podle místních podmínek zásadně rovnocenný vyklizovanému bytu, ale ten připadá v úvahu jenom u výpovědí podaných s přivolením soudu. náhradní ubytování – dle ust. § 712 odst. 4 občanského zákoníku, představuje byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce. přístřeší – dle ust. § 712 odst. 5 občanského zákoníku, jedná se o provizorium do doby, neţ si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby. V případě výpovědi bez přivolení soudu podaných z důvodů ust. § 711 odst. 2 písm. a) – d) občanského zákoníku postačuje zajistit jako bytovou náhradu přístřeší. V případě výpovědi s přivolením soudu podaných z důvodů dle ust. § 711a občanského zákoníku má nájemce právo na tzv. přiměřený náhradní byt, jímţ je byt podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má nájemce vyklidit. Z důvodů zvláštního zřetele hodné můţe soud rozhodnout, ţe nájemce má nárok na byt o menší podlahové ploše, ale nikoli niţší kvality neţ vyklizovaný byt. V případě důvodu dle ust. § 711a odst. 1 písm. b)
49
občanského zákoníku, kdy nájemce přestal pro pronajímatele vykonávat práci, postačuje zajištění přístřeší. Pronajímateli je zákonem stanovená povinnost uhradit nájemci náklady stěhování, zejména v případě, kdy důvody nejsou na straně nájemce, pak je pronajímatel povinen uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady. Nájemce není dle ust. § 711a odst. 6 občanského zákoníku povinen vystěhovat se z bytu dříve neţ do 15 dnů od zajištění bytové náhrady. Nevyklidí-li bývalý nájemce byt po zajištění bytové náhrady ve stanovené lhůtě dobrovolně, můţe pronajímatel podat návrh na výkon rozhodnutí či návrh na exekuci na nepeněţitá plnění. Po nařízení výkonu rozhodnutí či exekuce jsou přestěhovány věci nájemce do bytové náhrady. Pokud by povinný k vystěhování, přes zajištění bytové náhrady a po marném uplynutí lhůty k vyklizení, uţíval byt i nadále, můţe se pronajímatel také domáhat bezdůvodnému obohacení, které bude odpovídat trţnímu nájemnému.
50
Závěr Tématem této práce byl zánik nájmu bytu. Jak jiţ bylo v úvodu poznamenáno, bydlení je jednou ze základních potřeb člověka, kterou je třeba řádně uspokojit, ovšem na společnosti, resp. státu jiţ neleţí břemeno tuto potřebu pro člověka zajistit. Nájem bytu, jak bylo v práci uvedeno, je hned jedním z nejčastějších právních titulů (kromě vlastnictví) bydlení. Přestoţe stát jiţ nezajišťuje potřebu bydlení pro jednotlivce, přesto stále poskytuje právu bydlet a tím pádem i právu nájmu bytu, zvýšenou ochranu. Tato zvýšená ochrana je poskytována právě slabší straně, kterou je nájemce. Ten je tím, který nemá právní titul k nemovitosti v podobě vlastnického práva a proto se obrací na vlastníka nemovitosti za účelem uzavření smlouvy o nájmu bytu. Vzhledem ke skutečnosti, ţe po ukončení nájmu by byla situace nájemce stále stejná, je proto třeba zabránit svévolnému ukončování smlouvy o nájmu bytu ze strany pronajímatelů. Zároveň tato zvýšená ochrana nájemce je z pohledu druhé strany pro pronajímatele často obtíţná, neboť nájemci častou kladou přemrštěné poţadavky na pronajímatele, zejména z hlediska zajištění náhradního bytu, kdy lze doslova konstatovat, ţe „neví, co by chtěli“. Pronajímatelé jsou tak často nuceni ponechávat nájemce v nájmu bytu i za situace, kdy je třeba nutných rekonstrukcí a oprav domu i bytu a nájemce se přesto nehodlá odstěhovat, neboť ţádný náhradní byt mu není dost dobrý. Účelem této práce je rozebrat, popsat a zhodnotit způsoby zániku nájmu bytu. Vzhledem k rozsahu této práce bylo pojednáno pouze o absolutních způsobech nájmu bytu, které byly popsány v jednotlivých kapitolách. Právní úprava zániku nájmu bytu je v občanském zákoníku komplexní a velice podrobná. Vzhledem k tomu, ţe se snaţím o objektivní porovnání a zhodnocení v této práci, je třeba konstatovat, ţe zákon poskytuje ochranu zejména nájemcům, kterým často nehrozí vůbec nic za porušování svých povinností, např. pronajímatel nemůţe od smlouvy odstoupit, pokud nájemce nehradí nájemné a poplatky spojené s uţíváním bytu. Na pronajímatele jsou kladeny vysoké nároky, je povinen udrţovat nemovitost v dobrém technickém stavu, musí vybavovat byt a starat se o potřebné opravy a přesto je často nucen ponechávat si nájemce v domě za cenu regulovaného nájemného. Je proto pochopitelné, ţe se pronajímatelé často snaţí „obejít“ zákon různými cestami a to např. formou fiktivního nájmu kamarádovi, rodinnému příslušníkovi nebo známému a ten
51
pravý „nájem“ uzavírat formou smlouvy o podnájmu nemovitosti. I přes snahu o objektivitu musím konstatovat, ţe se nemůţeme pronajímatelům divit. V této práci byly popsány a porovnány způsoby zániku nájmu bytu a to zánik absolutní. U kaţdého způsobu bylo pojednáno o právní úpravě, náleţitostech, které zákon na kaţdý jednotlivý právní úkon klade a jejich zhodnocení s platnou judikaturou. V první kapitole této práce byla popsána historie právní úpravy nájmu na území dnešní České republiky, v následující kapitole bylo pojednáno o nájmu bytu ve stručné komparaci s obecným nájmem. Od další kapitoly byly popisovány jiţ jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu, přičemţ vzhledem k rozsáhlosti úpravy výpovědi z nájmu bytu, byla tomuto způsobu věnována samostatná kapitola. Vzhledem k tématu a cíli této práce se domnívám, ţe cíle práce bylo dosaţeno. Tato práce by měla slouţit pro všechny zájemce, kteří se chtějí seznámit se způsoby zániku nájmu bytu, ať se jiţ v takové situaci nachází na straně pronajímatele nebo nájemce, ale také pro všechny, kteří si chtějí rozšířit své znalosti práva a právního povědomí.
52
Seznam použité literatury 1. Balák, F.-Korecká,V.-Vojtek,P.: Občanský zákoník s judikaturou a související předpisy. Praha, C.H.Beck, 2006 2. Dejlová, H.: Zánik nájmu bytu. 2. vydání. C.H.Beck, Praha, 2005 3. Fiala,J.-Korecká,V.-Kurka,V.:Vlastnictví a nájem bytů. 3. vydání. Linde, Praha, 2005 4. Hrubý, J.: Výpovědní důvody z nájmu bytu. 2. vydání. Praha, Linde, 1998 5. Knapová, M.-Švestka , J.,Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné. Praha: Aspi a.s. 2006 6. Křeček, S.- Hrubý, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde a.s. 2007 7. Křeček, S.: Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2. vydání. Praha. Linde, 2002 8. Selucká, M.: Nájem a podnájem bytu. CP Books, Brno, 2005 9. Taraba, M., Rádce nájemníka bytu.Praha: Grada Publishing, a.s. 2008 Články: 1. Handlar, J.: K právu bydlení manželů a jeho uplatnění při výpovědi z nájmu bytu podle § 711 odst. 2 písm. c) OZ. Právní rozhledy, 2007, č. 10, str. 354 – 360 2. Liška, P.: Zákon o zvyšování nájemného z bytů – krok k nápravě nájemních vztahů. Právní zpravodaj, č. 4, str. 1 – 6 3. Palkovský, A.: Posuzování platnosti výpovědi z nájmu bytu ve vztahu k dodržení lhůty pro podání žaloby o určení neplatnosti výpovědi. Právní rozhledy, 2007, č. 8, str. 304 – 306 4. Selucká, M.: Nájem bytu po novelách občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2006, č. 18, str. 635 – 661 5. Selucká, M.: Pojem „přiměřený náhradní byt“, Jurisprudence, 2005, č. 4, str. 56 – 59 6. Zlámal, A.: Nájem bytu po novelizaci občanského zákoníku. Bulletin advokacie, 2007, č. 6, str. 32 – 38 Internetové zdroje: www.epravo.cz www.mesec.cz www.juristic.cz www.justice.cz
53
BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a.s.
Vysoká škola: Katedra:
Práva
Akademický rok:2008/2009
ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE (PROJEKTU, UMĚLECKÉHO DÍLA, UMĚLECKÉHO VÝKONU)
pro
Antonín PALUKA
stud. obor
PRÁVNÍ ADMINISTRATIVA V PODNIKATELSKÉ SFÉŘE
Název tématu:
,,Skončení nájmu bytu‘‘
Název tématu v angličtině: ,,Finish of rent appartment agreement’’
Cíl práce: Cílem práce je prozkoumat platnou právní úpravu nájmu bytu a přinést doporučení pro případné Legislativní změny.
Osnova práce: -
Historie právní úpravy nájmu bytu
-
Právní úprava nájmu bytu
-
Srovnání nájmu bytu a nájmu věci
-
Druhy skončení nájmu bytu
-
Skončení nájmu bytu výpovědí
-
Závěry a doporučení
54
Zásada pro vypracování: Zásady pro vypracování bakalářské práce jsou dále specifikovány v ,,Metodických pokynech pro vypracování bakalářské resp. diplomové práce na Bankovním institutu vysoké škole v Praze’’.
Rozsah grafických prací:
min. 40 stran
Seznam odborné literatury:
viz bakalářská práce
Vedoucí bakalářské práce:
JUDr. Aleš Rozehnal
Datum zadání bakalářské práce:
18.12. 2007
Termín odevzdání bakalářské práce: 30.6. 2009
L.S. ……….……….……….………. Vedoucí katedry
……….……….……….………. Rektor
V Praze 30.6. 2009
55
56
