VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA. Katedra ekonomických studií

VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra ekonomických studií

Hypotéka pro dnešní rodinu nutnost nebo jenom jedna z možností? Bakalářská práce

Autor: Drahomíra Šebestová Vedoucí práce: ing. Věra Nečadová Jihlava 2013

Anotace Tato bakalářská práce zpracovává tématiku poskytování hypotečních úvěrů. V teoretické části se zabývá celou problematikou poskytování hypotečních úvěrů ve všech bankách a popisují se zde jednotlivé postupy při žádosti o hypotéku. V praktické části je přiblížena celá problematika poskytování hypotečních úvěrů v České spořitelně a.s. a stručně je zde nastíněna problematika poskytování hypotečních úvěrů ve dvou největších bankách v České republice, v Komerční bance a.s. a v GE Money bank a.s. V další praktické části je zde uveden modelový příklad poskytnutí hypotečního úvěru v praxi. Údaje jsou získány od tří největších bank v České republice a to od České spořitelny a.s., od Komerční banky a.s. a od GE Money Bank a.s. Je provedena analýza těchto zjištěných údajů a výsledky tohoto porovnání jsou zaneseny do grafů v závěru této bakalářské práce.

Klíčová slova banka, hypoteční úvěr, anuitní splátka, finance, úroková sazba, splátky, poplatky, bonita, doba splácení, jistina, dlužník

Annotation This bachelor thesis topic of mortgage loans. The theoretical part deals with the whole issue of providing mortgage loans at all banks and describe here the different procedures when applying for a mortgage. The practical part is zoomed all the problems of mortgage loans in the Czech Savings Bank and briefly outlined here the issue of mortgage lending in the two largest banks in the Czech Republic, Commercial Bank and and GE Money Bank. In another practical part is a model example of a mortgage loan in practice. The data are obtained from the three largest banks in the Czech Republic and the Czech Savings Bank, as from commercial bank and GE Money Bank. It is an analysis of the collected data and the results of this comparison are graphically recorded at the end of this thesis.

Keywords bank, mortgage, annuity payment, finance, interest rate, payments, fees, credit score, repayment period, the principal, debtor

Tímto bych chtěla poděkovat mé vedoucí bakalářské práce paní prof. ing. Věře Nečadové za její odborné vedení práce, ale také za její přátelský přístup a ochotu. Dále bych chtěla poděkovat kolegům z hypotečního centra České spořitelny a.s., jmenovitě paní Renatě Kaďůrkové, za jejich pomoc a cenné připomínky. Závěrem bych chtěla poděkovat své rodině za to, že mi byla oporou nejen při psaní bakalářské práce, ale i po celou dobu mého studia.

Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracovala jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušila autorská práva (ve smyslu zákona č.121/2000 Sb., o právo autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též „AZ“). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ. Byla jsem seznámena s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména § 60 (školní dílo). Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mé bakalářské práce a prohlašuji, že

so u h l a sí m

s případným užitím mé bakalářské práce

(prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědoma toho, že užít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence.

V Třešti dne 12. 12. 2012

……...………………………………….. Podpis

Obsah 1

Úvod ................................................................................................................................... 7

2

Teoretická část .................................................................................................................. 9 2.1

Jak probíhalo poskytování hypotečních úvěrů v 19. století? ....................................... 9

2.2

Jak se zrodil hypotéční trh v České republice? .......................................................... 10

2.3

Hypoteční úvěr všeobecně ......................................................................................... 14

2.4

Pro koho je hypotéka určena? .................................................................................... 16

2.5

Na co všechno je možné hypotéku použít? ................................................................ 16

2.6

Na čem závisí výše hypotéky? ................................................................................... 17

2.7

Jaká kritéria musí žadatel splňovat? ........................................................................... 17

2.8

Jaká je délka splatnosti hypotéky? ............................................................................. 19

2.9

Jak lze hypotéku splácet? ........................................................................................... 19

2.10 Jaký úrok mi banka nabídne? ..................................................................................... 22 2.11 Jak můžeme čerpat hypotéku? ................................................................................... 24 2.12 Jak rozdělujeme hypotéku? ........................................................................................ 24 2.13 Co je pro žadatele nutností? ....................................................................................... 27 2.14 Jaké doklady jsou potřeba k žádosti o hypotéku? ...................................................... 27 2.15 Co obnáší uzavření smlouvy? .................................................................................... 28 2.16 Můžeme si odečíst úroky z daní? ............................................................................... 28 2.17 Jak je možné získat Státní podporu? .......................................................................... 28 2.18 Co nás to bude všechno stát? ..................................................................................... 29 3

Praktická část .................................................................................................................. 35 3.1

Hypoteční úvěr v České spořitelně a.s. – Profil ......................................................... 35

3.2

Banka desetiletí .......................................................................................................... 36

3.3

Česká spořitelna – zodpovědný partner ..................................................................... 37

3.4

Hypotéka České spořitelny a.s. .................................................................................. 38

3.5

Charakteristika a popis ............................................................................................... 38

3.6

Účel použití hypotečního úvěru ................................................................................. 40

3.7

Příjemce hypotečního úvěru ....................................................................................... 43

3.8

Příjmy klienta a jejich vyhodnocení ........................................................................... 45

3.9

Zajištění hypotečního úvěru ....................................................................................... 47

3.10 Pojištění nemovitosti .................................................................................................. 48 5

3.11 Podmínky čerpání hypotečního úvěru ........................................................................ 48 3.12 Splatnost hypotečního úvěru v České spořitelně ....................................................... 49 3.13 Způsob splácení hypotečního úvěru ........................................................................... 50 3.14 Pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr ............................................................... 50 3.15 Hypotéka v České spořitelně – shrnutí....................................................................... 52 4

5

6

7

Hypotéka v Komerční bance .......................................................................................... 56 4.1

Komerční banka - základní informace ...................................................................... 56

4.2

Hypotéka Klasik a Plus .............................................................................................. 57

4.3

Flexibilní hypotéka..................................................................................................... 58

4.4

Hypotéka 2 v 1 ........................................................................................................... 59

4.5

Hypotéka Dopředu Dozadu ........................................................................................ 60

Hypotéka v GE Money Bank a.s.................................................................................... 61 5.1

GE Money Bank a.s. – základní informace................................................................ 61

5.2

GE Money Bank Hypotéka ........................................................................................ 62

5.3

GE Money Bank – Variabilní hypotéka ..................................................................... 63

Modelový příklad ............................................................................................................ 65 6.1

Nabídka od Komerční banky a. s. .............................................................................. 66

6.2

Nabídka od GE Money Bank a. s. .............................................................................. 67

6.3

Nabídka od České spořitelny a.s. ............................................................................... 68

Grafické zpracování získaných údajů........................................................................... 69 7.1

Anuitní splátka ........................................................................................................... 71

7.2

Úroková sazba ............................................................................................................ 72

7.3

Poplatek za zpracování hypotečního úvěru ................................................................ 73

7.4

Pojištění schopnosti splácet........................................................................................ 74

7.5

Poplatek za vedení úvěrového účtu ............................................................................ 75

7.6

Poplatek za ocenění nemovitosti ................................................................................ 76

8

Shrnutí praktické části ................................................................................................... 77

9

Závěr ................................................................................................................................ 82

Seznam literatury .................................................................................................................... 84 Seznam obrázků a tabulek ..................................................................................................... 86 Přílohy ...................................................................................................................................... 87

6

1

Úvod

„Mít střechu nad hlavou“ patří k základním lidským potřebám. Bydlení poskytuje bezpečí, soukromí i svobodu. Je to místo, kde můžeme odpočívat a uspokojovat osobní a životní potřeby. Pro většinu lidí je spojeno s pocitem osobní svobody, seberealizace a s vnímáním domova.1 Ať chceme nebo ne, stejně jednou otázku bydlení musíme řešit. Pro ty šťastnější, kteří získají bydlení po rodičích, po strýci či po tetičce, je život určitě snazší. Existují dva způsoby, jak si pořídit bydlení. Buď si na nemovitost naspoříme, nebo si na ní musíme půjčit. Spořit tradičními metodami se v dnešní době prakticky nevyplatí. Žádný termínovaný vklad, vkladní knížka nebo spořicí účet nám peníze natolik nezhodnotí, abychom si za krátký čas mohli pořídit byt nebo rodinný dům. Proto nám zbývá druhá možnost, na bydlení si půjčit. Těm, kteří otázku bydlení musí řešit půjčkou, se chci věnovat v této bakalářské práci. Již dvacátým rokem se pohybuji v bankovnictví a jednou z hlavních služeb bank, ve kterých jsem pracovala, a stále v jedné pracuji, je úvěr na bydlení. S tímto produktem se setkávám každý den ve své práci na přepážce, protože se pro banku tato služba stala prioritou. Proto jsem si zvolila toto téma své bakalářské práce, které se týká těchto úvěrů na bydlení. Tento úvěr je pro ty, kteří se rozhodli bydlet „ ve svém“ a nechtějí nikomu platit nájem či jiné poplatky. Úvěr je poskytnut jen v případě, že byt nebo rodinný dům bude na nějaký čas majetkem banky. Tomuto úvěru se říká hypoteční úvěr, jinými slovy hypotéka. Cílem mé bakalářské práce je tedy zmapování problematiky hypoték, jejich významu a výše ceny hypoték, když zároveň součástí bakalářské práce bude porovnání hypoték ve vybraných bankách. V teoretické části této bakalářské práce věnuji historii vzniku hypoték, jejich zmapování a popisuji zde celý postup při poskytování hypoték. Uvádím i jednotlivá kritéria, která musí žadatel splňovat, když se rozhodne vyřešit své bydlení koupí nemovitostí a musí tuto situaci řešit půjčkou, tedy hypotékou. Je zde vysvětleno, pro koho hypotéka je, 1

BAKOVÁ, Ludmila, et al. Bydlení. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 1997. 116 s. ISBN 80-2101586-1.

7

co je potřeba udělat, jaké doklady doložit, jak se uzavírá smlouva a co všechno žadatele čeká při vyřízení hypotéky. V praktické části této práce se více rozepisuji o podmínkách poskytnutí hypotéky v České spořitelně a.s., protože v této bance pracuji a kde je tento produkt nejvíce aktuální, poněvadž Česká spořitelna si dnes výborně vede na hypotečním trhu. Pracuji na přepážce banky, kde zajišťuji přímý vztah mezi klientem a hypotečním specialistou, proto o hypotečních úvěrech musím vědět maximum, abych klientovi mohla nabídnout jasné a přesné informace k tomuto produktu. V další praktické části jsem vypracovala zjednodušenou nabídku hypotečních úvěrů ve 2 vybraných bankách, které budou využity pro modelový příklad. Hlavním cílem praktické části je analýza zjištěných údajů při žádosti o hypotéku v jednotlivých bankách, grafické vyhodnocení těchto údajů a jejich zpracování. Rozhodla jsem se, že porovnám nabídku hypotéky v České spořitelně se dvěma většími bankami a to s Komerční bankou a.s. a s GE Money bank a.s., které jsou pro běžné rodiny dostupné a ve kterých jsem také dříve pracovala. Využila jsem svých zkušeností s nabízením hypotečního úvěru a v modelovém příkladu uvádím nejběžnější situaci dnešní rodiny. S těmito údaji jsem jako fiktivní žadatel osobně navštívila hypotečního specialistu v Komerční bance a.s. v Třešti a hypotečního poradce v GE Money Bank a.s. v Telči, kde jsem si nechala podrobně zpracovat nabídku. Výsledky těchto nabídek, porovnání a zhodnocení jsem zaznamenala do jednoduchých grafů, ve kterých je vidět, jak si která banka vede. Jednotlivé propočty od každé banky jsou uloženy v příloze této bakalářské práce. Závěrem bakalářské práce je shrnutí a vyhodnocení získaných údajů při žádosti o hypotéku. V mé bakalářské práci bylo využito ke splnění cíle těchto metod: analýza zjištěných údajů, studium literatury, sběr potřebných dat, osobní konzultace, studium interních dokumentů v České spořitelně a grafické znázornění nejdůležitějších parametrů. Konečné shrnutí je zároveň odpovědí na otázku, která je hlavním tématem této bakalářské práce.

8

2 2.1

Teoretická část Jak probíhalo poskytování hypotečních úvěrů v 19. století?

První hypoteční úvěry na našem území byly poskytnuty ve druhé polovině 19. století. Hypoteční banka Království českého byla založena v roce 1864 a svoji obchodní činnost zahájila 16. 1. 1865. Jednalo se o první zemskou banku v habsburském soustátí – založena byla totiž jako veřejnoprávní instituce bez výdělečných tendencí. Největší zásluhu na jejím vzniku měl hrabě Albert Nostic. Cílem této banky bylo zejména zlepšení existujících úvěrových možností (především prostřednictvím poskytování dlouhodobých úvěrů zemědělským podnikatelům) a zároveň boj proti lichvářským úrokům. Statut této banky byl vytvořen již v roce 1864, proto jeho jazyk je tedy z našeho pohledu poněkud starobylý.2 Nyní malá ukázka z Informačního bulletinu pro Komerční banku, nazývaného „O co jde v naší bance“, který byl vydán 13. 12. 1996: „Zastupitelstvo země České založí pro toto království banku hypoteční, jež by napomáhala úvěru reálnímu dávajíc půjčky jedině v listech zástavních na nemovitosti, ležící v Čechách. Banka nemůže nikdy vydati více listů zástavních, nežli činí kapitály hypotekární, jichž nabude. Listy zástavní jsou listiny veřejné, mimo zvláštní případ ukazateli svědčící, jimiž se hypoteční banka zavazuje, že vyplatí jejich majetníku úroky po projití každého půlletí, a kdyby zástavní list byl zlosován, celou jistinu zároveň s prémií, kdyby byla jaká určena. Míra úroků při listech zástavních má se plně srovnávati s mírou úroků ustanovuje na 5 prct. Sněmu jest vyhraženo, aby míru úrokovou změnil. Změny se však nemají nikdy vztahovati k zástavním listům již vydaným. Nesplnil-li dlužník svých povinností, má jej banka písemně vyzvati, učinivši mu krátkou lhůtu s udáním dne, kdy lhůta projde, aby svým povinnostem dostál. Lhůta se nesmí prodloužiti, aniž se smí komu sečkati. Banka dává listy zástavními půjčky v částkách nejméně 500 zlatých r.č. obnášejících na pozemky, ležící v království Českém a mají-li knihovní vklad nebo na doby, mající 2

Informační materiály Hypoteční banky, rok 2011

9

knihovní vklad, oněch míst v Čechách, v kterých se čítá 5.000 duší, aneb která bez ohledu na počet obyvatelstva činžovní dani domovní podrobena jsou. Pod kterými výminkami se půjčky dávají a dle kterých zásad se jistota zkoumati má, obsažena jest v předpise, jenžto se vydá o provedení tohoto statutu. Půjčky v listech zástavních mohou se dáti na pozemky až do dvou třetin a na domy až na polovičku ceny vyšetřené. Banka může svými knihami hlavními, tudíž i výtahem z nich, vždy provést úplný důkaz o obnosu svých pohledaností. Aby se mohly listiny bank do knih vložiti, netřeba jim podpisu svědků. Banka má právo na základě výtahu z hlavních knih svých žádati soud ihned za vedení exekuce na váhavého dlužníka a soud má exekuci povoliti, aniž by předcházeti musela žaloba o jednání aneb výrok. Při bance nemají platnost ta zákonní opatření, kterými se výše úrokové míry obmezuje. Ředitelství banky sídlí v Praze a skládá se z generálního ředitele placeného, ze šesti neplacených ředitelů v Praze bydlících a ze dvou práv znalých ředitelů placených. Generálního ředitele, jakož i řečené dva práv znalé ředitele jmenuje sněm k návrhu zemského výboru. Šest neplacených ředitelů volí skupeniny zemského sněmu, a to každá dva, aniž by co do volby stávalo jakýchkoli mezí; tito zastaviti mají práce ředitelské dotud, pokud se sněm vesměs z nových voleb vyšlý nesešel a nových ředitelů nezvolil.“3

2.2

Jak se zrodil hypotéční trh v České republice?

Novodobý trh financování bydlení začal vznikat v porevolučních letech přípravou podmínek a legislativního rámce. Trh financování bydlení stojí u nás v zásadě na dvou pilířích, a to na hypotékách a stavebním spoření. Oba obory začaly vznikat prakticky souběžně. Příprava podmínek, respektive legislativního rámce hypotečního financování probíhala v období let 1990 až 1995. Podmínkou formálního startu hypoték byl funkční zákon o dluhopisech a vznik kapitálového trhu. Zákon o dluhopisech sice vzniknul už v roce 1990, ale právě nefunkčnost kapitálového trhu byla jednou z překážek reálného startu hypoték. Až v roce 1995 byly splněny podmínky pro formální start hypotečního úvěrování a dne 14. 9. 1995 došlo k udělení prvního oprávnění k vydávání hypotečních 3

Informační bulletin Komerční banky ze dne 13. 12. 1996

10

zástavních listů „hypoteční“ licence ČNB Českomoravské hypoteční bance (dnes Hypoteční banka). Formální rámec pro rozjezd stavebního spoření vznikal rovněž na počátku devadesátých let a faktický start stavebního spoření umožnilo schválení Zákona o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření v roce 1993. Stavební spořitelny zahájily svoji činnost tedy s dvouletým předstihem oproti hypotečnímu financování. Nešlo však logicky o úvěrování, neboť na počátku bylo prvotním cílem vybudovat oblast spoření a následně pozvolna rozjet úvěrování. To se fakticky stavebním spořitelnám začalo pomalu dařit v letech 1995 až 1997, kdy se fakticky začaly poskytovat první úvěry ze stavebního spoření. Časově došlo v zásadě k souběžnému rozvoji jak hypotečního financování, tak i úvěrování ze stavebního spoření. Hypoteční trh letos slaví 17. narozeniny 17 let je i není dlouhá doba. Z pohledu finanční historie je to dlouhý časový úsek, nicméně z pohledu hypotéky to tak není. Vezmeme-li v úvahu, že nejběžnější hypoteční úvěr má splatnost kolem 25 let, pak je časový úsek sedmnácti let obdobím „dospívání“ a zrání a teprve za deset či dokonce patnáct let můžeme říci, že naše zkušenosti s oborem hypotečního financování jsou ucelené a historicky relevantní. Trvalo celých deset let, než vzniknul plnohodnotný hypoteční trh, konkurence a hlavně produkt, který je z pohledu zákazníků vnímán jako něco, co bez problémů umožní bydlet, vylepšit bydlení či pomůže realizovat zajímavou investici. Sedmnáctileté období vývoje hypoték lze rozdělit do tří fází: 1. první fáze od roku 1995 do roku 1999: V roce 1995 vzniklo toto nové bankovní odvětví. Banky se učily jak hypotéky „konstruovat“, jak distribuovat, zpracovávat a jaká jsou s nimi spojená primární rizika. V tomto období byly uvedeny do života státní podpory, které pomohly k pozvolnému rozjezdu hypoték. 2. druhá fáze od roku 2000 do roku 2005: Vznikl hypoteční trh a konkurence. Nastala expanze inovací, rozvinuly se produkty a způsob distribuce. Dostupnost hypotéky se pro klienty výrazně zvýšila.

11

3. třetí fáze od roku 2006 do roku 2012: Období hypotečního boomu a recese, kdy byl růst v řádu desítek procent vystřídán na podzim 2008 recesí a následným propadem trhu, který trval do září 2010. Do dnešního dne jsme se dostali do nové situace ve financování bydlení. Hypotéka jako luxusní zboží Prvních pět let existence hypotečního bankovnictví bylo velmi náročných a toto období můžeme charakterizovat jako dobu hledání a obhajování existence hypotéky. Během roku 1995 až 1997 dal ČNB zelenou k zahájení hypotečního úvěrování většině významných bank. Začaly se rodit nové produkty, nové služby a banky začaly profilovat jejich hypoteční strategie. Hned v roce 1995 byla zformulována první hmatatelná a úspěšná hypoteční strategie na českém trhu – Krok správným směrem, a to Českomoravskou hypoteční bankou (v současnosti Hypoteční banka). Rok 1996 přinesl velmi pomalý, ale slibný rozjezd hypoték, banky poskytly občanům 5526 hypotečních úvěrů. Ale pak přišel rok 1997 a velká finanční krize, která se samozřejmě dotkla i hypotečního bankovnictví. Prakticky všechny české banky včetně hypotečního sektoru začaly bojovat o přežití. V roce 1997 se celkem poskytlo občanům pouze 3362 hypoték, v roce 1998 pak 4639 hypoték a teprve v roce 1999 se poskytlo o něco více hypoték než ve startovacím roce 1996, tedy 6103 hypoték. O masové oblibě hypoték se nedalo v prvních pěti letech vůbec hovořit, a to jak z pohledu médií, tak hlavně z pohledu zákazníka. Nelze se divit – úrokové sazby převyšující 15%, ekonomika v krizi, tedy i stagnující reálné příjmy obyvatelstva, syrový a nevyzrálý trh s nemovitostmi. To jsou jen některé důvody, proč slovo hypotéka znělo bez nadsázky jako něco nedostupného, nepraktického, ne-li odpudivého. To bylo hlavním důvodem, proč ČMHB (tehdejší lídr trhu) přišla hned v roce 1997 se změnou strategie, a sice strategie Bydlení jako cílový produkt zákazníka. Jednoduše, banka si uvědomila, že nabízení hypotéky není to, co zákazník chce, ten chce bydlet a hypotéka je pouze prostředkem k dosažení bydlení. I přes nadčasovost této strategie, nemohlo dojít k zásadnímu obratu hypotečního sektoru k lepšímu. Hospodářská krize trvala prakticky celé tři roky, přelom nastal v roce 2000. Hypotečnímu bankovnictví v tomto období nepomohla ani dobře míněná státní finanční

12

podpora v podobě úrokové dotace nových bytových jednotek a v podobě odečtu úrokových nákladů od základu daně.4 „Objemy hypoték od roku 1997 do roku 1999 čelil hypoteční trh silné hospodářské recesi, úrokové sazby byly vysoké, proto byly velkou překážkou v poskytování hypotečních úvěrů. Trh byl „syrový“, teprve se rodil a nabídka nemovitostí byla silně omezená. I produktová nabídka hypoték byla velmi slabá (bylo minimum produktů, byla pouze pětiletá fixace apod.). Byly minimální zkušenosti s řízením rizika a ty vedly ke značné konzervativnosti na straně bank a neexistoval registr dlužníků! Na trhu bylo sedm bank a distribuce hypoték byla doménou kamenných poboček, zárodek externí distribuce teprve vznikal. Pomalu se rozbíhala státní podpora“.(Libor Ostatek, 2012)

4

http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-17-letech-jak-se-zrodil-cesky-hypotecni-trh/

13

2.3

Hypoteční úvěr všeobecně

Hypoteční úvěr patří ke klasickým a oblíbeným bankovním úvěrovým produktům. Za jeho základní charakteristický rys lze považovat způsob jeho zajištění, kterým je zástavní právo k nemovitosti. Z povahy zajištění vyplývá relativně nízké riziko hypotečních úvěrů a i jejich možná dlouhodobost. Z vymezení hypotečního úvěru vyplývá, že není omezen z hlediska účelu, na který je poskytován. Nicméně v praxi jsou zcela převládající hypoteční úvěry poskytované jako účelové na financování bytových potřeb. Pokud hypoteční úvěr není refinancován zdroji z emise hypotečních zástavních listů, potom se na něj vztahuje shodný režim jako na jiné druhy úvěrů (pouze podmínka zajištění musí být splněna). To znamená, že takové hypoteční úvěry mohou poskytovat všechny banky (koneckonců i nebankovní instituce). V případě pohledávky z hypotečního úvěru jsou použity jako krytí emitovaných hypotečních zástavních listů, potom již musí hypoteční úvěry splňovat stanovené podmínky týkající se jejich zajištění zástavním právem k nemovitostem.5 Hypotéční úvěr (neboli hypotéka) je úvěr určený fyzickým i právnickým osobám ke koupi, stavbu či modernizaci bydlení, ale i k vypořádání majetkoprávních vztahů. Hypoteční úvěr musí být vždy zajištěný zástavním právem k nemovitosti na území ČR. Obvykle jako zástava se využívá financovaná nemovitost, ale není to podmínkou, lze ručit i jiným objektem. Nový zákon o dluhopisech č.190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem našeho vstupu do EU, tj. 1. 5. 2004, definoval nově hypoteční úvěry: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze 5

REVENDA, Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví. Vyd. 4. Praha: Management Press,

2008, 627 s. ISBN 978-80-7261-132-4.

14

pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“6 Nebo jinými slovy: Hypoteční úvěr, zvaný zkráceně hypotéka, je dlouhodobý účelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Účelem bývá koupě či výstavba nemovitosti. Je definován ve výše uvedeném zákoně o dluhopisech, protože, aby banky mohly získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů, vydávají tzv. Hypoteční zástavní listy (dále jen HZL). Jedná se o dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Poskytovat hypoteční úvěry (neboli hypotéky) a zároveň vydávat hypoteční zástavní listy mohou pouze banky na základě zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, kterým bylo vydáno toto povolení.7 Jedná se v současnosti o tyto banky:  BAWAG Bank a.s.  Citibank a.s.  Česká spořitelna a.s.  Československá obchodní banka a.s.  GE Money Bank a.s.  Hypoteční banka a.s.  ING Bank a.s.  Komerční banka a.s.  mBank a.s.  Oberbank a.s.  Poštovní spořitelna a.s. 6

Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb.

7

http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/bydleni/index.shtml?ref=adwords-hypoteka

15

 Raiffeisenbank a.s.  UniCredit Bank a.s.  Volksbank a.s.

2.4

Pro koho je hypotéka určena?

Hypotéka je určena pro všechny občany České republiky a cizincům, kteří mají trvalý pobyt v České republice, pokud jde o manželský pár, musí být alespoň jeden občanem České republiky nebo mít povolení k trvalému pobytu.

fyzické osoby občany fyzické osoby podnikatele právnické osoby bytová družstva města a obce

2.5

Na co všechno je možné hypotéku použít? koupě nemovitosti do osobního vlastnictví (byt, rodinný dům, stavební pozemek) financování výstavby nemovitosti, případně i nástavby, vestavby, přístavby financování rekonstrukcí, modernizace a oprav nemovitosti koupě podílu nemovitostí za účelem vypořádání spoluvlastnických podílů koupě družstevního podílu a úhrada členského podílu zpětné proplacení vlastních prostředků investovaných do nemovitosti refinancování stávajícího hypotečního úvěru od banky či stavební spořitelny

16

konsolidace účelových a neúčelových půjček Zastavená nemovitost se podle zákona musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie, nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.

2.6

Na čem závisí výše hypotéky?

Výše hypotéky je finanční obnos, který jsou banky schopné žadateli o hypotéku poskytnout na základě určitých podmínek, minimální výše je 100 000 Kč a maximální výše není omezena, banky v dnešní době poskytují hypotéku až do 100%. Výše poskytnuté hypotéky závisí hlavně na hodnotě zastavené nemovitosti a bonitě žadatele o hypotéku, tzn. výši příjmů. Hodnota zastavené nemovitosti se řídí znaleckým posudkem (posudek je vypracovaný bankou nebo externími odhadci certifikovanými příslušnou bankou).

Maximální výše hypotečního úvěru je ovlivňována následujícími faktory: výší disponibilních zdrojů dlužníka využitelných ke splácení dluhu cenou zástavy, resp. výše zadlužené části cenou financovaného hypotečního úvěru, která se stanovuje odborným znaleckým posudkem8

2.7

Jaká kritéria musí žadatel splňovat?

Pro poskytnutí hypotečního úvěru musí žadatel splnit bankou požadovaná kritéria, mezi která patří: bonita klienta kvalita investičního záměru cena nemovitosti

8

http://www.penizenavic.cz/clanky/hypoteka-podminky-ziskani-jsou-v-roce-2012-opet-o-neco-meneprisnejsi

17

Poskytování úvěrů je jednou ze základních operací banky, kterými zhodnocuje do ní vložené prostředky. Poskytnutím úvěru klientovi se však banka vystavuje riziku, že dlužník nebude splátky úvěru hradit řádně a včas či dokonce úvěr neuhradí vůbec a úvěrová pohledávka bude pro banku nedobytná. Takové riziko se nazývá úvěrovým rizikem. Za účelem udržení své solventnosti a stability se banka musí proti ztrátám z úvěrového rizika zajišťovat, nějak se proti němu chránit. Jednou z možností je eliminace takového rizika. To zjednodušeně znamená, že banka úvěr poskytne jen takovým žadatelům, u kterých shledá dostatečně vysokou pravděpodobnost splacení poskytnutého úvěru, tzv. bonitu. Banka si tedy musí u každého úvěrového žadatele zjistit jeho předpokládanou schopnost poskytnutý úvěr splatit, tj. jeho bonitu, kterou zjistí pomocí scoringu. Podle zjištěné bonity žadatele pak banka stanoví úrokovou sazbu, platí, že čím vyšší bonitu klient prokáže, tím nižší úrokovou sazbu z úvěru od banky získá a naopak. Je tomu tak proto, že s nižší žadatelovou bonitou banka postupuje vyšší úvěrové riziko, které si kompenzuje vyšším úrokovými výnosy z poskytnutého úvěru. Podle čeho si banka bonitu zjistí? Bonita žadatele je ovlivněna mnoha faktory. Banka posuzuje jednak osobní údaje – věk, pohlaví, dosažené vzdělání, profesi, rodinný stav žadatele, počet vyživovaných dětí apod., jednak může banka využít údaje z úvěrových registrů. Z nich lze zjistit informace o prodlení se splátkami ostatních úvěrů, leasingu nebo třeba o opožděných platbách mobilním operátorům. V registrech jsou zahrnuty informace o všech existujících i splacených úvěrových závazcích klienta. Banka pozitivně ohodnotí žadatele, pokud všechny existující i minulé závazky pravidelně splácí (resp. splácel). Naopak, pokud má žadatel špatnou platební morálku, má to na jeho bonitu negativní vliv.9 Jestliže nemá žadatel na požadovaný úvěr dostatečnou bonitu, existují způsoby, jak si ji zvýšit. Nejběžnějším způsobem je již zmíněné přizvání úvěrového spolužadatele nebo ručitele. Úvěrový spolužadatel by po poskytnutí úvěru vůči bance vystupoval jako

9

http://www.penizenavic.cz/clanky/hypoteka-podminky-ziskani-jsou-v-roce-2012-opet-o-neco-meneprisnejsi

18

spoludlužník a za splacení úvěrového závazku by byl stejně zodpovědný jako úvěrový dlužník. Dále se zde vystupuje ještě prvek životního minima, který se vždy odečítá od doložených příjmů žadatele. Životní minimum je u každého žadatele stanoveno individuálně. Výše životního minima přímo roste s vyšším počtem vyživovaných dětí nebo dalších osob ve společné domácnosti žadatele. Pokud si žadatel přizve do žádosti o úvěr další osobu – spolužadatele, dosáhne vyšší bonity. Naproti příjmům vstupují do výpočtu bonity také jeho pravidelné výdaje. K těm patří nejčastěji platby nájemného, pojistného, příspěvky na stavební spoření, penzijní připojištění, splátky leasingu, výživné aj. Kromě těch pravidelných plateb se do výdajů započítávají splátky úvěrů, které žadatel dluží. Dále je bonita ovlivněna úvěrovými limity na jiných úvěrových účtech. Jaké konkrétní příjmy musí žadatel mít, aby mohl od banky získat úvěr například 500 000 Kč? Toto není tak jednoduché, záleží totiž na mnoha faktorech – na typu úvěru, na délce splatnosti, na počtu vyživovaných dětí, splátkách dalších úvěrů apod. Pokud bychom uvažovali velice zjednodušeně, uvedeme si například samostatně žijícího žadatele, svobodného bez vyživovaných osob a bez vedlejších výdajů (např. splátek úvěrů), měly by jeho měsíční příjmy podle dnešní úvěrové nabídky bank přesahovat měsíční splátky úvěru asi o 10 000 Kč.

2.8

Jaká je délka splatnosti hypotéky?

Splatnost hypotečního úvěru je doba, po kterou je klient povinen hradit bance úvěr. Obecně se poskytuje od 5 do 30 let. Žadatel musí splňovat podmínku, kdy délka splatnosti úvěru nesmí překročit 70 let jeho věku. Čím delší doba splatnosti úvěru, tím je nižší splátka a naopak. Optimální doba splácení hypotečního úvěru je 15 – 20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr.

2.9

Jak lze hypotéku splácet?

Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve měsíčně úrok z vyčerpané částky až do doby, než je vyčerpán celý úvěr. Po ukončení čerpání začne dlužník hypoteční úvěr splácet měsíčními splátkami, které již obsahují jistinu a úrok. 19

Máme tři druhy splácení: anuitní - klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky (toto je nejčastěji využívané). Mění se pouze poměr mezi splátkou úroku a jistiny. Toto splácení se týká nejčastěji klientů, kteří mají pravidelné příjmy. Zároveň klienti a banka vědí, kolik činí přesná částka splácení hypotéky. Anuitní splátka se skládá z jistiny a úroků. Nevýhodou je, že na konci splácení hypotéky zaplatí žadatel více na úrocích než u ostatních možností splácení. Na toto anuitní splácení existuje vzorec, podle kterého se splátky vypočítají. Každá banka má na svém internetovém portálu svoji kalkulačku, podle které si každý může svoji splátku lehce spočítat.

Vzorec:

když: a … výše měsíční splátky úvěru (anuity) D … výše poskytnutého úvěru r … měsíční úroková sazba v relativním vyjádření v … diskontní faktor n … celkový počet měsíců splácení hypotéky10

10

http://poradna.finance.cz/bydleni/43758-vzorec-na-vypocet-splatky-uveru/

20

Příklad č. 1:

Vypočteme si měsíční splátku hypotečního úvěru ve výši 1 000 000 Kč, který má být splacen za 15 let při průměrné úrokové sazbě 5,16 % p. a. Jelikož se jedná o měsíční splátky, úrokovací období = měsíc. Je tedy nutno přizpůsobit proměnné r a n měsíčnímu úrokovacímu období, tedy: r = 5,16 % p. a. = 0,43 % p. m.; v = 1/(1+0,0043); n = 180 úrokovacích období (měsíčních splátek).

Měsíční splátka uvedeného hypotečního úvěru bude činit 7 992 Kč. Pokud by byla uvažována i existence fixačního období úrokové sazby úvěru (dejme tomu 3 roky), vypočtená splátka by platila pro toto fixační období, to znamená pro prvních 36 splátek tohoto úvěru. Výše měsíční splátky pro další fixační období s novou úrokovou sazbou by byla opět vypočtena dle výše uvedeného vztahu, ovšem proměnná D by se rovnala nesplacené části úvěru po úhradě všech předchozích splátek a proměnná n by se rovnala zůstatku počtu úrokovacích období splácení úvěru (zůstatku počtu splátek). Nesplacená část uvedeného úvěru po prvních 36 splátkách se při využití určitého elementárního vztahu rovná cca 856 599 Kč a do konce splácení úvěru tedy zbývá uhradit 144 splátek (180-36). Pokud bude následující fixační období úrokové sazby úvěru trvat např. 5 let při úrokové sazbě 5,40 % p. a. (což odpovídá 0,45 % p. m.), bude měsíční splátka úvěru v tomto 5letém období činit:

21

Výše uvedený postup bude poté aplikován pro všechny následující fixační období až do konce splácení úvěru.11

Další druhy splácení jsou: progresivní - klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let banky zvyšují. Toto splácení umožňuje na začátku splácení hypotéky menší zatížení rodinného rozpočtu. Tohoto splácení využívají především mladí lidé, u kterých je předpoklad, že bude u nich profesní a platový růst. degresivní - klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje, je vhodný pro ty klienty, kteří si přejí ke konci období hypotéky splátky co nejvíce snížit. Po takovém typu splácení tedy sáhnout takoví klienti, kteří jsou v aktuální době dobře zajištěni a naopak chtějí minimalizovat finanční zátěž směrem ke stáří.

2.10 Jaký úrok mi banka nabídne? Úrok je procentní vyjádření navýšení vypůjčené částky za určité časové období, pro hypotéky je uváděná úroková sazba roční (per annum – zkratka p.a.). Jedná se o finanční odměnu pro banku (věřitele) za vypůjčení peněz. Vzhledem k zástavě nemovitosti je úrok nižší než u většiny ostatních úvěrových obchodů. Úroková sazba je zpravidla pohyblivá, ale je možno ji na dobu 1 až 15 let zafixovat, jinými slovy „zmrazit“. 11

vlastní výpočty, modelový příklad

22

Průměrná úroková sazba klesla u hypotečních úvěrů v srpnu 2012 na 3,46 %, což byly rekordně nízké hodnoty. Objem nových hypoték však klesá – v září dosáhl „jen“ 8,698 miliard, což je cca o 1,5 miliardy méně, než v srpnu. Bankovní rada ČNB se 1. listopadu 2012 rozhodla snížit dvoutýdenní repo sazbu o 20 bazických bodů na rekordní minimum 0,05 %, diskontní sazba byla snížena o 5 bazických bodů na 0,05 %, ke konci listopadu 2012 dosáhla úroková sazba historicky rekordní minimum, kdy ČNB snížila sazbu na 0,00 %. Banky však nad nízkými sazbami moc nejásají, vzhledem ke snížení úrokových sazeb ČNB na další minimum, nemají banky možnost dosahovat vyšších marží.12

Obrázek 1 - Průběh úrokových sazeb v období březen - prosinec 2012 (zdroj: Fincentrum Hypoindex)

„Současná

situace nízkých sazeb tak není moc příjemná ani pro největší banky, které

mají a měly od svých klientů zdroje téměř zdarma. V minulosti totiž mohly díky vyšším sazbám dosahovat vyšších marží oproti bankám, které se musely financovat externě. Velké banky mají nyní možnost růstu jen na úkor jiných velkých bank. Zároveň však nechtějí příliš snižovat úrokové marže, protože český hypoteční trh je relativně malý a 12

http://fincentrum.com/pro-media/tiskove-zpravy

23

není snadné dohnat zisk objemem obchodů. Tvrdý konkurenční boj by se tak mohl vymstít i tomu, kdo jej začne. Výše úrokové sazby z hypotečních úvěrů je vzhledem k relativně malému riziku bank, které je dáno zajištěním zástavním právem k nemovitosti, obvykle nižší ve srovnání s úrokovými sazbami z alternativních úvěrů. Úrokové sazby z hypotečních úvěrů poskytovaných fyzickým osobám na financování bydlení mohou být dále snižování v důsledku státní podpory. Úroková sazba z hypotečních úvěrů může být stanovena jako pevná sazba po celou dobu splatnosti nebo pohyblivá sazba v závislosti na vývoji tržních úrokových sazeb. Často se používá i kombinace obou způsobů, to znamená pevná sazba pro několik počátečních let a sazba pohyblivá pro zbylou dobu do splatnosti úvěru“.(Josef Rajdl, 2012)

2.11 Jak můžeme čerpat hypotéku? Čerpat můžeme dvěma způsoby: jednorázově – je to jednoduché a levnější, používá se při koupi nemovitosti nebo refinancování, banka pošle finanční prostředky přímo na účet prodávajícímu postupně – používá se v případě výstavby či rekonstrukce nemovitosti, proplácení faktur nebo je-li platba při koupi nemovitosti rozložena do několika splátek, některé banky umožňují tzv. zpětné refinancování, to znamená, že klientovi proplatí zpětně faktury za opravy nemovitosti, které provedl před poskytnutím hypotéky.

2.12 Jak rozdělujeme hypotéku? Variant hypoték je mnoho a lze na ně nahlížet z několika hledisek, do těch základních patří: 1) Hypotéky podle výše zajištění Výše úvěru je omezena zástavní hodnotou nemovitosti. Ne každá banka poskytne úvěr ve výši 100 % hodnoty této zástavy (LTV). Zjednodušeně řečeno: hypotékou můžeme 24

financovat celou pořizovací cenu, pak hovoříme o 100% hypotéce, anebo jenom část, pak hovoříme o běžné hypotéce. V tomto případě však musíme část pořizovací ceny (minimálně 10 %) uhradit z vlastních zdrojů. Počítejme však s tím, že hypotéka na celou pořizovací cenu bude o něco dražší. Vlastní prostředky klient ve většině případů používá jako první, banka své peníze na čerpání úvěru uvolňuje až jako poslední v řadě. Vlastní prostředky lze nahradit i úvěrem ze stavebního spoření, nižšího lze dosáhnout „dozajištěním“ úvěru další nemovitostí. 2) Hypotéky podle účelu Banky zpravidla rozlišují hypotéky na účelové, kdy je nutné bance doložit účel většinou spojený s bydlením klienta a neúčelové tzv. americké, u kterých banka nesleduje účel použití prostředků. Účelové hypotéky se tolik neliší v cenách, ale spíše ve složitosti zpracování hypotéky a struktuře dokumentů, které bance ke schválení žádosti musíte předložit. Neúčelové hypotéky jsou však dražší a mají přísnější pravidla pro schválení. Účelové: koupě nemovitosti pořízení družstevního bytu výstavba rekonstrukce refinancování vypořádání majetkových podílů Neúčelové: americká hypotéka Americká hypotéka je pojmenování hypotečního úvěru, který není účelově vázán. Jedná se o neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Finanční prostředky z tohoto úvěru můžete využít k uspokojení všech svých potřeb, není tedy určen vyloženě na nákup nemovitosti, pozemku, provedení rekonstrukce apod. V USA se tento typ úvěru nazývá Home equity loan.

25

Možnost využití finančních prostředků pro jakékoli účely (výstavba, rekonstrukce), pokud chcete mít peníze připravené ihned na Vašem účtu a nechcete dokládat faktury bance k postupnému čerpání, koupě automobilu, dovolené, domácích spotřebičů apod. 

bance nemusíte oznamovat, za jakým účelem si americkou hypotéku zřizujete



výhodné měsíční splátky díky možnosti rozložení splácení na období až 20 let



navíc nemovitost s americkou hypotékou může klient kdykoli prodat

Splatnost Americké hypotéky je doba, po kterou je klient povinen hradit bance úvěr. Obecně se pohybuje od 5 do 20 let (dnes i od 1 - 25 let). Žadatel musí splňovat podmínku, kdy délka splatnosti úvěru nesmí překročit 70 let jeho věku. Čím je delší doba splatnosti úvěru, tím je nižší splátka a naopak. 3) Hypotéky podle doložení příjmů U některých bank nemusíte při schvalování hypotéky prokazovat příjmy, a to i u neúčelových hypoték. Hypotéky bez doložení příjmů fungují ve speciálním režimu a banky pro ně nastavují mnohem přísnější podmínky, než u hypoték, u kterých bance své příjmy prokážete na formuláři banky nebo jiným způsobem. Jsou samozřejmě také dražší, než hypotéky s doložením příjmů. Hypotéka bez doložení příjmů Hypotéka s doložením příjmů 4) Hypotéky podle způsobu splácení Většina hypoték se splácí anuitní splátkou. Na trhu však najdete i produkty, které nabízejí jiné varianty splácení. Hypotéka s anuitním splácením (konstantní, anuitní splátka) Hypotéka s degresivním splácením (klesající splátka) Hypotéka s progresivním splácením (rostoucí splátka) Hypotéka s odloženou splátkou jistiny

26

5) Speciální hypotéky Existují však hypotéky, které nelze přiřadit ani do jedné z předchozích škatulek anebo je možné je nalézt ve více kategoriích zároveň. Offsetová hypotéka Variabilní hypotéka – hypoteční kontokorent Předhypoteční úvěr Překlenovací financování Hypotéka bez nemovitosti

2.13 Co je pro žadatele nutností? žadatel musí být trvale zaměstnán, mít sjednanou smlouvu na dobu neurčitou žadatel musí doložit svůj příjem min. 12 měsíců zpětně, u OSVČ je třeba doložit min. 2 roky zpětně daňové přiznání žadatel nesmí být ve zkušební či výpovědní lhůtě jestli o hypotéku žádá jeden z manželů, stává se ten druhý spolužadatelem když neplní žadatel hypotéky smluvní závazky, má hypoteční banka právo požadovat plnění po spolužadateli v případě, že jsou příjmy žadatele o hypotéku dostačující, nemusí dokladovat příjmy spolužadatele

2.14

Jaké doklady jsou potřeba k žádosti o hypotéku? doklady, které identifikují klienta (vždy platný občanský průkaz) doklady, které se vztahují k příjmům klienta doklady, které se vztahují k objektu úvěru

27

doklady, které se vztahují k výdajům a závazkům klienta doklady, které se vztahují k výstavbě nemovitosti

2.15

Co obnáší uzavření smlouvy?

Smlouva je vždy uzavírána pouze písemnou formou. Smlouva nabývá platnost dnem podepsání obou stran. Platnost smlouvy končí úplným zaplacením všech úvěrových pohledávek. Hypoteční úvěr může být čerpán až poté, co byly bance dodány veškeré dokumenty uvedeny ve smlouvě.

2.16 Můžeme si odečíst úroky z daní? Ministerstvo financí v polovině srpna 2009 kvůli nejednotné aplikaci ustanovení zákona č.586/1992 Sb., o daních z příjmů, vydalo pokyn, který umožňuje daňové odpočty úroků při vícerém přefinancování hypotečních úvěrů. Klienti hypotečních bank, kteří převedli svoji hypotéku do jiné banky nebo na jiný typ hypotéky více než jednou, podle předchozího výkladu Ministerstva financí ztráceli nárok na odpočet zaplacených úroků od základu daně z příjmu. Nová praxe je však taková, že poplatník (fyzická osoba) si může i při opakovaném refinancování a při splnění ostatních zákonných podmínek od základu daně z příjmu fyzických osob odečíst zaplacené úroky z úvěru sloužícího k bydlení, a to až do výše 300 000 Kč.

2.17

Jak je možné získat Státní podporu?

Při splnění těchto podmínek: 1. žadatel žije v manželství a alespoň jeden z manželů nesmí v roce podání žádosti dovršit 36 let nebo žadatel nežije v manželství, trvale pečuje alespoň o jedno nezletilé dítě a v roce podání žádosti nesmí dovršit 36 let.

28

2. žadatel nesmí vlastnit byt, bytový dům, rodinný dům, nesmí být nájemcem družstevního bytu. Tuto skutečnost klient na žádosti dokladuje pouze čestným prohlášením, ovšem je jisté, že finanční úřady budou toto prověřovat. 3. žadatel (ani manželka/manžel) nesmí být příjemcem půjčky SFRB podle NV č.97/2002 Sb. 4. účelem investičního záměru žadatele musí být: výstavba bytu či rodinného domu změna stavby, kterou vznikne byt z prostorů původně kolaudovaných k jiným účelům koupě bytu nebo rodinného domu úhrada za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu

2.18 Co nás to bude všechno stát? Žadatel musí počítat s tím, že každá služba něco stojí. Všeobecně se ví, že žadatele při vyřizování jakéhokoliv úvěru čekají nemalé výdaje. Tak je tomu samozřejmě i u hypoték. Žadatel ještě před uzavřením smlouvy musí být dostatečně informován o veškerých poplatcích, které na něho „číhají“ v průběhu celého vyřizování žádosti a také i v průběhu splácení. Každá banka si účtuje největší poplatek spojeným za poskytnutí hypotečního úvěru a následně s jeho vedením. Během uplynulých dvou let tento poplatek zrušila velká část bank působící na českém hypotečním trhu, nicméně stále existuje celkem početná skupinka poskytovatelů, kteří tento poplatek klientům i nadále účtují. Následující tabulka přináší přehled výše poplatků jednotlivých bank včetně maximálních a minimálních limitů:

29

Tabulka 1 - Poplatek za vyřízení hypotéky v Kč jednorázově, vlastní zdroj

Banka

Cena

Česká spořitelna

0 Kč

ČSOB, Hypoteční banka, Poštovní spořitelna GE Money Bank

0,6 % z výše poskytnutého úvěru; min. 4000 Kč, max. 18 000 Kč 2900 Kč

Komerční banka

2900 Kč

LBBW Bank

0,4 % z poskytnuté částky; min. 9000 Kč, max. 25 000 Kč 0 Kč

mBank

Raiffeisenbank

0,7 % z poskytnuté částky; min. 8000 Kč, max. 25 000 Kč 0 Kč

UniCredit Bank – varianta Plus

0 Kč

UniCredit Bank – varianta Flexi

2500 Kč

Volksbank

0,8 % z výše úvěru, min. 8000 max. 30 000 Kč

Wüstenrot hypoteční banka

0,8 % z výše úvěru, min. 8000, max. 25 000 Kč

Oberbank

Dále si banky účtují poplatek za vedení úvěrového účtu, jeho výše se za celou existenci českého hypotečního trhu nezměnila a drtivá většina bank svým klientům stále účtuje za vedení úvěrového účtu 150 Kč. Jedinou bankou, ze všech devíti porovnávaných poskytovatelů hypoték, která poplatek za vedení úvěrového účtu neúčtuje, je mBank.

30

Srovnání těch poplatků uvádím v této tabulce: Tabulka 2 - Poplatek za vedení hypotéky v Kč měsíčně, vlastní zdroj

Banka

Výše poplatku v Kč

Česká spořitelna

150

Komerční banka

150

GE Money Bank

200

UniCredit Bank

200

Hypoteční Banka

150

ČSOB

150

Volksbank

150

mBank Oberbank

zdarma 150

Co se týká těchto poplatků, nejvíce mne zaujal článek na internetu, který se zabývá problematikou poplatků za vedení účtu: Hypoteční banky účtují za vedení úvěrového účtu poplatek nejčastěji ve výši 150 měsíčně. Tím navyšují klientovu měsíční platbu a zároveň svůj výnos. Podle německého soudu v rozporu s evropským právem. Mají banky poplatky za vedení úvěrového účtu zrušit? Banky si účtují poplatky za kdeco. Jedním z kontroversních poplatků je poplatek za vedení úvěrového účtu.„Vytvoření úvěrového účtu je pro klienty bank povinné, ovšem je zcela nadbytečné,“ říká právní poradce časopisu dTest Miloš Borovička a vysvětluje: „Úvěrový účet nelze použít k ničemu jinému než je splácení úvěru, slouží tak vlastně jen bance a nikoliv klientovi.“ V Německu banky již více než rok poplatek za vedení úvěrového účtu účtovat klientům nesmějí. Zakázal jim to Spolkový soudní dvůr a jeho usnesení se zakládá na evropském právu – tedy i na právu, které platí v České republice. Banky se ke zrušení poplatku ale ani po roce nemají. Vyskytují se pouze ojedinělé případy, kdy banka poplatek „příliš hlučnému“ klientovi vrátí.

31

„Vaši žádost jsme důkladně posoudili. S ohledem na naprosto bezproblémovou morálku u vašeho úvěru ze stavebního spoření i jako vstřícný krok ze strany Raiffeisen stavební spořitelny byla částka 1440

vyplacena dne 11. 10. 2012 na vámi uvedený

účet,“ stojí v odpovědi pro klienta, který si přál zůstat v anonymitě. Se stejnou výzvou o vrácení

poplatku

uspěl

právník

Petr

Němec,

který

zastupoval

klienta

v obdobném sporu s Komerční bankou. České finanční instituce se ale ke zrušení poplatku nechystají, natož že by ho klientům samy vracely.„Zásadně platí, že každou stížnost klienta řešíme individuálně. K žádnému paušálnímu vracení poplatků není důvod,“ řekla online deníku Aktuálně.cz už v září mluvčí Komerční banky Monika Klucová.

Poplatky za vedení úvěrového účtu mají ale dvě strany bankovky. Banka má dvě možnosti, z nichž čerpá výnosy: jednou jsou úrokové sazby a druhou jsou poplatky. Reakcí bank na zákaz účtování poplatků za vedení úvěrového účtu bude snaha přesunout chybějící výnosy do jiných oblastí – a pravděpodobně o sumu, kterou nebudou vybírat od klientů na poplatku, zvýší objem vybíraných úroků. A jak to v českých podmínkách často bývá, úrokové sazby (pokud jim trh dovolí) zvýší raději o něco více. Výsledkem pak mohou být vyšší celkové náklady pro klienta. Zároveň klient před sjednáním smlouvy znal podmínky předem, a přesto se rozhodl, že jsou pro něj dostatečně zajímavé. Podepsal je včetně poplatku za vedení úvěrového účtu. Konkurence je v česku tak široká, že si navíc mohl vybrat i z bank, které poplatek za vedení účtu neúčtují. První s hypotékou bez poplatku za vedení úvěrového účtu přišla mBank při svém vstupu na hypoteční trh, v rámci svých produktů ji nabízejí i GE Money Bank (nabízí dvě varianty klasické hypotéky – s poplatky a bez poplatků; bez poplatků klient zaplatí vyšší úrokovou sazbu) či UniCredit Bank (u hypotéky Plus), a z nových hypotečních bank si poplatek neúčtuje také Fio banka. Např. u AXA Bank nezaplatí poplatek klienti, kteří si sjednají u stejné finanční skupiny ještě pojištění domácnosti. Vybere-li si klient banku, která poplatek za úvěrový účet účtuje, ví předem, co bance bude platit. Je to jeho svobodné rozhodnutí, které sice může být podepřeno skutečností, že buď banka neúčtující poplatek požaduje vyšší úrokové sazby, nebo nevyhodnotila klienta jako dostatečně bonitního, a tedy schopného úvěr splácet. 32

Pokud klient nebyl při uzavírání smlouvy o hypotečním či jiném úvěru uveden v omyl (např. zprostředkovatel či bankéř mu podával informaci o nulovém poplatku za vedení účtu), podepsal smlouvu svobodně a s plným vědomím následných plateb. Proč by se měl zpětně domáhat něčeho, co přislíbil platit? „Evropské právo považuje nepřiměřené smluvní podmínky ve spotřebitelských smlouvách za neplatné a v podobném případu dospěl v minulém roce Spolkový soudní dvůr v Německu k rozhodnutí, že poplatky za vedení či správu úvěrových účtů jsou neplatné a banky je nesmí vybírat,“ odpovídá na otázku spotřebitelské sdružení d Test s tím, že pokud nějakým způsobem platí evropské právo v Německu, platí obdobným i v České republice. Jsou ale poplatky za vedení úvěrového účtu skutečně nepřiměřené? Pokud tak klientům připadají, mohou zvolit banku, která tyto poplatky neúčtuje. Naprosto svobodně a volně. Tím klienti přinutí banky změnit svůj přístup. A zůstávají-li klienti u bank, které si poplatky za vedení úvěrového účtu účtují, pak jim očividně nevadí. Jinak by přeci jako svobodní a svéprávní jedinci zvolili banku, která tento poplatek neúčtuje. A na výběr v České republice mají. Poznámka autora: Autor platí poplatek za vedení úvěrového účtu a vůbec mu to nevadí. K jeho placení se rozhodl svobodně uzavřením úvěrové smlouvy, kterou vyhodnotil jako optimální na trhu. Nevylučuje ale, že při zhodnocení nabídek aktuálních v době konce fixace úrokové sazby zvolí banku, která poplatek za vedení úvěrového účtu účtovat nebude – a to v závislosti na celkových nabízených podmínkách úvěru.13

13

http://www.hypoindex.cz/maji-hypotecni-banky-zrusit-poplatek-za-vedeni-uctu/#poll

33

Dalším důležitým poplatkem je poplatek za ocenění nemovitosti. Zde až na pár výjimek výběrem banky neušetříme. Zdarma nám odhad udělají v České spořitelně a v ČSOB. Platí to ovšem pouze pro byty ve větších městech (nad 10 000 obyvatel). Nejnižší základní cenu odhadu má Raiffeisenbank, u které zaplatíte 2 000 Kč. Hodně bank cenu nechává na samotném odhadci, kterého banka doporučí. Podle typu nemovitosti se poplatky vyčíslují od 3 000 Kč do 5 000 Kč. Cenu odhadce klientům nedotuje ani jinak bezpoplatková mBank. Pro srovnání těchto poplatků za odhad uvádím v následující tabulce:

Tabulka 3 - Poplatek za ocenění nemovitosti v Kč, vlastní zdroj

Banka

Cena

Česká spořitelna

0 Kč

ČSOB, Hypoteční banka, Poštovní spořitelna GE Money Bank

3 500 Kč až 4 500 Kč

Komerční banka

3 500 Kč až 4 500 Kč

LBBW Bank

3 000 Kč až 5 000 Kč

mBank

Podle ceníku odhadce

Oberbank

1 500 Kč až 5 000 Kč

Raiffeisenbank

2 000 Kč

UniCredit Bank – varianta Plus

Podle ceníku odhadce

UniCredit Bank – varianta Flexi

Podle ceníku odhadce

Volksbank

Podle ceníku odhadce

Wüstenrot hypoteční banka

Podle ceníku odhadce

Podle ceníku odhadce

34

3 3.1

Praktická část Hypoteční úvěr v České spořitelně a.s. – Profil

Obrázek 2 - Logo České spořitelny a.s.

Česká spořitelna je moderní banka orientovaná na drobné klienty, malé a střední firmy a na města a obce. Nezastupitelnou roli hraje také ve financování velkých korporací a v poskytování služeb v oblasti finančních trhů. Finanční skupina České spořitelny je počtem přes 5 milionu klientů největší bankou na trhu.

Obchodní firma: Česká spořitelna a.s. Sídlo: Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4 IČ: 45244782 DIČ: CZ 699001261 Zapsána v obchodním rejstříku Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1171. Kód banky pro účely platebního styku: 0800

Kořeny České spořitelny sahají až do roku 1825, kdy zahájila činnost Spořitelna česká, nejstarší právní předchůdce České spořitelny. Na tradici českého a později československého spořitelnictví navázala v roce 1992 Česká spořitelna jako akciová společnost. 5,2 milionu klientů, které dnes Česká spořitelna má, hovoří zcela jasně o jejím pevném postavení na trhu. Od roku 2000 je Česká spořitelna členem Erste Group, jednoho z předních poskytovatelů finančních služeb ve střední a východní Evropě, se 17 miliony klientů 35

v osmi zemích, z nichž většina je členy Evropské unie. V červenci roku 2001 Česká spořitelna úspěšně dokončila svou transformaci, která se zaměřila na zlepšení všech klíčových součástí banky. Česká spořitelna kontinuálně pokračuje ve zkvalitňování svých produktů a služeb a zefektivňování pracovních procesů. Česká spořitelna vydala více než 2,3 mil. platebních karet, disponuje sítí 657 poboček a provozuje více než 1435 bankomatů a platbomatů. Na českém kapitálovém trhu patří Česká spořitelna mezi významné obchodníky s cennými papíry. Počet klientů v tomto roce se navýšil na 5 162 622. Česká spořitelna má v dnešní době 657 poboček a průměrný počet zaměstnanců Finanční skupiny České spořitelny je 10 643. Také Česká spořitelna disponuje s hustou sítí bankomatů, ke konci listopadu 2012 jich napočítala celkem 1 435 ks.14

3.2

Banka desetiletí

Obrázek 3 - Loga Ocenění České spořitelny a.s.

Česká spořitelna se stala v jubilejním desátém ročníku soutěže Fincentrum Banka roku 2011 Bankou desetiletí a poosmé v řadě si odnáší titul nejdůvěryhodnější banka roku. Pavel Kysilka, ředitel společnosti, získal ocenění Bankéř roku. Titul Nejdůvěryhodnější banka roku se uděluje na základě hlasování veřejnosti a o ostatních titulech rozhoduje odborná porota. Cílem soutěže Fincentrum Banka roku 2011 je ocenění služeb a produktů bank působících v České republice. Základním kritériem je zaměření bank na drobnou klientelu.

14

http://www.csas.cz/banka/appmanager/portal/banka?_nfpb=true&_pageLabel=subportal03&docid=intern et/cs/subportal03.xml

36

V loňském roce získala Česká spořitelna v Česku opět prvenství v mezinárodní soutěži Banka roku vyhlašované každoročně časopisem The Banker, který patří do mediální skupiny Financial Times. Prestižní ocenění se uděluje již jedenáctým rokem. Česká spořitelna je

podle hodnocení

amerického časopisu Global Finance

nejbezpečnější bankou regionu střední a východní Evropy. Žebříček Global Finance ve svém srovnání hodnotil pět set světových bank na základě ratingů agentur Moody´s, Standard a Fitch, a to zejména s důrazem na kapitálovou přiměřenost a objem aktiv finančních ústavů.

Obrázek 4 - Logo Ocenění České spořitelny a.s. z roku 2010

3.3

Česká spořitelna – zodpovědný partner

Česká spořitelna udržuje a rozvíjí mecenášskou tradici, která stála u samého zrodu spořitelnictví před 180 lety. Podporuje charitativní neziskové společnosti a organizace, občanská sdružení, obecně prospěšné organizace, nadace a nadační fondy. V roce 2002 se stala zřizovatelem Nadace České spořitelny, jejímž účelem je podpora projektů v oblasti kultury, vzdělávání, vědy, veřejných a sociálních záležitostí, zdravotní péče, charity, komunálních aktivit, sportu a ekologie. Z prostředků nadace jsou finančními dary podporovány neziskové charitativní společnosti a sdružení, jako např. Charita Česká republika, Život 90, Sananim, Nadační fond Livie a Václava Klausových, Nadace VIA nebo Nadace Partnerství. Od roku 2005 zapojuje Česká spořitelna do charitativních aktivit svoje klienty v rámci věrnostního programu

Bonus Program, jehož

prostřednictvím mohou klienti své body za platby kartou věnovat na charitativní projekty. Od roku 2007 umožňuje Česká spořitelna všem svým zaměstnancům věnovat 37

dva pracovní dny v roce na charitativní a obecně prospěšné účely. Svou společenskou zodpovědnost na finančním trhu prezentuje Česká spořitelna iniciativou politiky zodpovědného úvěrování. V lednu 2008 stála u zrodu Poradny při finanční tísni, nezávislé organizace, prvním svého druhu v ČR. Jako první komerční instituce v České republice ustanovila Česká spořitelna institut ombudsmana, ochránce práv klientů, prostřednictvím kterého buduj dlouhodobé a kvalitní vztahy s klienty. Zcela nový přístup k poskytování služeb, s důrazem na rozvoj moderních komunikačních nástrojů, umožňuje České spořitelně rychle a efektivně reagovat na požadavky na trhu. Česká spořitelna je transparentní a otevřenou společností. Proto již dlouhodobě veřejnost pravidelně otevřeně informuje o aktuálním dění v bance a v dceřiných společnostech včetně finančních výsledků. Česká spořitelna tak dlouhodobě patří mezi informačně nejvstřícnější společnosti.15

3.4

Hypotéka České spořitelny a.s.

Česká spořitelna patří do skupiny Erste Group, je největší retailovou bankou v ČR. Financování bydlení je prioritním zaměřením banky. Banka zaujímá přední pozici v hypotečním financování, dlouhodobě patří mezi top 3 hypoteční poskytovatele. O tom svědčí poslední zpráva z listopadu roku 2012, že se Česká spořitelna stala opět Bankou roku 2012.

3.5

Charakteristika a popis

Hypotéka ČS je určena na financování nemovitostí na bydlení na území ČR. Financovaná nemovitost musí mít alespoň 50 % podlahové plochy určené k bydlení (byty, rodinné domy, chaty, chalupy a pozemky určené k výstavbě těchto nemovitostí). Nemovitosti určené k podnikání jsou financovány Privátní Business hypotékou. Hypotéka ČS nabízí proto jednoduché řešení financování bydlení a zároveň umožňuje přizpůsobit hypotéku konkrétní situaci klienta, a to kdykoliv v průběhu splácení.

15

http://www.csas.cz/banka/appmanager/portal/banka?_nfpb=true&_pageLabel=subportal03&docid=inter net/cs/subportal03.xml

38

Nedílnou součástí Hypotéky ČS jsou služby a zvýhodnění dle Přehledu služeb a zvýhodnění nabízených v souvislosti s hypotečními úvěry a podmínky jejich poskytování, který tvoří vždy přílohu č. 1 úvěrové smlouvy. Hypotékou ČS lze financovat tyto typy nemovitostí na bydlení na území ČS (i rozestavěné, bude-li úvěrem řešena dostavba nemovitosti): rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví bytová jednotka je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, s bytovou jednotkou může být spojeno i doložitelné právo užívat výlučně garážové či parkovací stání stavba pro individuální rekreaci (rekreační domek, chata, rekreační chalupa) je stavba, která svými objemovými parametry, vzhledem a stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinnou rekreaci a může mít dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví stavební pozemek je určený k výstavbě výše uvedených nemovitostí s maximální velikostí 2500 m2. Podmínkou je předložení územního rozhodnutí nebo regulačního plánu nebo územně plánovací informace, ze kterých bude patrné, že se bude jednat o výstavbu nemovitosti k bydlení klienta či jeho rodiny. Pozemek musí mít vybudované inženýrské sítě nebo účelem úvěru musí být také vybudování inženýrských sítí a přístup k pozemku musí být zajištěn z veřejné komunikace. Hypotečním úvěrem nelze financovat úhradu závazku: který je předmětem sporu neúčelového nebo s účelem zjevně či zřejmě jiným, než klientem deklarovaným, nepodloženého písemným dokladem pokud jednání či chování klienta anebo předložené doklady vzbuzují nedůvěru o zákonnosti, platnosti či regulérnosti záměru

39

kterým se obchází právo či zákon nebo který je v rozporu s dobrými mravy.16

3.6

Účel použití hypotečního úvěru  koupě nemovitosti úhrada kupní ceny, včetně např. doplatku na nejvyšší podání po udělení příklepu v dražbě a případných dalších plateb souvisejících s nabytím vlastnictví k nemovitosti (např. družstevního bytu z vlastnictví bytového družstva do osobního vlastnictví klienta) koupě spoluvlastnického podílu na nemovitosti, pokud klient tímto získá do vlastnictví celou nemovitost (nutno doložit stanovisko ostatních spoluvlastníků o využití svého zákonného předkupního práva) úhrada rozdílu cen nemovitostí při jejich směně úhrada kupní ceny splacením úvěru prodávajícího (pokud na financované nemovitosti vázne zástavní právo zajišťující původní úvěr poskytnutý prodávajícímu  výstavba nemovitosti předpokladem je splnění nutných procesních podmínek podle druhu nemovitosti v průběhu projednávání úvěru, nejpozději před čerpáním úvěru, musí být předloženy doklady prokazující oprávnění provést výstavbu v souladu s platnými stavebními právními předpisy a) u staveb „na stavební povolení“ pravomocné stavební povolení b) u staveb „na ohlášení“ buď samotné ohlášení stavby spolu s písemným souhlasem stavebního úřadu s provedením ohlašované stavby,

bylo-li

vydáno,

nebo

samotné

ohlášení

stavby

spolu

s projektovou dokumentací ověřenou stavebním úřadem

16

interní zdroje České spořitelny a.s.

40

c) u staveb „bez ohlášení a bez povolení“ územní rozhodnutí nebo územní souhlas popř. regulační plán – smluvní znalec bance potvrdí jak soulad realizované stavby s uvedenými dokumenty, tak to, že klientem zamýšlená stavba skutečně nevyžaduje ohlášení či povolení a že jsou v daném případě splněny ostatní podmínky požadované pro realizaci stavby ve stavebním povolení popř. ohlášení stavby a písemnému souhlasu stavebního úřadu s provedením ohlašované stavby je jako stavebník uveden zpravidla klient, v případě koupě rozestavěné stavby může být žádost o úvěr doložena stavebním povolením písemným souhlasem stavebního úřadu, v němž je jako stavebník uveden prodávající, a nabývacím titulem, příp. jeho návrhem, na základě kterého klient získal nebo získá vlastnictví k rozestavěné stavbě po dokončení výstavby klient předloží doklad prokazující oprávnění užívat stavbu v případě doložené úspory v rozpočtových nákladech i další pořizované předměty související s výstavbou nemovitosti, a to do výše této úspory. Od částky 300 000 Kč musí být hodnota úspory v rozpočtových nákladech posouzena smluvním znalcem  stavební úpravy nemovitosti dostavba, rekonstrukce, modernizace, opravy, přístavby, nástavby, vestavby připojení stavby k veřejným sítím v průběhu projednávání úvěru musí být doloženy doklady prokazující oprávnění provést stavební úpravy v souladu s platnými stavebními právními předpisy po dokončení stavebních úprav klient předloží doklad prokazující oprávnění užívat stavbu

41

 vypořádání vlastnických vztahů pokladem je dokument, na jehož základě k vypořádání dochází (např. dohoda o vypořádání společného jmění manželů, dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, rozhodnutí soudu o vypořádání dědictví). Předložení tohoto dokumentu je závazné nejpozději před čerpáním úvěru  refinancování splacení dříve poskytnutých bankovních úvěrů poskytnutých jiným peněžním ústavem než ČS splacení jiných než hypotečních úvěru ČS splacení dříve poskytnutých hypotečních úvěrů ČS lze realizovat při dodržení parametrů vypočtených v kalkulačce v případě splacení jednoho dříve poskytnutého hypotečního úvěru ČS je nutné částku nově poskytovaného úvěru navýšit min. o 300 000 Kč, do této částky nelze započítat výši refinancovaného úvěru stavební spořitelny včetně překlenovacího úvěru jedná-li se o sloučení dvou dříve poskytnutých hypotečních úvěrů ČS, navýšení se nepožaduje  úplatný převod členských práv, povinností a členského podílu v bytovém družstvu jedná se o vyrovnání závazků, obvykle úplatou či jinou formu finanční náhrady (vyrovnání) při převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu, s nímž je spojeno právo užívat družstevní byt žádost o úvěr musí být doložena příslušnou Dohodou o převodu členských práv, povinností a členského podílu, v níž je uvedena i výše úplaty, způsob a termín její úhrady zástavní právo je zřízeno k jiné než předmětné nemovitosti ve vlastnictví klienta nebo v podílovém vlastnictví klienta, pokud zbývající podíly

42

na této nemovitosti jsou ve vlastnictví jeho partnera/rodiče/dítěte, případně ve vlastnictví rodičů/dětí/ klienta nebo družstvem k předmětné jednotce, je-li již tato vymezena jako jednotka v katastru nemovitostí anebo po přechodnou dobu je použito jiné zajištění než zástavní právo k pořizované nebo jiné nemovitosti.  úhrada již provedených investic do nemovitosti jedná se o zpětné proplacení nabytí vlastnického práva k nemovitosti (koupě nemovitosti, majetkové vypořádání, dražba, převod členských práv, povinností a členského podílu v bytovém družstvu nebo převod družstevního bytu do osobního vlastnictví), pokud od data úhrady této investice do data podání žádosti o hypoteční úvěr klientem uplynulo maximálně 12 měsíců celková výše úvěru musí přesáhnout 1 880 000 Kč, a to samostatně nebo v kombinaci s jiným povoleným účelem hypotečního úvěru, tedy bez ohledu na počet účelů daného úvěru lze zkombinovat s jakýmkoli jiným povoleným účelem hypotečního úvěru Podmínkou poskytnutí je: doložení trvalého bydliště klienta k nemovitosti, která je předmětem tohoto účelu úvěru předložení dokladu o zaplacení celé příslušné finanční částky dle nabývacího titulu, včetně kontroly její úhrady z vlastních zdrojů předložení nabývacího titulu dle typu nabytí vlastnického práva, příp. s doložkou o povolení vkladu z katastru nemovitostí

3.7

Příjemce hypotečního úvěru

Česká spořitelna v rámci systému řízení rizik souvisejících s problematikou opatření k předcházení legalizaci výnosu z trestné činnosti a financování terorismu a k plnění

43

povinností vyplývajících z předpisů o provádění mezinárodních sankcí uplatňuje pravidla přijatelnosti klienta. Na území ČR mohou nabývat nemovitosti pro bydlení občané ČR a všechny zahraniční osoby bez rozdílu. V úvěrové smlouvě mohou být zavázáni maximálně 4 dlužníci. Příjemcem hypotečního úvěru (žadatel, spoludlužníci) může být pouze: a) občan ČR s trvalým pobytem na území ČR (předkládá platný občanský průkaz) b) občan ČR s trvalým pobytem mimo území ČR (předkládá občanský průkaz nebo pas ČR) c) občan státu EU, Norska, Islandu, Lichtenštejnska nebo Švýcarska s Potvrzením o povolení přechodného pobytu pro státního příslušníka členského státu EU vydaného ČR nebo s povolením k trvalému pobytu v ČR vydaného ČR. Ke dni žádosti o hypoteční úvěr musí přechodný pobyt trvat minimálně 3 roky (předkládá platný pas nebo povolení k trvalému/přechodnému pobytu vydané ČR) d) občan třetí země s povolením k trvalému pobytu v ČR vydaného ČR (žadatel předkládá platný pas nebo povolení k trvalému pobytu vydané ČR). Pro příjemce dle bodu c) a d) musí být příjem generován v ČR. Z hypotečního úvěru je třeba vždy zavázat oba manžele, a to bez ohledu na to, zda a kdo z nich může nabývat v tuzemsku nemovitost a zda jsou oba občany stejného státu či každý z nich z jiného státu. Pokud mají manželé uzavřenou dohodu o zúžení společného jmění manželů ve formě notářského zápisu, v níž si uspořádali jak svůj majetek, tak závazky (dluhy) a příjmy, lze poskytnout úvěr i jen jednomu z nich. Kritériem pro segmentaci fyzických osob – podnikatelů je právní subjektivita klienta ve vazbě na využití úvěrované nemovitosti na základě investičního záměru klienta. Za právnickou osobu jsou považovány fyzické osoby – podnikatelé, kteří splňují tyto obě základní podmínky: -

z investičního záměru a z předložených podkladů je zřejmé, že úvěrovaná nemovitost nebo její jakákoliv část je určena k pronájmu nebo k podnikání či jiné samostatně výdělečné činnosti 44

-

úvěrovaná nemovitost je, resp. bude zařazena v obchodním majetku klienta (podle zákona o dani z příjmu č.586/1992 Sb.)17

3.8

Příjmy klienta a jejich vyhodnocení

Při žádosti klienta o úvěr lze zohlednit pouze tzv. „akceptovatelné příjmy““ ze závislé činnosti v ČR (vyplácené na bankovní účet nebo v hotovosti) ze závislé činnosti v zahraničí (vyplácené na bankovní účet) z podnikání v ČR z pronájmu nemovitostí v ČR (vyplácené na bankovní účet) ostatní příjmy z ČR (jako samostatný příjem nebo pouze doplňkový příjem) Příjmy, které nejsou ve výše uvedeném seznamu uvedeny, řadí ČS mezi tzv. „neakceptovatelné příjmy“ a to jsou: podpora v nezaměstnanosti příjem ze zaměstnání, je-li zaměstnanec ve zkušební či výpovědní době příjmy vyplácené na základě Dohody o provedení práce, Dohody o pracovní činnosti a příjmy z brigády stipendium příjmy ze závislé činnosti, je-li zaměstnavatel v likvidaci nebo insolvenčním řízení příjmy z kapitálového trhu příjmy z budoucího nájemného podpory, dávky a další příjmy (přídavky na děti, sociální příspěvky, vdovský důchod, sirotčí důchod příjmy generované v zahraničí: z podnikání, z pronájmu, starobní důchod a příjmy vyplácené v hotovosti 17

interní zdroje České spořitelny a.s.

45

Obecně lze tedy říci, že lze akceptovat příjem ze závislé činnosti za předpokladu, že: a) pracovní poměr trvá déle než 3 měsíce b) žadatel není ve zkušební či výpovědní lhůtě c) jedná se o pracovní poměr na dobu neurčitou d) pokud se jedná o pracovní poměr na dobu určitou, musí být žadatel u současného zaměstnavatele zaměstnán min. 12 ukončených měsíců Potvrzení o příjmu žadatel dokládá na vyplněném formuláři, který obdrží od České spořitelny, pokud se jedná o klienta ČS a pokud splňuje následující podmínky, toto potvrzení nedokládá: majitelem účtu je klient mzda na účtu ČS musí být jednoznačně prokázána musí se jednat o pravidelné platby zasílané na účet nepřetržitě po celou dobu trvání pracovního poměru čistý měsíční příjem poradce vypočítá jako průměr z plateb, které jsou uvedeny na obratech na účtu klienta U hypotečních úvěrů do 300 000 Kč (včetně) nemusí být k Potvrzení o příjmu doloženy další doklady a je povoleno akceptovat příjmy vyplácené v hotovosti. V případě, že je klient podnikatel a podniká na základě živnostenského oprávnění, dokládá jako svůj příjem Přiznání k dani z příjmů fyzických osob (dále jen DAP), vč. požadovaných příloh, potvrzené razítkem daňového úřadu za poslední dvě ukončená daňová období, před čerpáním úvěru doloží písemné potvrzení z finančního úřadu, že nemá aktuálně žádné závazky a nezaplacené daně. Kromě všech výše uvedených příjmů může ČS do příjmů zahrnout další, tzv. doplňkové příjmy. Tyto příjmy musí plynout z ČR a lze je započítat jen v případě, že jsou doplňkem k některému z příjmu. Do doplňkových příjmů patří: rodičovský příspěvek max. do výše 6 100 Kč 46

příspěvek na bydlení poskytovaný vojákům z povolání výživné na děti (na základě rozhodnutí soudu) výsluhový příspěvek dle zákona 361/2003 Sb. a 221/1999 Sb. (jedná se o výsluhový příspěvek policistů, hasičů, celní správy, vojáků z povolání apod.) plný či částečný invalidní důchod diety/cestovní náhrady (pro řidiče z povolání je možné započítat 40 % cestovních náhrad potvrzených zaměstnavatelem) odměna pěstouna

3.9

Zajištění hypotečního úvěru

Hypoteční úvěry poskytované ČS musí být zajištěny zástavním právem k předmětné, tj. úvěrované nebo jiné nemovitosti, která se nachází na území ČR. Zástavní právo lze zřídit: k financované nemovitosti ve vlastnictví klientů, případně k financované nemovitosti v podílovém vlastnictví klienta, pokud zbývající podíly na této nemovitosti jsou ve vlastnictví jeho partnera k jiné než financované nemovitosti ve vlastnictví klientů, případně k jiné než financované nemovitosti v podílovém vlastnictví klienta, pokud zbývající podíly na této nemovitosti jsou ve vlastnictví jeho partnera/rodičů/dítěte k nemovitosti ve vlastnictví rodičů/dětí bez ohledu na to, zda se jedná o financovanou či jinou nemovitost

Zřízení zástavního práva se prokazuje: listem vlastnictví získaným prostřednictvím dálkového přístupu na Katastr nemovitostí originálem listu vlastnictví úředně ověřenou kopií originálu listu vlastnictví 47

3.10 Pojištění nemovitosti Hypoteční úvěr v ČS musí být vždy zajištěn vinkulací pojistného plnění klientem vybrané pojišťovny. Byt, který je předmětem zajištění úvěru, musí být pojištěn jako nemovitost, nikoli pojištěním domácnosti. V případě, že je předmětem úvěru bytová jednotka a klient ČS předloží pojistnou smlouvu týkající se pojištění celého bytového domu, je nutné zřídit zástavní právo pouze k pohledávkám z dané pojistné smlouvy ve vztahu k předmětné bytové jednotce. Parametry pojištění nemovitosti: a) rozsah pojištění – musí krýt minimálně rizika živelní, povinné je pojištění takových živelních rizik, která vykazuje lokalita, v nichž se předmětná nemovitost nachází. Vždy to bude riziko požáru, riziko vichřice a vodovodní nebezpečí. Nemovitosti, které vykazují i jiná rizika vzniku pojistné události, musí být dále pojištěny proti těmto rizikům, přičemž nejobvyklejší rizika jsou: riziko záplavy a povodně, sesouvání půdy, pádu stromů, stožárů a jiných předmětů, nárazu dopravních prostředků apod. b) výše pojištění – je na novou hodnotu pojištěné nemovitosti. Novou hodnotou je chápána částka, kterou je obvykle nutné vynaložit k vybudování novostavby téhož druhu, rozsahu a kvality v daném místě – tj. hodnota odlišná od hodnoty tržní, která výrazně zohledňuje lokalitu (dané místo), kde se nemovitost nachází. Zjednodušeně je tedy možno říci, že se jedná o náklady na nové postavení celé nemovitosti na stávajícím pozemku. c) doba pojištění – musí být sjednáno bez omezení trvání pojištění nebo minimálně na dobu splatnosti úvěru u ČS. Písemné potvrzení pojišťovny o převzetí „Oznámení o vzniku zástavního práva“ zasílá příslušné pobočce spořitelny pojišťovna bez osobního zprostředkování pojištěného. Pojišťovna poukáže přiznané pojistné plnění přímo na účet uvedený v „Oznámení o vzniku zástavního práva“.

3.11 Podmínky čerpání hypotečního úvěru Ve smlouvě o hypotečním úvěru musí být přesně vymezeny podmínky čerpání úvěru. Zahájení čerpání úvěru je podmíněno splněním podmínek stanovených úvěrovou 48

smlouvou a Obchodními podmínkami, a dále prokázáním použití schváleného objemu vlastních prostředků klienta na investici do předmětné nemovitosti. Úvěr lze čerpat až po vyčerpání vlastních prostředků klientů, při každém čerpání úvěru je nutné provést kontrolu dle předpisů, zda proti klientovi není vedeno insolvenční řízení. Příkazy k úhradě se vypíší se zaměstnancem ČS a tyto s ověřením se zakládají do úvěrového spisu. Jednorázově jsou čerpány pravidla úvěry na koupi nemovitosti nebo družstevního podílu, vypořádání majetkových poměrů, splacení dříve poskytnutého úvěru, apod. Postupně jsou čerpány úvěry na výstavbu a stavební úpravy nemovitosti, úvěry na koupi jednotek z developerských projektů, apod. Lhůta pro čerpání hypotečního úvěru se sjednává po dohodě s klientem v závislosti na konkrétních podmínkách obchodního případu. Maximální doba čerpání je stanovena na 2 roky od data podpisu úvěrové smlouvy. Ve smlouvě o úvěru je uvedeno datum počátku splácení, které navazuje na předpokládaný termín konce čerpání. V obchodních podmínkách je pak uvedena formulace umožňující zahájení splácení následující měsíc poté co klient celý úvěr vyčerpal nebo písemně oznámil bance, že úvěr již nebude čerpat. O dřívějším termínu zahájení splácení je klient informován Oznámením o ukončení čerpání, které je automaticky centrálně zpracováno a zasíláno klientům počátkem měsíce, ve kterém klient začíná splácet.

3.12 Splatnost hypotečního úvěru v České spořitelně Je minimálně 5 let, maximálně 30 let od data počátku splácení jistiny úvěru sjednaného v úvěrové smlouvě do 67 let nejstaršího z klientů, který se podílí na splácení úvěru. V případě, že v úvěrové smlouvě budou zavázání rodiče a děti, pak platí tato pravidla: pokud jsou děti dostatečně bonitní pro splácení úvěru, splatnost se stanovuje podle věku dětí (obecně ČS doporučuje poskytnout hypotéku s úrokovým zvýhodněním a splácení z aktivního Osobního účtu) pokud děti nejsou dostatečně bonitní pro splácení úvěru, splatnost se stanovuje podle věku nejstaršího ze spoludlužníků/rodičů, kteří se podílí na splácení úvěru.

49

pokud budou splněny standardní podmínky pro změnu v osobě dlužníka, lze rodiče vyvázat z úvěrové smlouvy a případně prodloužit splatnost úvěru (zejména v případě, kdy se splatnost stanovuje podle věku nejstaršího spoludlužníka).

3.13 Způsob splácení hypotečního úvěru z účtu klienta vedeného u České spořitelny, v odůvodněných případech lze úvěr splácet i z účtu vedeného u jiné banky bankovní spojení, ze kterého si může Česká spořitelna inkasem uhrazovat své pohledávky z úvěru je uvedeno ve smlouvě o úvěru úhrada všech pohledávek inkasem vychází ze smluvní úpravy uvedené v Obchodních podmínkách v případě účtu vedeného u ČS je „souhlas s inkasem“ s klientem sjednán na základě Obchodních podmínek. V pobočkovém systému se zadají příslušné parametry inkasa, formulář souhlasu s inkasem se nepořizuje v případě účtu vedeného u jiné banky zajistí klient úhrada poplatků a smluvních pokut souvisejících s poskytnutým hypotečním úvěrem je prováděna přes konkrétní úvěrový účet v případě předčasného splacení se postupuje dle sazebníku, který je stanoven a poplatky se odvíjí od data sjednání fixační doby

3.14 Pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr Hypotéka je závazkem na dlouhou dobu. A nikdy se nedá odhadnout, co nám život přinese. Pojištění schopnosti splácet ochrání klientka v případě nepříznivé životní situace. S tímto pojištěním bude mít klient jistotu, že hypoteční úvěr bude splácen i v případě, že klient přijde o práci či bude dlouhodobě nemocný. Pojištění k úvěru přinese klientovi jistotu, že v případě úmrtí jsou všechny jeho závazky splaceny formou jednorázového vyrovnání. Rodina tím získá finanční „polštář“, který ji usnadní vyrovnat se s novou životní realitou a nemusí se strachovat o splácení úvěru. 50

Pojištění plné invalidity klientovi pomáhá se zaplacením splátek hypotečního úvěru, a pokud je invalidita i po prvním roce trvalá, zaplatí za něj pojišťovna celý zbytek půjčky. V případě, že je přiznán klientovi plný invalidní důchod, znamená tato situace pro něj a jeho blízké většinou výrazné snížení příjmu a tím také schopnosti platit své závazky. Klient prožívá složité životní období, které sebou nese zhoršený zdravotní stav, nutnost léčebných pobytů, pořízení rehabilitačních pomůcek, poplatky u lékaře a za léky a právě pojištění mu pomůže tyto prostředky získat. Neschopnost splácet úvěr přináší rovněž dlouhodobá pracovní neschopnost, která je způsobena buď nemocí anebo úrazem, klient řeší nejen svůj zdravotní stav, ale také v důsledku poklesu příjmu udržení běžného chodu domácnosti, finanční poplatky u lékaře, v nemocnici, za léky a jiné výdaje. Pojištění rizika dlouhodobé pracovní neschopnosti dostává klient od druhého měsíce kompenzaci ve výši dvanácti splátek úvěru. Při dlouhodobé splatnosti úvěru, má klient často obavu ze ztráty zaměstnání a tím i pravidelného příjmu. Pojištění mu přináší možnost získat čas na hledání nové pracovní příležitosti tím, že za klienta hradí až jeden rok splátky úvěru. Klient si může zvolit:  soubor pojištění A, který obsahuje: pracovní neschopnost, úmrtí, invaliditu  soubor pojištění B, který kryje: ztrátu zaměstnání, pracovní neschopnost, úmrtí, invaliditu

Výhody: 1. jedinečnost – pojištění je automatickou součástí úvěru, pojištění tří až čtyř rizik za jednu cenu 2. jednoduchost – klient neuzavírá samostatnou smlouvu, nesjednává se zajištění závazku formou vinkulace pojistného plnění, klient obdrží v případě pojistné události pojistné plnění z pojištění přímo na svůj osobní účet, poplatek je inkasován společně s poplatkem za správu a vedení úvěrového účtu

51

3. jistota – rozsahem krytí rizik pomáhá pojištění zajistit splácení úvěru v případě nenadálých životních situací, pojištění kryje riziko nejen smrti, ale také pracovní neschopnosti a ztrátu zaměstnání. Podmínky zřízení:  pojištění musí být mladší 60 let, která bude úvěr splácet  hlavní dlužník splňující všechny podmínky návratnosti úvěru, který se zavázal pravidelně splácet poskytnutý úvěr a zároveň splňuje ostatní podmínky návratnosti  klient je dle svého vědomí zdravý, není poživatelem invalidního důchodu  klient není v pracovní neschopnosti, není v pravidelné lékařské péči  klient je v zaměstnaneckém poměru nebo podniká  pracovní poměr má na dobu neurčitou a pracuje min. 12 měsíců nepřetržitě  v době uzavření úvěru není ve zkušební či výpovědní lhůtě.18

3.15 Hypotéka v České spořitelně – shrnutí Komu je určena fyzickým osobám starším 18 let – občanům České republiky nebo cizím státním příslušníkům:  občan ČR s trvalým pobytem na území ČR  občan ČR s trvalým pobytek mimo ČR  občan státu EU, Norska, Islandu, Lichtenštejnska nebo Švýcarska s povolením k přechodnému pobytu v ČR  občan třetí země s povolením k trvalému pobytu v ČR  v úvěrové smlouvě mohou být zavázáni maximálně 4 dlužníci

18

interní zdroje České spořitelny a.s.

52

Hypotéka ČS je bez poplatku za vyřízení při základní žádosti o hypotéku nabízí jednoduché řešení financování bydlení a zároveň umožňuje přizpůsobit hypotéku konkrétní situaci klienta, a to kdykoliv v průběhu splácení jednoznačná cenová transparentnost, kdy klient přesně ví, kolik a za co platí Hypotéka ČS je jednoduchá a kromě jiného umí: jednoduchou koupi bytu do 3 mil jednoduchou výstavbu do 5 mil jednoduché refinancování do 5 mil Hypotéka ČS je určena pro financování nemovitostí na bydlení (byty, rodinné domy, chaty, chalupy a pozemky určené k výstavbě těchto nemovitostí), která má alespoň 50% podlahové plochy určené k bydlení. účelem hypotéky může být přímá investice do nemovitosti, včetně možnosti financovat všechny prokazatelné náklady související se záměrem klienta výše hypotéky vychází z hodnoty zastavené nemovitosti stanovené dle podmínek ČS úroková sazba se stanovuje hypoteční kalkulačkou  pevná na 1 a 5 let, 10, 15 nebo individuálně 20 let  proměnná 1M PRIBOR + % odchylka p. a. maximální výše limitu hypotéky pro jeden investiční záměr je stanoven na 5 mil. splatnost hypotéky je min. 5 let a maximálně 30 let od data počátku splácení jistiny hypoteční úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem v 1. pořadí zřízeným k úvěrované nebo jiné tuzemské nemovitosti

53

hypotéka je splácena formou pravidelných anuitních splátek, při sjednání proměnné sazby je možné splácet pouze formou degresivního splácení (pevná splátka jistiny a úrok) Hypotéka ČS nabízí následující služby  on-line ocenění nemovitosti  garance úrokové sazby na 30 dní  hypotéka s prémií  expresní čerpání  financování družstevního bytu  až do 100% hodnoty nemovitosti  financování montovaných domů  zrychlená výstavba  překlenovací financování  mimořádné splátky  variabilita splátek  pojištění schopnosti splácet  sleva za splácení z aktivního osobního účtu ČS Mezi další výhody, které nabízí klientům hypotéka České spořitelny, patří: jasná a srozumitelná struktura poplatků výpisy z katastru nemovitostí si v průběhu hypotéky zařídí ČS sama ceny za služby je možné hradit z hypotečního úvěru, klienti si nemusí nic platit v hotovosti hypotéky vyřizuje dle časových potřeb klientů zprostředkuje klientům zpracování on-line ocenění zdarma

54

umožňuje volbu delší splatnosti úvěru, tzn. menší finanční zatížení refinancuje hypotéky od jiných bank bez prokazování příjmu19

19

vlastní shrnutí

55

4 4.1

Hypotéka v Komerční bance Komerční banka - základní informace

Obrázek 5 - Logo Komerční banky a.s.

Komerční banka, a.s. je mateřská společnost Skupiny KB, která je tvořena osmi společnostmi. KB je také součástí mezinárodní skupiny Société Générale, a to již od roku 2001. Komerční banka patří mezi přední bankovní instituce v České republice a v regionu střední a východní Evropy. KB je univerzální bankou se širokou nabídkou služeb v oblasti retailového, podnikového a investičního bankovnictví. Služby samostatné Komerční banky využívalo v roce 2007 téměř 1,58 milionu zákazníků prostřednictvím telefonního, internetového a mobilního bankovnictví a také 368 a 661 bankomatů po celé České republice. V rámci pobočkové sítě banka vybudovala 35 specializovaných business center pro střední podniky a municipality a 4 centra pro velké podniky. Komerční banka se zaměřuje na neustálý rozvoj svých obchodních aktivit. Spolupráce s ostatními společnostmi ze skupiny KB, společnostmi ze skupiny SG a s jinými nezávislými partnery umožňuje Komerční bance poskytovat vysoce sofistikované produkty a potřebnou flexibilitu v neustále se měnícím prostředí. Konkurenceschopnosti portfolia produktů je dosaženo díky výbornému know-how a zkušenostem zaměstnanců skupiny. Po závazku garantované úrovně služeb, který Komerční banka přijala jako první na českém trhu, se banka přihlásila rovněž ke Kodexu vztahů mezi bankami a klienty, vypracovanému v rámci České bankovní asociace. Úsilí o neustálé zlepšování služeb 56

bylo v roce 2007 odměněno několika oceněními, mezi která patřilo získání titulu v prestižní soutěži MasterCard Banka roku 2007. Firemní banka roku 2007 pro Komerční banku a dále pak titulu Stavební spořitelna roku 2007 pro Modrou pyramidu stavební spořitelnu.20

4.2

Hypotéka Klasik a Plus

Výše hypotečního úvěru u Komerční banky je: minimální výše 200 000 Kč maximální výše je limitována: 85% ceny obvykle zastavených nemovitostí u Hypoték Klasik a 100% ceny obvykle zastavených nemovitostí u Hypotéky Plus Splatnost hypotečního úvěru je 5 až 30 let. Čerpání Komerční banka nabízí: jednorázově nebo postupně zahájení do 6 měsíců od data podpisu smlouvy ukončení čerpání max. do 24 měsíců od data podpisu smlouvy Splácení hypotečního úvěru může být: anuitní – pravidelné měsíční splátky jednorázové, postupné v případě splácení úvěru z kapitálového životního pojištění nebo stavební spoření u Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. Úrokovou sazbu nabízí Komerční banka po dobu platnosti úrokových podmínek, tj. 1 až 10 let nebo 15 let.

20

http://www.khypo.cz/cs/komercni-banka/#informace

57

Zajištění: vždy zástavním právem k nemovitosti Kdo může žádat: občan České republiky za podmínky, že je starší 18 let a způsobilý k právním úkonům občan členského státu EU, pokud má průkaz o povolení k pobytu v České republice ostatním cizincům, pokud mají povolen trvalý pobyt na území ČR Prokázání příjmu: klient s příjmy ze závislé činnosti – potvrzení zaměstnavatele o výši pracovního příjmu klient s příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti – daňové přiznání za poslední ukončené zdaňovací období, doklad o zaplacené dani, doklady prokazující oprávnění podnikat.21

4.3

Flexibilní hypotéka

Flexibilní hypotéka je produkt, který umožní klientům pružně reagovat na změny jejich finanční situace v průběhu splácení úvěru. Flexibilní hypotéku lze poskytnout do 100% ceny obvyklé nemovitosti (v případě odkladu splátek na počátku do 85% ceny obvyklé) a umožňuje využít všechny další výhody a podmínky, které nabízejí ostatní produkty. Flexibilní hypotéka umožňuje odklad splátek na začátku až o 12 měsíců odklad splátek v průběhu HÚ (1 – 3 po sobě jdoucí měsíční splátky, po zaplacení min. 12 po sobě jdoucích splátek – úrokových i anuitních), o každé další odložení splátek je možné požádat po 12 měsících od počátku předchozí změny

21

http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/pujcky/hypotecni-uver.shtml

58

snížení splátky po zaplacení min. 12 po sobě jdoucích splátek (anuitních i úrokových), o každou další změnu výše splátky je možné požádat po 12 měsících od počátku předchozí změny splacení části jistiny úvěru po zaplacení min. 12 po sobě jdoucích splátek (anuitních i úrokových) od podpisu úvěrové smlouvy, případně dodatku k úvěrové smlouvě Úroková sazba pevná po dobu platnosti úrokových podmínek, tj. 1-10 let nebo 15 let22

4.4

Hypotéka 2 v 1

Hypotéka 2 v 1 je hypoteční úvěr, který lze použít nejen na investice do nemovitosti, tzv. „účelová část“, ale současně i na financování, jehož účel banka nesleduje, tj. „neúčelovou část“, ale mělo by být spojeno s nemovitostí, např. profinancování vnitřního vybavení nemovitosti, jako je nábytek, osvětlení, apod. Účelem hypotéky 2 v 1 může být financování investic do nemovitostí pro vlastní bytové potřeby (vč. rekreačních). Minimální výše úvěru: 250 000 Kč, z toho: účelová část - min. 200 000 Kč neúčelová část - min. 50 000 Kč Maximální výše je limitována: 85% ceny obvyklé (zástavní hodnoty je-li stanovena) zastavených nemovitostí u hypotečního úvěru Klasik nebo 100%/120% ceny obvyklé (zástavní hodnoty je-li stanovena) zastavených nemovitostí u hypotečního úvěru Plus Z toho neúčelová část může činit maximálně: 20% z celkové výše úvěrů (součtu účelové a neúčelové části) max. 400 000 Kč

22

http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/flexibilni-hypoteka.shtml

59

celkovými investičními náklady zahrnujícími jak rozpočtové náklady stavby (event. kupní cenu nemovitosti), tak i další dodatečné náklady související s celkovou investicí23

4.5

Hypotéka Dopředu Dozadu

Hypotéku Dopředu Dozadu lze využít například v situacích, kdy klient nemá dosud vybranou nemovitost, kterou bude požadovat profinancovat hypotečním úvěrem.

Banka klientovi garantuje na dobu 6 měsíců: výši poskytnutého úvěru výši a dobu fixace úrokové sazby Hypotéka Dopředu tedy poskytuje klientovi šesti měsíční lhůtu k nalezení vhodné nemovitosti k profinancování. Základním principem je uzavření Příslibu úvěru na základě klientem sdělených informací, které klient stvrzuje svým podpisem v „Žádosti o poskytnutí úvěru“. Znamená to tedy, že klient k datu podpisu Příslibu úvěru neprokazuje své příjmy a výdaje žádným písemným dokumentem. Podmínkou poskytnutí HÚ Dopředu je: neexistence negativního záznamu v interním registru dlužníků žádný poskytnutý obchod klienta nesmí být aktuálně po splatnosti. V okamžiku nalezení vhodné nemovitosti lze na základě Příslibu úvěru poskytnout Hypoteční úvěr, a to za předpokladu, že jsou splněny sjednané podmínky, tj. především dodržení závazných parametrů výše příjmu a hodnota zajištění. Minimální výše úvěru: 200 000 Kč Maximální výše je limitována: pro úvěr Klasik: 85% ceny obvyklé (předpokládané) zastavených nemovitostí, max. 8 000 000 Kč

23

http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/hypoteka-2-v-1.shtml

60

pro úvěr Plus: 100% ceny obvyklé (předpokládané) zastavených nemovitostí, max. 4 000 000 Kč Platnost

Příslibu

úvěru

je

možno

prodloužit

formou

Dodatku

k

Příslibu

úvěru o 3 měsíce. Při poskytování navazujícího Hypotečního úvěru nelze změnit/upravit níže uvedené parametry: maximální výše úvěru – nesmí být vyšší než výše sjednaná v Příslibu úvěru, může však být nižší úroková sazba – výše i doba fixace musí být zachována dle podmínek Příslibu úvěru typ hypotečního úvěru (Klasik/Plus)24

Hypotéka v GE Money Bank a.s.

5 5.1

GE Money Bank a.s. – základní informace

Obrázek 6 - Logo GE Money Bank a.s.

GE Money Bank patří mezi největší české peněžní ústavy. Je univerzální bankou, která disponuje širokou sítí poboček a bankomatů. Své služby orientuje jak na občany, tak na malé a střední podniky. Její velkou výhodou je, že je součástí jedné z největších a nejsilnějších společností na světě. GE má diverzifikované portfolio průmyslových i finančních firem, které generují vlastní finanční aktiva. GE Money Bank staví při posilování své pozice na mezinárodně uznávaných hodnotách společnosti GE. To jí pomáhá být bankou s výrazným klientským přístupem a peněžním

24

http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/hypoteka-dopredu-dozadu.shtml

61

ústavem, který na českém finančním trhu určuje kvalitu služeb. Nejlepším důkazem tohoto tvrzení je rostoucí počet klientů, který se již přiblížil milionové hranici. S účinností od 1. ledna 2007 přistoupila GE Money Bank, a.s. k vybraným bankovním standardům. Konkrétně se jedná o Kodex chování mezi bankami a zákazníky a Kodex o poskytování předsmluvních informací souvisejících s úvěry na bydlení.25

5.2

GE Money Bank Hypotéka

Výše úvěru minimálně 300 000 Kč, maximální výše je limitována nejnižší hodnotou z těchto faktoru: a) výše zamýšlené investice (80% zástavní hodnoty nemovitosti stanovené bankou) b) schopnost splácet úvěr

Doba splatnosti úvěr musí být splacen do 70 let věku (v případě hypotéky na pronájem až do 75 let) doba splatnosti 5 až 25 let

Fixace možnost volby pevné úrokové sazby na dobu 1, 3, 5 nebo 10 let Čerpání úvěru zahájit nejpozději do 13 měsíců od data schválení úvěr můžete čerpat jednorázově nebo postupně Splácení úvěru po dobu čerpání úvěru splácíte měsíčně úroky z vyčerpané částky úvěru po dočerpání úvěru splácíte pravidelnou měsíční splátku tzv. anuitu, obsahující jak splátku jistiny, tak i úroku 25

http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky

62

Mimořádná splátka K hypotéce je možné sjednat dílčí mimořádnou splátku. Dílčí mimořádnou splátku je možné sjednat pouze při poskytnutí úvěru, a to jen na celou dobu splatnosti úvěru. V průběhu splácení úvěru lze službu zrušit pouze v případě, že nebyla během splácení hypotečního úvěru dosud využita. Dílčí mimořádnou splátku nelze dodatečně sjednat. Při sjednání služby je klient oprávněn po řádném uhrazení prvních dvanácti pravidelných anuitních měsíčních splátek provést mimořádnou splátku. Klient může dílčí mimořádnou splátku následně opakovat, vždy však po provedení alespoň šesti řádných anuitních splátek úvěru. Maximální výše dílčí mimořádné splátky je 25% ze skutečně vyčerpané částky úvěru.

5.3

GE Money Bank – Variabilní hypotéka

Hypotéka s proměnlivou úrokovou sazbou - sazba je složena z fixní části a měsíční vnitrobankovní sazby (PRIBOR). Kdykoli v průběhu trvání hypotéky je možné přejít na standardní hypotéku. Výše úvěru minimálně 300 000 Kč maximální výše je limitována nejnižší hodnou z těchto faktorů: výše zamýšlené investice – 80 % zástavní hodnoty nemovitosti stanovené bankou a schopnost splácet úvěr Doba splatnosti 5 let až 25 let úvěr musí být splacen do 70 let věku žadatele Fixace pevné části možnost volby pevné úrokové sazby na dobu 1, 3 nebo 5 let je možné ponechat platnou fixaci po celou dobu trvání úvěru Čerpání úvěru zahájit nejpozději do 13 měsíců od data schválení 63

úvěr může být čerpán jednorázově nebo postupně Splácení úvěru po dobu čerpání úvěru splácíte měsíčně úroky z vyčerpané částky úvěru po dočerpání úvěru splácíte pravidelnou měsíční splátku tzv. anuitu, obsahující jak splátku jistiny, tak i úroku Mimořádná splátka pro fixace 1, 3 a 5 let - možnost po 12 měsíčních splátkách ve výši max. 25% z vyčerpané výše úvěru. Každou další mimořádnou splátku lze provést po provedených 6 anuitních splátkách pro fixaci na celou dobu splatnosti hypotéky - je možné provést nejdříve po 60 měsících ode dne schválení hypotéky. Výše mimořádné splátky není omezena.26

26

http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/hypoteka-gemb/detaily#vario

64

6

Modelový příklad

Nyní máme k dispozici rodinu, která bydlí v panelovém domě, v družstevním bytě 2+1 a chce si koupit rodinný domek se zahradou a svojí vlastní garáží v místě bydliště, který je na prodej za cenu 1 850 000 Kč, protože už nechtějí platit drahý nájem družstvu. Pojmenujme si naši rodinu např. Novákovi. Panu Novákovi je 45 let, je ženatý a pracuje ve firmě JIPOCAR Jihlava a.s. již druhý rokem, kde má již smlouvu na dobu neurčitou a jeho průměrný plat za poslední rok činí 18 200 Kč. Pan Novák je zdravý, žádné léky trvale neužívá a zatím nebyl na neschopence. Paní Novákové je 40 let, je vdaná za pana Nováka a pracuje ve firmě ICOM Jihlava a.s. již desátým rokem, takže má pracovní smlouvu na dobu neurčitou a její průměrný plat za posledních 12 měsíců je 16 900 Kč. Paní Nováková zdráva, nikdy dlouhodobě nemarodila a neužívá žádné léky trvale. Takže jejich společný čistý příjem je 35 100 Kč měsíčně. Po odečtu nájmu, SIPO, školného na děti, cestovné do práce a do školy, stravného a ostatních výdajů, zbývá rodině Procházkových na splátku hypotéky 12 000 Kč. Novákovi mají děti ve věku 16 a 17 let, jsou to studenti střední školy v Jihlavě. Děti rostou a jejich malý byt jim již nestačí, vážně uvažují, že si pořídí vlastní rodinný domek. Jelikož jejich finanční situace nedovoluje, aby si koupili rodinný domek za hotové, musí svoji situaci řešit půjčkou na bydlení. Proto se jejich přání koupit si rodinný dům stalo nutností řešit svoji situaci hypotékou. Rozhodli se navštívit tři banky v místě bydliště a požádali každou banku o nabídku možnosti hypotéky, a tím vyřešení jejich situace.

65

6.1

Nabídka od Komerční banky a. s.

Novákovi navštívili dne 22. 11. 2012 pobočku Komerční banky, kde předložili svůj požadavek na koupi rodinného domu v místě svého bydliště. Jelikož už mají vybranou nemovitost a s majitelem nemovitosti jsou domluveni, že jakmile bude sepsána kupní smlouva a dojde k zaplacení, mohou se Novákovi nastěhovat. Komerční banka jim požadavek na hypoteční úvěr zpracovala a předložila na dvoustránkové nabídce. Při zadání ceny nemovitosti 1 850 000 Kč se splatností na 20 let a fixací na 3 roky byla nabídka s úrokovou sazbou ve výši 4 % s měsíční splátkou 11.211 Kč. To se Novákům moc líbilo, protože výše splátky jim vyhovovala. Dále potřebovali vědět další náklady, které budou muset uhradit při zřízení a vedení hypotečního úvěru. Za zpracování hypotečního úvěru požaduje Komerční banka 2 900 Kč, za ocenění odhadcem musí Novákovi zaplatit 4 500 Kč, poté musí dojít k zapsání vkladu do katastru nemovitostí a za to si účtuje Komerční banka 1 500 Kč. To jsou jednorázové poplatky, které se musí zaplatit při zřizování hypotečního úvěru. Dále se Novákovi zajímali, jaké poplatky kromě měsíční splátky hypotéky, ještě budou platit. Jedná se o měsíční poplatek za vedení úvěrového účtu, který je 150 Kč, potom chtěli mít Novákovi hypoteční úvěr pojištěný na životní riziko v případě smrti, invalidity, dlouhodobé neschopnosti a ztráty zaměstnání, což u Komerční banky stojí pro jednoho žadatele měsíčně 833 Kč, takže pro oba vyjde pojištění celkem na částku 1 666 Kč. Uvedenou nemovitost si musí též pojistit a to za částku 201 Kč měsíčně. Rizikové pojištění Komerční pojišťovny je nabízeno ve 3 variantách, které se liší rozsahem pojistných rizik. Pojištění nemovitosti sjednané u společnosti Česká pojišťovna kryje riziko v případě škody na zastavené nemovitosti vzniklé například vloupáním, požárem, vichřicí, povodní apod. Poskytnutí hypotečního úvěru a jeho konkrétní podmínky u Komerční banky jsou závislé zejména na předložení „Žádosti o poskytnutí hypotečního úvěru“, předložení dokumentů vyznačených v Seznamu dokladů, kladným zhodnocením schopnosti splácet a uzavřením příslušné „Smlouvy o úvěru“. 66

Tato nabídka hypotečního úvěru je platná v Komerční bance k výše uvedenému dni, dále Komerční banka postupuje dle svého Sazebníku poplatků a požaduje při schválení hypotečního úvěru podmínku vedení běžného účtu v Komerční bance, kam směřují příjmy žadatelů.27

6.2

Nabídka od GE Money Bank a. s.

Ještě ten den Novákovi navštívili další banku, pobočku GE Money Bank a.s., kde opět předložili stejné požadavky na žádost o hypoteční úvěr. GE Money Bank jim poskytla tuto nabídku na několika stránkách, kde bylo přesně a jasně vymezeno, na jakou dobu si mohou hypotéku vzít, jak vysokou splátku, jaké poplatky apod. Při zadání ceny movitosti 1 850 000 Kč se splatností na 20 let a fixací úrokové sazby na 3 roky, vyšla měsíční anuitní splátka hypotečního úvěru 11 298 Kč při úrokové sazbě 4,09 %. Což Novákovým vyhovovalo, protože si spočítali, že se musí splátkou se vejít do 12 000 Kč měsíčně. Jenže tato banka neposkytuje 100% hypotéky a její maximální výše hypotéky je 80 % tržní ceny nemovitostí, což pro manželé Novákovi znamená, že pokud by nemovitost neměla hodnotu 2 220 000 Kč, nemohli by k této žádosti přistoupit. Museli by doložit svoje finanční prostředky v částce 370 000 Kč. A to bylo v úvodu řečeno, že tato rodina nemá žádné naspořené finanční prostředky. Vše tedy záleží na hodnotě nemovitosti, kterou budou kupovat. Co se týká poplatků, tak jednorázově budou muset Novákovi zaplatit 2 900 Kč za uzavření smlouvy, poté za čerpání hypotečního úvěru na základě podaného návrhu na vklad zástavního práva 1 000 Kč, poplatek za čerpání úvěru 500 Kč a poplatek za vyhotovení dodatku ke smlouvě 3 000 Kč. K pravidelným měsíčním poplatkům patří vedení úvěrového účtu 200 Kč a poplatek za pojištění schopnosti splácet hypotéku 790 Kč pro jednoho žadatele a za pojištění nemovitosti, které si může zvolit podle seznamu pojišťoven, které mu GE Money Bank akceptuje. Předpokládaná cena pojištění nemovitosti je 320 Kč měsíčně. Dále banka nabízí spoustu služeb, které jsou spojené s hypotečním úvěrem. Např. splacení mimořádné splátky, změna inkasního účtu, úprava úvěrové smlouvy apod. V tomto případě postupuje opět dle Sazebníku poplatků GE Money Bank. 27

viz příloha nabídka hypotečního úvěru KB

67

Vedení účtu u této banky není podmínkou, do žádosti se uvede číslo účtu, ze kterého se bude hypotéka splácet. GE Money Bank předala manželům Novákovým i názorný přehled splácení hypotečního úvěru za celých 20 let a evropský standardizovaný informační přehled. Tyto údaje byly přehledné a Novákovi byli moc spokojeni s vyčíslením těchto údajů.28

6.3

Nabídka od České spořitelny a.s.

Další den Novákovi navštívili pobočku České spořitelny a.s., kde opět požádali bankovního poradce o nabídku hypotečního úvěru se stejnými parametry jak u ostatních bank. Opět chtěli výši hypotéky 1 850 000 Kč, se splatností 20 let. Banka jim také nabídla fixaci na 3 roky se splatností na 20 let, takže jim anuitní splátka vyšla 11 623 Kč s úrokovou sazbou 4,39 %. Co se týká měsíční poplatků, tak za vedení úvěrového účtu si banka účtuje 150 Kč a za pojištění schopnosti splácet pro oba žadatele částku 1 646 Kč. Pojištění nemovitosti banka nesjednává, respektuje svobodný klientův výběr pojišťovny. Povinné jsou na pojistné smlouvě údaje o nemovitosti a výši jejího pojištění, které se musí shodovat s výší hypotečního úvěru. Cena za odhadce je dána jednorázovou částkou 4.900 Kč na rodinný dům, kterou žadatelé jednorázově zaplatí a jelikož se jedná o 100% hypotéku, kdy žadatelé nemají žádnou finanční hotovost, tak za vyřízení hypotéky jednorázově zaplatí 3 000 Kč. Manželé Novákovi dostali ještě od bankovního poradce nejen modelový propočet hypotéky na tu svoji částku, ale obdrželi i seznam podkladů k posouzení hypotečního úvěru, který budou potřebovat. V letáčku, který se nazývá Průvodce hypotékou, se dozvěděli veškeré postupy banky při žádosti, podepsání smluv a čerpání hypotéky. Nejvíce Novákovi překvapil fakt, že nabídka od České spořitelny platí do 23. 12. 2012, kde banka garantuje úrokovou sazbu na 30 dní od podání požadavku!29

28 29

nabídka hypotečního úvěru GE Money Bank a.s. viz příloha modelový příklad od České spořitelny a.s. viz příloha

68

7

Grafické zpracování získaných údajů

Dle modelového příkladu jsem navštívila naše tři největší bankovní ústavy a požádala jsem je o propočet nabídky hypotečního úvěru včetně jejich poplatků na fiktivní rodinu Novákových. Měla jsem tedy k dispozici vytištěné modelové příklady od každé banky k určitému dni a při analýze těchto údajů jsem postupovala podle dostupných modelů, které jsem obdržela od každé banky od bankovního poradce. Všechny tyto modelové propočty oslovených bank uvádím v příloze této bakalářské práce. Nevyužila jsem žádné nabídky a porovnání přes internetové zdroje, které byly zkreslené, a každá oslovená banka tyto nabídky z internetu nemohla zaručit a nepovažovala je za závazné. V následujících grafech si přehledně zobrazíme nejdůležitější kritéria, která jsou rozhodná pro správný výběr hypotečního úvěru a ve kterých je vidět, jak si která banka vede v nabídce hypotéky, a u každého grafu si upřesníme, za co se platí a co je nejvýhodnější. Nejvíce naši fiktivní rodinu Novákových by mělo zajímat, jaká bude anuitní splátka, protože chtějí, aby tato splátka neohrozila jejich životní úroveň a základní životní potřeby. Požádali banky o zásadní kritérium, že víc jak 12 000 Kč nemohou platit za hypotéku. Tento požadavek jim splnila každá banka, ale už se rozhodně další nabídka lišila v poplatcích, které si každá banka účtuje jinak. Poté se by se měli zaměřit na úrokovou sazbu, která je zafixovaná na dobu 3 let, pak je zajímaly poplatky za poskytnutí úvěru, které jsou nemalé a určitě chtěli mít hypotéku pojištěnou na nenadálé situace, které život přenáší. Při tak vysoké částce úvěru je to v dnešní době nutností. Další měsíční poplatky, které si banky účtují, jsou poplatky za vedení úvěrového účtu. Tam se banky v poplatcích moc nelišily, ale dost důležitým kritériem byl fakt, že jedna banka nabídla pro splácení hypotéky vedení běžného účtu zdarma, což hodně ovlivnilo rozhodování Novákových. Posledním důležitým kritériem byl poplatek za ocenění nemovitosti, který se platí dopředu. Znalecký posudek vypracovává smluvní odhadce, kterého má každá banka v daném regionu. Žadatelům tato starost o objednání odhadce odpadá. 69

V konečném zhodnocení je podrobně vypsáno, co je tedy nejdůležitějším kritériem pro rozhodování při výběru žádosti o hypotéku, na co si mají žadatelé dávat pozor a které údaje je potřeba zjistit a požadovat po oslovených bankách. Výsledky jsou překvapující.

70

7.1

Anuitní splátka

Nejdříve si porovnáme na prvním obrázku anuitních splátky v korunách všech tří bank. Anuita, jak jsme si v teoretické části vysvětlili, je platba obsahující splátku i úrok v jedné částce. Tato částka je po celou sjednanou dobu stejná, mění se plynule poměr splátka : úrok. Zpočátku tvoří většinu částky úrok, poměr se posunuje ve prospěch splátek a na konci splatnosti tvoří většinu částky splátka a zbytek úrok. Pokud by tedy Novákovi nechtěli navýšit nebo snížit splátky po celou dobu splácení hypotečního úvěru, pak si jednotlivé anuitní měsíční splátky vynásobíme počtem měsíců za celých 20 let a vyjde nám celkové navýšení, které Novákovi zaplatí navíc každé bance při stávajících úrokových sazbách. Komerční bance by Novákovi zaplatili o 840 640 Kč více, V GE Money Bank o 861 520 Kč více a v České spořitelně za 20 let by bylo navýšení dokonce o 939 520 Kč. Nejvýhodnější anuitní splátku tedy nabízí Komerční banka, tímto i nejmenší navýšení, Česká spořitelna má za stejné období nejvyšší anuitní splátku a tedy i největší navýšení. Pokud by záleželo jen na těchto splátkách, Novákovi by si vybrali Komerční banku.

Porovnání anuitních splátek v Kč 11700

11623

11600 11500 KB

11400 11300

11298

GE ČS

11211

11200 11100 11000 KB

GE

ČS

Obrázek 7 - Porovnání anuitních splátek v Kč

71

7.2

Úroková sazba

Na dalším obrázku si porovnáme výši úrokových sazeb, které banky nabízí v jednotlivých modelových propočtech. Jak je vidět na grafu, nejnižší úrokovou sazbu uvedla Komerční banka, nejvyšší úrokovou sazbu nabídla Česká spořitelna. Tato úroková sazba je zafixována na dobu 3 let. Toto období fixace si Novákovi zvolili proto, že každá banka při výběru této doby fixace umožňovala si vybrat spoustu služeb zdarma, jako je např. mimořádný vklad, předčasné splacení nebo změny anuitní splátky apod. I když úrokové sazby hypotečních úvěrů se u všech bank za poslední období měnil a bude se nadále měnit, Novákovi již nemohli dále čekat a chtěli mít vybranou nemovitost zaplacenou do konce roku 2012. Pokud by se Novákovi měli rozhodovat na základě nabídnuté úrokové sazby, zvolili by si Komerční banku. Nejvíce je ale překvapila nabídka od České spořitelny, která garantovala tuto úrokovou sazbu po dobu 30 kalendářních dnů, tedy do 23. 12. 2012. Ostatní banky tuto svoji sazbu nemohli garantovat na tak dlouhou dobu, modelový propočet hypotéky platil vždy jen 1 den.

Porovnání úrokových sazeb v % 4,5 4,39

4,4 4,3

KB

4,2 4,1

GE

4,09

ČS

4

4 3,9 3,8 KB

GE

ČS

Obrázek 8 - Porovnání úrokových sazeb v %

72

7.3

Poplatek za zpracování hypotečního úvěru

Dalším kritériem výběru nejlepší nabídky v poskytnutí hypotečního úvěru byly poplatky za sjednání hypotéky. Na grafu je vidět, že tyto poplatku jsou vcelku vyrovnané. Komerční banka a GE Money Bank tyto poplatky mají u každé hypotéky, ale Česká spořitelna má poplatek jen v případě, že se jedná o 100% hypotéku. Pokud by Novákovi měli nějaké peníze, které by mohli vložit jako akontaci k hypotečnímu úvěru, poplatek u České spořitelny by nebyl zaúčtován. Ale tuto možnost zde neuvádíme. Pro Novákovi toto kritérium nebylo tak rozhodující, poplatky se lišily jen o 100 Kč. Každá banka nabídla tento poplatek zaplatit až z čerpané částky hypotéky, takže Novákovi nemuseli tento poplatek řešit ze svých zdrojů. Kdyby se měli ale rozhodovat ohledně těchto poplatků, zvolili by možnost poskytnutí hypotečního úvěru u České spořitelny, protože jim Česká spořitelna nabídla k tomuto poplatku službu zdarma, a tou je čerpání hypotéky bez poplatku. Ostatní banky mají tuto službu zpoplatněnou (obě banky 500 Kč).

Porovnání poplatků za zpracování v Kč 3020

3000

3000 2980 2960 KB

2940 2920

GE 2900

2900

KB

GE

ČS

2900 2880 2860 2840 ČS

Obrázek 9 - Porovnání poplatků za zpracování v Kč

73

7.4

Pojištění schopnosti splácet

Pojištění schopnosti splácet hypotéku výrazně zdraží, to Novákovi ví, ale v dnešních nejistých časech je toto pojištění nutností. U každé banky si toto pojištění zvolili pro oba žadatele. Jedná se o měsíční poplatky. Novákovi jsou zaměstnáni na dobu neurčitou, v posledních 12 měsících nebyli v dlouhodobé pracovní neschopnosti, nežádají o invalidní důchod, jsou zdrávi a nejsou ve výpovědní ani zkušební době. Proto si mohli zvolit pojištění schopnosti splácet i se službou jako je ztráta zaměstnání. Toto pojištění jim nabídla každá banka, kterou oslovili, každá banka měla stejné parametry a podmínky plnění, v případě pojistné události. V každém pojištění u vybraných bank je pojištění na smrt, na plnou invaliditu, dlouhodobou neschopnost a na ztrátu zaměstnání. Jak se výše pojištění pohybuje, je uvedeno v následujícím grafu. Nejlevnější měsíční pojištění má GE Money Bank. Za oba žadatele si počítá 1 580 Kč, nejdražší pojištění k hypotéce nabízí Komerční banka, tj. 1 666 Kč. Tato částka se u každé z bank účtuje zvlášť k jinému datu. Pokud by se Novákovi měli rozhodovat podle výše pojištění schopnosti splácet hypotéku, zvolili GE Money Bank, která nabízí za stejných podmínek nejnižší poplatek.

Porovnání poplatků za pojištění schopnosti splácet v Kč 1680

1666

1660

1646

1640 1620

KB

1600

GE

1580

ČS

1580 1560 1540 1520 KB

GE

ČS

Obrázek 10 - Porovnání poplatků za pojištění schopnosti splácet v Kč

74

7.5

Poplatek za vedení úvěrového účtu

A v neposlední řadě pro rozhodování při žádosti o hypotéku byl údaj o měsíčním poplatku za vedení úvěrového účtu. O tomto poplatku bylo již napsáno mnoho, tiskem proběhla zpráva, že si banky tento poplatek účtují neoprávněně. Zatím je tento poplatek zrušen u našich sousedních bank v Německé republice. V České republice se o zrušení tohoto poplatku neuvažuje. Šance na zrušení poplatků za vedení úvěrového účtu u spotřebitelských úvěrů tedy vznikne až za situace, že český soud rozhodne stejně, jako ten německý. Pak by zřejmě bylo možné nepromlčené poplatky požadovat i zpět. Ale zatím to neřeší naší situaci, ve které jsou naši žadatelé. V našem případě nejdražším poplatkem za vedení úvěrového účtu je měsíční poplatek v GE Money Bank, Komerční banka s Českou spořitelnou mají tento poplatek stejný. Pokud by se měli Novákovi rozhodovat ohledně tohoto poplatku, využili by nabídky od České spořitelny, která současně nabídla vedení běžného účtu zdarma. Tento běžný účet je možné využít nejen pro splácení hypotéky, ale i společnému financování celé rodiny.

Porovnání měsíčních poplatků za vedení úvěrového účtu v Kč 250 200 200 150

150

150

KB GE

100

ČS

50 0 KB

GE

ČS

Obrázek 11 - Porovnání měsíčních poplatků za vedení úvěrového účtu v Kč

75

7.6

Poplatek za ocenění nemovitosti

A posledním porovnáním bude poplatek za ocenění nemovitosti. Tento poplatek si banky účtují dopředu, ještě před tím, než odhadce navštíví zastavovanou nemovitost. Tento poplatek je jediný, který musí žadatelé uhradit z vlastních prostředků. Každá námi oslovená banka má předem stanovený seznam odhadců zástav, z nichž si může klient vybírat. Žadatel o úvěr pak musí požádat o vyhotovení odhadu u smluvního odhadce banky, který působí v regionu, kde se nachází oceňovaná nemovitost. Novákovým byl u každé banky nabídnut smluvní odhadce, který jejich kupovanou nemovitost navštíví, zdokumentuje a poté vypracuje znalecký posudek. Tento poplatek si banky účtují tedy zvlášť. Jak vysoké jsou tyto poplatky, jsme si znázornili v následujícím grafu. Nejvyšší poplatek za ocenění má GE Money Bank, nejlevnější má Komerční banka. Jestli rozhodujícím faktorem při žádosti o hypoteční úvěr by byl tento poplatek, zvolili by nabídku hypotečního úvěru v Komerční bance.

Porovnání poplatků za ocenění nemovitosti v Kč 5100

5000

5000

4900

4900 4800

KB

4700 4600

GE 4500

ČS

4500 4400 4300 4200 KB

GE

ČS

Obrázek 12 - Porovnání poplatků za ocenění nemovitosti v Kč

76

8

Shrnutí praktické části

Poskytování hypoték je jednou z prioritních služeb, které banky poskytují. Do své bakalářské práce jsem si vybrala tyto banky: Českou spořitelnu, Komerční banku a GE Money Bank. Tyto banky jsem zvolila záměrně, protože jsem ve všech z těchto bankách pracovala a v jedné stále pracuji. V praktické části jsem nejdříve podrobněji popsala problematiku a postup při poskytování hypotečních úvěrů v České spořitelně, kde pracuji. Tato část mi moc pomohla v tom, že jsem si oživila a upřesnila spoustu informací, které jsou potřeba znát při rozhovoru s klientem na přepážce. Porovnáním údajů z teoretické části a s údaji České spořitelny jsem zjistila, že Česká spořitelna dodržuje povinné podmínky a postup při poskytování hypoték a snaží se o jejich vylepšení a dostupnost pro klienty. Toto zjištění uvádím ve shrnutí na konci této praktické části o České spořitelně. Aby problematika poskytování hypoték byla ještě více přiblížena všem žadatelům o tento produkt, a mohla jsem si odpovědět na otázku, zda je v současné době hypotéka pro běžnou rodinu nutnost nebo jenom jedna z možností, využila jsem svých zkušeností a na modelovém příkladu jedné fiktivní rodiny jsem uvedla můj „návod“, jak postupovat při žádosti o hypotéku a na co se cíleně zaměřit. Pro modelový příklad jsem vymyslela běžnou čtyřčlennou rodinu, kde jsou 2 dospělí a 2 děti. Oba rodiče pracují a děti studují střední školu. Všichni bydlí v panelovém domě, v bytě o rozměrech 2 + 1. Rodina se rozhodla, že si koupí rodinný dům v místě svého bydliště. Jelikož nemají žádné uspořené prostředky, které by mohli použít na koupi rodinného domu, rozhodli se, že využijí nabídek hypotečních úvěrů, které se dnes na trhu objevují. Oslovili tři banky, které jsou pro ně dostupné, protože tyto banky mají pobočky v jejich bydlišti. Tato rodina nechtěla využít lákavých nabídek jiných bank, které se ve svých nabídkách předhánějí na internetu. Tyto základní údaje jsem v modelovém příkladu uvedla proto, že se již několik let v tomto oboru pohybuji a vím, že o hypotéku žádá v průměru minimálně čtyřčlenná rodina, která bydlí v panelovém bytě, děti studují a rodiče pracují. Průměrná nemovitost stojí 1 850 000 Kč, splatnost hypotečních úvěrů je v průměru 20 let a úroková sazba se v průměru fixuje na 3 roky. S těmito údaji jsem osobně navštívila Komerční banku a 77

GE Money Bank a požádala je o vypracování nabídek hypotečního úvěru ke dni 22. 11. a 23. 11. 2012. Modelový propočet hypotéky České spořitelny jsem vypracovala sama s pomocí hypoteční kalkulačky, která je dostupná na každé přepážce této banky ke stejnému datu, jak ostatní dvě oslovené banky. Od všech bank jsem v modelových propočtech získala potřebné údaje k provedení celkové analýzy poskytnutí hypotečního úvěru. Pro svoji analýzu jsem vybrala jen ty nejdůležitější parametry, které jsou potřeba znát pro výběr té nejlepší hypotéky a na které se má žadatel hlavně zaměřit. Jsou to: anuitní splátka, úroková sazba, poplatek za zpracování úvěru, cena pojištění schopnosti splácet, poplatek za vedení úvěrového účtu a poplatek za ocenění. Pro přehlednější znázornění a pochopení rozdílů porovnání těchto nejdůležitějších parametrů jsem využila jednoduchých grafů. Nejdůležitějším parametrem byla výše anuitní splátky. Rodina Novákových si dala podmínku, že více jak 12 000 Kč splácet nemohou. Tuto podmínku dodržely všechny tři banky a při částce 1 850 000 Kč úvěru, při splatnosti hypotéky na 20 let a s fixací úrokové sazby na 3 roky vyšly anuitní splátky: 11 211 Kč, 11 298 Kč a 11 623 Kč. V tomto porovnání byla nejvýhodnější výše splátky v Komerční bance, poté v GE Money Bank s výší 11 298 Kč a nejhůře na tom byla Česká spořitelna s výší anuity 11 623 Kč. Klienti často podceňují závazek, který hypotéka znamená a s měsíční splátkou se dostávají až na polovinu svého měsíčního příjmu. Zdravá hranice se však pohybuje kolem jedné třetiny příjmu žadatele. A to naši fiktivní žadatelé splňují. Druhým parametrem k porovnání byla úroková sazba. Mnoho klientů má tendenci srovnávat hypoteční úvěry jen podle úrokové sazby. A není se čemu divit, vždyť veškeré reklamní kampaně bank se předhánějí v tom, která nabídne sazbu co nejnižší. Jenomže právě inzerované úrokové sazby bývají velice často „od“ a nejsou teda garantované každému. Navíc jsou často podmíněny nákupem dalších finančních produktů. Tyto další produkty pak hypotéku pochopitelné prodražují a výsledná úroková sazba je podstatně vyšší. V našem modelovém případě k takové nabídce nedošlo. Nejvýhodnější úrokovou sazbu, která je fixovaná na 3 roky, nabídla Komerční banka, a to 4 %, poté o 0,09 % hůře nabídla GE Money Bank a nejdražší úrokovou sazbu měla Česká spořitelna s 4,39 %.

78

Kromě úrokové sazby musíme přihlédnout k dalším parametrům a to jsou poplatky za zpracování úvěru. Jedná se většinou o jednorázový poplatek, který si banka strhává při čerpání hypotečního úvěru. Některé banky tyto poplatky odpouští, pokud si klient vybere z nestandardní nabídky hypotečních úvěrů (např. fixace úrokové sazby jen na jeden rok, minimální výše úvěru nad 2 mil. apod.). V našem případě všechny tři banky nabídly standardní hypoteční úvěr s danou výší poplatku za zpracování úvěru. Nejlevnější poplatek v částce 2 900 Kč měla Komerční banka a GE Money Bank, o stokorunu dražší měla Česká spořitelna. Dalším nejdůležitějším parametrem, na který by se nikdy v dnešní době nemělo zapomínat, je poplatek za pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr. Každý by měl pamatovat na situace, které mohou nastat v průběhu splácení hypotéky. Jedná se především o pojištění rizik spojených s trvalou invaliditou, pracovní neschopností, smrtí či ztrátou zaměstnání. Porovnáním ceny tohoto pojištění jsem zjistila, že nejlevnější pojištění nabídla GE Money Bank, kdy si účtuje 1 580 Kč měsíčně, potom Česká spořitelna, ta si účtuje 1 646 Kč a nejdražší byla Komerční banka s částkou 1 666 Kč. Předposledním kritériem je poplatek za vedení úvěrového účtu. O tomto poplatku bylo již napsáno mnoho, tiskem proběhla zpráva, že si banky tento poplatek účtují neoprávněně. Zatím je tento poplatek zrušen u našich sousedních bank v Německé republice. V České republice se o zrušení tohoto poplatku neuvažuje. Šance na zrušení poplatků za vedení úvěrového účtu u spotřebitelských úvěrů tedy vznikne až za situace, že český soud rozhodne stejně, jako ten německý. Pak by zřejmě bylo možné nepromlčené poplatky požadovat i zpět. Ale zatím to neřeší naší situaci, ve které jsou naši žadatelé. Nejlevnější poplatek za vedení úvěrového účtu má Komerční banka a Česká spořitelna, celkem si měsíčně účtuje 150 Kč, GE Money si účtuje 200 Kč měsíčně. A posledním parametrem byl poplatek za ocenění. Jedná se o poplatek, kterým si banka platí svého smluvního odhadce, který navštíví klienta, zdokumentuje kupovanou nemovitost a vypracuje posudek. Jediný tento poplatek se musí platit dopředu, z prostředků klienta. Nejdražší tento poplatek má GE Money Bank, částku 5 000 Kč, Česká spořitelna si účtuje 4 900 Kč za odhad rodinného domu a nejlevnější poplatek má Komerční banka 4 500 Kč.

79

Porovnáním jednotlivých parametrů jsem zjistila, že Komerční banka v pěti parametrech byla na prvním místě v nabídce nejlevnějších produktů. Potom by uspěla GE Money Bank a na posledním místě se umístila Česká spořitelna s nejdražší nabídkou. Takhle bychom mohli toto porovnání uzavřít a fiktivní rodina Novákových by si zvolila pro vyřešení své situace hypotéku v Komerční bance. Ale. Nejdůležitějším faktem ale je, že z tohoto porovnání musíme vyloučit GE Money Bank, která se sice umístila na druhém místě, ale neposkytuje 100% hypotéky, ale jen do 80 % tržní ceny nemovitosti, což pro rodinu Novákových znamená, sehnat si částku cca 370 000 Kč pro počáteční vklad z vlastních prostředků nebo doufat, že odhadce ocení jejich kupovanou nemovitost na částku 2 200 000 Kč. A to není pravděpodobné. Na počátku modelového příkladu jsme si ale řekli, že žádné finanční prostředky ušetřené nemají. Tuto banku musíme z nabídky vyřadit. Na to si žadatelé musí dávat pozor od počátku žádosti o hypotéku. Zůstaly nám tedy k porovnání dvě banky. Komerční banka a Česká spořitelna. Zdálo by se, že o hypotéce je rozhodnuto. Nesmíme zapomenout na důležitou věc z modelového propočtu od každé banky, které jsme obdrželi v písemné podobě. Na každém propočtu je uvedeno, do kdy tato nabídka platí a do kdy ji banka garantuje. Komerční banka i Česká spořitelna zde uvádí, že tuto úrokovou sazbu garantují po dobu 30 kalendářních dnů. Tedy stav nerozhodný. Rodinu Novákových ale zajímaly další služby spojené s hypotékou, kterou každá banka nabízí navíc. Proto jsem ještě jednou za dva dny navštívila uvedené pobočky těchto dvou bank a nechala jsem modelový propočet ještě jednou propočítat a požádala o informace, jaké další služby jsou k tomu nabízené. U Komerční banky jsem se s žádnou službou navíc nesetkala, a že platí modelový příklad z 22. 11. 2012, u České spořitelny bylo hned nabídnuto zdarma vedení jejich sporožirového účtu, který mají už několik let u této banky, v průběhu žádosti o hypotéku jim Česká spořitelna nabídla svůj nový produkt a tou je Hypotéka s prémií, což znamenalo, že díky této službě se úroková sazba dostala na úroveň výše úrokové sazby Komerční banky. Tuto nabídku uvádíme v příloze této bakalářské práce. Dále Česká spořitelna nabídla důležitý balíček služeb, který je bez poplatku. V tomto balíčku jsou další výhodné služby pro klienty, např. změna výše anuitní splátky, změny doby splatnosti, změna pojištění, pozastavení

80

splátek, vložení mimořádné splátky apod. To vše zdarma. Tyto stejné služby nabízí i Komerční banka, ale vše dle svého Sazebníku poplatků. Tímto porovnáním jsem se dostala k rozhodnutí, že si fiktivní rodina Novákových vybrala nabídku České spořitelny. I když má Komerční banka o 400 Kč nižší anuitní splátku a o 400 Kč levnější poplatek za ocenění nemovitosti, u Novákových zvítězil fakt, že nemusí měnit svoji banku, získají vedení svého sporožirového účtu zdarma po celou dobu trvání splácení hypotéky, což znamená ušetření cca 54 720 Kč! Mohou si zdarma měnit výši splátek, mohou zdarma vkládat mimořádnou splátku na hypotéku, mohou zdarma měnit pojištění apod. Proto musí být pro každého žadatele, jako hlavní vodítko, porovnání těchto základních šesti parametrů, vyčíslit si rozdíly mezi vybranými bankami a poté se zaměřit na další služby, které každá banka nabízí navíc a aktivně pracovat se Sazebníky té dané banky, které jsou platné k datu žádosti o hypotéku. Tyto poplatky velmi ovlivňují jednotlivé parametry, které jsme si zadali. Jelikož jsem si pro svoji bakalářskou práci záměrně vybrala období, kdy se banky neustále předhání v nabídkách svých hypotečních úvěrů, je pravděpodobné, že se situace obrátí a pro rodinu Novákových bude příště výhodná nabídka od Komerční banky nebo třeba GE Money Bank. Banky neustále mění své sazebníky, svoje služby neustále aktualizují, proto si myslím, že pro tuto moji práci nebyla tak důležitá čísla, ale hlavně postup a návod, jak si umět sami porovnat jednotlivé parametry a na co se hlavně zaměřit.

81

9

Závěr

V bankovnictví pracuji již od roku 1993, prošla jsem několika českými bankami a nyní pracuji již čtvrtým rokem v České spořitelně a.s. na pobočce v Třešti jako bankovní poradce. Práce na pobočce obnáší velký okruh finančních činností, které musí bankovní poradce zvládat včetně nabídky všech bankovních produktů, které Česká spořitelna nabízí. Jedním z hlavních produktů je právě poskytování hypotečních úvěrů. Toto téma jsem si vybrala proto, že je pro mne již delší čas velmi zajímavé a z hlediska priority, kterou banka neustále upřednostňuje před ostatními nabízenými službami, je poskytování hypotečních úvěrů na prvním místě. Denně přicházím do styku s klienty, kteří by hypotékou potřebovali vyřešit svoje bydlení. Požádají o modelový propočet a sami porovnávají. Předpokládají, že situaci na trhu dobře známe a máme neustále zmapováno, jak si která banka vede, a dožadují se od nás, jako od bankovních poradců, porovnání a tzv.“vypíchnutí“ nejdůležitějších parametrů. Ale to při naší práci není možné. Tato bakalářská práce je jakýmsi návodem k tomu, jak si oživit nejdůležitější zmapování poskytování hypotečních úvěru nejen v České spořitelně, ale i informování o dalších možnostech poskytování hypoték v jiných bankách. Tuto bakalářskou práci využije můj zaměstnavatel Česká spořitelna a.s. k pochopení problematiky poskytování hypotečních úvěrů, k proškolení nových zaměstnanců a ke zpracování analýz v oblasti hypotečních úvěrů. V teoretické části je nejzajímavější část o historii hypoték a poté jsem zde všeobecně zmapovala celou problematiku v poskytování hypoték včetně sazebníků a úrokových sazeb v ostatních bankách v České republice. Podrobněji jsem zde vysvětlila jednotlivá kritéria, které musí žadatel splňovat, pokud se rozhodne řešit svoje bydlení hypotékou. V praktické části jsem představila a hlavně vyzdvihla problematiku hypoték v České spořitelně, kde pracuji a uzavřela jsem tuto část shrnutím, co vše Česká spořitelna v tomto směru nabízí. Tuto teoretickou část jsem nejvíce využila v modelovém příkladu, který mám na závěr praktické části bakalářské práce.

82

Nejdůležitější částí této bakalářské práce se stala práce s modelovým příkladem, na kterém jsme si podrobně vysvětlili jednotlivé parametry, na které si žadatel musí dát pozor při žádosti o hypotéku. Vyzdvihla jsem pomocí grafického znázornění šest nejdůležitějších parametrů, vysvětlila jejich význam a, i když by se toto porovnání zdálo dostačující, objevil se fakt, že si žadatelé musí zjistit další vedlejší údaje, které z velké části ovlivní celkové rozhodnutí. V této bakalářské práci jsem po zanalyzování zjištěných údajů, grafickém znázornění jednotlivých parametrů a porovnáním daných skutečností došla k závěru, že v období, kdy fiktivní žadatelé chtěli hypotéku, vyšla nabídka hypotéky od České spořitelny jako nejvýhodnější. Což mne jako pracovníka této banky těší. Jsem přesvědčena, že moje bakalářská práce naplnila cíl, který jsem si zadala v úvodu této práce, zmapovala jsem složitou problematiku poskytování hypoték do jednoduchého a srozumitelného přehledu, vyzdvihla výhody a nevýhody jednotlivých parametrů a zároveň tato práce slouží jako „návod“, jak postupovat při žádosti o hypotéku a na co si dát pozor. Pokud dnešní rodina nemá dostatek finančních prostředků na vyřešení svého bydlení, stává se hypotéka pro tuto rodinu nutností. Myslím si, že otázka poskytování hypoték je v dnešní době neustále aktuální a týká se každého z nás.

83

Seznam literatury BAKOVÁ, Ludmila, et al. Bydlení. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 1997. 116 s. ISBN 80-210-1586-1. PAVELKA, F.: Jak správně na hypotéky. 2. vyd. PRAHA: CONSULTINVEST 2003. ISBN 80-901-486-7 SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 4. vyd. PRAHA: GRADA 2004. ISBN 80-247-1097-8 KOLEKTIV AUTORŮ: Bankovnictví v České republice. 4. vyd. PRAHA. BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA 2000

Ostatní zdroje Zákon o bankách č. 21/1992 Sb. Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Informační bulletin České spořitelny a.s., listopad 2012 Informační bulletin Komerční banky a.s., 13. 12. 1996 Informační bulletin GE Money Bank a.s., říjen 2012 Propagační materiály České spořitelny Propagační materiály Komerční banky Propagační materiály GE Money Bank Informační materiály Hypoteční banky, rok 2011

84

Internetové zdroje http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-17-letech-jak-se-zrodil-cesky-hypotecni-trh/ http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/bydleni/index.shtml?ref=adwords-hypoteka http://fincentrum.com/pro-media/tiskove-zpravy http://www.hypoindex.cz/maji-hypotecni-banky-zrusit-poplatek-za-vedeni-uctu/#poll http://www.csas.cz/banka/appmanager/portal/banka?_nfpb=true&_pageLabel=subportal 03&docid=internet/cs/subportal03.xml http://poradna.finance.cz/bydleni/43758-vzorec-na-vypocet-splatky-uveru/ http://www.penizenavic.cz/clanky/hypoteka-podminky-ziskani-jsou-v-roce-2012-opeto-neco-mene-prisnejsi http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/hypoteka-gemb/detaily#vario http://www.khypo.cz/cs/komercni-banka/#informace http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/pujcky/hypotecni-uver.shtml

85

Seznam obrázků a tabulek Tabulka 1 - Poplatek za vyřízení hypotéky v Kč jednorázově, vlastní zdroj ................. 30 Tabulka 2 - Poplatek za vedení hypotéky v Kč měsíčně, vlastní zdroj .......................... 31 Tabulka 3 - Poplatek za ocenění nemovitosti v Kč, vlastní zdroj................................... 34

Obrázek 1 - Průběh úrokových sazeb v období březen - prosinec 2012 (zdroj: Fincentrum Hypoindex) .................................................................................................. 23 Obrázek 2 - Logo České spořitelny a.s. .......................................................................... 35 Obrázek 3 - Loga Ocenění České spořitelny a.s. ............................................................ 36 Obrázek 4 - Logo Ocenění České spořitelny a.s. z roku 2010........................................ 37 Obrázek 5 - Logo Komerční banky a.s. .......................................................................... 56 Obrázek 6 - Logo GE Money Bank a.s. .......................................................................... 61 Obrázek 7 - Porovnání anuitních splátek v Kč ............................................................... 71 Obrázek 8 - Porovnání úrokových sazeb v % ................................................................. 72 Obrázek 9 - Porovnání poplatků za zpracování v Kč ..................................................... 73 Obrázek 10 - Porovnání poplatků za pojištění schopnosti splácet v Kč ......................... 74 Obrázek 11 - Porovnání měsíčních poplatků za vedení úvěrového účtu v Kč ............... 75 Obrázek 12 - Porovnání poplatků za ocenění nemovitosti v Kč..................................... 76

86

Přílohy Příloha č. 1 - Nabídka úvěru GE Money Bank, a.s. ze dne 22. 11. 2012 Příloha č. 2 - Názorný přehled splácení – nabídka GE Money Bank a.s. Příloha č. 3 - Evropský standardizovaný informační přehled v GE Money Bank Příloha č. 4 - Nabídka hypotečního úvěru v Komerční bance ze dne 22. 11. 2012 str. 1 Příloha č. 5 - Další produkty v nabídce hypotečního úvěru v KB str. 2 Příloha č. 6 - Modelový propočet nabídky hypotéky v ČS ze dne 23. 11. 2012 Příloha č. 7 - Výpočet prémie hypotečního úvěru v ČS Příloha č. 8 – Výpočet ceny pojištění schopnosti splácet v ČS

87